Cessazione contratto di locazione, cosa fare durante l'emergenza coronavirus?

Il conduttore può abbandonare l'abitazione e trasferirsi altrove?

Uno degli interrogativi più frequenti negli ultimi mesi sul mercato degli affitti, riguarda la cessazione di un contratto di locazione durante l'emergenza coronavirus. Allo scadere del tempo pattuito è possibile lasciare la propria abitazione e trasferirsi altrove?
Esistono norme al rispetto? I nostri collaboratori di condominio web cercano di fare chiarezza su questo punto.
Articolo scritto dall'avv Valentina A. Papanice
La ragione del dubbio sulla possibilità di traslocare viene dalle norme che a causa dell'emergenza COVID-19 impongono limiti molto stringenti alla nostra possibilità di spostarci . Attualmente, le norme prevedono che:
"Sono consentiti solo gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessita' ovvero per motivi di salute e si considerano necessari gli spostamenti per incontrare congiunti purche' venga rispettato il divieto di assembramento e il distanziamento interpersonale di almeno un metro e vengano utilizzate protezioni delle vie respiratorie; in ogni caso, e' fatto divieto a tutte le persone fisiche di trasferirsi o spostarsi, con mezzi di trasporto pubblici o privati, in una regione diversa rispetto a quella in cui attualmente si trovano, salvo che per comprovate esigenze lavorative, di assoluta urgenza ovvero per motivi di salute; e' in ogni caso consentito il rientro presso il proprio domicilio, abitazione o residenza;" (DPCM del 26 aprile 2020). La disposizione vale dal 4 maggio al 17 maggio 2020.
Il divieto di cambio di abitazione non è espresso, ma è bene intendere tali norme in senso rigoroso, e quindi intendendo vietato anche il trasloco per le persone; anche se bisogna sicuramente distinguere i casi che rientrano nella necessità e nell'urgenza.
Tale divieto verrà meno quando lo disporranno le norme che regolano gli spostamenti delle persone. Bisogna poi vedere cosa prevedono e prevederanno le norme regionali. In conclusione è bene seguire volta per volta le modifiche apportate alle norme dalle Autorità. A differenza dello spostamento delle persone, lo spostamento delle cose è ammesso (i servizi di trasloco rientrano nei codici Ateco (49) ammessi ad operare).

Sospensione sfratti per il covid fino a settembre

Altra cosa è il termine previsto per gli sfratti . In materia è sospesa l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo (prima al 30 giugno, e poi, con la conversione in legge del decreto n. 18 del 17 marzo 2020, il CURA Italia) all'1 settembre 2020 .
Nonostante alcune ambiguità, sembra proprio che la norma si riferisca anche ai provvedimenti di sfratto relativi ai contratti di locazione. Le ambiguità sono date, ad es., dalla collocazione della norma (posta in un articolo, diverso da quello dedicato ai procedimenti giudiziari, ed intitolato "Sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi ed effetti degli atti amministrativi in scadenza") e dal fatto che per i procedimenti giudiziari i termini sono diversi.
In ogni caso i provvedimenti la cui esecuzione è sospesa sono provvedimenti già emessi a conclusione di procedimenti giudiziari precedentemente attivati.
Quanto invece ai procedimenti giudiziari propedeutici ai detti provvedimenti di rilascio, le norme prevedono attualmente che fino all'11 maggio non si possono tenere le udienze e sempre fino a quel termine è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali.
Attualmente è previsto che tra il 12 maggio e il 30 giugno gli uffici giudiziari possono assumere misure volte a gestire gli uffici per contrastare il contagio.
Per il periodo di efficacia dei detti provvedimenti, ove gli stessi "precludano la presentazione della domanda giudiziale è sospesa la decorrenza dei termini di prescrizione e decadenza dei diritti che possono essere esercitati esclusivamente mediante il compimento delle attività precluse dai provvedimenti medesimi (v. D.L. CURA Italia).
Nel momento in cui si sbloccheranno la fissazione delle udienze (comincia già a vedersi la fissazione dei rinvii) e la decorrenza dei termini, chiaramente si potranno attivare o proseguire i procedimenti volti ad ottenere il rilascio di immobili: quindi potranno partire i giudizi per chi, pur dovendo e potendo lasciare l'immobile, non lo avrà fatto.
In conclusione, se le norme consentiranno il trasloco, ma chi deve andarsene non se ne andrà, potranno essere avviati i procedimenti giudiziari.
È comunque improbabile (usiamo un eufemismo) che prima dell'1 settembre siano emessi provvedimenti di rilascio per detti procedimenti, dati i noti tempi della giustizia, che difficilmente si ridurranno con l'emergenza Covid-19, e dato anche il favor che la legge prevede nei confronti dei conduttori morosi in difficoltà.
Questa al momento la prospettiva, che può variare di momento in momento, data la situazione.
Una soluzione per molti, se seriamente intenzionati a risolvere la questione in maniera bonaria ed evitare l'insorgere di liti, quindi senza l'intervento del giudice, è quella di trovare un accordo , eventualmente con l'aiuto di legali, che consenta di accontentare tutti.
Ricordiamo che tra l'altro, che la materia della locazione è una di quelle dove è obbligatorio il tentativo di mediazione ai sensi del D. Lgs. n. 28/2010; tale norma trova applicazione per tutti i procedimenti relativi alla locazione; per quelli per convalida di licenza o sfratto, che ne sono una parte, il tentativo diviene obbligatorio con il mutamento del rito da sommario a locatizio. La mediazione, infine, può essere attivata anche in via facoltativa.

