Ville in affitto per le vacanze estive 2020: i trend e le difficoltà dopo il covid

Il settore turistico extra alberghiero rappresenta oltre la metà del totale in Italia: in questo momento di allerta sanitaria una proprietà esclusiva in affitto potrebbe essere la formula giusta per una vacanza in serenità e sicurezza. Anche se le difficoltà per i gestori sono molte. Ne abbiamo parlato con Nicola Pardini, responsabile sales Halldis-Windows on Italy

I due brand gestiscono oltre 1500 proprietà in 25 località italiane ed europee, sia in locazione nelle principali città ad uso, ad esempio, di professionisti in trasferta lavorativa, sia in località di vacanza in cui si propongono case in borghi o ville in campagna o vicino al mare, con diverse tipologie di servizi correlati.

Quali erano, prima del Covid, i servizi più richiesti dai vostri clienti?

I nostri clienti, sia professionali che leisure, sono esigenti e hanno richieste molto variegate. Tra i servizi più richiesti, lo chef (con catering o con cucine allestite nelle proprietà prese in affitto, con possibilità di svolgere lezioni di cucina a beneficio dei clienti stranieri che desiderano imparare la cucina italiana) o la baby sitter (utile per chi si trasferisce in soggiorni approfittandone per fare smart working).

Esistono poi servizi di lavanderia, reception o simili, ma anche di consulenza sui servizi offerti dalla città, cosa che permette ai clienti, che magari provengono da località diverse anche estere, di imparare a conoscere il luogo dove si sono temporaneamente trasferiti. Molti dei nostri clienti ad esempio sono in trasferta di lavoro per periodi medio lunghi, e necessitano quindi di essere indirizzati su tutti quei servizi che possono rendere piacevole e agevole il loro soggiorno.

Attenzione anche per il tempo libero, dove sono gettonati tour sui laghi, gite giornaliere sul mare in yacht o barca a vela, oppure esperienze di wine tasting e visita alle cantine vinicole, alla scoperta enogastronomica dell’Italia, soprattutto della Toscana. In generale siamo poi disponibili a dare una mano nel contattare il fornitore adatto alle esigenze più disparate, dalle mongolfiere ai fuochi d’artificio per le feste.

Dove si trovano le vostre proprietà?

In Europa siamo a Parigi e Bruxelles, in Italia nelle grandi città tra cui Milano, Venezia, Trieste, Bologna, Genova, Firenze, Roma, Napoli. Abbiamo poi acquistato diversi borghi, come Perarolo di Cadore, un paese molto bello e in voga nell’800 ma deserto da quando una diga ha dirottato il corso del fiume usato per il trasporto del legname, determinando uno svuotamento del posto. Noi abbiamo rivitalizzato le strutture antiche per farne delle strutture di soggiorno per coloro che desiderano visitare il Cadore, ridando nuovo impulso all’economia del piccolo paese, fatto di botteghe, edicole, ristoranti.

Altri esempi sono Ponte di Legno o Gressoney, che avevano naturalmente già una buona base economica, ma ora sono ulteriormente rivitalizzati dai nostri residence e ai servizi aperti sia agli utenti del residence che ai residenti della città. Idem per Montalcino, dove abbiamo 25 proprietà in apertura, o a Montarione, nella campagna toscana, dove abbiamo nove ville esclusive.

Come saranno le vacanze quest’anno dopo il Covid?

Quest’anno è l’anno della vacanza responsabile, un momento importante per chi voglia trascorrere una villeggiatura in sicurezza. Si ha bisogno di alloggi che non abbiano troppa condivisione con altri clienti. Le nostre soluzioni sono adatte per le famiglie, essendo composte di ville con piscina in cui tutto è a disposizione dei soli clienti, senza dover essere condivisi con altri.

Come avete gestito la vostra offerta in questo periodo di emergenza?

Noi gestiamo proprietà sia in città che fuori. Le prime stanno molto soffrendo: a Firenze, ad esempio, le vie sono deserte e tutto l’indotto ne sta portando il peso. E l’indotto rappresenta l’80% dell’economia mossa dal turismo, mentre il 20% appena si può imputare al soggiorno. Oltretutto il calo drastico è stato relativo alle presenze straniere, che in estate tornavano spesso. Nelle città abbiamo quindi visto un calo di giro d’affari dell’80%, ma abbiamo riprogrammato le nostre strutture rendendole disponibili sia per affitti brevi che di lungo periodo, rimodulando l’offerta in città anche per soggiorni di mesi o di anni, ad uso di chi si voglia trasferire anche per ragioni non turistiche.

