Aste immobiliari, il coronavirus frena le esecuzioni giudiziarie

Il lockdown ferma le aste immobiliari. I dati dell’Osservatorio T6 fotografano per il primo semestre 2020 un calo delle esecuzioni di circa il 40%.

Aste giudiziarie nel 2020

L’Osservatorio, che ha elaborato lo “Studio dei tempi delle esecuzioni italiane” giunto alla sua sesta edizione, nell’ambito dei dati relativi al 2019 ha fornito anche un primo focus dell’anno in corso. Secondo i dati relativi al primo semestre 2020, le esecuzioni sono calate in media del 40% rispetto al 2019. Ma in molti casi, si va ben oltre, come a Roma (- 47%), Milano (- 46,84%), Napoli (-51%%) o nelle realtà stremate dal Covid, come Piacenza (-76,6%) e Lodi (-60,42%). Numeri che si spiegano in parte con l’emergenza sanitaria, in parte con le norme del DL Cura Italia, che bloccano i pignoramenti fino al 31 ottobre prossimo per quanto riguarda le abitazioni principali.

“In sostanza, l’intera filiera dei crediti non performanti è ferma, – è il commento di Stefano Scopigli, presidente dell’Osservatorio T6, – danneggiando i 10mila addetti del settore ed i tanti professionisti che ne fanno parte. Per giunta, lo stop ai tribunali e alle aste immobiliari ha messo in discussione gli importanti miglioramenti prodotti dalla riforma del 2015 e la stessa giustizia civile appare vicina al default”.

Aste immobiliari prima del Covid

Ben diversa è la fotografia delle esecuzioni immobiliari prima del Coronavirus. Secondo il Report del 2019, la produttività dei tribunali è molto cresciuta: gli uffici giudiziari hanno chiuso 89913 procedure esecutive, con un saldo positivo del 104% rispetto ai 43.434 fascicoli iscritti ex novo nel 2019. Il leggero allungamento del tempo medio di definizione della pratiche si spiega con il gran numero di procedimenti chiusi: lo scorso anno si è passati da 4,2 anni a 4,62, in pratica 150 giorni in più rispetto al 2018. Tuttavia, di queste pratiche ben 37mila avevano superato i 5 anni di anzianità in tribunale. In generale, i numeri del 2019 sono in linea con la media europea, pari a circa tre anni.

Esecuzioni giudiziarie, i tribunali più veloci

La classifica dei tribunali con la migliore tempistica nella definizione delle esecuzioni immobiliari nel 2019 vede sul podio Trieste, con una media di 2 anni e 5 giorni, Ferrara con 2 anni e 41 giorni, e Trento, con 2 anni e mezzo. Seguono Aosta (2,56), Gorizia (2,66), e Napoli Nord, il tribunale classificato “molto grande” che chiude le procedure esecutive in 2 anni e 75 giorni. Bolzano (2,84), Savona (2,85), Como (2,99) e Busto Arsizio con una media di tre anni chiudono la classifica dei “magnifici 10”. Nonostante il gran numero di pratiche, Roma si piazza ventiduesima, con 3 anni e 56 giorni. Cagliari, con 6 anni e 87 giorni, ha invece i tempi di definizione più lunghi, tallonata da Enna (6 anni e 78 giorni) e Patti, altro tribunale siciliano, con 6 anni e 77 giorni.

Aste giudiziarie pendenti

L’Osservatorio ha anche analizzato il problema delle esecuzioni con 10 e più anni di storia giudiziaria, che incidono sull’arretrato della giustizia civile. Delle 204mila procedure ancora pendenti, il 13,45% vanta questo lungo percorso. Le esecuzioni con una storia ultradecennale si concentrano soprattutto in 12 tribunali, all’interno dei quali i fascicoli esecutivi costituiscono un terzo del totale. In questa classifica negativa, Potenza è al primo posto, con una percentuale del 51,83, seguita da Matera (43,31%). Al terzo posto si piazza Salerno (40,77%), mentre Lagonegro (Pz), con il suo 36,41%, conquista la quarta posizione, tallonata da Gela, che ha il 34,75% di procedure esecutive ultradecennali. Tra i tribunali di grandi dimensioni, soffrono Catania (21,90%), Napoli (16,99%), Milano (16,53%). Primi della classe, quindi senza alcuna procedura esecutiva con più di 10 anni, sono i tribunali di Napoli Nord, Rimini, Gorizia, Aosta e Bolzano. Menzione d’onore per Monza, con un modesto 0,89%.

