Ville in affitto per le vacanze estive 2020: i trend e le difficoltà dopo il covid

Il settore turistico extra alberghiero rappresenta oltre la metà del totale in Italia: in questo momento di allerta sanitaria una proprietà esclusiva in affitto potrebbe essere la formula giusta per una vacanza in serenità e sicurezza. Anche se le difficoltà per i gestori sono molte. Ne abbiamo parlato con Nicola Pardini, responsabile sales Halldis-Windows on Italy

I due brand gestiscono oltre 1500 proprietà in 25 località italiane ed europee, sia in locazione nelle principali città ad uso, ad esempio, di professionisti in trasferta lavorativa, sia in località di vacanza in cui si propongono case in borghi o ville in campagna o vicino al mare, con diverse tipologie di servizi correlati.

Quali erano, prima del Covid, i servizi più richiesti dai vostri clienti?

I nostri clienti, sia professionali che leisure, sono esigenti e hanno richieste molto variegate. Tra i servizi più richiesti, lo chef (con catering o con cucine allestite nelle proprietà prese in affitto, con possibilità di svolgere lezioni di cucina a beneficio dei clienti stranieri che desiderano imparare la cucina italiana) o la baby sitter (utile per chi si trasferisce in soggiorni approfittandone per fare smart working).

Esistono poi servizi di lavanderia, reception o simili, ma anche di consulenza sui servizi offerti dalla città, cosa che permette ai clienti, che magari provengono da località diverse anche estere, di imparare a conoscere il luogo dove si sono temporaneamente trasferiti. Molti dei nostri clienti ad esempio sono in trasferta di lavoro per periodi medio lunghi, e necessitano quindi di essere indirizzati su tutti quei servizi che possono rendere piacevole e agevole il loro soggiorno.

Attenzione anche per il tempo libero, dove sono gettonati tour sui laghi, gite giornaliere sul mare in yacht o barca a vela, oppure esperienze di wine tasting e visita alle cantine vinicole, alla scoperta enogastronomica dell’Italia, soprattutto della Toscana. In generale siamo poi disponibili a dare una mano nel contattare il fornitore adatto alle esigenze più disparate, dalle mongolfiere ai fuochi d’artificio per le feste.

Dove si trovano le vostre proprietà?

In Europa siamo a Parigi e Bruxelles, in Italia nelle grandi città tra cui Milano, Venezia, Trieste, Bologna, Genova, Firenze, Roma, Napoli. Abbiamo poi acquistato diversi borghi, come Perarolo di Cadore, un paese molto bello e in voga nell’800 ma deserto da quando una diga ha dirottato il corso del fiume usato per il trasporto del legname, determinando uno svuotamento del posto. Noi abbiamo rivitalizzato le strutture antiche per farne delle strutture di soggiorno per coloro che desiderano visitare il Cadore, ridando nuovo impulso all’economia del piccolo paese, fatto di botteghe, edicole, ristoranti.

Altri esempi sono Ponte di Legno o Gressoney, che avevano naturalmente già una buona base economica, ma ora sono ulteriormente rivitalizzati dai nostri residence e ai servizi aperti sia agli utenti del residence che ai residenti della città. Idem per Montalcino, dove abbiamo 25 proprietà in apertura, o a Montarione, nella campagna toscana, dove abbiamo nove ville esclusive.

Come saranno le vacanze quest’anno dopo il Covid?

Quest’anno è l’anno della vacanza responsabile, un momento importante per chi voglia trascorrere una villeggiatura in sicurezza. Si ha bisogno di alloggi che non abbiano troppa condivisione con altri clienti. Le nostre soluzioni sono adatte per le famiglie, essendo composte di ville con piscina in cui tutto è a disposizione dei soli clienti, senza dover essere condivisi con altri.

Come avete gestito la vostra offerta in questo periodo di emergenza?

Noi gestiamo proprietà sia in città che fuori. Le prime stanno molto soffrendo: a Firenze, ad esempio, le vie sono deserte e tutto l’indotto ne sta portando il peso. E l’indotto rappresenta l’80% dell’economia mossa dal turismo, mentre il 20% appena si può imputare al soggiorno. Oltretutto il calo drastico è stato relativo alle presenze straniere, che in estate tornavano spesso. Nelle città abbiamo quindi visto un calo di giro d’affari dell’80%, ma abbiamo riprogrammato le nostre strutture rendendole disponibili sia per affitti brevi che di lungo periodo, rimodulando l’offerta in città anche per soggiorni di mesi o di anni, ad uso di chi si voglia trasferire anche per ragioni non turistiche.