Per quanto riguarda le proprietà leisure, in città siamo a zero business. Le località più prettamente turistiche sono invece ripartite, con prenotazioni al 30% rispetto al livello dello scorso anno, anche grazie ad offerte messe a disposizione last minute che ha implicato l’abbassamento dei margini nostri e dei nostri proprietari. Ciò anche a causa di disdette dell’ultimo momento anche da parte di stranieri, che fino all’ultimo non sanno se potranno effettivamente recarsi in Italia o meno.

Come andrà il mercato nei prossimi tempi?

A Firenze si sente dire che il turismo tornerà nella primavera del 2021. L’autunno e l’inverno saranno mesi critici per la possibile diffusione del virus, quindi si è prudenti a fare prenotazioni per quel periodo. Per chi invece desidera andare in vacanza questi mesi al mare o in montagna, i mesi estivi andranno probabilmente piuttosto bene, ma a settembre si sarà nuovamente fermi.

Quali sono le difficoltà?

Il Governo non ha assistito il settore come avrebbe potuto. Ad esempio, il bonus vacanza è valido solo per il settore alberghiero, mentre di questi tempi il cliente preferirebbe l’appartamento per una maggiore sicurezza. Ma chi prenota in appartamento non potrà godere del bonus. Questa sembra una vera contraddizione che nasce da una errata comprensione del settore turistico. Il turismo porta un 13% di Pil al Paese, ma di questa quota l’extra alberghiero rappresenta oltre la metà. Ignorare questo significa danneggiare il settore, e anche i clienti, che vedono limitata la propria possibilità di scelta, il che è grave in un momento come questo. L’auspicio quindi è che il governo possa rendersi conto di questo e guardare al settore turistico nella sua interezza.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Posso affittare un appartamento come ufficio?

Locazione a uso abitativo o commerciale: che succede se la distinzione dell’immobile non coincide con la categoria catastale dichiarata?

Hai un un immobile accatastato a uso abitativo e per molti mesi hai cercato qualcuno che potesse prenderlo in affitto. Finalmente, hai trovato un potenziale cliente, senonché questi vorrebbe adibirlo a uso ufficio e che ciò fosse riportato – così come la legge impone – sul contratto. Dovresti cambiare l’accatastamento e fare una pratica amministrativa, ma non vuoi spendere soldi. Così ti chiedi: posso affittare un appartamento come ufficio? Cosa dice la legge a riguardo?

La stessa domanda potrebbe essere fatta anche al contrario: posso affittare un ufficio come abitazione? Cosa succederebbe se la polizia dovesse accorgersi che, al posto di un negozio o di uno studio professionale, vi abita invece una famiglia? 

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Destinazione appartamento: va indicata nel contratto?

La legge impone che, nel momento in cui si dà in affitto un appartamento, il contratto debba essere necessariamente registrato. Senza la registrazione il contratto è nullo, anzi inesistente. La registrazione deve essere curata dal locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, che deve poi darne comunicazione al conduttore nei successivi 60 giorni. 

Nel momento in cui si registra il contratto di affitto è necessario, per legge [1], indicare anche i dati catastali dell’immobile. Questo perché è proprio da tale dato che scatteranno dopo, le imposte come l’Imu. La violazione di tale obbligo, quindi, costituisce un’evasione fiscale; in particolare, si evade l’imposta di registro e la Tari (l’imposta sui rifiuti che, per gli uffici, è più cara).

Pertanto, la mancata, errata o inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione implica le seguenti sanzioni:

·        il recupero a tassazione dell’imposta effettivamente dovuta;

·        una sanzione da un minimo del 120 a un massimo del 240% dell’imposta dovuta.

·        Posso affittare un appartamento come ufficio?

·        Anche se la legge non lo dice espressamente, secondo il parere condiviso dagli studiosi, le sanzioni che abbiamo appena visto e che si applicano nel caso di assente o errata indicazione della categoria catastale nel contratto di affitto, valgono anche quando, pur indicata in modo esatto la categoria catastale, l’utilizzo effettivo dell’immobile è diverso rispetto ad essa. 

·        Facciamo degli esempi.

