Cessazione contratto di locazione, cosa fare durante l'emergenza coronavirus?

Il conduttore può abbandonare l'abitazione e trasferirsi altrove?

Uno degli interrogativi più frequenti negli ultimi mesi sul mercato degli affitti, riguarda la cessazione di un contratto di locazione durante l'emergenza coronavirus. Allo scadere del tempo pattuito è possibile lasciare la propria abitazione e trasferirsi altrove?
Esistono norme al rispetto? I nostri collaboratori di condominio web cercano di fare chiarezza su questo punto.
Articolo scritto dall'avv Valentina A. Papanice
La ragione del dubbio sulla possibilità di traslocare viene dalle norme che a causa dell'emergenza COVID-19 impongono limiti molto stringenti alla nostra possibilità di spostarci . Attualmente, le norme prevedono che:
"Sono consentiti solo gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessita' ovvero per motivi di salute e si considerano necessari gli spostamenti per incontrare congiunti purche' venga rispettato il divieto di assembramento e il distanziamento interpersonale di almeno un metro e vengano utilizzate protezioni delle vie respiratorie; in ogni caso, e' fatto divieto a tutte le persone fisiche di trasferirsi o spostarsi, con mezzi di trasporto pubblici o privati, in una regione diversa rispetto a quella in cui attualmente si trovano, salvo che per comprovate esigenze lavorative, di assoluta urgenza ovvero per motivi di salute; e' in ogni caso consentito il rientro presso il proprio domicilio, abitazione o residenza;" (DPCM del 26 aprile 2020). La disposizione vale dal 4 maggio al 17 maggio 2020.
Il divieto di cambio di abitazione non è espresso, ma è bene intendere tali norme in senso rigoroso, e quindi intendendo vietato anche il trasloco per le persone; anche se bisogna sicuramente distinguere i casi che rientrano nella necessità e nell'urgenza.
Tale divieto verrà meno quando lo disporranno le norme che regolano gli spostamenti delle persone. Bisogna poi vedere cosa prevedono e prevederanno le norme regionali. In conclusione è bene seguire volta per volta le modifiche apportate alle norme dalle Autorità. A differenza dello spostamento delle persone, lo spostamento delle cose è ammesso (i servizi di trasloco rientrano nei codici Ateco (49) ammessi ad operare).

Sospensione sfratti per il covid fino a settembre

Altra cosa è il termine previsto per gli sfratti . In materia è sospesa l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo (prima al 30 giugno, e poi, con la conversione in legge del decreto n. 18 del 17 marzo 2020, il CURA Italia) all'1 settembre 2020 .
Nonostante alcune ambiguità, sembra proprio che la norma si riferisca anche ai provvedimenti di sfratto relativi ai contratti di locazione. Le ambiguità sono date, ad es., dalla collocazione della norma (posta in un articolo, diverso da quello dedicato ai procedimenti giudiziari, ed intitolato "Sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi ed effetti degli atti amministrativi in scadenza") e dal fatto che per i procedimenti giudiziari i termini sono diversi.
In ogni caso i provvedimenti la cui esecuzione è sospesa sono provvedimenti già emessi a conclusione di procedimenti giudiziari precedentemente attivati.
Quanto invece ai procedimenti giudiziari propedeutici ai detti provvedimenti di rilascio, le norme prevedono attualmente che fino all'11 maggio non si possono tenere le udienze e sempre fino a quel termine è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali.
Attualmente è previsto che tra il 12 maggio e il 30 giugno gli uffici giudiziari possono assumere misure volte a gestire gli uffici per contrastare il contagio.
Per il periodo di efficacia dei detti provvedimenti, ove gli stessi "precludano la presentazione della domanda giudiziale è sospesa la decorrenza dei termini di prescrizione e decadenza dei diritti che possono essere esercitati esclusivamente mediante il compimento delle attività precluse dai provvedimenti medesimi (v. D.L. CURA Italia).
Nel momento in cui si sbloccheranno la fissazione delle udienze (comincia già a vedersi la fissazione dei rinvii) e la decorrenza dei termini, chiaramente si potranno attivare o proseguire i procedimenti volti ad ottenere il rilascio di immobili: quindi potranno partire i giudizi per chi, pur dovendo e potendo lasciare l'immobile, non lo avrà fatto.
In conclusione, se le norme consentiranno il trasloco, ma chi deve andarsene non se ne andrà, potranno essere avviati i procedimenti giudiziari.
È comunque improbabile (usiamo un eufemismo) che prima dell'1 settembre siano emessi provvedimenti di rilascio per detti procedimenti, dati i noti tempi della giustizia, che difficilmente si ridurranno con l'emergenza Covid-19, e dato anche il favor che la legge prevede nei confronti dei conduttori morosi in difficoltà.
Questa al momento la prospettiva, che può variare di momento in momento, data la situazione.
Una soluzione per molti, se seriamente intenzionati a risolvere la questione in maniera bonaria ed evitare l'insorgere di liti, quindi senza l'intervento del giudice, è quella di trovare un accordo , eventualmente con l'aiuto di legali, che consenta di accontentare tutti.
Ricordiamo che tra l'altro, che la materia della locazione è una di quelle dove è obbligatorio il tentativo di mediazione ai sensi del D. Lgs. n. 28/2010; tale norma trova applicazione per tutti i procedimenti relativi alla locazione; per quelli per convalida di licenza o sfratto, che ne sono una parte, il tentativo diviene obbligatorio con il mutamento del rito da sommario a locatizio. La mediazione, infine, può essere attivata anche in via facoltativa.

