Attestato di prestazione energetica degli edifici, le novità del decreto legislativo n. 48/2020

Novità per l'attestato di prestazione energetica degli edifici con il decreto legislativo 10 giugno 2020, n. 48, che attua la direttiva (Ue) 2018/844. Vediamo cosa cambia in particolare per quanto riguarda il rilascio e l'affissione.

Il decreto legislativo 10 giugno 2020, n. 48, attua la direttiva (Ue) 2018/844 e "promuove il miglioramento della prestazione energetica degli edifici, tenendo conto delle condizioni locali e climatiche esterne, nonché delle prescrizioni relative al clima degli ambienti interni e all'efficacia sotto il profilo dei costi delle  azioni  previste, ottimizzando il rapporto tra oneri e benefici per la collettività".

Il titolo del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, è sostituito dal seguente: "Attuazione della direttiva (Ue) 2018/844, che modifica la direttiva 2010/31/Ue sulla prestazione energetica nell'edilizia e la direttiva 2012/27/Ue sull'efficienza energetica, della direttiva 2010/31/Ue, sulla prestazione energetica nell'edilizia, e della direttiva 2002/91/Ce relativa al rendimento energetico nell'edilizia".

Come segnalato dall'articolo 9 del decreto legislativo, sono state apportate delle modifiche all'articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005. Come indicato, in caso di omessa dichiarazione o allegazione dell'attestato di prestazione energetica, le parti sono soggette al pagamento di una sanzione amministrativa che può andare da 3.000 a 18.000 euro. Per i contratti di locazione di singole unità immobiliari la sanzione è da 1.000 a 4.000 euro e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.

Inoltre, è specificato che il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall'obbligo di presentare alla regione o provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell'attestato di prestazione energetica entro 45 giorni.

Vediamo nel dettaglio quanto disposto dall'articolo 9 del decreto legislativo:

1. All'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il comma 3 è sostituito dal seguente: "3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall'obbligo di presentare alla regione o provincia autonoma competente la dichiarazione o la copia dell'attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni. L'Agenzia delle Entrate, sulla base di apposite intese nell'ambito della Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le Regioni e le Province autonome di Trento e Bolzano, individua, nel quadro delle informazioni disponibili acquisite con la registrazione nel sistema informativo dei contratti di cui al presente comma, quelle rilevanti ai fini del procedimento sanzionatorio di cui alla legge 24 novembre 1981, n. 689, e le trasmette, in via telematica, alla regione o provincia autonoma competente per l'accertamento e la contestazione della violazione";

b) al comma 5, dopo le parole "previste dai regolamenti di cui al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74, e al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75", sono inserite le seguenti: "e dalle disposizioni del decreto di cui all'articolo 4, comma 1-quater";

c) dopo il comma 10, è aggiunto il seguente: "10-bis. Quando un sistema tecnico per l'edilizia è installato, sostituito o migliorato, è analizzata la prestazione energetica globale della parte modificata e, se del caso, dell'intero sistema modificato. I risultati sono documentati e trasmessi al proprietario dell'edificio, in modo che rimangano disponibili e possano essere utilizzati per la verifica di conformità ai requisiti minimi di cui al presente decreto e per il rilascio degli attestati di prestazione energetica. In tali casi, ove ricorra quanto previsto al comma 5, è rilasciato un nuovo attestato di prestazione energetica";

d) al comma 12, lettera b), dopo il numero 8) è inserito il seguente: "8-bis) la data del sopralluogo obbligatorio e del relativo verbale sottoscritto dal proprietario dell'immobile o un suo delegato";

e) dopo il comma 12, è aggiunto il seguente: "12-bis. Il sistema informativo di cui al comma 12, lettera d), consente la raccolta dei dati relativi al consumo di energia degli edifici pubblici e privati, misurato o calcolato, per i quali è stato rilasciato un attestato di prestazione energetica in conformità del presente articolo".

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Stop ai canoni di locazione durante il lockdown di un esercizio commerciale

Stop ai canoni di locazione durante il lockdown di un esercizio commerciale:

Lo ha stabilito il tribunale di Bologna con un provvedimento d’urgenza. Un caso analogo anche a Venezia.

Un negozio rimasto chiuso per il lockdown stabilito durante l’emergenza Coronavirus non deve pagare l’affitto per il locale in cui esercita l’attività: lo ha stabilito il tribunale di Bologna [1] con un provvedimento d’urgenza emesso in favore di un centro fitness ed estetico.

