La procedura di esecuzione immobiliare prende vita quando il debitore non
provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore e quest’ultimo si
rivolge al giudice competente. Ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti
di usufrutto e di superficie su beni immobili.
Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati,
oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili
che lo arredano.
Esecuzione immobiliare, come funziona
In sintesi, se il debitore non paga il debito, il creditore richiede il
decreto ingiuntivo; il debitore riceve l’atto di precetto; il decreto ingiuntivo
diventa esecutivo; si procede al pignoramento immobiliare con espropriazione dei
beni immobiliari; i beni espropriati vengono venduti all’asta, con conseguente
recupero del credito. Ma andiamo a vedere l’iter nel dettaglio.
Come sottolineato da
La legge per tutti, si parla di procedura di
esecuzione immobiliare quando, a seguito del mancato pagamento di una certa
somma, fattura, o altro titolo, il debitore non provvede ad onorare il suo
debito nei confronti del creditore. Quest’ultimo, pertanto, per ottenere quanto
gli spetta di diritto, si rivolge prima al giudice competente, per la firma del
decreto ingiuntivo, cioè un ordine al debitore di adempiere l’obbligazione
assunta entro un determinato periodo di tempo.
A questo punto, deve far notificare il cosiddetto atto di precetto presso il
domicilio del debitore, con il quale avverte ed intima il debitore stesso di
saldare il suo debito entro 10 giorni dalla notifica, pena l’esecutività del
titolo entro 90 giorni dal precetto.
L’atto di precetto è una comunicazione ufficiale e formale di preavviso di
esecuzione immobiliare, mediante la quale il debitore viene informato
dell’inizio della procedura esecutiva entro 10 giorni dalla notifica, se non
provvederà a pagare quanto da lui dovuto.
Inoltre, viene messo a conoscenza delle modalità attraverso le quali è
possibile comunque rimediare e sanare il debito, interrompendo così la procedura
espropriativa.
La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i
diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili. Nel corso della medesima
procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue
pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.
Se, quindi, il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a
non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore, dopo 45 giorni, può
richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento dell’immobile e pignorare
in tal modo i beni immobili posseduti del debitore, per la somma che serve a
coprire il debito, gli interessi e le spese legali: il pignoramento, quindi, è
l’atto con cui si dà inizio all’esecuzione vera e propria.
Subito dopo la notifica del pignoramento, l’ufficiale giudiziario o lo stesso
creditore pignorante consegnano copia autentica dell’atto presso la
conservatoria dei registri immobiliari affinché venga trascritto, a fini
pubblicitari, il pignoramento dell’immobile interessato. Una nota di
trascrizione viene restituita al depositante . L’ufficiale giudiziario, dopo
aver eseguito l’ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l’originale
dell’atto di pignoramento e la nota di trascrizione.
Il creditore, quindi, provvede a depositarli in copia conforme presso la
cancelleria del giudice dell’esecuzione competente per territorio insieme alla
nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del
precetto. Il deposito deve avvenire entro 15 giorni, pena perdita di efficacia
del pignoramento. A questo punto, il cancelliere, forma il fascicolo
dell’esecuzione.
Una volta decorso il termine di 10 giorni dal pignoramento, il creditore
procedente può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato. La vendita
forzata ha lo scopo di trasformare i beni pignorati in denaro liquido e, una
volta autorizzata, viene fatta al pubblico incanto oppure senza incanto. In
quest’ultimo caso, chi è interessato all’acquisto può fare un’offerta in busta
chiusa al giudice la quale, tuttavia, non può essere accolta se perviene oltre
il termine stabilito o se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo
stabilito nell’ordinanza o, infine, se l’offerente non presta cauzione in misura
non inferiore al decimo del prezzo proposto. Il ricavato dalla vendita viene
distribuito tra i creditori, con precedenza dei creditori privilegiati ed
ipotecari.
Esecuzione immobiliare, le novità
Con l’entrata in vigore del decreto banche cambiano le procedure
per il pignoramento. La novità più significativa riguarda il numero massimo
di aste dopo le quali la procedura viene chiusa dal giudice, ma è stato
modificato anche il contenuto dell’atto di pignoramento.
Ora l’atto di pignoramento deve contenere un nuovo avvertimento per il
debitore: se egli intende opporsi all’esecuzione per espropriazione, deve farlo
prima che il giudice disponga la vendita o l’assegnazione del bene pignorato; in
caso contrario tale opposizione è inammissibile, a meno che sia fondata su fatti
sopravvenuti o se non è stata proposta tempestivamente per causa non imputabile
al debitore.
Il pignoramento, inoltre, finisce dopo tre aste: se la casa non viene venduta
dopo il terzo tentativo di ribasso, la procedura esecutiva si chiude e il bene
ritorna nella disponibilità del proprietario. L’asta deve essere svolta con
modalità telematica, sempre che non sia pregiudizievole per gli interessi dei
creditori.
Al terzo tentativo di vendita andato deserto e in assenza di istanze di
assegnazione, il giudice può stabilire un prezzo base inferiore al precedente
fino al limite della metà.
Il d.l. sulle banche ha, poi, introdotto una norma nuova che dispone
l’obbligo del creditore assegnatario di un bene immobile di dichiarare in
cancelleria, entro 5 giorni dalla pronuncia del provvedimento di assegnazione,
il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito il bene stesso. Se
non lo fa, il trasferimento è fatto a favore del creditore.
La riforma, infine, prevede l’immediata esecutività del decreto ingiuntivo
per le somme non contestate, anche se è in corso il giudizio di opposizione. Ciò
significa che il debitore è costretto a dover pagare quanto intimato nel decreto
ingiuntivo senza alcuna dilazione, anche in caso di opposizione. Il decreto
obbliga il giudice a concedere la provvisoria esecutività, anche se il debitore
contesti un credito solo parzialmente, sulla parte non contestata.
da "idealista"
Agenzia Farini
059454227