·        Marco affitta la propria casa a Mariano. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Marco scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso ufficio. Le parti incorrono nelle sanzioni appena viste.

·        Marco affitta la propria casa a Mariano. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Marco scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso abitativo ma poi Mariano, nonostante ciò, e con il consenso di Marco, ne fa uno studio professionale. Anche in questo caso scattano le sanzioni. 

Da quanto appena detto, si può facilmente desumere che la categoria catastale indicata nel contratto di locazione vincola le parti: pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva. 

Che fare se l’inquilino trasforma l’abitazione in un ufficio?

Se è vero che le parti, di comune accordo, non possono affittare un appartamento a uso ufficio, a maggior ragione l’affittuario non può trasformare l’immobile senza comunicarlo al locatore. Diversamente, potrebbe subire uno sfratto. 

Nello stesso modo, se una persona prende in affitto un appartamento con lo scopo di farne un ufficio, ma non palesa tale intenzione al locatore oppure, pur palesandola, è comunque consapevole dell’accatastamento dell’immobile, non può poi chiedere una risoluzione del contratto. Egli infatti – sottolinea la Cassazione [2] – ha accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione.

Regole per affittare un appartamento a uso ufficio

Per affittare un appartamento a uso ufficio è necessario, innanzitutto, che le parti siano d’accordo. Il locatore poi, prima della stipula del contratto di locazione, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione. 

Cosa rischio se affitto un appartamento a uso ufficio?

Chi affitta un appartamento a uso ufficio rischia:

·        innanzitutto, il recesso dal contratto da parte dell’inquilino se questi non è stato messo al corrente dell’esatta destinazione dell’immobile;

·        in caso di contestazione del Comune, una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’importo dell’imposta di registro che sarebbe stata dovuta nel caso in cui si fosse indicata l’esatta categoria catastale;

·        il recupero a tassazione, da parte del Comune, delle differenze Imu e Tasi non versate correttamente e le relative sanzioni.

note

[1] Art. 19 DL n. 78/2010: «la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

[2] Cass. sent. n. 1398/2011.

Agenzia immobiliare Farini 

Viale Gramsci, 387 (MO) 

059454227

Vendita di un immobile con riserva di proprietà: cos’è e come funziona

 

La vendita di un immobile con riserva di proprietà rappresenta un metodo alternativo tramite il quale procedere alla compravendita della casa. Per capire come funziona questa particolare formula e quali sono le sue implicazioni, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato. Vediamo quanto spiegato.

Vendita immobile con riserva proprietà

Di che cosa si tratta?
“La vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, è una formula di compravendita disciplinata dal codice civile in base alla quale l’acquirente entra nella materiale disponibilità del bene acquistato al momento della firma del rogito, ma la proprietà permane del venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino al pagamento dell’ultima rata”.
Come funziona?
“La vendita con riserva di proprietà viene utilizzata nelle ipotesi nelle quali l’acquirente ha la necessità di godere fin da subito del bene acquistato, ma non ha la possibilità di pagare integralmente l’intero prezzo.
Il venditore è disposto a perdere la disponibilità del bene, ma vuole essere esonerato dai rischi e soprattutto garantito che l’acquirente mantenga l’impegno assunto e provveda al pagamento delle rate di prezzo concordate, senza ritardi.
In caso di inadempimento nel pagamento delle rate di prezzo da parte dell’acquirente, il venditore potrà ottenere la risoluzione del contratto e chiedere la liberazione e la restituzione materiale dell’immobile, facendo ricorso all’autorità giudiziaria. Egli dovrà comunque restituire le rate riscosse, ma avrà la facoltà di trattenerne una parte a titolo di equo compenso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti”.
Quali sono i vantaggi?
“L’acquirente ottiene fin da subito la disponibilità della casa, può quindi cominciare a goderne per sé e per la sua famiglia; si vede concedere un pagamento dilazionato, senza dover chiedere un mutuo bancario.
Il venditore si libera dei rischi derivanti dalla casa fin dalla consegna e quindi si scarica delle connesse responsabilità; egli aumenta le sue possibilità di vendere il proprio immobile perché non impone il pagamento dell’intero prezzo e mantiene però la proprietà dell’immobile e la conseguente garanzia in caso di inadempimento dall’acquirente”.