La società titolare si era rivolta ai giudici rappresentando l’impossibilità di versare i canoni di locazione per il periodo da aprile a luglio 2020 proprio a causa della forzata inattività: le misure restrittive avevano ordinato la chiusura del centro dal 24 febbraio scorso e la riapertura programmata avverrà non prima del 18 giugno.

A connotare l’urgenza di provvedere, accelerando l’iter della decisione giudiziale, c’era la necessità di bloccare l’incasso di alcuni assegni bancari che erano stati rilasciati al locatore in garanzia del pagamento dei canoni: se questi titoli fossero stati messi all’incasso dal proprietario dei locali, si sarebbe registrato il difetto di provvista sul conto e l’emittente sarebbe stata segnalata al Cai, la Centrale di Allarme Interbancario, con conseguenze pregiudizievoli a suo carico.

Inoltre, l”inquilina ha rappresentato la pendenza di concrete trattative con il proprietario per concordare una temporanea riduzione del canone.

Così il giudice ha deciso inaudita altera parte, cioè emanando il suo provvedimento – con il quale ha ordinato di non mettere all’incasso gli assegni dati in garanzia del pagamento dei canoni – sulla base della versione sostenuta dalla sola parte ricorrente e senza sentire, per il momento, il proprietario in contraddittorio.

Il decreto ora emesso dal tribunale è però provvisorio e potrà essere confermato, oppure revocato, con una successiva ordinanza, che stavolta il tribunale adotterà soltanto dopo aver ascoltato le ragioni della controparte. In questa prossima fase, quindi, il proprietario potrà formulare e spiegare la sua eventuale opposizione al provvedimento adottato d’urgenza che gli impedisce di incassare i canoni.

La pronuncia odierna dei giudici bolognesi fa il paio con quella adottata pochi giorni fa dal tribunale di Venezia in una vicenda molto simile: in quel caso il provvedimento era stato emesso d’urgenza e in assenza di contraddittorio con la controparte per il concreto e imminente pericolo di incasso di una garanzia fideiussoria rilasciata dalla banca in favore del proprietario.

Si moltiplicano, dunque, i provvedimenti in favore del locatario che dicono, sia pur provvisoriamente, stop al pagamento dei canoni di locazione per le attività imprenditoriali e commerciali durante i periodi di lockdown e dunque di forzata chiusura per un periodo di tempo apprezzabile e non dovuto alla volontà delle parti ma esclusivamente per effetto dei Decreti emanati nel periodo emergenziale.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Decreto rilancio e locazioni, cambiano ancora le regole. Diritto 4.0

25.05.2020 – 16.47 – Il Governo ha nuovamente cambiato le regole relative ai contratti di locazione e, con l’ultimo Decreto-legge “del Rilancio” ha modificato, esteso, precisato e riscritto la disciplina del “Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda”. Si tratta dell’articolo 28 del D.L. 34 del 2020. Sicuramente non è la versione definitiva, perché il Decreto-legge, per sopravvivere più di 60 giorni, deve essere convertito in Legge e, durante la conversione, molti articoli vengono aggiustati. Ma è comunque un testo organico che possiamo esaminare.
Premetto che viene previsto un beneficio economico nella forma del “Credito d’imposta”. Cioè, non vengono elargiti finanziamenti (come, ad esempio, ha fatto la Regione Friuli Venezia-Giulia), ma si potranno pagare meno tasse in futuro. Chi beneficia del Credito d’Imposta? La platea dei potenziali beneficiari è ampia, perché comprende i “soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione”. Tutti? No, non tutti: quelli che l’anno scorso hanno avuto ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro sono esclusi. Si tratta di grandi realtà produttive che, evidentemente, hanno canali differenti per trattare il proprio “rilancio” col Governo. Tutti quelli sopra i 5 milioni sono esclusi? Di nuovo no: le strutture alberghiere e agrituristiche hanno diritto al Credito indipendentemente dal fatturato dell’anno precedente. E se l’inquilino non fa un’attività commerciale? Il Credito spetta anche agli enti non commerciali, quelli del “terzo settore” e quelli religiosi.
Quant’è il Credito d’imposta? Ammonta al 60 per cento del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili destinati allo svolgimento di un’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o professionale. La stessa percentuale vale per tutti? No, non per tutti i tipi di contratto. Infatti, nel caso di affitto d’azienda o di “contratti di servizi a prestazioni complesse”, la percentuale è ridotta al 30%. Qual è il periodo di riferimento? Il credito è commisurato al canone dei mesi marzo, aprile e maggio 2020 e, per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale, ai mesi di aprile, maggio e giugno.

