Locazione abitativa: il padrone di casa deve restituire la cauzione con gli interessi se sono stati pagati tutti i canoni; non può trattenerla per danni all’appartamento.
Al momento della firma del
contratto di affitto, il padrone di casa è solito chiedere una
cauzione (o anche
deposito cauzionale). Si tratta di una somma trattenuta a garanzia dell’esatto
adempimento delle obbligazioni a carico dell’inquilino e, in particolare, affinché venga compensata
con eventuali
morosità sul canone di locazione. Alla
scadenza del contratto di affitto, il
padrone di casa (
locatore) deve restituire all’inquilino (
conduttore) la cauzione a cui andranno
aggiunti anche gli
interessi, anche se il contratto non li prevede o ne esclude il pagamento:
l’obbligo di restituire gli interessi, infatti, non può essere derogato.
Se poi l’inquilino ha procurato danni all’appartamento, il padrone di casa non può trattenere la
cauzione senza avviare una causa affinché un giudice accerti l’esatto ammontare dei danni.
Difatti, sarebbe abusiva la quantificazione unilaterale di tali danni da parte del locatore se non c’è
l’accordo con il conduttore: in assenza di intesa sull’ammontare dei danni, dunque, il locatore o
affida al giudice (con un apposito giudizio) tale determinazione, oppure deve restituire
immediatamente la cauzione. Se non lo fa, l’inquilino può fargli causa.
Quanto abbiamo appena detto costituisce una sintesi di tutta la normativa in materia di
cauzione
per il contratto di affitto a uso abitativo.
A quanto ammonta la cauzione?
La legge non stabilisce l’importo minimo della cauzione, ma ne fissa l’importo massimo. In
particolare, la cauzione non può mai essere superiore a 3 mensilità di canone di affitto. I giudici
però ritengono che inquilino e padrone di casa possano concordare (ad esempio in caso di
locazione di immobile di valore elevato) un importo superiore purché sia comunque congruo e
ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore
di quello risultante dal contratto.
Una volta firmato il contratto e in corso di esecuzione del rapporto, il padrone di casa non può mai
chiedere un’integrazione della cauzione, neanche se dovesse aumentare il canone dovuto in virtù
degli aggiornamenti previsti dalla legge.
Se il contratto non prevede il versamento di una cauzione questa non può essere chiesta in un
momento successivo.
A cosa serve la cauzione
Il deposito cauzionale serve a coprire il padrone di casa nel caso in cui l’inquilino non paghi
il
canone di affitto, le spese di ordinaria
manutenzione (che, a differenza di quelle di straordinaria
amministrazione, gravano sul conduttore), le
spese condominiali e di tutti gli altri oneri accessori
connessi alla locazione dell’appartamento.
La cauzione può servire anche a coprire i costi per le
riparazioni di eventuali danni arrecati
all’immobile; in tal caso, però, il padrone di casa non può arbitrariamente e unilateralmente
quantificare tali danni, dovendolo fare solo il giudice. Quindi, il locatore che ritenga di dover rifare
l’intonaco dell’appartamento, le verande, la porta o qualsiasi altro lavoro di restauro o
ristrutturazione all’immobile danneggiato dall’inquilino non può trattenere la cauzione, ma deve prima avviare una causa chiedendo al giudice di determinare l’esatto ammontare di tali importi. Al
contrario, se il padrone di casa non dovesse attivare alcun giudizio, l’inquilino ha diritto a
pretenderne l’immediata restituzione della cauzione.
La cauzione non è un pagamento anticipato dell’affitto
La cauzione è cosa diversa del pagamento anticipato dei primi canoni di affitto. In buona sostanza,
chi paga ad esempio una cauzione pari a due mensilità, dovrà anche pagare i primi due mesi di
affitto poiché la prima non copre i secondi. Come detto, infatti, la cauzione ha lo scopo di garantire
il locatore nel caso in cui l’affittuario non paghi i canoni, restando l’obbligo di restituzione se,
invece, egli è perfettamente adempiente.
Sulla cauzione non si paga l’imposta di registro
Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non è dovuta l' imposta di registro. Il deposito o le
altre forme di garanzia sono soggetti, invece, all'imposta di registro (nella misura dello 0,50%) se
prestati da un terzo estraneo al rapporto di locazione.
Restituzione della cauzione
Il locatore deve restituire all’affittuario il deposito cauzionale al momento in cui cessa il contratto di
locazione. Se la locazione cessa per morosità e conseguente sfratto, il padrone di casa può
trattenere la cauzione a compensazione dei crediti maturati, fermo restando che se l’importo dei
canoni non versati è superiore alla cauzione, egli può chiedere anche un’ingiunzione di
pagamento.
Gli interessi sulla cauzione
Insieme alla cauzione, il padrone di casa è obbligato a versare anche gli interessi maturati su
tale importo. In verità, il locatore può scegliere se versare gli interessi in due modi:
- alla fine di ogni canno
- oppure alla scadenza del contratto di locazione e, quindi, tutti in una volta.
In entrambi i casi, l’obbligo di pagamento degli interessi è dovuto anche in assenza di richiesta
dell’affittuario o se il contratto non lo prevede espressamente o se lo esclude. Non si può infatti
derogare a tale obbligo.
Anche gli interessi possono essere compensati dal locatore con i canoni eventualmente non pagati.
Come calcolare gli interessi sulla cauzione? Gli interessi vanno calcolati seguendo il saggio
vigente per ogni singolo anno, usando eventualmente uno dei tanti tool presenti online.
Prescrizione di cauzione e interessi
Il conduttore può chiedere la
restituzione della cauzione entro massimo 10 anni (cosiddetto
«termine di prescrizione») che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile (quindi anche
successivamente alla formale cessazione del rapporto di locazione). Gli
interessi invece vanno
richiesti entro massimo 5 anni. Quindi gli interessi si prescrivono prima del diritto alla cauzione.
Fideiussione
Oltre al deposito cauzionale, le parti possono prevedere nel contratto il rilascio da parte del
conduttore di una fideiussione. È frequente, ad esempio, la sottoscrizione di una fideiussione che
garantisce tutte le obbligazioni nascenti dal contratto (soprattutto il pagamento del canone) e nella
quale viene apposta la clausola «a prima richiesta»: il fideiussore è tenuto a pagare senza poter
opporre le eccezioni che spettano al locatore (nella sua veste di debitore principale).
Fonte: La Legge per Tutti
Autore: Redazione
Data: 13/11/2016