“I numeri dello Studio sui tempi dei tribunali ci indicano chiaramente che la ‘normalità’ delle esecuzioni immobiliari è quella del 2019, e non quella del 2020, praticamente ferma – sottolinea Stefano Scopigli, presidente dell’Osservatorio T6 – A causa dell’emergenza, i crediti problematici aumenteranno in modo esponenziale. Sbloccare il settore appare prioritario per ridare fiato all’economia, in crisi di liquidità”.

Da Agenzia Farini

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Imposta agevolata per imprese di costruzione e ristrutturazione

Imposta agevolata per imprese di costruzione e ristrutturazione 

Imprese di costruzione che acquistano fabbricati interi o quasi entro il 31 dicembre 2021 possono beneficiare delle imposte registro, ipotecarie e catastali in misura fissa

L’Agenzia delle entrate, con risposta agli interpelli nn. 203 e 204 del 7 luglio 2020, fornisce alcuni chiarimenti in merito all’agevolazione prevista a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, consistente nell’ applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati (previste dal decreto Crescita n. 34/2019).
In particolare, l’Agenzia ha specificato che l’agevolazione può essere concessa anche nel caso in cui l'impresa di ristrutturazione acquisti un fabbricato non «per intero» (come richiesto dalla normativa), ma «quasi per intero» (escludendo, nel caso esaminato, due locali del fabbricato).
Ulteriore chiarimento fornito riguarda invece i soggetti che possono usufruire del beneficio. Nello specifico vengono esclusi i fondi immobiliari, in quanto non sono qualificabili come imprese di costruzione e ristrutturazione (come previsto dalla legge).

Per completezza si fa presente che l’agevolazione in questione (prevista dall’ articolo 7 del Dl 34/2019), consente di applicare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

I presupposti essenziali per godere dell’agevolazione sono:

• che l'acquisto avvenga entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• che l’acquisto abbia a oggetto un intero fabbricato (a prescindere dalla tipologia);
  
  

Inoltre, il soggetto acquirente, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero;
• ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia.
  
  

Sia nel caso di ricostruzione che in quello di ristrutturazione edilizia, il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche "NZEB" ("Near Zero Energy Building"), "A" o "B".

Sempre entro 10 anni è necessario che l’impresa provveda ad alienare almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

La finalità della norma è quella di favorire il processo di rigenerazione urbana, mediante trasferimenti di "interi fabbricati" a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Da Agenzia Farini

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Le nuove tendenze in casa nel 2020 dopo l'emergenza

Il lockdown ha cambiato la maniera in cui gli italiani pensano la propria casa e le esigenze abitative. Un sondaggio di Houzz ha individuato le nuove tendenze che emergeranno in casa nel 2020 dopo la fine dell'emergenza sanitaria

Le nuove tendenze emerse in casa nel 2020, secondo il sondaggio di Houzz, parlando di italiani non solo desiderosi di uno spazio esterno, ma anche di un home office (31%), un'abitazione luminosa (25%), o una casa più grande (5%).

Gli italini dopo l'emergenza non farebbero mai a meno di uno spazio esterno (69%), e il 9% non abbandonerebbe mai l'idea di vivere in una casa moderna, mentre l'8% vorrebbe maggior privacy con una stanza privata.

Per quanto riguarda invece nello specifico le nuove tendenze per la casa in questo 2020 post coronavirus, vediamo

• La multifunzionalità - spazi capaci di trasformarsi a seconda delle esigenze e magari anche in base all'ora del giorno
• Spazi aperti - che si tratti di ripostigli, tetti, sottoscala o disimpegni, ogni piccolo spazio deve essere sfruttato, in una continuità con lo spazio attiguo.
• Via il corridoio - la nuova tendenza per la casa parla dell'abolizione del corridoio per la creazione di spazi più intelligenti, dove approfittare ogni metro quadro
• Home office - con la grande rivoluzione dell'home office, spesso arrivato per restarci, avere uno spazio per lavorare è ormai imprescindibile.