Restano da chiarire due aspetti fondamentali. Il Credito d’imposta è dovuto anche se non pago il canone di locazione perché ho trovato un accordo col proprietario, che mi fa uno sconto? NO! Il Credito d’imposta è una percentuale del canone VERSATO nei mesi sopra indicati. Pertanto, il conduttore che non paga il canone, non ha diritto al Credito d’imposta. E, infine: tutti gli inquilini, che rispettino le regole sopra indicate hanno diritto al credito d’imposta? Di nuovo NO: se l’inquilino svolge un’attività economica, avrà diritto al Credito solo se ha subito una diminuzione del fatturato (o dei corrispettivi) di almeno il 50 per cento nel mese di riferimento. Cioè, se ad aprile 2020 ho incassato meno della metà di aprile 2019, ho diritto al credito per quel mese, altrimenti no.

Articolo visto su "Triestall News" 

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Affitti: cosa sta cambiando con il Coronavirus

Il mercato delle locazioni di case e negozi è in trasformazione: canoni e tipo di contratti si stanno modificando, mentre i provvedimenti del Governo tardano ad arrivare. 

Il mercato degli affitti, che comprende le locazioni abitative e quelle commerciali, ha subito grossi contraccolpi durante l’emergenza Coronavirus. Adesso lo scenario sta cambiando e si intravedono nuove tendenze, perché i fattori economici in gioco sono diversi e i movimenti del mercato si stanno manifestando a prescindere dagli interventi sinora annunciati, ma non ancora varati, dal Governo.
In un recente report, il Centro studi di Tecnocasa mette in evidenza che i canoni di locazione nelle grandi città erano in aumento nel secondo semestre 2019 rispetto al primo periodo dell’anno: +2,9% per i monolocali, +3,1% per bilocali e trilocali. Le realtà con l’aumento più importante sono state Bologna e Milano.

La discesa dei canoni di locazione

Ma ora la pandemia di Coronavirus potrebbe provocare diversi effetti sul trend delle locazioni. Il principale e più visibile è il calmieramento dei canoni, che avverrà “soprattutto se la crisi economica dovesse intaccare in modo importante i redditi delle persone che chiederebbero una revisione al ribasso”, sottolinea all’Adnkronos il Centro studi di Tecnocasa.
C’è da considerare che dal 2009 ad oggi i canoni di locazione si sono quasi riportati ai livelli pre-crisi, recuperando quanto avevano perso durante quest’ultima. Adesso il Coronavirus rimette in gioco tutte le dinamiche dei prezzi di affitto delle case e dei negozi.

Meno proprietari, più inquilini

Per Tecnocasa “il mercato della casa, ed in questo caso quello degli affitti, mette in luce dei risultati che rispecchiano i cambiamenti in atto nella società: sempre più persone (soprattutto giovani) scelgono volutamente la locazione per essere più liberi di cambiare e in molti casi perché non possono accedere al credito. Infatti, è elevata la percentuale di chi opta per la locazione come scelta abitativa (64,7%)”.

Il boom dei contratti a canone concordato

Così aumentano gli italiani che per vari motivi prendono casa in locazione anziché acquistarla. E cresce il numero dei contratti a canone concordato, che secondo l’indagine di Tecnocasa “rappresenta il 30%. La percentuale più elevata si registra a Genova (79,4%). Interessante il 61,4% rilevato a Roma, dove questa tipologia contrattuale è in aumento. Al capoluogo lombardo, invece, spetta la percentuale più alta di chi ricorre al canone libero (77,3%)”.

Più case in affitto

Un altro effetto della pandemia, oltre al calmieramento dei canoni di locazione, potrebbe riguardare l’incremento dell’offerta: “essendo stato colpito in particolare il segmento turistico, chi aveva comprato per mettere a reddito con affitti brevi potrebbe decidere di immettere questi immobili sul segmento residenziale, con il conseguente aumento di offerta, in particolare in quelle città e in quelle aree in cui il mercato delle locazioni turistiche era saturo”, spiega Tecnocasa.