"Articolo visto su "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Risoluzione contratto di locazione: forma consensuale

 Risoluzione contratto di locazione: come funziona la forma consensuale

Quali sono i passi da seguire per porre in essere una risoluzione consensuale di un contratto di locazione. A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb
Articolo scritto dall'avv. Alessandro Gallucci di condominioweb
Partiamo dalla definizione di locazione: essa è definita dal codice civile come il contratto con il quale una parte - il locatore - mette a disposizione dell'altra - il conduttore - un bene mobile o immobile dietro un corrispettivo in denaro.
Con la firma del contratto di locazione - per i contratti a scopi abitativi essa è obbligatoria per legge - il conduttore diviene titolare di un diritto personale di godimento su cosa altrui.
Del contratto di locazione nonché dei dati del conduttore si deve dare comunicazione all'amministratore di condominio ai fini della regolare tenuta del registro di anagrafe condominiale (cfr. art. 1130 n. 6 c.c. e art. 13, primo comma, l. n. 431/98).
I contratti di locazione ad uso abitativo (legge n. 431 del 1998 e decreto ministeriale 30 dicembre 2002) hanno durata prestabilita dalla legge, ossia:

• contratti quadriennali con rinnovo di pari durata, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore;
• contratti triennali con rinnovo biennale, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore, e canone concordato sulla base di parametri fissati dalla legge e dagli accordi tra associazioni di categoria;
• contratti transitori e per universitari, con durata variabile tra un mese e diciotto mesi, salvo specifica causa di recesso da parte del locatore, e canone concordato sulla base di parametri fissati dalla legge e dagli accordi tra associazioni di categoria.

È, poi, possibile addivenire alla stipula di contratti di locazione per un periodo di tempo inferiore a trenta giorni.
Tutti i contratti ad eccezione di quest'ultimo devono essere registrati ai fini del pagamento delle imposte con deposito presso la locale sede dell'agenzia delle entrate.
Al conduttore è sempre riconosciuto il diritto di recedere unilateralmente dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso da comunicarsi sei mesi prima al locatore.
I contratti di locazione per uso differente da quello abitativo, ai sensi degli artt. 27 e seguenti della legge n. 392/78, devono avere una durata minima di sei anni (nove per le locazioni alberghiere) con deroghe per le attività a carattere temporaneo o stagionale.