Da Agenzia Farini

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Le opportunità del mercato immobiliare, cosa cambierà dopo l'emergenza sanitaria

L'emergenza sanitaria che abbiamo attraversato in questi ultimi mesi ha lasciato il segno. Tra incertezze e timori, c'è però la necessità di guardare al futuro. Si dice che i momenti di crisi rappresentino un'opportunità. Sarà così anche per l'immobiliare?

Secondo Roberto Carlino, presidente di Immobildream, "il mercato immobiliare saprà essere come sempre la locomotiva della ripresa e saprà cogliere le giuste opportunità che si trovano nei momenti di crisi". In un intervento per idealista/news, il presidente di Immobildream ha tratteggiato quello che potrà essere il quadro riferito al settore immobiliare nei prossimi mesi e ha posto l'attenzione sugli aspetti positivi che potranno scaturire da questa emergenza.

Ripresa mercato immobiliare, quando?

Parlando innanzitutto di come cambierà il mercato immobiliare post coronavirus, Carlino ha spiegato che "contrariamente a quanti si aspettavano una flessione del mercato conseguente l'emergenza epidemiologica, nei primi giorni dopo il lockdown si sono avuti percettibili cenni di ripresa del settore immobiliare, come confermato, a livello nazionale, dai dati dell'Istat di fine maggio, come attestato dall'aumento dei prezzi degli immobili che sono saliti dello 0,3% e come certificato dai 'Dati statistici notarili' resi noti dal Consilio nazionale del Notariato". Il presidente di Immobildream ha dunque affermato che "una ripresa significativa potrebbe arrivare già nel 2021 e consolidarsi nel 2022: la stagnazione dei prezzi, che sono ormai fermi da tempo, lasciano presagire una crescita rilevante dei prezzi e delle compravendite immobiliari, a beneficio di tutto il comparto".

Nuove esigenze abitative

Sembra ormai evidente che una delle conseguenze derivanti dall'emergenza sanitaria vissuta in questi mesi porterà a un cambiamento delle esigenze abitative dei cittadini. A tal proposito, Carlino ha affermato: "La pandemia che si è diffusa nel mondo e le conseguenti misure di contenimento, che hanno tra l'altro imposto forti limitazioni alle libertà fondamentali degli individui, a partire dalla libera circolazione delle persone, suggeriscono una serie di riflessioni sul concetto di casa e di abitare. Le persone, costrette nelle proprie abitazioni, in questi mesi di lockdown, hanno potuto apprezzare l'importanza della propria abitazione, luogo nel quale dover trascorrere l'intera giornata, convivendo tutto il giorno con i propri congiunti".

Il presidente di Immobildream ha quindi spiegato: "Da questo punto di vista chi ha potuto godere di appartamenti dotati di spazi esterni ha certamente vissuto meglio il periodo. Mi aspetto quindi che le persone, che hanno fatto tesoro di questa esperienza, prediligeranno nell'immediato futuro l'acquisto di appartamenti dotati di spazi esterni, di ambienti più spaziosi e forniti dei più avanzati impianti tecnologici, orientando le proprie scelte verso il mercato delle nuove costruzioni in luoghi non così densamente popolati come il centro delle città, laddove la storicità degli edifici vive di un'architettura che non risponde, almeno per la generalità delle persone, alle predette mutate esigenze".

Andamento mercato immobiliare residenziale

Analizzando poi quali comparti potranno trainare il settore e quali invece faranno più fatica, Carlino ha affermato: "Il settore immobiliare sarà trainato dal mercato residenziale, che da subito ha dato i primi segnali di ripresa. In particolare, crescerà il mercato delle unità residenziali di nuove costruzioni, maggiormente orientate alle mutate esigenze degli acquirenti e rispettose delle più moderne direttive in materia di sostenibilità ambientale ed energetica delle case".

Andamento mercato immobiliare non residenziale

Nella sua analisi, il presidente di Immobildream ha poi spiegato: "Seguirà una graduale crescita del mercato degli immobili commerciali (come negozi ed uffici direzionali), mentre il mercato delle strutture adibite alla logistica potrebbe segnare una battuta di arresto".