Bonus affitti e rimborso canoni per imprese e negozi

Sul fronte delle misure che il Governo si accinge a varare con il Decreto Rilancio, intanto è in arrivo “il ristoro integrale del costo sopportato per tre mesi per l’affitto di tutte le imprese, di qualsiasi natura e dimensioni, che abbiano subito un calo del fatturato”, ha annunciato il ministro dell’Economia Roberto Gualtieri.
Il Decreto Rilancio dovrebbe contenere anche il bonus affitti, un credito d’imposta del 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione di immobili a uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo. Spetterà, stando all’ultima bozza, ai soggetti con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente. Solo alle strutture alberghiere, si legge, il credito di imposta spetta “indipendentemente dal volume di affari registrato nell’anno”.
La percentuale del credito riconosciuto scende invece 30% dei canoni in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
Condizione necessaria per fruire delle agevolazioni è che i soggetti locatari abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% nel mese di aprile 2020 rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

Articolo Visto Su " La Legge Per tutti" 

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Cessazione contratto di locazione, cosa fare durante l'emergenza coronavirus?

Il conduttore può abbandonare l'abitazione e trasferirsi altrove?

Uno degli interrogativi più frequenti negli ultimi mesi sul mercato degli affitti, riguarda la cessazione di un contratto di locazione durante l'emergenza coronavirus. Allo scadere del tempo pattuito è possibile lasciare la propria abitazione e trasferirsi altrove?
Esistono norme al rispetto? I nostri collaboratori di condominio web cercano di fare chiarezza su questo punto.
Articolo scritto dall'avv Valentina A. Papanice
La ragione del dubbio sulla possibilità di traslocare viene dalle norme che a causa dell'emergenza COVID-19 impongono limiti molto stringenti alla nostra possibilità di spostarci . Attualmente, le norme prevedono che:
"Sono consentiti solo gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessita' ovvero per motivi di salute e si considerano necessari gli spostamenti per incontrare congiunti purche' venga rispettato il divieto di assembramento e il distanziamento interpersonale di almeno un metro e vengano utilizzate protezioni delle vie respiratorie; in ogni caso, e' fatto divieto a tutte le persone fisiche di trasferirsi o spostarsi, con mezzi di trasporto pubblici o privati, in una regione diversa rispetto a quella in cui attualmente si trovano, salvo che per comprovate esigenze lavorative, di assoluta urgenza ovvero per motivi di salute; e' in ogni caso consentito il rientro presso il proprio domicilio, abitazione o residenza;" (DPCM del 26 aprile 2020). La disposizione vale dal 4 maggio al 17 maggio 2020.
Il divieto di cambio di abitazione non è espresso, ma è bene intendere tali norme in senso rigoroso, e quindi intendendo vietato anche il trasloco per le persone; anche se bisogna sicuramente distinguere i casi che rientrano nella necessità e nell'urgenza.
Tale divieto verrà meno quando lo disporranno le norme che regolano gli spostamenti delle persone. Bisogna poi vedere cosa prevedono e prevederanno le norme regionali. In conclusione è bene seguire volta per volta le modifiche apportate alle norme dalle Autorità. A differenza dello spostamento delle persone, lo spostamento delle cose è ammesso (i servizi di trasloco rientrano nei codici Ateco (49) ammessi ad operare).