Risoluzione del contratto, come funziona

Differente dal recesso è la risoluzione contrattuale. Essa viene definita in ambito privatistico come lo "scioglimento con effetto immediato di un contratto valido ed efficace" (Fonte: Dizionario enciclopedico Treccani).
Risolvere un contratto, quindi, vuol dire liberarsi da quel vincolo facendo venire meno gli effetti dell'accordo e quindi i diritti ed gli obblighi da esso discendenti: risolvere un contratto di locazione per il conduttore vuol dire smettere di godere del bene mobile o immobile concessogli e di conseguenza cessare il pagamento dei canoni, mentre per il proprietario sta a significare riacquistare la materiale disponibilità del bene ma perdere la fonte di reddito data dal canone di locazione.
Nel nostro ordinamento si sente spesso parlare di risoluzione per inadempimento, per impossibilità sopravvenuta, per eccessiva onerosità e di risoluzione giudiziale e consensuale. Le prime due sono strettamente connesse, o meglio la prima è collegata alla seconda, poiché in caso di contestazioni è un giudice a dover accertare se l'inadempimento dedotto sia tale da fare ricorrere al risoluzione giudiziale.

Differente il caso della risoluzione consensuale. Essa altro non è che un accordo che serve per porre nel nulla un altro accordo già esistente ed in vigore tra le parti.
Tizio e Caio sono parti in un contratto di locazione della durata di quattro anni. Al termine dei quattro anni per differenti esigenze le parti si trovano d'accordo sulla decisione di chiudere anzi tempo il rapporto contrattuale. Così facendo firmano un accordo che serve per risolvere, cioè sciogliere, il vincolo locatizio.

Sebbene non vi siano disposizioni di legge che impongano chiaramente che la risoluzione debba avvenire in forma scritta, ciò lo si può desumere dalla forma necessaria per la locazione - quanto meno per quella ad uso abitativo - o comunque dal contenuto dello stesso contratto che, di norma, prevede la forma scritta per qualunque modifica ad esso inerente.
Così come è obbligatorio registrare il contratto di locazione, allo stesso modo è indispensabile - per le parti che non vogliano continuare a pagare le tasse sui redditi derivanti da quell'accordo - provvedere a registrare la risoluzione del contratto stesso.
Come si legge sul sito istituzionale dell'agenzia delle entrate in tal caso è dovuta l'imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto che è pari alla misura fissa di 67 euro e che deve essere versata, entro 30 giorni dall'evento anche tramite modello F24; in tal caso, specifica l'agenzia delle entrate bisogna comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'ufficio dove è stato registrato il contratto che ne ha dato origine, nello stesso termine di 30 giorni utilizzando un apposito modello.

Nel caso di contratto di locazione rispetto al quale s'è optato per il regime della cedolare secca, l'imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta e ci sono più locatori non è dovuta solamente se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Anche in questo caso, ricordano dall'agenzia delle entrate, è comunque necessario depositare apposito modello di comunicazione della risoluzione del contratto.
Con l'accordo di risoluzione è sempre bene regolare le eventuali situazioni ancora pendenti, ad esempio restituzione della caparra, pagamento degli oneri accessori o comunque tempistica della richiesta e spese per la registrazione della risoluzione in modo tale da evitare problemi futuri che il semplice accordarsi potrebbe tranquillamente fare evitare.
Nulla vieta che le parti possano porre nel nulla la risoluzione con altro atto annullativo della stessa, oppure che dopo la risoluzione addivengano ad una stipula di un nuovo contratto a condizioni uguali o differenti e per periodi uguali o differenti. La libertà contrattuale, in tal senso, è molto ampia.

Da "Idealista" 

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Detrazioni mutuo 2019: ci saranno ancora?

 

Dopo un periodo di dubbio sui possibili tagli alle detrazioni fiscali per l'anno appena cominciato, sono state confermate le detrazioni sui mutui anche per il 2019. Vediamo cosa prevede la manovra di bilancio in merito.

La manovra 2019, pubblicata in Gazzetta Ufficiale lo scorso 31 dicembre  (legge n. 145/2018), ha confermato la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa ovvero quello stipulato per l‘acquisto dell’abitazione principale in cui è posta la propria residenza e/o quella dei propri familiari più prossimi. Il tetto massimo di spesa detraibile è di 4 mila euro, per un massimo, quindi, di 760 euro annui scalabili dall’Irpef. La misura, rinnovata anche per il 2019, figura nell’articolo 15 del Testo Unico delle imposte sui redditi.