Opportunità post Covid

Focalizzandosi infine proprio sugli aspetti positivi che potranno scaturire da questa emergenza, il presidente di Immobildream ha fatto un interessante excursus. Ha innanzitutto sottolineato che "l'Italia ha subito più di altri Paesi le conseguenze della pandemia, anche se ha dimostrato di saperla contenere e, nel medio periodo, di saperla gestire". Carlino ha quindi evidenziato che gli italiani "sono un popolo pieno di risorse e di energie che sa cogliere nei momenti difficili le opportunità di crescita e sviluppo", affermando: "Come disse un importante filosofo, Giambattista Vico, 'Sembravano traversie ed eran in fatti opportunità': gli italiani hanno dimostrato storicamente di sapersi rimboccare le maniche e risollevarsi".

Il presidente di Immobildream ha quindi spiegato: "Ricordiamoci di quello che l'Italia fu in grado di realizzare nel primo dopoguerra, quando, con il sudore della fronte e con le sole braccia, gli italiani hanno rimesso in moto l'economia. In quegli anni è nata tra l'altro la Comunità Europea del Carbone e dell'Acciaio (23/07/1952), di cui l'Italia è stata protagonista e colonna portante con il presidente del Consiglio dei ministri On. Alcide De Gasperi; seguì poi il boom economico degli Anni '60 con gli italiani che, con impegno e sacrificio, portarono il Pil a livelli impensabili e mai visti per il nostro Paese".

Carlino ha sottolineato che "è nei momenti difficili che gli italiani danno il meglio di loro stessi ed affrontano le avversità per conseguire risultati insperati: per aspera ad astra!". E ha aggiunto: "Sono toccanti i ricordi del periodo di lockdown quando gli Italiani, chiusi e costretti nelle proprie case, non mancavano però alle 18:00 di ogni giorno di intonare l'inno nazionale e di battere le mani affacciati alle finestre, in segno di solidarietà e di comunità, in queste città deserte abbiamo riscoperto il valore dello stare insieme seppur distanti".

Il presidente di Immobildream ha poi così concluso: "Certo e fiducioso che gli italiani sapranno dimostrare quel senso di appartenenza e di comunità che ci potrà portare ai livelli di benessere e di crescita economica che tutti noi ci meritiamo. Guardando indietro e vedendo quello che i nostri padri hanno fatto negli Anni '50 e '60, anche noi in questa fase di crisi sanitaria, dando la giusta spinta e remando nella stessa direzione, saremo in grado di riportare la nostra economia ai livelli che il nostro Paese merita, del resto come dice Albert Einstein: 'La crisi è la più grande benedizione per le persone e le nazioni, perché la crisi porta progressi. La creatività nasce dall'angoscia come il giorno nasce dalla notte oscura. E' nella crisi che sorge l'inventiva, la scoperta e le grandi strategie. Chi supera la crisi, supera se stesso senza essere superato'. Il mercato immobiliare saprà essere come sempre la locomotiva della ripresa e saprà cogliere le giuste opportunità che si trovano nei momenti di crisi".

Da Agenzia Farini

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Visite agli immobili abitati, modificata la Faq sulle agenzie immobiliari

Novità per le agenzie immobiliari. Sono consentite le visite agli immobili abitati, nel rispetto delle misure precauzionali e di sicurezza volte a evitare rischi di contagio da Covid-19.

E' stata infatti apportata una modifica alle "Domande frequenti sulle misure adottate dal Governo" relative alla Fase 2 e nella sezione "Pubblici esercizi e attività commerciali", alla domanda "E' possibile effettuare un sopralluogo presso un immobile da acquistare o da locare?", si legge: "Sì. Tuttavia le visite degli agenti immobiliari con i clienti presso le abitazioni da locare o acquistare potranno avere luogo solo con l'utilizzo, da parte dell'agente immobiliare e dei visitatori, delle mascherine e dei guanti monouso e mantenendo in ogni momento la distanza interpersonale di almeno un metro e, preferibilmente, quando le abitazioni siano disabitate".

Via libera dunque alle visite agli immobili abitati, a patto di rispettare determinate regole:

• utilizzo, da parte dell'agente immobiliare e dei visitatori, di mascherine e guanti monouso;
• mantenimento della distanza interpersonale di almeno un metro.

La notizia è stata accolta con favore dalla Consulta Interassociativa Nazionale dell’Intermediazione Immobiliare, che nei giorni scorsi aveva proposto al governo la modifica della risposta alla Faq che di fatto consentiva le visite solo agli immobili disabitati.