Sospensione sfratti per il covid fino a settembre

Altra cosa è il termine previsto per gli sfratti . In materia è sospesa l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo (prima al 30 giugno, e poi, con la conversione in legge del decreto n. 18 del 17 marzo 2020, il CURA Italia) all'1 settembre 2020 .
Nonostante alcune ambiguità, sembra proprio che la norma si riferisca anche ai provvedimenti di sfratto relativi ai contratti di locazione. Le ambiguità sono date, ad es., dalla collocazione della norma (posta in un articolo, diverso da quello dedicato ai procedimenti giudiziari, ed intitolato "Sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi ed effetti degli atti amministrativi in scadenza") e dal fatto che per i procedimenti giudiziari i termini sono diversi.
In ogni caso i provvedimenti la cui esecuzione è sospesa sono provvedimenti già emessi a conclusione di procedimenti giudiziari precedentemente attivati.
Quanto invece ai procedimenti giudiziari propedeutici ai detti provvedimenti di rilascio, le norme prevedono attualmente che fino all'11 maggio non si possono tenere le udienze e sempre fino a quel termine è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali.
Attualmente è previsto che tra il 12 maggio e il 30 giugno gli uffici giudiziari possono assumere misure volte a gestire gli uffici per contrastare il contagio.
Per il periodo di efficacia dei detti provvedimenti, ove gli stessi "precludano la presentazione della domanda giudiziale è sospesa la decorrenza dei termini di prescrizione e decadenza dei diritti che possono essere esercitati esclusivamente mediante il compimento delle attività precluse dai provvedimenti medesimi (v. D.L. CURA Italia).
Nel momento in cui si sbloccheranno la fissazione delle udienze (comincia già a vedersi la fissazione dei rinvii) e la decorrenza dei termini, chiaramente si potranno attivare o proseguire i procedimenti volti ad ottenere il rilascio di immobili: quindi potranno partire i giudizi per chi, pur dovendo e potendo lasciare l'immobile, non lo avrà fatto.
In conclusione, se le norme consentiranno il trasloco, ma chi deve andarsene non se ne andrà, potranno essere avviati i procedimenti giudiziari.
È comunque improbabile (usiamo un eufemismo) che prima dell'1 settembre siano emessi provvedimenti di rilascio per detti procedimenti, dati i noti tempi della giustizia, che difficilmente si ridurranno con l'emergenza Covid-19, e dato anche il favor che la legge prevede nei confronti dei conduttori morosi in difficoltà.
Questa al momento la prospettiva, che può variare di momento in momento, data la situazione.
Una soluzione per molti, se seriamente intenzionati a risolvere la questione in maniera bonaria ed evitare l'insorgere di liti, quindi senza l'intervento del giudice, è quella di trovare un accordo , eventualmente con l'aiuto di legali, che consenta di accontentare tutti.
Ricordiamo che tra l'altro, che la materia della locazione è una di quelle dove è obbligatorio il tentativo di mediazione ai sensi del D. Lgs. n. 28/2010; tale norma trova applicazione per tutti i procedimenti relativi alla locazione; per quelli per convalida di licenza o sfratto, che ne sono una parte, il tentativo diviene obbligatorio con il mutamento del rito da sommario a locatizio. La mediazione, infine, può essere attivata anche in via facoltativa.

"Articolo visto su "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Il deposito cauzionale e la caparra nel contratto di affitto

Il deposito cauzionale, o cauzione, e la caparra sono due elementi importanti del contratto di affitto.

Cos'è la cauzione nel contratto di affitto

Meglio conosciuto come cauzione, il deposito cauzionale è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile. E' disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia dell'adempimento da parte del conduttore degli impegni che questi si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell'immobile locato allo spirare del termine finale, sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all'alloggio oggetto del contratto.

Differenza tra cauzione e caparra

La caparra, a differenza del deposito cauzionale, è una somma in denaro che può essere temporaneamente versata all'agenzia immobiliare o al proprietario dell'immobile da parte del futuro conduttore come interesse ed impegno al futuro contratto di affitto.
Una volta trovato l'accordo e stipulato il contratto di locazione, la somma versata in termini di caparra deve essere restituita al conduttore, o al più trasformata in parte del deposito cauzionale o dell'affitto per la prima mensilità.Il deposito cauzionale, invece, è quella somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto.
Il deposito è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile, per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.

Da "Idealista"

Agenzia Farini 

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730, la detrazione per l'affitto dell'abitazione principale

Nel modello 730 per il 2018 è possibile detrarre anche le spese sostenute per l'affitto di una casa adibita ad abitazione principale sostenute nel corso del 2017.

Detrazione locazione abitazione principale

L'importo della detrazione varia a seconda del tipo di contratto di locazione stipulato tra inquilino e proprietario di casa, se si tratta di cedolare secca o tassazione ordinaria.

Detrazione affitto cedolare secca

Nel caso in cui l'affitto sia stato stipulato utilizzando la cedolare secca, l'importo detraibile varia a seconda del reddito.

• se il reddito non supera i 15.493,71 euro si possono detrarre 495,80 euro
• se il reddito è tra 15.493,72 e 30.987,41 euro si possono detrarre 247,90 euro

Per portare in detrazione l'affitto con cedolare secca, il contribuente deve compilare il rigo E1 del modello 730 per il 2018 e indicare il codice 2.

Detrazione affitto tassazione ordinaria

Per il resto dei contratti si ha diritto a una detrazione di: 300 euro se il reddito non supera i 15.493,71 euro e di 150 euro se il reddito è tra i 15.493,72 e 30.987,41 euro.

Il contribuente deve indicare tali spese nel Rigo E1, Codice 1 del 730.

Detrazione affitto abitazione principale senza residenza

La detrazione affitto senza residenza è la possibilità di detrarre le spese per i canoni di locazione anche se non si ha la residenza nella casa adibita ad abitazione principale. L'articolo 16 del Tuir, il Testo unico delle imposte sui redditi, prevede che la detrazione spetta "ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale". Non è richiesta la residenza anagrafica.

Fonte: “idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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Casi clinici di Locazione

Quale disciplina per la locazione di box auto?
I contratti di locazione concernenti immobili urbani ad uso diverso da abitazione, ma non rientranti tra quelli previsti all'art. 27 della legge 392/78, non sono soggetti ad alcun regime vincolistico contrattuale. Ne consegue che ogni aspetto della loro disciplina è lasciato all'autonomia delle parti: durata e determinazione del canone sono pertanto del tutto liberi. Solo in assenza di specifiche disposizioni pattizie, il rapporto viene disciplinato dalla legge, e precisamente dalle norme del Codice civile in tema di locazione. Esse assumono pertanto valore meramente integrativo e, dunque, sempre derogabile. Tali principi si applicano alla locazione dei box auto qualora non siano da ritenersi pertinenza di altro immobile locato ad uso abitativo o diverso dall'abitativo, ma comunque soggetto a vincoli contrattuali di legge. Nel caso, invece, siano pertinenza di altro immobile locato, sono regolati dal contratto che regola la locazione del bene principale di cui i box medesimi costituiscono accessorio.

Che effetti produce il fallimento sul contratto di locazione?
L'art. 80 della Legge fallimentare in punto è preciso ed esaustivo: il fallimento del locatore non scioglie di per sé il contratto di locazione; il curatore subentra pertanto nel contratto. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento. In caso di fallimento del conduttore, invece, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso; equo indennizzo che, in ipotesi di dissenso fra le parti, è determinato sempre dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il credito per l'indennizzo è poi soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio previsto dall'articolo 2764 del Codice civile.
Vizi del bene locato: quando si può risolvere il contratto o chiedere la riduzione del canone? Il conduttore esclusivamente in presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile ed oggettivo l'idoneità del bene locato all'uso convenuto può adire il Tribunale e chiedere alternativamente la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. In tali fattispecie, secondo la giurisprudenza, il proprietario non può opporsi all'azionata pretesa di risoluzione o riduzione del corrispettivo offrendo di eliminare i vizi medesimi.

Che fine fa il contratto di locazione quando l'immobile viene espropriato?
L'art. 2923 c.c. sancisce l'opponibilità della locazione di un immobile a chi se ne sia reso aggiudicatario in sede di espropriazione forzata, così contemperando il generale principio "emptio non tollit locatum" - l'acquisto non elimina la locazione - statuito per la vendita volontaria (ex artt. 1599 e 1600 Codice civile), con le esigenze proprie del processo esecutivo, che mira alla tutela delle ragioni ed al soddisfacimento degli interessi dei creditori nei confronti del proprietario locatore esecutato. L'aggiudicatario del bene in seguito alla perfezionata espropriazione è pertanto tenuto a rispettare il contratto di locazione precedentemente stipulato dal proprietario (esecutato o suo dante causa), seppure entro i limiti dettati dall'art. 2923 c.c., ovvero: la data certa anteriore; la trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali; la detenzione anteriore dell'immobile in mancanza di data certa; l'inopponibilità delle locazioni effettuate a c.d. "canone vile".

Il locatore può disdettare anticipatamente il contratto per ristrutturare l'appartamento?
Il locatore non può sciogliere la locazione mentre il contratto è in corso nemmeno qualora abbia la volontà di ristrutturare l'appartamento locato. È sempre necessario attendere la scadenza del primo periodo di validità del contratto, dopo il quale il locatore potrà dare disdetta al conduttore, giustificando tale disdetta con i lavori di ristrutturazione da eseguirsi, così impedendo il rinnovo in automatico del contratto per altri quattro anni. Comunicata formalmente la disdetta al conduttore, il proprietario dovrà effettivamente eseguire i lavori di ristrutturazione. Qualora, infatti, tali lavori non vengano effettuati, il proprietario sarà costretto non solo a ripristinare il contratto di locazione interrotto, ma anche a risarcire i danni tutti patiti dal conduttore in conseguenza della disdetta medesima.


Fonte: Flavio Saltarelli

Contratti di locazione: tutti i segreti e le novità della cedolare secca

LA CEDOLARE secca è un regime di tassazione sugli affitti, alternativo all'IRPEF e alle addizionali, che assorbe al suo interno l'imposta di registro e l'imposta di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La facoltà di poter usufruire di questo regime sostitutivo è limitato alle persone fisiche (proprietari o titolari di un diritto reale di godimento), relativamente a contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, locati per finalità abitative, e relative pertinenze L'opzione è applicabile anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Il locatore deve comunicare, preventivamente al conduttore — tramite lettera raccomandata oppure con l'inserimento nel contratto di apposita clausola — l'intenzione di accedere al regime agevolato e la conseguente rinuncia ad esercitare, a qualsiasi titolo, aggiornamenti ti del canone anche a titolo di variazioni dell'indice ISTAT.

L'ESERCIZIO dell'opzione ha validità per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata degli stessi. Al contribuente è data la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro. La tassazione del reddito da locazione, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, varia in funzione del tipo di contratto di locazione che è stato stipulato. Si applicherà al 100% del canone annuo: a) l'aliquota del 21%, in presenza di un contratto di locazione c.d. a Canone Libero regolato dalla Legge n. 431/1998 b) l'aliquota attualmente del 10%, inizialmente prevista al 19%, se si è in presenza di un contratto a Canone Concordato, stipulato ai sensi dell'ari 2, comma 3, Legge 431/1998

ALLA LUCE delle novità sopra citate, si può affermare che la cedo-lare secca potrebbe risultare spesso più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria. Tuttavia, rimangono alcuni casi in cui l'opzione per la tassazione sostitutiva potrebbe non risultare vantaggiosa, pertanto, si ritiene opportuno dover valutare in concreto, effettuando una comparazione delle due differenti tassazioni, prima di operare la relativa scelta.

Novità 2017

Con l'entrata in vigore della L. 225/2016 è stata introdotta una novità molto importante riguardante la presentazione della comunicazione relativa alla proroga del con-tratto di locazione. In particolare, a partire dal 3 dicembre 2016, in caso di mancata comunicazione della proroga di un contratto di locazione con cedolare è possibile non perdere i benefici dell'imposizione agevolata.

LA SUDDETTA omissione non comporterà più la revoca del regi-me della cedolare qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento concludente e coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. Unitamente a quanto sopra detto occorrerà versare una sanzione di curo 100.00 se il ritardo è superiore a 30 giorni, euro 50.00 se il ritardo è contenuto nei 30 giorni. Questa nuova disposizione normativa in materia di sanatoria per l'omissione della comunicazione della proroga al fine di conservare il regime d'imposta sostitutivo rende inopportuno l'utilizzo della «remissione in bonis»

Cauzione nell'affitto

TUTTO SULLA CAUZIONE NELL'AFFITTO

Cauzione o anche deposito cauzionale è una somma di denaro trattenuta dal locatore (proprietario) in fase di stipula di contratto grazie alla quale si tutela dai possibili danni causati dall'affittuario all'appartamento o in caso di morosità sul canone di locazione.

In caso di danni arrecati all'immobile il proprietario non può quantificare da solo la cifra ma deve avviare una causa affinché un giudice accerti l'esatto ammontare dei danni.

La cauzione non può mai essere superiore a 3 mensilità di canone d'affitto, una volta firmato il contratto il proprietario non può chiedere un'integrazione ed infine se il contratto non prevede il versamento di una cauzione questa non può essere chiesta in un secondo momento.

Alla scadenza del contratto d'affitto il padrone di casa deve restituire all'inquilino la cauzione provvista di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Cosa molto importante è chiarire che la cauzione non sostituisce il pagamento anticipato dei primi canoni d'affitto come erroneamente si pensa.

Per esempio, chi paga una cauzione pari a due mensilità dovrà anche pagare i primi due mesi di affitto.

GLI INTERESSI SULLA CAUZIONE

Analizziamo meglio gli interessi sopra citati.

Il proprietario può scegliere se versare questi interessi in due modi:

• alla fine di ogni anno

• alla scadenza del contratto di locazione, e quindi tutti in una volta

A questo punto vi chiederete come si calcolano gli interessi sulla cauzione.