Per quanto riguarda le proprietà leisure, in città siamo a zero business. Le località più prettamente turistiche sono invece ripartite, con prenotazioni al 30% rispetto al livello dello scorso anno, anche grazie ad offerte messe a disposizione last minute che ha implicato l’abbassamento dei margini nostri e dei nostri proprietari. Ciò anche a causa di disdette dell’ultimo momento anche da parte di stranieri, che fino all’ultimo non sanno se potranno effettivamente recarsi in Italia o meno.

Come andrà il mercato nei prossimi tempi?

A Firenze si sente dire che il turismo tornerà nella primavera del 2021. L’autunno e l’inverno saranno mesi critici per la possibile diffusione del virus, quindi si è prudenti a fare prenotazioni per quel periodo. Per chi invece desidera andare in vacanza questi mesi al mare o in montagna, i mesi estivi andranno probabilmente piuttosto bene, ma a settembre si sarà nuovamente fermi.

Quali sono le difficoltà?

Il Governo non ha assistito il settore come avrebbe potuto. Ad esempio, il bonus vacanza è valido solo per il settore alberghiero, mentre di questi tempi il cliente preferirebbe l’appartamento per una maggiore sicurezza. Ma chi prenota in appartamento non potrà godere del bonus. Questa sembra una vera contraddizione che nasce da una errata comprensione del settore turistico. Il turismo porta un 13% di Pil al Paese, ma di questa quota l’extra alberghiero rappresenta oltre la metà. Ignorare questo significa danneggiare il settore, e anche i clienti, che vedono limitata la propria possibilità di scelta, il che è grave in un momento come questo. L’auspicio quindi è che il governo possa rendersi conto di questo e guardare al settore turistico nella sua interezza.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Mercato e agenzie immobiliari dopo il Covid: le previsioni di RE/MAX

L’attività delle agenzie immobiliari è ripresa da alcuni giorni e già ci si confronta con le nuove sfide della fase 2. Dario Castiglia, Ceo di RE/MAX Italia, ha condiviso quelle che sono le sue prospettive sulla domanda e offerta immobiliare e sul mestiere di agente nei prossimi mesi e a lungo termine.

Cosa aspettarsi dalla fase 2 per l’economia?

In questo momento tutti stanno brancolando nel buio essendo questa una crisi atipica, non dettata da un fattore economico ma da un evento straordinario improvviso di cui l’uguale si vide solo con la spagnola del 1918, anche se non si trattò di pandemia in quanto il mondo era diverso e meno interconnesso. Ma anche meno resiliente. All’epoca, dopo la fine dell’epidemia, ci furono i “roaring Twenties”, quindi per analogia si potrebbe pensare che anche dopo questo momento potrebbe esserci una buona ripresa. In ogni caso dalla survey è emerso lo scenario di una situazione bene impostata che improvvisamente ha subito uno stop e che sicuramente avrà un impatto non positivo, come dopo ogni evento catastrofico.

Come cambieranno domanda e offerta di immobili con la fase 2?

Qualcosa cambierà, ad esempio la domanda si orienterà probabilmente verso soluzioni abitative più ampie e più periferiche. A Milano ad esempio l’hinterland era ancora piuttosto snobbato poiché a fronte di un maggiore potere di acquisto delle famiglie era considerato più vantaggioso vivere il centro città, con i suoi servizi e le sue iniziative. Ora potrebbe verificarsi una inversione di tendenza: a parità di prezzo sono disponibili spazi più ampi con disponibilità di aree esterne come giardini e balconi, ma in zone meno centrali che a questo punto potrebbero essere preferite. Ciò anche alla luce dalla riscoperta dello smart working, modalità di lavoro che richiede minori spostamenti e maggiore necessità di spazi domestici da adibire all’attività professionale. La differenza la farà la qualità delle soluzioni proposte. Gli immobili ben ubicati e con le qualità e caratteristiche richieste, alla luce di quanto sopra, saranno più gettonati e terranno meglio il prezzo di altri che verranno più penalizzati.