Come specificato da una nota della Consulta, "la rettifica del governo ha chiarito che sono consentite le visite anche agli immobili abitati ovviamente nel rispetto delle misure precauzionali e di sicurezza, oramai note, orientate a evitare rischi di contagio da Covid-19 (utilizzo di mascherina, guanti monouso e mantenimento del distanziamento interpersonale di almeno un metro)".

Agenzia Farini

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Classe energetica e mercato immobiliare:

buoni risultati nel 2019

In forte aumento nel 2019 l’attenzione verso standard energetici elevati nella

compravendita e ristrutturazione di immobili. Lo afferma uno studio dell’Enea

L’Enea in collaborazione con I-Com (Istituto per la Competitività) e Fiaip (Federazione

italiana Agenti Immobiliari Professionali) ha reso noto uno studio nel quale si evince la

forte ascesa d’interesse verso standard energetici elevati nell’ambito del mercato

immobiliare e delle ristrutturazioni.

Lo studio Enea sulle prestazioni energetiche degli edifici

L’indagine, condotta su un campione di oltre 800 agenti immobiliari, ha evidenziato due

dati importanti per il 2019:

• l’incremento fino all’ 80% delle transazioni immobiliari relative a nuove abitazioni di

classe energetica A o B;

• l’incremento fino al 36%, rispetto al 22% del 2018, per quel che riguardo gli standard

più elevati di efficientamento energetico relativo alle ristrutturazioni.

Nel 2019 continuano a ridursi le compravendite di immobili ricadenti nella classe

energetica più scadente (G) la cui percentuale è attestata intorno al:

• 40% per monolocali e bilocali e al 37% per i trilocali;

• 34% per le ville unifamiliari;

• 24% per le villette.

Ma nonostante questo trend positivo verso una classe energetica più performante è pur

vero che la percentuale degli immobili appartenenti alle ultime classi (D-G),

movimentata nel mercato immobiliare, è ancora marcata:

• circa l’85% per i monolocali, bilocali e trilocali;

• intorno al 73% per le villette e unifamiliari.

Per quel che riguarda gli immobili di pregio nelle classi energetiche più alte (A1-4 e

B), le compravendite sono salite di quasi 10 punti rispetto al 2018, passando dal 28% al

37%.

Incoraggianti anche i risultati relativi alle abitazioni situate in zone centrali (16%), e per

le zone semicentrali e di estrema periferia il cui dato oscilla dal 14 all’8%.

Dall’I-Com giunge grande soddisfazione per questi risultati che evidenziano come

l’efficienza energetica si stia affermando come elemento sempre più indispensabile per

l’offerta immobiliare, almeno per alcuni segmenti del mercato. Ma è anche vero che

bisognerà attendere come questo dato positivo si evolverà prossimamente in 

concomitanza con l’emergenza epidemiologica da Covid-19 e di una probabile

mutazione delle esigenze abitative.

Agenzia Farini

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Mercato e agenzie immobiliari dopo il Covid: le previsioni di RE/MAX

L’attività delle agenzie immobiliari è ripresa da alcuni giorni e già ci si confronta con le nuove sfide della fase 2. Dario Castiglia, Ceo di RE/MAX Italia, ha condiviso quelle che sono le sue prospettive sulla domanda e offerta immobiliare e sul mestiere di agente nei prossimi mesi e a lungo termine.

Cosa aspettarsi dalla fase 2 per l’economia?

In questo momento tutti stanno brancolando nel buio essendo questa una crisi atipica, non dettata da un fattore economico ma da un evento straordinario improvviso di cui l’uguale si vide solo con la spagnola del 1918, anche se non si trattò di pandemia in quanto il mondo era diverso e meno interconnesso. Ma anche meno resiliente. All’epoca, dopo la fine dell’epidemia, ci furono i “roaring Twenties”, quindi per analogia si potrebbe pensare che anche dopo questo momento potrebbe esserci una buona ripresa. In ogni caso dalla survey è emerso lo scenario di una situazione bene impostata che improvvisamente ha subito uno stop e che sicuramente avrà un impatto non positivo, come dopo ogni evento catastrofico.

Come cambieranno domanda e offerta di immobili con la fase 2?

Qualcosa cambierà, ad esempio la domanda si orienterà probabilmente verso soluzioni abitative più ampie e più periferiche. A Milano ad esempio l’hinterland era ancora piuttosto snobbato poiché a fronte di un maggiore potere di acquisto delle famiglie era considerato più vantaggioso vivere il centro città, con i suoi servizi e le sue iniziative. Ora potrebbe verificarsi una inversione di tendenza: a parità di prezzo sono disponibili spazi più ampi con disponibilità di aree esterne come giardini e balconi, ma in zone meno centrali che a questo punto potrebbero essere preferite. Ciò anche alla luce dalla riscoperta dello smart working, modalità di lavoro che richiede minori spostamenti e maggiore necessità di spazi domestici da adibire all’attività professionale. La differenza la farà la qualità delle soluzioni proposte. Gli immobili ben ubicati e con le qualità e caratteristiche richieste, alla luce di quanto sopra, saranno più gettonati e terranno meglio il prezzo di altri che verranno più penalizzati.

Casa vacanza, vale la pena investire con l’emergenza ancora in atto?

Settori come turismo, ristorazione, mobilità e trasporti dovranno davvero reinventarsi per fare fronte alla nuova situazione, almeno finchè non si troverà una cura per il virus. Dal punto di vista dei canoni delle case vacanza, questi sono in aumento, da un lato perché cresce la domanda di una location per le ferie, non appena  saranno possibili; d’altro canto, gli affitti dovranno necessariamente tenere conto dei costi dei protocolli di sicurezza che includono ad esempio la sanificazione degli ambienti. Sotto il profilo dell’acquisto della seconda casa, ora potrebbe quindi diventare un’opzione interessante, sia per uso personale che per uso investimento.

Cosa si prevede per il mercato immobiliare 2020-2021?

Prevediamo una flessione del 10% circa nel numero delle transazioni, ma abbiamo fiducia che l’andamento possa essere a V o a U, con un periodo di rallentamento che duri anche qualche mese ma poi sia seguito da una ripresa intorno al terzo-quarto trimestre 2021. Un tempo relativamente breve se confrontato con la crisi del 2008-2011. Ovviamente tutto dipende dagli sviluppi futuri della situazione e delle misure governative. Se qualcosa questa pandemia ci ha insegnato è di non dare più nulla per scontato e di farsi trovare pronti, anche finanziariamente, per quanto possibile, a situazioni impreviste.

Cosa hanno imparato gli agenti immobiliari dal lockdown?

Tra i professionisti ci sono alcuni che hanno preferito aspettare immobili che la bufera passasse, e questi avranno difficoltà al momento della riapertura perché non si sono preparati. Altri, che invece hanno cavalcato il momento per cogliere i nuovi stimoli che ci hanno portato avanti almeno di dieci anni nell'uso della tecnologia, sicuramente saranno più pronti ad affrontare cambiamenti che saranno a lungo termine. E questi avranno l’opportunità di sottrarre clienti a chi è rimasto inerte, perché il lavoro certo non manca. In questi mesi si è infatti accumulata molta domanda pregressa di transazioni, ma si sono create anche nuove opportunità legate al lockdown. Chi vuole cambiare casa per una più adatta alle nuove esigenze di spazio o, di contro, chi per mutata disponibilità economica è costretto ad un downsizing; chi, in coppia, ha scoperto di volersi separare e quindi ha necessità di una nuova casa, o chi desidera trovare sistemazioni anche in affitto, nuovi uffici, ricollocazioni di locali legati ad attività ormai chiuse eccetera. Tutte situazioni che più che mai richiedono la mediazione di un agente.

Su cosa dovrà puntare l’agente immobiliare nella fase 2 dell’emergenza?

La tecnologia in questo momento è molto importante non per sostituire ma per potenziare il lavoro dell’agente immobiliare. Strumenti come visite virtuali, perizie a distanza eccetera renderanno più produttivi gli agenti, nel momento in cui le visite a vuoto si ridurranno, il cliente sarà meglio profilato rispetto alle proprie preferenze, definite già attraverso la visita virtuale, e come risultato si avranno meno visite ma più mirate alla conclusione effettiva del contratto, con meno perdita di tempo per tutti e maggiore guadagno anche per l’agente, a parità di ore spese. Una situazione in cui tutti hanno da guadagnare. L’obbligo che ora abbiamo di affidarci alla tecnologia ha superato la diffidenza culturale che molti avevano nell’utilizzarla, ma sono davvero convinto che l’uso di questi strumenti diventerà abituale anche in futuro, almeno nella fase iniziale della selezione dell’immobile.

Come cambierà in futuro il rapporto con il cliente dell’agenzia immobiliare?