I requisiti per detrarre gli interessi passivi del mutuo nel 2019

Quali sono i requisiti per la detrazione? Per poter detrarre gli interessi passivi occorre che il mutuatario sia titolare sia dell’immobile acquistato (o almeno di una sua quota) che del mutuo stipulato per acquistarlo. L’immobile, come detto, deve essere “prima casa”, quindi abitazione principale per sé o per i propri familiari (in particolare coniugi, figli, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado). La detrazione quindi vale anche per chi acquisti con mutuo la casa per un proprio familiare.

Prorogate le detrazioni 2019 per le ristrutturazioni

Prorogate anche per il 2019 le detrazioni per i finanziamenti finalizzati alla ristrutturazione o agli interventi in genere sulla casa, finanziabili a loro volta con mutui. In particolare sono ancora validi il bonus ristrutturazione (il 50% dei detrazione fino ad un massimo di 96 mila euro), il bonus per gli interventi di efficientamento energetico (il 65% di detrazione), il bonus mobili (il 50% fino a 10 mila euro), il bonus green (36% fino a 5 mila euro). Tali bonus vengono applicati in caso gli interventi interessino la “prima casa”. Tutte queste detrazioni sono cumulabili con la detrazione degli interessi passivi sui mutui.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Farini

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Affitto, un viaggio tra canoni di locazione e cedolare secca

La crisi che ha interessato il settore negli ultimi anni ha portato a una diminuzione dei canoni di locazione, oltre a un calo dei prezzi di vendita delle case. Secondo i dati del marketplace immobiliare idealista, affittare casa è divenuto più conveniente dopo i mesi estivi. Eppure, proprio l’affitto potrebbe rappresentare la scommessa del futuro per l’immobiliare. E non sono pochi a pensarlo.

I canoni di locazione

Sul fronte canoni, è interessante l’indagine di Solo Affitti che ha analizzato i canoni di locazione nelle principali città italiane. Per quanto riguarda la spesa da affrontare, uno studio della Uil ha analizzato l’incidenza dell’affitto della casa sui redditi degli italiani con l’obiettivo di capire qual è l’incidenza del canone medio annuo del 2016 su tre diverse fonti di reddito (reddito da lavoro dipendente, da lavoro autonomo e da pensione).

 

La cedolare secca

In tema affitti, quello della cedolare secca è uno dei temi predominanti. La cedolare secca è una modalità di tassazione forfettaria alternativa alla tassazione ordinaria che è possibile scegliere qualora si posseggano determinati requisiti. La legge di Bilancio 2018 contiene la tanto attesa proroga della cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato. L’estensione varrà per il prossimo biennio 2018-2019.

Il canone concordato

Il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato, a differenza del canone libero che dipende dai prezzi di mercato. Tale tipologia può essere utilizzata per i contratti a uso abitativo, a uso transitorio e per gli studenti universitari. Riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro.
Secondo un’analisi di Solo Affitti, Verona è la città italiana dove è più diffuso (99%) il ricorso all’affitto a canone concordato, seguita da Grosseto (96%) e Forlì (93%).
Ma quali sono i vantaggi del contratto di locazione a canone concordato? I locatari pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale; i locatori beneficiano di agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi.

Inquilino e proprietario

Quando si decide di prendere (o dare) in affitto una casa è bene valutare con attenzione molteplici aspetti. Ma cosa bisogna fare nel momento in cui si decide di affittare la propria casa? Innanzitutto, è necessario recarsi presso l’ufficio competente dove registrare un contratto di locazione. Vediamo poi cosa comporta l’affitto per inquilino e proprietario.
Anche una sola rata in meno del canone di locazione può comportare lo sfratto. A dirlo la sentenza n. 355 del 3 febbraio 2017 del Tribunale di Genova. E’ poi importante sapere che l’inquilino che lascia un appartamento prima della fine del contratto è tenuto a pagare i canoni fino alla scadenza dello stesso. E questo anche se nei fatti ha già fatto le valigie e lasciato le chiavi al padrone di casa. A chiarirlo è stata una recente sentenza della Cassazione.



Il conduttore, ossia colui che riceve l’immobile in locazione, può recedere anticipatamente dall’affitto per gravi ragioni ed eventuali condizioni consentite nel contratto di affitto. In entrambi i casi, è necessario dare comunicazione per iscritto (con raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata) della volontà di recesso al padrone di casa con un preavviso di almeno 6 mesi. Non è possibile la semplice restituzione delle chiavi di casa.
Una delle più importanti clausole contrattuali, sulla quale solitamente locatore e conduttore pongono la propria attenzione, è rappresentata dall'eventuale clausola risolutiva espressa. In base a tale condizione contrattuale le parti stabiliscono, ex ante e quindi al momento della sottoscrizione del contratto, che il loro rapporto giuridico si può risolvere nel caso in cui una o più specifiche obbligazioni non siano adempiute secondo le modalità individuate nel corpo dello stesso contratto.
Il proprietario deve sapere cosa chiedere al potenziale futuro coinquilino e fare così la scelta giusta. Ma il proprietario deve far fronte anche ad alcuni oneri. In particolare, nel caso di un appartamento locato, il pagamento degli oneri di gestione compete esclusivamente al proprietario dell’immobile in condominio, poiché in materia condominiale risulta inapplicabile il principio dell’apparenza del diritto.

 Fonte : " Idealista" 

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Affitto breve

Contratti di affitto non superiori ai 30 giorni : LOCAZIONE BREVE

IL contratto di locazione ad uso abitativo è considerato breve quando la durata non è superiore ai 30 giorni, e viene stipulato da persone fisiche. Può essere concordato direttamente tra locatore e affittuario oppure con l'aiuto di soggetti intermediari che possono essere sia fisici che gestori di portali online ( ad esempio Air BNB ). Oltre alla messa a disposizione dell'abitazione, il contratto può avere a oggetto la fornitura di biancheria, utenze Wi - Fi e la pulizia dei locali, in caso contrario la legge non è applicabile se sono forniti ad esempio la somministrazione di alimenti e bevande.

Il compito degli intermediatori e dei gestori dei portali è comunicare in caso di intervento nella stipula, i dati relativi ai contratti se incassano o intervengono nel pagamento dei canone di locazione, operando cosi una ritenuta del 21 % sul relativo ammontare, provvedendo al versamento e alla relativa certificazione, non che a conservare soprattutto i dati dei pagamenti o dei corrispettivi.

Gli intermediari assolvono gli adempimenti sulla base dei dati comunicati dal locatore, pertanto la responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore, il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito. I dati corretti da fornire sono nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo corrispettivo lordo e indirizzo dell'immobile.

La trasmissione deve avvenire tramite l'Agenzia delle entrate in conformità alle specifiche tecniche che ancora devono essere pubblicate. Per il 2017 la comunicazione deve riguardare i soli contratti conclusi a partire dal 1° giugno. La mancanza o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione da 250 a 2mila euro. Non è sanzionabile l'incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto se causata dal comportamento del locatore. Riguardo invece all'applicazione della ritenuta, i mediatori tenuti a operare la trattenuta sono quelli che intervengono nel pagamento o nella riscossione del canone. La circolare precisa che l'obbligo scatta in tutte le ipotesi in cui l'intermediario interviene nella fase in cui è assolta l'obbligazione pecuniaria prevista dal contratto, partecipando al pagamento del corrispettivo dal parte del conduttore e/o alla riscossione da parte del locatore. In ogni caso, la materiale disposizione delle risorse finanziarie impone all'intermediario di effettuare su tali somme il prelievo del 21 % a titolo di ritenuta da versare all'erario.

La circolare, viste le difficoltà interpretative sorte in sede di approvazione della norma, prevede la non applicazione delle sanzioni per l'omessa effettuazione delle ritenute fino all' 11 Settembre 2017.

Gli intermediari dovranno conservare i dati almeno per i cinque anni successivi all'adempimento.

Tutti i titolari dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve possono optare per la cedolare secca sui corrispettivi riscossi oppure scegliere di assoggettarli alla tassazione Irpef ordinaria. 

Da " Gazzetta di Modena"

Agenzia Immobiliare Farini 

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contratto di locazione

NUOVE SANZIONI CON RAVVEDIMENTO OPEROSO
  In seguito ad interpretazione fornita dall’AdE con Risoluzione 115/E dell’1 settembre 2017. In rosso le ultime novità
TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
 entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta) ATT.NE: l’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso) • entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1500 (pagamento imposta); 1507 (sanzione); 1508 (interessi) N.B. In caso di tardiva registrazione con cedolare secca la sanzione andrà calcolata con riferimento all’imposta dovuta per l’intera durata contrattuale.
 TARDIVO PAGAMENTO DELLE IMPOSTE PER ADEMPIMENTI SUCCESSIVI (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni)  entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1501/1502/1503/1504 (a seconda dello specifico adempimento); 1509 (sanzione); 1510 (interessi) TARDIVA PROROGA DI UN CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA *  entro 14 giorni di ritardo: 0,334 euro per ogni giorno di ritardo (ovvero 1/15 di 1/10 della sanzione di 50 euro)  tra i 15 e i 30 giorni di ritardo: 5 euro (ovvero 1/10 della sanzione di 50 euro)  entro 90 giorni di ritardo: 11,12 euro (ovvero 1/9 della sanzione di 100 euro)  entro 1 anno di ritardo: 12,5 euro (ovvero 1/8 della sanzione di 100 euro)  entro 2 anni di ritardo: 14,29 euro (ovvero 1/7 della sanzione di 100 euro)  oltre 2 anni di ritardo: 16,67 euro (ovvero 1/6 della sanzione di 100 euro) Oltre alla sanzione, come in ogni caso di ravvedimento operoso, andranno pagati anche gli interessi, calcolati sulla base della sanzione (dunque dei 50 o 100 euro) in ragione dei giorni di effettivo ritardo e del tasso di interesse legale applicabile. Codici Tributo F24 Elide: l’Ade non ha fornito specifiche indicazioni, tuttavia possiamo dedurre che siano applicabili i seguenti: per la sanzione - “1511” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca”. per gli interessi: - “1510” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”. * La tardiva proroga con mantenimento del regime cedolare è effettuabile a condizione che il locatore abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca anche per il periodo di proroga del contratto, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
TARDIVA RISOLUZIONE DI UN CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA
  entro 14 giorni di ritardo: 0,334 euro per ogni giorno di ritardo (ovvero 1/15 di 1/10 della sanzione di 50 euro)  tra i 15 e i 30 giorni di ritardo: 5 euro (ovvero 1/10 della sanzione di 50 euro) entro 90 giorni di ritardo: 11,12 euro (ovvero 1/9 della sanzione di 100 euro)  entro 1 anno di ritardo: 12,5 euro (ovvero 1/8 della sanzione di 100 euro)  entro 2 anni di ritardo: 14,29 euro (ovvero 1/7 della sanzione di 100 euro) oltre 2 anni di ritardo: 16,67 euro (ovvero 1/6 della sanzione di 100 euro) Oltre alla sanzione, come in ogni caso di ravvedimento operoso, andranno pagati anche gli interessi, calcolati sulla base della sanzione (dunque dei 50 o 100 euro) in ragione dei giorni di effettivo ritardo e del tasso di interesse legale applicabile. Codici Tributo F24 Elide: l’Ade non ha fornito specifiche indicazioni, tuttavia possiamo dedurre che siano applicabili i seguenti: per la sanzione - “1511” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI
– Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca”. (codice introdotto nel marzo 2017) per gli interessi: - “1510” denominato
“LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”.
 TARDIVO VERSAMENTO IMPOSTA DI BOLLO (O REGOLARIZZAZIONE MARCHE) entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 20%, ovvero 1/5 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1505 (pagamento imposta). Per le sanzioni e interessi non esiste un codice tributo specifico (che riproduca il vecchio codice 675T del modello F23). E’ possibile regolarizzare applicando una marca del valore corrispondente (in caso di marca apposta in ritardo), in alternativa (e in mancanza di indicazioni specifiche) verificare all’Ufficio AdE le modalità di versamento. N.B. Le percentuali indicate vanno applicate all’imposta dovuta.

Casi clinici di Locazione

Quale disciplina per la locazione di box auto?
I contratti di locazione concernenti immobili urbani ad uso diverso da abitazione, ma non rientranti tra quelli previsti all'art. 27 della legge 392/78, non sono soggetti ad alcun regime vincolistico contrattuale. Ne consegue che ogni aspetto della loro disciplina è lasciato all'autonomia delle parti: durata e determinazione del canone sono pertanto del tutto liberi. Solo in assenza di specifiche disposizioni pattizie, il rapporto viene disciplinato dalla legge, e precisamente dalle norme del Codice civile in tema di locazione. Esse assumono pertanto valore meramente integrativo e, dunque, sempre derogabile. Tali principi si applicano alla locazione dei box auto qualora non siano da ritenersi pertinenza di altro immobile locato ad uso abitativo o diverso dall'abitativo, ma comunque soggetto a vincoli contrattuali di legge. Nel caso, invece, siano pertinenza di altro immobile locato, sono regolati dal contratto che regola la locazione del bene principale di cui i box medesimi costituiscono accessorio.

Che effetti produce il fallimento sul contratto di locazione?
L'art. 80 della Legge fallimentare in punto è preciso ed esaustivo: il fallimento del locatore non scioglie di per sé il contratto di locazione; il curatore subentra pertanto nel contratto. Qualora la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, il curatore ha, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, la facoltà di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l'anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento. In caso di fallimento del conduttore, invece, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l'anticipato recesso; equo indennizzo che, in ipotesi di dissenso fra le parti, è determinato sempre dal giudice delegato, sentiti gli interessati. Il credito per l'indennizzo è poi soddisfatto in prededuzione ai sensi dell'articolo 111, n. 1 con il privilegio previsto dall'articolo 2764 del Codice civile.
Vizi del bene locato: quando si può risolvere il contratto o chiedere la riduzione del canone? Il conduttore esclusivamente in presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile ed oggettivo l'idoneità del bene locato all'uso convenuto può adire il Tribunale e chiedere alternativamente la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. In tali fattispecie, secondo la giurisprudenza, il proprietario non può opporsi all'azionata pretesa di risoluzione o riduzione del corrispettivo offrendo di eliminare i vizi medesimi.

Che fine fa il contratto di locazione quando l'immobile viene espropriato?
L'art. 2923 c.c. sancisce l'opponibilità della locazione di un immobile a chi se ne sia reso aggiudicatario in sede di espropriazione forzata, così contemperando il generale principio "emptio non tollit locatum" - l'acquisto non elimina la locazione - statuito per la vendita volontaria (ex artt. 1599 e 1600 Codice civile), con le esigenze proprie del processo esecutivo, che mira alla tutela delle ragioni ed al soddisfacimento degli interessi dei creditori nei confronti del proprietario locatore esecutato. L'aggiudicatario del bene in seguito alla perfezionata espropriazione è pertanto tenuto a rispettare il contratto di locazione precedentemente stipulato dal proprietario (esecutato o suo dante causa), seppure entro i limiti dettati dall'art. 2923 c.c., ovvero: la data certa anteriore; la trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali; la detenzione anteriore dell'immobile in mancanza di data certa; l'inopponibilità delle locazioni effettuate a c.d. "canone vile".

Il locatore può disdettare anticipatamente il contratto per ristrutturare l'appartamento?
Il locatore non può sciogliere la locazione mentre il contratto è in corso nemmeno qualora abbia la volontà di ristrutturare l'appartamento locato. È sempre necessario attendere la scadenza del primo periodo di validità del contratto, dopo il quale il locatore potrà dare disdetta al conduttore, giustificando tale disdetta con i lavori di ristrutturazione da eseguirsi, così impedendo il rinnovo in automatico del contratto per altri quattro anni. Comunicata formalmente la disdetta al conduttore, il proprietario dovrà effettivamente eseguire i lavori di ristrutturazione. Qualora, infatti, tali lavori non vengano effettuati, il proprietario sarà costretto non solo a ripristinare il contratto di locazione interrotto, ma anche a risarcire i danni tutti patiti dal conduttore in conseguenza della disdetta medesima.


Fonte: Flavio Saltarelli