Tassazione vendita immobile con riserva di proprietà

Quali sono gli svantaggi?
“La vendita con riserva di proprietà presenta alcune criticità. La prima è quella della sua tassazione; l’acquirente infatti, pur non divenendo proprietario del bene, è tenuto al pagamento delle imposte sul trasferimento fin dalla conclusione del contratto. Tale circostanza limita l’utilizzo in tutte quelle ipotesi nelle quali l’acquirente è ancora incerto se addivenire o meno all’acquisto.
Un importante svantaggio per il venditore è invece costituito dalla perdita della materiale disponibilità del bene e del suo conseguente utilizzo ad opera dell’acquirente; questa situazione lo espone ad un rischio importante di deterioramento del bene che potrebbe incidere in modo significativo sulla scelta del venditore.
Il venditore infine dovrà comunque ricorrere all’Autorità giudiziaria qualora voglia ottenere la liberazione del bene contro la volontà dell’acquirente che non rispetti i pagamenti concordati, con conseguente impiego di risorse finanziarie importanti e tempistiche non indifferenti”.
Si tratta di una formula diffusa?
“E’ una formula non molto diffusa nel mercato immobiliare, che invece trova una maggiore applicazione nelle cessioni di aziende. Essa rappresenta comunque uno strumento di grande interesse, quale formula di acquisto alternativa alla compravendita con contestuale mutuo bancario.
La necessità del ricorso all’Autorità giudiziaria in caso di inadempimento rende meno appetibile questo istituto giuridico che al contrario potrebbe contemperare in modo efficace gli interessi di entrambe le parti”.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Prezzi, compravendite e mutui: cosa sta accadendo e le prospettive per il 2018

Compravendite immobiliari Italiaandamento dal 2007 a gennaio-settembre 2017

I segnali di ripresa registrati nel mercato immobiliare italiano lasciano ben sperare per l’anno in corso. A sottolinearlo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa. Vediamo cosa sta succedendo sul fronte dei prezzi, delle compravendite e dei mutui e quali sono le prospettive per il 2018.

Compravendite

I primi dati positivi sono quelli diffusi dall’Agenzia delle Entrate che, nei primi nove mesi dello scorso anno, hanno registrato un aumento del 4,5% delle compravendite immobiliari a livello italiano. Un particolare dinamismo ha interessato soprattutto le grandi città, dove la ripresa sembra avviata in maniera più decisa a tal punto che in alcune realtà i prezzi sono già tornati in territorio positivo, come ad esempio: Milano, Bologna e Firenze.

Tempi di vendita

Altro indicatore positivo dello stato di salute del mercato arriva dai tempi di vendita che sono diminuiti portandosi mediamente intorno a 140 giorni, contraendosi di circa 20 giorni rispetto ad un anno fa. Questo è dovuto in particolare all’allineamento delle aspettative dei potenziali venditori rispetto agli attuali valori di mercato degli immobili, elemento che facilita l’incontro tra domanda ed offerta.

Prezzi e mutui

I fattori determinanti per la ripresa sono da ascriversi soprattutto al ribasso dei valori (diminuiti mediamente del 40% dall’inizio della crisi immobiliare) e ai mutui ora decisamente convenienti grazie ai tassi favorevoli.

Investimenti

A questi elementi occorre aggiungere anche il ritorno degli investitori che, attratti dai prezzi e dai rendimenti interessanti (4,9% annuo lordo) grazie alla ripresa dei canoni di locazione, stanno tornando ad investire sull’asset mattone.

Prospettive

Prospettive rosee per il 2018, anno in cui la ripresa dovrebbe essere effettiva con transazioni intorno a 570mila e una ripresa dei prezzi compresa tra 0% e +2%. Il traino positivo delle grandi città dovrebbe far sentire i suoi effetti anche sulle altre realtà, come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle metropoli, dove si ritiene che i prezzi possano restare ancora stabili.

