Accertamento fiscale sulle transazioni immobiliari: importanti novità

di Stefano Baruzzi
Bollettino di Legislazione Tecnica n. 10/2015


Con il D. Leg.vo 147/2015, sulla “crescita e internazionalizzazione delle imprese”, è stata introdotta un’importante
disposizione interpretativa che elimina la possibilità dell’Agenzia delle Entrate di accertare maggiori prezzi, ricavi o
plusvalenze da cessioni di immobili o di aziende sulla base del solo maggior valore venale di mercato accertato ai
fini dell’imposta di registro e/o delle imposte ipocatastali.

INTRODUZIONE E INQUADRAMENTO DELLA QUESTIONE
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 220 del 22/09/2015 è stato pubblicato il D. Leg.vo 147/2015, dedicato alla “crescita e
internazionalizzazione delle imprese”, emanato in attuazione della riforma del sistema tributario oggetto della Legge
23/2014 - ed in particolare dell’art. 12 -, recante la delega al Governo per l’adozione di una serie di decreti legislativi per la
realizzazione di un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita([1]).
Nell’ambito di tale nuovo decreto legislativo ha trovato posto, all’art. 5, un’importante disposizione interpretativa, rivolta ai
privati e alle imprese che operano nel settore immobiliare, che dovrebbe risolvere almeno uno dei tanti e delicatissimi
problemi emersi in questi ultimi anni nella prassi accertativa dell’Agenzia delle Entrate relativa al settore immobiliare,
purtroppo avallata da una corposa serie di sentenze della Corte di Cassazione: ci riferiamo alla possibilità di traslare il
valore venale di un immobile (fabbricato o terreno) o di un’azienda, accertato ai fini dell’imposta di registro (tributo per il
quale tale forma di accertamento - che, lo ribadiamo, risulta basata sul solo valore venale di mercato del bene - è
ordinariamente prevista dalla normativa), sul prezzo di cessione del bene stesso, con conseguente determinazione di
maggiori ricavi o plusvalenze originati dalla vendita, a prescindere da quello che risulta essere l’effettivo prezzo
negoziato fra le parti dell’atto.

([1]) Per approfondimenti sui contenuti della legge delega per la riforma del sistema tributario si consiglia la lettura del nostro
articolo illustrativo “Le principali novità della legge delega per la riforma tributaria” (Fast Find AR908).
Inoltre, per ulteriori approfondimenti di dettaglio relativi a varie questioni trattate nel presente lavoro oppure ad esse
connesse, suggeriamo la lettura dei nostri articoli “Imposte di registro, ipotecarie e catastali per i trasferimenti immobiliari:
nuovo assetto dal 2014 ed esemplificazioni pratiche”, (Fast Find AR800), e “Il meccanismo del prezzo valore nelle
compravendite e negli altri trasferimenti immobiliari”, (Fast Find AR918).
Da ultimo, per una disamina molto completa di tutte le questioni relative alla tassazione dei redditi diversi (plusvalenze)
immobiliari in capo a persone fisiche, enti non commerciali e società semplici, rischi e soluzioni inclusi, rinviamo al nostro
Ebook “La tassazione delle plusvalenze immobiliari e la rivalutazione dei terreni con le novità 2015” pubblicato da
Legislazione Tecnica nei “Quaderni di fiscalità immobiliare”.