"Articolo visto su "Idealista"

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Riconsegna dell'immobile locato alla fine di un contratto, come funziona?

Cosa deve fare l'inquilino per evitare contestazioni

La riconsegna dell'immobile locato al termine di un contratto di locazione è un tema molto delicato. I nostri collaboratori di condominoweb ci spiegano cosa debba fare l'inquilino per evitare di andare incontro a eventuali problemi.
Articolo scritto dall'avv. Alessandro Gallucci
La Cassazione nella sentenza n. 1887 del 28 gennaio 2013 specifica, confermando il proprio consolidato orientamento, che cosa debba fare l'inquilino per riconsegnare effettivamente l'unità immobiliare e quindi per evitare di andare incontro al così detto danno da ritardata restituzione (art. 1590 c.c.).

I tempi per riconsegnare l'immobile locato

La Cassazione dice che "l'obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore (art. 1570 c.c.) non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore". Non è quindi sufficiente dire "le chiavi sono disponibili prendile quando vuoi". E' necessario consegnarle effettivamente in modo che il proprietario dell'appartamento possa effettivamente utilizzarlo. E se il locatore se la prende comoda? L'inquilino deve solamente aspettare, oppure può fare qualcosa per evitare ulteriori grattacapi?
Se il proprietario tarda a ritirare le chiavi e la situazione inizia ad essere strana, ossia incomprensibile nell'ambito di un normale e fisiologico ritardo nella conclusione pratica del rapporto locatizio, il conduttore, per evitare di incappare in errore, farebbe bene a mettere in mora il locatore dicendogli, più o meno, per iscritto: "io ti voglio consegnare le chiavi e ti invito a prenderle in data x alle ore x" e far notificare quest'atto tramite ufficiale giudiziario.

Verbale di sopralluogo e consegna chiavi

Nell'ambito degli adempimenti connessi alla riconsegna dell'appartamento concesso in locazione, assumono fondamentale rilievo il sopralluogo e il relativo verbale di constatazione dello stato dei luoghi. Con questa attività e la connessa documentazione si accerta qual è lo stato dei luoghi. È bene che il verbale sia firmato da entrambe le parti e che, se vi sono piccoli interventi da fare, stabilisca tempi, modi e onere economico.
Si badi: in mancanza di accordo e di rifiuto di una delle due parti di firmare il verbale è bene fare seguire il sopralluogo da una lettera di contestazione. Il pieno rispetto della legalità, poi, impone al proprietario di restituire il deposito cauzionale, eventualmente accompagnando la restituzione con una comunicazione nella quale specifica che si riserva la facoltà di chiedere il risarcimento del danno per le condizioni dell'immobile.
È bene ricordare che non si può considerare danno l'usura ed il degrado connessi al normale uso. Un parquet usato è diverso da uno nuovo. Certo, il parquet dev'essere utilizzato con particolare attenzione, non è normale che dopo l'uso sia pieno di righe profonde. Insomma, si sarà capito, quella della riconsegna è la classica fattispecie ad alto rischio di litigiosità, difficile da prevenire se non grazie alla buona volontà e ragionevolezza delle parti coinvolte, nell'uso dell'immobile, nel corso della locazione e nella valutazione del suo stato al momento della riconsegna.

Fonte : "Idealista"

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Il deposito cauzionale e la caparra nel contratto di affitto

Il deposito cauzionale, o cauzione, e la caparra sono due elementi importanti del contratto di affitto.

Cos'è la cauzione nel contratto di affitto

Meglio conosciuto come cauzione, il deposito cauzionale è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile. E' disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Il deposito cauzionale ha la funzione di garanzia dell'adempimento da parte del conduttore degli impegni che questi si è assunto con il contratto: dal regolare pagamento dei canoni, alla restituzione dell'immobile locato allo spirare del termine finale, sino al ripristino dei danni eventualmente da lui arrecati all'alloggio oggetto del contratto.

Differenza tra cauzione e caparra

La caparra, a differenza del deposito cauzionale, è una somma in denaro che può essere temporaneamente versata all'agenzia immobiliare o al proprietario dell'immobile da parte del futuro conduttore come interesse ed impegno al futuro contratto di affitto.
Una volta trovato l'accordo e stipulato il contratto di locazione, la somma versata in termini di caparra deve essere restituita al conduttore, o al più trasformata in parte del deposito cauzionale o dell'affitto per la prima mensilità.Il deposito cauzionale, invece, è quella somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto.
Il deposito è previsto allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile, per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.

Da "Idealista"

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