Cosa succede ai canoni d’affitto? Le ipotesi in campo

Come possono cambiare i contratti durante il periodo di emergenza sanitaria

Il governo è già intervenuto con la sospensione dei mutui, ma l’emergenza legata al coronavirus verosimilmente potrebbe avere ripercussioni anche sui contratti d’affitto. I conduttori d’immobili potrebbero chiedere la riduzione dei canoni, scopriamo le soluzioni giuridiche ipotizzabili.

Un approfondimento del Sole 24 Ore ha fatto il punto sul ventaglio di possibili scenari nel rispetto delle normative giuridiche. Nel dettaglio, vediamo cosa potrebbe succedere considerando il caso in cui i locatari di immobili ad uso diverso chiedano la riduzione del canone per via delle contingenze dovute allo stato di emergenza. Ecco le possibili soluzioni giuridiche:

L'art. 1464 cc prevede “l’impossibilità parziale sopravvenuta” che rende possibile la riduzione della prestazione (canone). Bisognerebbe, tuttavia, considerare la vicenda del Coronavirus come "prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile". In ogni caso, però, va tenuto presente che la situazione di “impossibilità sopravvenuta parziale”, attualmente non ha le caratteristiche della definitività.

Ai sensi dell'art. 1467 cc potrebbe anche essere considerata “l’eccessiva onerosità sopravvenuta”. Ma si potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi), ammesso che il locatore non proponga di modificare equamente le condizioni del contratto. Tuttavia, anche in questo caso pesa la non definitività della situazione di crisi “che determina l'eccessiva onerosità ed il fatto che vi è il rischio di risoluzione del contratto e, pertanto, di cessazione dell'impresa”, come sottolinea il Sole 24 Ore.

L’impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone) solo in parte è regolata ai sensi dell'art. 1258 cc. In questo caso il locatario si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. “Anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l'impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva. Superata l'emergenza, infatti, l'immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile”, precisa l’analisi del Sole 24 Ore.

Mentre a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al Dpcm dell'11 marzo 2020, viene ammessa la disposizione relativa alla cosiddetta impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all'art. 1256 cc. La mancanza degli incassi, quindi, determina l'impossibilità di adempiere al canone stabilito da contratto per il periodo per dell'emergenza. Da chiarire se, dal momento in cui cessi l'impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.

L'art. 91 del DL 18/2020 , introduce una disposizione che considera le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto” precisando che tale situazione “è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c.” e ciò in relazione a “eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.

Al netto dell’analisi svolta dal Sole 24 Ore, non risulta automatico il diritto del locatorio a usufruire di una riduzione del canone. Per ottenere la riduzione non resta che chiedere al locatore di rivedere le somme dovute per vie ordinarie con trattativa amichevole e transattiva o convocare il padrone delle mura in mediazione in caso di rifiuto. In ultima istanza, non rimane che la via giudiziale sostenendo una delle ipotesi sopra elencate.

Fonte : "Idealista"

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Imposta ipotecaria e catastale, cosa cambia nel 2020

La legge di bilancio 2020 prevede un aumento delle imposte per acquisto da privato

Cambiamenti in vista per l'imposta ipotecaria e catastale nel 2020. Secondo quando previsto dal disegno di legge di bilancio approvato dal Consiglio dei Ministri, infatti, aumento le imposte per gli acquisti da privato, mentre diminuiscono per quelli da società.

Aumento imposte ipotecarie e catastali

Nelle contenute nel Dpb (Documento programmatico di bilancio) consegnato dall'Italia alla Commissione europea, è previsto, infatti, un aumento delle imposte ipotecari e catastali per gli acquisti soggetti a imposta di registro (ovvero la compravendita di prima casa o altri immobili) che avvengono da privato. Nel 2020 le imposte ipotecarie e catastali per acquisto da privato saranno uguali non più a 50 euro, ma a 150.
Nella stessa manovra è prevista però una riduzione del 25% delle stesse imposte per gli acquisti soggetti a Iva. Stiamo parlando degli acquisti che avvengono direttamente da impresa costruttrice, che passeranno da 200 a 150 euro. Dunque non si spenderanno più 400 euro, ma 300.
Ma quali sono oggi le imposte sull'acquisto della casa? Dipende da diversi fattori. In primis se si tratta dell'acquisto della prima casa (che gode quindi di agevolazioni) o di un altro immobile. O se si acquista da una persona fisica o da una impresa costrutturice.

Imposte acquisto prima casa 2019

• Se il venditore è un privato a una impresa costrutturice (se i lavori sono finiti da più di cinque anni)
  

Imposta di registro – 2%
Imposta ipotecaria 50 euro
Imposta catastale 50 euro

• Se il venditore è una società costruttrice che terminò i lavori di costruzione o ristrutturazione da meno di cinque anni.
  

IVA - 4%
Imposta di registro – 200 euro
Imposta ipotecaria – 200 euro
Imposta catastale – 200 euro

Imposte acquisto seconda casa 2019

Se il venditore è un privato o una società costruttrice che vende a partire da cinque anni dalla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.
Imposta di registro – 9%
Imposta ipotecaria - 50 euro
Imposta catastale – 50 euro
Se il venditore è un'impresa costrutturice che ha terminato i lavori da meno di cinque anni
Iva – 10%, (22% nel caso si tratti di una casa di lusso)
Imposta di registro – 200 euro
Imposta ipotecaria 200 euro
Imposta catastale – 200 euro

Fonte : "Idealista"

Agenzia immobiliare Farini

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Legge di Bilancio 2019, le misure per gli immobili

 

A un passo dalla fine del 2018 la legge di Bilancio 2019 è stata approvata in via definitiva e quindi pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale. Molte le disposizioni in essa contenute e diverse le misure fiscali per gli immobili. Ecco gli interventi per il settore immobiliare.