Casa vacanza, vale la pena investire con l’emergenza ancora in atto?

Settori come turismo, ristorazione, mobilità e trasporti dovranno davvero reinventarsi per fare fronte alla nuova situazione, almeno finchè non si troverà una cura per il virus. Dal punto di vista dei canoni delle case vacanza, questi sono in aumento, da un lato perché cresce la domanda di una location per le ferie, non appena  saranno possibili; d’altro canto, gli affitti dovranno necessariamente tenere conto dei costi dei protocolli di sicurezza che includono ad esempio la sanificazione degli ambienti. Sotto il profilo dell’acquisto della seconda casa, ora potrebbe quindi diventare un’opzione interessante, sia per uso personale che per uso investimento.

Cosa si prevede per il mercato immobiliare 2020-2021?

Prevediamo una flessione del 10% circa nel numero delle transazioni, ma abbiamo fiducia che l’andamento possa essere a V o a U, con un periodo di rallentamento che duri anche qualche mese ma poi sia seguito da una ripresa intorno al terzo-quarto trimestre 2021. Un tempo relativamente breve se confrontato con la crisi del 2008-2011. Ovviamente tutto dipende dagli sviluppi futuri della situazione e delle misure governative. Se qualcosa questa pandemia ci ha insegnato è di non dare più nulla per scontato e di farsi trovare pronti, anche finanziariamente, per quanto possibile, a situazioni impreviste.

Cosa hanno imparato gli agenti immobiliari dal lockdown?

Tra i professionisti ci sono alcuni che hanno preferito aspettare immobili che la bufera passasse, e questi avranno difficoltà al momento della riapertura perché non si sono preparati. Altri, che invece hanno cavalcato il momento per cogliere i nuovi stimoli che ci hanno portato avanti almeno di dieci anni nell'uso della tecnologia, sicuramente saranno più pronti ad affrontare cambiamenti che saranno a lungo termine. E questi avranno l’opportunità di sottrarre clienti a chi è rimasto inerte, perché il lavoro certo non manca. In questi mesi si è infatti accumulata molta domanda pregressa di transazioni, ma si sono create anche nuove opportunità legate al lockdown. Chi vuole cambiare casa per una più adatta alle nuove esigenze di spazio o, di contro, chi per mutata disponibilità economica è costretto ad un downsizing; chi, in coppia, ha scoperto di volersi separare e quindi ha necessità di una nuova casa, o chi desidera trovare sistemazioni anche in affitto, nuovi uffici, ricollocazioni di locali legati ad attività ormai chiuse eccetera. Tutte situazioni che più che mai richiedono la mediazione di un agente.

Su cosa dovrà puntare l’agente immobiliare nella fase 2 dell’emergenza?

La tecnologia in questo momento è molto importante non per sostituire ma per potenziare il lavoro dell’agente immobiliare. Strumenti come visite virtuali, perizie a distanza eccetera renderanno più produttivi gli agenti, nel momento in cui le visite a vuoto si ridurranno, il cliente sarà meglio profilato rispetto alle proprie preferenze, definite già attraverso la visita virtuale, e come risultato si avranno meno visite ma più mirate alla conclusione effettiva del contratto, con meno perdita di tempo per tutti e maggiore guadagno anche per l’agente, a parità di ore spese. Una situazione in cui tutti hanno da guadagnare. L’obbligo che ora abbiamo di affidarci alla tecnologia ha superato la diffidenza culturale che molti avevano nell’utilizzarla, ma sono davvero convinto che l’uso di questi strumenti diventerà abituale anche in futuro, almeno nella fase iniziale della selezione dell’immobile.

Come cambierà in futuro il rapporto con il cliente dell’agenzia immobiliare?

Fondamentale sarà instaurare un rapporto di fiducia e trasparenza con il cliente, fargli comprendere che il virtual tour non è un modo per dare una rappresentazione falsa della casa, mostrando solo i lati positivi e omettendo quelli negativi, ma un modo per valorizzare la transazione e per dare un aiuto in più nella scelta. Con la mediazione tecnologica poi l’agente dovrà diventare sempre più abile a creare fidelizzazione con il cliente, dal momento che l’interazione di persona, porta a porta, sarà limitata per lungo tempo. Qui interviene quindi l’uso dei social, attraverso cui raggiungere le persone e risultare comunque convincenti.

 Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena