Si può affittare una casa con procedura online al 100%?

I problemi principali derivano dall'impossibilità di operare traslochi durante l'emergenza

È possibile affittare una casa tramite procedura online al 100%? La risposta, ai tempi dell'emergenza sanitaria che stiamo vivendo, è in realtà più complessa di quanto non sarebbe in condizioni ordinarie. idealista/news ha chiesto ulteriori chiarimenti agli esperti di Solo Affitti.

Teoricamente, infatti, esistono già tutte le condizioni e gli strumenti per sottoscrivere un contratto d’affitto digitalmente, senza la necessità che le parti (locatore, locatario, agente immobiliare) si incontrino fisicamente. Come accade anche per la vendita, visite virtuali e videochiamate consentono di “visitare” un’abitazione da remoto; mentre procedure online e firma digitale permettono di sottoscrivere e registrare un contratto d’affitto valido a tutti gli effetti. Ma andiamo per gradi.

Come visitare una casa da remoto

Sempre più utilizzate, e ormai tra le misure ormai imprescindibili per continuare a operare nel campo immobiliare, sono le visite virtuali, un servizio offerto anche sul portale di idealista (scopri come funziona) che sta cambiando il paradigma stesso del settore. Al giorno d’oggi, infatti, la tecnologia consente di visitare una casa tramite lo schermo di un computer, tablet o addirittura dal proprio smartphone.

Isabella Tulipano dell’ufficio stampa di Solo Affitti ha spiegato a idealista/news che “gli agenti immobiliari sono in grado di gestire una visita virtuale anche in una videochiamata con più persone collegate contemporaneamente, ognuno dalle proprie abitazioni e senza la necessità di doversi incontrare fisicamente”.

Come registrare un contratto d’affitto online

Una volta trovato l’accordo tra le parti tramite le visite virtuali della casa, però, è necessario registrare il contratto d’affitto. Ma anche per quanto riguarda gli adempimenti burocratici, non è necessario incontrarsi fisicamente, come spiega Isabella Tulipano di Solo Affitti: “Anche clienti non esperti riescono a siglare documenti con firma digitale, già da tempo esistono gli strumenti tecnologici per adempire a tutti gli obblighi in via telematica”.

Quando si decide di affittare un immobile, infatti, è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate. Ma forse non tutti sanno che è possibile farlo anche online, senza doversi necessariamente recare di persona presso gli uffici territoriali dell’Agenzia. Per farlo basta utilizzare il servizio Rli disponibile nel sito web delle Entrate.

RLI web consente di registrare direttamente online, senza installare alcun software, i contratti di locazione, comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni, esercitare o revocare l'opzione per la cedolare secca. Per la registrazione con RLI web è necessario allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A. Non è obbligatorio allegare copia del contratto, in presenza di queste caratteristiche:

• locazione di tipo abitativo
• il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'impresa, arte o professione
• un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre
• una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre
• tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita
• il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.

Le criticità durante l’emergenza sanitaria

I problemi principali, però, derivano dalla parte offline. Entrando nel dettaglio, infatti, l’impedimento oggettivo non deriva dalla parte burocratica, ma dalle necessità operative. “Durante l’emergenza sanitaria, infatti, effettuare un trasloco diviene pressoché impossibile – ha spiegato a idealista/news Isabella Tulipano di Solo Affitti – perché le ultime disposizioni del governo impediscono le attività lavorative non strettamente necessarie, e le ditte che operano traslochi non rientrano tra queste”.

Isabella Tulipano, ufficio stampa di Solo Affitti, ha spiegato anche che non esiste una posizione univoca e che la situazione varia a seconda delle prefetture. A conferma arriva anche una nota di Federtraslochi Piemonte:

"Le imprese professionali, tra le quali sicuramente quelle iscritte a Federtraslochi Regionale del Piemonte, continuano regolarmente ad operare nel pieno rispetto delle normative, sia quelle ordinarie che quelle straordinarie applicabili in questo periodo storico. Nonostante le normative, i nostri associati, per senso di civico e sentimento di responsabilità sociale, fin dall’inizio dell’emergenza hanno limitato sensibilmente l’attività riservandola ai soli casi di certificata urgenza ed indifferibilità (esempi: compravendite con disdetta utenze, più adeguate sistemazioni per anziani altrimenti isolati a causa dell’emergenza sanitaria)".

In sostanza, è possibile affittare senza problemi una casa per brevi periodi, “molte persone hanno optato per l’affitto breve di un’abitazione dove passare magari un periodo di quarantena prima di ricongiungersi con la propria famiglia”, spiega sempre Tulipano. E la stessa pratica può essere messa in atto per una locazione a lungo termine di un immobile già ammobiliato che non necessiti di un trasloco.

Da "idealista" 

Agenzia Farini 

059 454227

contratto di locazione

NUOVE SANZIONI CON RAVVEDIMENTO OPEROSO
  In seguito ad interpretazione fornita dall’AdE con Risoluzione 115/E dell’1 settembre 2017. In rosso le ultime novità
TARDIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
 entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta) ATT.NE: l’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso) • entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 24%, ovvero 1/5 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1500 (pagamento imposta); 1507 (sanzione); 1508 (interessi) N.B. In caso di tardiva registrazione con cedolare secca la sanzione andrà calcolata con riferimento all’imposta dovuta per l’intera durata contrattuale.
 TARDIVO PAGAMENTO DELLE IMPOSTE PER ADEMPIMENTI SUCCESSIVI (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni)  entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi di mora + imposta dovuta)  entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 6%, ovvero 1/5 del 30% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1501/1502/1503/1504 (a seconda dello specifico adempimento); 1509 (sanzione); 1510 (interessi) TARDIVA PROROGA DI UN CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA *  entro 14 giorni di ritardo: 0,334 euro per ogni giorno di ritardo (ovvero 1/15 di 1/10 della sanzione di 50 euro)  tra i 15 e i 30 giorni di ritardo: 5 euro (ovvero 1/10 della sanzione di 50 euro)  entro 90 giorni di ritardo: 11,12 euro (ovvero 1/9 della sanzione di 100 euro)  entro 1 anno di ritardo: 12,5 euro (ovvero 1/8 della sanzione di 100 euro)  entro 2 anni di ritardo: 14,29 euro (ovvero 1/7 della sanzione di 100 euro)  oltre 2 anni di ritardo: 16,67 euro (ovvero 1/6 della sanzione di 100 euro) Oltre alla sanzione, come in ogni caso di ravvedimento operoso, andranno pagati anche gli interessi, calcolati sulla base della sanzione (dunque dei 50 o 100 euro) in ragione dei giorni di effettivo ritardo e del tasso di interesse legale applicabile. Codici Tributo F24 Elide: l’Ade non ha fornito specifiche indicazioni, tuttavia possiamo dedurre che siano applicabili i seguenti: per la sanzione - “1511” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca”. per gli interessi: - “1510” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”. * La tardiva proroga con mantenimento del regime cedolare è effettuabile a condizione che il locatore abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca anche per il periodo di proroga del contratto, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
TARDIVA RISOLUZIONE DI UN CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA
  entro 14 giorni di ritardo: 0,334 euro per ogni giorno di ritardo (ovvero 1/15 di 1/10 della sanzione di 50 euro)  tra i 15 e i 30 giorni di ritardo: 5 euro (ovvero 1/10 della sanzione di 50 euro) entro 90 giorni di ritardo: 11,12 euro (ovvero 1/9 della sanzione di 100 euro)  entro 1 anno di ritardo: 12,5 euro (ovvero 1/8 della sanzione di 100 euro)  entro 2 anni di ritardo: 14,29 euro (ovvero 1/7 della sanzione di 100 euro) oltre 2 anni di ritardo: 16,67 euro (ovvero 1/6 della sanzione di 100 euro) Oltre alla sanzione, come in ogni caso di ravvedimento operoso, andranno pagati anche gli interessi, calcolati sulla base della sanzione (dunque dei 50 o 100 euro) in ragione dei giorni di effettivo ritardo e del tasso di interesse legale applicabile. Codici Tributo F24 Elide: l’Ade non ha fornito specifiche indicazioni, tuttavia possiamo dedurre che siano applicabili i seguenti: per la sanzione - “1511” denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI
– Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca”. (codice introdotto nel marzo 2017) per gli interessi: - “1510” denominato
“LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi”.
 TARDIVO VERSAMENTO IMPOSTA DI BOLLO (O REGOLARIZZAZIONE MARCHE) entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo – ravvedimento sprint (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): 20%, ovvero 1/5 del 100% (+ interessi di mora + imposta dovuta) Codice tributo F24 Elide: 1505 (pagamento imposta). Per le sanzioni e interessi non esiste un codice tributo specifico (che riproduca il vecchio codice 675T del modello F23). E’ possibile regolarizzare applicando una marca del valore corrispondente (in caso di marca apposta in ritardo), in alternativa (e in mancanza di indicazioni specifiche) verificare all’Ufficio AdE le modalità di versamento. N.B. Le percentuali indicate vanno applicate all’imposta dovuta.

Modificare un contratto registrato

La modificazione del contratto preliminare di vendita può essere modificato in vari modi, con l’aggiunta di clausole o scritture integrative, all’atto stesso solo se le parti hanno raggiunto un accordo riguardo alle modifiche.

Quando c’è l’accordo fra le due parti, qualunque elemento del contratto può essere cambiato.

Nel caso in cui il contratto sia stato anche trascritto, per l’apporto di successive modifiche è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica.

Vi sono delle differenze fra i due tipi di contratti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

E’ un contratto con il quale una parte si obbliga a cedere la proprietà di un’immobile all’altra parte, secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto. In seguito le due parti stipuleranno un nuovo contratto detto di compravendita definitivo. Questo tipo di contratto lo troviamo sempre in forma scritta.

Registrazione del contratto preliminare

La registrazione del contratto è obbligatoria in quattro diversi punti:

• Se il preliminare è redatto per atto pubblico o scrittura privata autentica;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore privato;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore soggetto Iva ed è stata versata una caparra;
• Se il preliminare è concluso a seguito dell’attività di un mediatore immobiliare.

Per registrare il contratto è necessario, entro 20 giorni:

• Applicare le marche da bollo da 16 euro per ciascuna copia;
• Fare un versamento con modello F23 pari a 200 euro, con codice 104T, se è presente un acconto o una caparra, l’imposta è pari al 3% di quanto corrisposto;
• Compilare e firmare il modello 69 con i riferimenti del contratto preliminare registrato;
• Presentare il tutto nell’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate.

Trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione non è obbligatoria nei registri immobiliari, ma ha lo scopo di tutelare il promissario acquirente da eventuali pignoramenti, sequestri etc., perciò la trascrizione offre una tutela per tutte e due le parti.

Modifica del preliminare trascritto

A differenza del contratto registrato, nel contratto trascritto sorgono dei problemi in merito alle modifiche.

Se, ad esempio il preliminare ha ad oggetto:

• La vendita di una cantina o appartamento, ma nel caso si vendesse solo l’appartamento, l’effetto della trascrizione vale solo sul bene venduto;
• La vendita di un solo appartamento, ma nel definitivo si vende l’appartamento e la cantina, l’effetto della trascrizione si manifesta solo sull’appartamento;
• La vendita della piena proprietà di un immobile, ma nel definitivo viene venduta la nuda proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sull’intero bene;
• La vendita della nuda proprietà, ma nel definitivo viene venduta la piena proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sulla nuda proprietà.

Per quanto riguarda le modifiche soggettive:

• Se il preliminare è per persona da nominare, la riserva di nomina deve essere espressamente menzionata nella nota di trascrizione;
• Se è stato ceduto il contratto, con sostituzione del promissario acquirente, si deve trascrivere la cessione del contratto.

Annullamento del contratto preliminare

Il preliminare può essere annullato nei casi previsti dal codice civile:

• Incapacità di una delle parti
• Vizi della volontà: errore, violenza, dolo.

da Agenzia Farini

tel: 059/454227

Si può modificare un compromesso già registrato?

Si puo’ modificare un compromesso già registrato?

La modificazione del contratto preliminare di vendita può essere modificato in vari modi, con l’aggiunta di clausole o scritture integrative, all’atto stesso solo se le parti hanno raggiunto un accordo riguardo alle modifiche.

Quando c’è l’accordo fra le due parti, qualunque elemento del contratto può essere cambiato.

Nel caso in cui il contratto sia stato anche trascritto, per l’apporto di successive modifiche è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autentica.

Vi sono delle differenze fra i due tipi di contratti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

E’ un contratto con il quale una parte si obbliga a cedere la proprietà di un’immobile all’altra parte, secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto. In seguito le due parti stipuleranno un nuovo contratto detto di compravendita definitivo. Questo tipo di contratto lo troviamo sempre in forma scritta.

 

Registrazione del contratto preliminare

La registrazione del contratto è obbligatoria in quattro diversi punti:

• Se il preliminare è redatto per atto pubblico o scrittura privata autentica;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore privato;
• Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autentica con un promittente venditore soggetto Iva ed è stata versata una caparra;
• Se il preliminare è concluso a seguito dell’attività di un mediatore immobiliare.

Per registrare il contratto è necessario, entro 20 giorni:

• Applicare le marche da bollo da 16 euro per ciascuna copia;
• Fare un versamento con modella F23 pari a 200 euro, con codice 104T, se è presente un acconto o una caparra, l’imposta è pari al 3% di quanto corrisposto;
• Compilare e firmare il modello 69 con i riferimenti del contratto preliminare registrato;
• Presentare il tutto nell’ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate.

Trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione non è obbligatoria nei registri immobiliari, ma ha lo scopo di tutelare il promissario acquirente da eventuali pignoramenti, sequestri etc., perciò la trascrizione offre una tutela per tutte e due le parti.

Modifica del preliminare trascritto

A differenza del contratto registrato, nel contratto trascritto sorgono dei problemi in merito alle modifiche.

Se, ad esempio il preliminare ha ad oggetto:

• La vendita di una cantina o appartamento, ma nel caso si vendesse solo l’appartamento, l’effetto della trascrizione vale solo sul bene venduto;
• La vendita di un solo appartamento, ma nel definitivo si vende l’appartamento e la cantina, l’effetto della trascrizione si manifesta solo sull’appartamento;
• La vendita della piena proprietà di un immobile, ma nel definitivo viene venduta la nuda proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sull’intero bene;
• La vendita della nuda proprietà, ma nel definitivo viene venduta la piena proprietà, l’effetto della trascrizione è valido solo sulla nuda proprietà.

Per quanto riguarda le modifiche soggettive:

• Se il preliminare è per persona da nominare, la riserva di nomina deve essere espressamente menzionata nella nota di trascrizione;
• Se è stato ceduto il contratto, con sostituzione del promissario acquirente, si deve trascrivere la cessione del contratto.

Annullamento del contratto preliminare

Il preliminare può essere annullato nei casi previsti dal codice civile:

• Incapacità di una delle parti
• Vizi della volontà: errore, violenza, dolo.

da Agenzia Farini

tel: 059/454227