Fiscalità delle imprese immobiliari – Per le società esercenti in via effettiva e prevalente attività immobiliare, i limiti e le regole di deducibilità previsti dal Tuir in materia di interessi passivi non si applicano agli interessi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

Deducibilità Imu immobili strumentali – Viene elevata dal 20% al 40% la percentuale di deducibilità dalle imposte sui redditi dell’Imu dovuta sugli immobili strumentali.

Cedolare secca sugli immobili commerciali – Per i contratti di locazione, stipulati nel 2019, relativi a locali commerciali, rientranti nella categoria catastale C/1 (fino a 600 mq di superficie, escluse le pertinenze) è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca (aliquota 21%).

Estromissione immobili strumentali – La disciplina dell’estromissione agevolata dei beni immobili strumentali viene estesa alle esclusioni dal patrimonio dell’impresa dei beni posseduti al 31 ottobre 2018, effettuate dal 1° gennaio al 31 maggio 2019. I versamenti rateali dell’imposta sostitutiva dell’8% devono essere eseguiti, rispettivamente, entro il 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020.

Detrazioni recupero edilizio, risparmio energetico e acquisto mobili ed elettrodomestici – Anche per il 2019, vengono confermate le detrazioni fiscali relative alle spese sostenute per gli interventi di efficienza energetica (a seconda dei casi, 50%, 65%, 70%, 75%, 80%, 85%), di recupero edilizio (50%) e per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (50%).

Bonus verde – Il bonus verde (detrazione Irpef del 36%, nel limite massimo di 5mila euro, per gli interventi di sistemazione a verde) si applica anche nel 2019.

Esenzione Imu comuni terremotati Emilia-Romagna – Nei comuni dell’Emilia-Romagna colpiti dal sisma del 20 e 29 maggio 2012, l’esenzione Imu è prorogata fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2019.

Imu-Tasi per immobili concessi in comodato – La riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu e della Tasi prevista per gli immobili concessi in comodato d’uso a parenti in linea retta entro il primo grado che li utilizzano come abitazione principale viene estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Acconto cedolare secca – A partire dal 2021 la misura dell’acconto dovuto per la cedolare secca (attualmente pari al 95%) viene innalzata al 100%.

Proroga maggiorazione Tasi – Per il 2019, i Comuni possono continuare a mantenere con espressa deliberazione del Consiglio comunale la stessa maggiorazione Tasi già confermata per gli anni 2016, 2017 e 2018.

 Fonte : "Idealista"

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Frenata del settore immobiliare

In calo occupazione e ricavi

Periodo d'oro per i ristoratori

Precipitano le attività nel settore immobiliare, così come il commercio al dettaglio ma, per i ristoratori questo è un periodo d'oro. La nostra città, infatti, può contare su nuove attività.

I dati arrivano dall'ufficio studi di Confcommercio Modena ma il quadro non è certo positivo: infatti il terziario chiude il primo trimestre del 2018 con il segno meno su tutti gli indicatori: dal numero di imprese, occupazione e volume di affari alle attività nel settore immobiliare corrisponde il dato più eclatante, con un preoccupante calo delle attività.

I dati arrivano dall'ufficio studi di Confcommercio Modena ma il quadro non è certo positiv: infatti il terziario chiude il primo trimestre del 2018, con il segno meno su tututti gli indicatori: dal numero di imprese, occupazione e volume di affari alle attività nel settore immobiliare, ce vivono decisamente un momento nero.

Infatti all'immobiliare corrisponde il dato più eclatante, con un preoccupante calo delle attività.

Dall'analisi effettuata sugli ultimi dati Infocamere e su un campione di circa 2.300 aziende associate, il numero totale delle imprese attive nel Terziario in provincia perde 62 unità nel confronto con l'analogo periodo del 2017 e passa csì da 16.255 a 16.913 unità, mentre, sul fronte occupazionale il calo è apri allo 0,7%. Venendo ai numeri dei più rilevanti settori oggetto di analisi, il commercio al dettaglio n sede fissa e d ambulante in provincia perde 25 unità e le imprese attive nel territorio modenese passano dunque da 6.544 del primo trimestre del 2017 alle attuali 6.519.

Buono come detto il trend rilevato nel comparto della ristorazione, che dunque può tirare un sospiro di sollievo dopo la chiusura in calo nel terzo trimestre del 2017: il numero delle imprese passa così da 3.601 di marzo del 2017 a 3.619 unità. Le 18 attività aggiuntive sono in gran parte attribuibili alla performance della città capoluogo, che rappresenta da sempre il termometro dello stato di salute del settore e dove il numero di attività è salito da 1.073 da 1.084 unità (+11).

Fa riflettere il tonfo dell'intermediazione immobiliare: la consistenza numerica degli operatori attivi passa infatti da 3.066 a 3.020 unità (-46). <<Valori, questi – commenta Massimo Gandolfi – su cui andrà fatto un approfondimento in vista dell'indagine che condurremo sul settore immobiliare, visto che i dati parziali sulle compravendite immobiliari raccolti nei primi tre mesi dell'anno erano improntati alla stabilità>>. Sul fronte occupazionale, si registra un calo dello 0,7%, relativamente al campione esaminato: circa 2300 imprese associate a cui viene erogato il servizio di tenuta paghe. Nello specifico, diminuiscono i dipendenti dell'1,3%, aumentano i soci collaboratori di una percentuale simile e sono sostanzialmente invariati i collaboratori occasionali ed i tirocinanti, che complessivamente rappresentano circa il 9% del totale degli addetti. 

Fonte: "il Resto del Carlino"

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