Fondamentale sarà instaurare un rapporto di fiducia e trasparenza con il cliente, fargli comprendere che il virtual tour non è un modo per dare una rappresentazione falsa della casa, mostrando solo i lati positivi e omettendo quelli negativi, ma un modo per valorizzare la transazione e per dare un aiuto in più nella scelta. Con la mediazione tecnologica poi l’agente dovrà diventare sempre più abile a creare fidelizzazione con il cliente, dal momento che l’interazione di persona, porta a porta, sarà limitata per lungo tempo. Qui interviene quindi l’uso dei social, attraverso cui raggiungere le persone e risultare comunque convincenti.

 Agenzia Farini

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Deduzione interessi passivi più "stretta" per le immobiliari

 Deduzione interessi passivi più "stretta" per le immobiliari

A partire dal periodo d’imposta 2016, le società che detengono immobili destinati alla locazione potranno dedurre senza limiti gli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, solo se i ricavi derivanti dai canoni di locazione siano almeno pari a due terzi dei ricavi complessivi. 

È quanto emerge dalla lettura dell’art. 1, co. 36, della legge n. 244/2007 a seguito delle modifiche apportate dall’art. 4, co. 4, del D.Lgs. n. 147/2015 (decreto crescita e internazionalizzazione), il cui testo vigente prima delle modifiche in questione prevede che non si applicano le limitazioni dell’art. 96 del Tuir agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Con il citato decreto n. 147/2015 da un lato viene confermata la norma in questione, ma dall’altro si delimita in maniera più "stretta" l’ambito soggettivo di applicazione, ed in particolare stabilendo che sono interessate le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, intendendosi per tali quelle che presentano i seguenti due requisiti: valore dell’attivo costituito in prevalenza dal valore normale degli immobili destinati alla locazione (confronto da eseguirsi non in base ai dai contabili, bensì tenendo conto del valore effettivo), e ricavi rappresentati per almeno due terzi da canoni di locazione.
A seguito della novità vengono quindi meno i chiarimenti espressi dall’Agenzia delle Entrate nella citata circ. n. 37/E/2009, in cui era stato individuato un ambito soggettivo limitato alle sole immobiliari di gestione, individuandole in quelle società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa. È bene evidenziare che la modifica inserita dal decreto crescita e internazionalizzazione incide solamente sull’ambito soggettivo, ragion per cui restano validi gli altri chiarimenti a suo tempo forniti con la circ. n. 37/E/2009: gli immobili interessati sono sia quelli patrimoniali (abitativi iscritti nell’attivo) sia quelli strumentali, purché destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto. Tuttavia, affinché la previsione di deducibilità piena degli interessi passivi ipotecari trovi applicazione è necessario inoltre che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione. Anche tale novità entrerà in vigore dal 2016.
In merito agli effetti derivanti dalle modifiche intervenute (che ricordiamo prestano efficacia dal periodo d’imposta 2016), pare di poter affermare che se da un lato il legislatore non limita l’applicazione della norma alle sole immobiliari di gestione, dall’altro restringe l’ambito applicativo della norma stessa, in quanto ripropone la prevalenza del valore dell’attivo composto da immobili destinati alla locazione (e quindi alle società immobiliari di gestione) e dall’altro richiede quale nuova condizione la prevalenza (almeno due terzi) dei ricavi derivati dai canoni di locazione. Tale ultima condizione pare eccessivamente penalizzante poiché consentirà la possibilità di dedurre gli interessi passivi senza i limiti dell’art. 96 del TUIR (limitatamente a quelli relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca) solamente in presenza di immobili effettivamente locati, altrimenti la condizione dei due terzi di ricavi rivenienti dagli affitti non potrà essere verificata. Lascia quindi perplessi la scelta del legislatore, ricordando che la disposizione di cui all’art. 1, co. 36, della Legge n. 244/2007 è "provvisoria" in attesa del riordino della fiscalità immobiliare, con particolare riguardo a quello abitativo, che tuttavia ad oggi non é ancora arrivato. È facile constatare ancora una volta la scarsa affidabilità del nostro legislatore fiscale, a scapito delle nostre imprese che devono fare i conti con norme "provvisorie" e dall’ambito applicativo non sempre chiaro.

Sandro Cerato

Agenzia Immobiliare Farini

07/10/2015