Gli interessi vanno calcolati seguendo il saggio vigente per ogni singolo anno, usando eventualmente uno dei tanti tool presenti online.

L'inquilino può chiedere la restituzione della cauzione entro 10 anni (termine di prescrizione) da quando l'immobile viene riconsegnato.

Gli interessi invece devono essere richiesti entro massimo 5 anni, quindi si prescrivono prima del diritto alla cauzione.

Un'altra garanzia che agevola il proprietario è la fideiussione.

La fideiussione è un contratto con il quale l'inquilino garantisce al proprietario l'adempimento degli obblighi (es: pagamento del canone di locazione).

Confesercenti Modena: vendita di case in crescita sul territorio modenese incidono costi bassi e aumento di mutui erogati

Il dato, relativo al primo semestre segna circa un +28% nell'intera provincia e quasi un +40% nel capoluogo

Il mercato immobiliare residenziale mostra segni di concreta e solida vivacità sul territorio modenese, capoluogo compreso. A confermarlo è un'indagine condotta da ANAMA-Confesercenti Modena da cui emerge che, la decisa ripresa delle compravendite di case nei primi sei mesi dell'anno, risulta sostenuta in particolare dai costi delle abitazioni ancora in calo e quindi favorevoli, e dalla crescita dei mutui erogati dalle banche.

“Un bilancio sicuramente positivo. – esordisce Archimede Pingiori, presidente provinciale di ANAMA sigla che rappresenta gli agenti immobiliari associati a Confesercenti – Mettendo,infatti, a confronto il primo semestre del 2016 con l'analogo periodo del 2015, se in Emilia Romagna ci sono state 4.420 compravendite in più con un aumento del 24,99%, nella nostra provincia le transazioni in più sono state 729 segnando un incremento del 27,80%, mentre nel solo capoluogo l'accrescimento percentuale è stato del 39,73%,pari a 292 rogiti in più.

Le previsioni in vista della chiusura del 2016 confermano l'ascesa delle compravendite, favorite sia dal calo del valore delle abitazioni che non sembra arrestarsi (dall'1% al 3% in meno rispetto al 2015) e da un regime fiscale più favorevole. Ma anche, dalla disposizione delle banche ad erogare mutui con tassi ai minimi storici; nei primi 9 mesi dell'anno i mutui concessi sono aumentati di oltre il 12% sull'intero territorio provinciale con una lieve crescita degli importi medi, superiore al 2%.

Sale inoltre, ed è una notizia che conforta gli operatori, la quota di immobili residenziali intermediata dalle agenzie immobiliari. Si stima infatti ce la percentuale di affari conclusi da mediatori professionisti abbia superato il 60%, un risultato che non si riscontrava da almeno un decennio.”

 

Unica nota stonata è rappresentata dalle difficoltà che ancora incontrano i giovani e le famiglie di nuova formazione ad acquistare casa. Difficoltà, nel caso dei giovani certificata recentemente anche dall’ISTAT, su base nazionale, che trova conferma pure nella nostra provincia.

“La quota di proprietari di casa con un’età inferiore ai 35 anni si ferma al 65,3% – dice Pingiori – mentre sale all’ 88,6% per chi ha un’età superiore ai 65 anni.

Sebbene in miglioramento, questa situazione è destinata a permanere ancora a lungo a causa soprattutto della crisi, dei cambiamenti del mondo del lavoro ma anche della diffidenza che mostrano ancora le banche a concedere i mutui ai giovani privi di contratti di lavoro stabili.”

Anche il mercato delle locazioni del comparto abitativo conferma, nel periodo gennaio-giugno 2016, il suo andamento positivo. La domanda, sostenuta in particolare da studenti e lavoratori provenienti da fuori provincia, di bilocali e trilocali resta alta, soprattutto in certi quartieri cittadini, mentre gli importi dei canoni, dopo un lungo periodo in flessione, hanno ora una certa stabilità.

Sulle previsioni, il presidente di ANAMA, resta cauto: “Uno studio TECNOCASA prevede, nel 2017, un ulteriore aumento delle compravendite di case ed una ripresa lenta dei prezzi. Per contro potrebbe invece perdere quota il mercato degli affitti dovuto alla maggiore possibilità di accesso ai mutui e ai prezzi ancora contenuti. Vedremo.”

Da “www.confesercenti.it/blog”

Agenzia Farini

059/454227