Fonte : " Idealista" 

Agenzia Immobiliare farini

3398395052 , 059454227

Ecobonus, quando inviare la documentazione all’Enea

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito quando scade il termine per inviare all’Enea la documentazione utile ad ottenere l’Ecobonus.
All’interno della rubrica “La Posta” di Fisco Oggi è stato posto il seguente quesito:
Ho eseguito dei lavori di riqualificazione energetica nel mio appartamento. Il termine di 90 giorni per inviare la documentazione all’Enea decorre dalla chiusura del cantiere o dalla data di effettuazione del pagamento?
L’Agenzia delle Entrate ha così risposto:
Per usufruire della detrazione Irpef relativa agli interventi di riqualificazione energetica, entro 90 giorni dalla fine dei lavori è necessario trasmettere all’Enea la copia dell’attestato di certificazione o di qualificazione energetica (prodotto da un tecnico abilitato) e la scheda informativa relativa agli interventi realizzati.
I 90 giorni di tempo per l’invio della documentazione decorrono dal giorno del collaudo dei lavori, a nulla rilevando il momento (o i momenti) di effettuazione dei pagamenti (risoluzione n. 244/E dell’11 settembre 2007, paragrafo 3).
Nell’ipotesi in cui, in virtù del tipo di intervento, non sia richiesto il collaudo, il contribuente può provare la data di fine lavori anche con altra documentazione emessa dal soggetto che ha eseguito i lavori (o dal tecnico che compila la scheda informativa). Invece, non è ritenuta valida, a tal fine, una dichiarazione del contribuente resa in sede di autocertificazione (circolare n. 21/E del 23 aprile 2010, paragrafo 3.1).
Si ricorda, infine, che la trasmissione della documentazione deve avvenire in via telematica, attraverso l’applicazione web dell’Enea raggiungibile dal sito 
 www.acs.enea.it.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

3398395052

Il rendimento da affitto del box auto supera quello di un appartamento

In Italia l’investimento in immobili è sempre più redditizio. Secondo i dati pubblicati dall’ufficio studi idealista, negli ultimi 12 mesi sono cresciute le performance di tutti i prodotti analizzati ad eccezione del commerciale (7,4%), che comunque rimane il segmento più promettente.
Buone notizie quindi per i proprietari d’immobili, soprattutto quelli che hanno visto incrementare notevolmente il rendimento dei box fino al 6,3%, dal 3,9% dell’anno scorso. In crescita anche uffici (7,3%) e residenziale (5,1%).
Più in generale, acquistare un immobile di qualsiasi tipologia per metterlo a reddito frutta rendimenti di almeno tre volte superiori a quelli dei Buoni del Tesoro a 10 anni (1,4%). Lo rileva l’ufficio studi idealista, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcorarne il rendimento lordo*.

Rendimenti nel residenziale

Tra le città capoluogo italiane, Trapani (7,8%) segna i ritorni sull’investimento maggiori, seguita da Biella (7,5%) e Alessandria (7%). A livello di grandi centri, Milano e Torino 5,4% sono al top, seguite da Firenze (5,1%) con un saggio pari alla media nazionale. A Roma il rendimento da affitto si ferma al 5%, mentre Napoli segna un 4,1%. I centri con redditività più bassa sono Caserta, Siena, Massa e Pesaro con un indice pari al 3,6%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

I locali commerciali sono il prodotto con i maggiori tassi di rendimento nelle città italiane monitorate, anche se accusano un calo dello 0,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. In sostanza, non si registrano variazioni significative a livello generale, mentre a livello di mercati locali Milano (13,3%) diventa la regina del settore retail, sotto la spinta delle location premium. Rendimenti a due cifre anche per Rimini (11,7%) e Lecce (11,4%). Le città con meno appeal per gli investitori sono Foggia (6,9%), Ragusa (6,7%) e Caserta (6,4%).

Rendimenti degli uffici

Piacenza (11,7%) e Bergamo (10,2%) presentano i maggiori ritorni per chi ha investito in uffici, la cui domanda in acquisto è decisamente più bassa che in passato. Sopra la media del periodo si segnala anche Como (8,5%).
Tra i grandi centri Milano sale al 7% e Roma al 6,7%. Sul fondo della graduatoria troviamo Ferrara (5,1%) e Pesaro (4,3%).

Rendimento dei box   

I box auto sono il prodotto che ha segnato il maggiore rimbalzo sul fronte dei rendimenti rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, attestandosi al 6,3%.
Complici i prezzi in picchiata, vola la redditività a Bergamo (8,3%) e Modena (8%). I box rendono più dell’abitazione anche a Milano (7,3%) e a Roma (6,2%). Ferrara (4,8%) invece è il centro dove il box rende meno, ma anche in questo caso i ritorni sull’investimento restano nettamente superiori ai Btp a 10 anni.
* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

Da "idealista"

Agenzia Farini

059 454227