Come
vendere una casa donata senza rischi, le proposte del Notariato
Donazioni
beni immobili, i problemi
Come evidenziato dal Notariato, sui beni
immobili donati ci sono problemi di
circolazione che si prospettano di fronte a un venditore che, magari
a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto una donazione e con
il donante ancora in vita, intenda alienare il bene di provenienza
donativa.
Secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, in
Italia sono state stipulate nel 2017 più
di 135.000 donazioni immobiliari, nel
2016 quasi 139.000
e nel primo semestre 2018 si registra un aumento del 5% per le
donazioni di fabbricati e del 4% per le donazioni della nuda
proprietà di fabbricati.
Il Notariato ha sottolineato che già con il
Congresso di Verona dell’ottobre 2016 il Consiglio stesso aveva
richiamato l’attenzione dei giuristi e del mondo politico
sull’opportunità di un intervento di
riforma del diritto ereditario.
L’evoluzione del diritto di famiglia, dalla legge
n.151/1975 ad oggi, si è sviluppata nel senso dell’instabilità e
della multiformità delle relazioni parentali (divorzio breve;
degiurisdizionalizzazione dei procedimenti di separazione e divorzio;
unioni civili; convivenze registrate), fenomeni che portano con sé
l’urgenza di affrontare il nodo del diritto ereditario nella
famiglia che cambia.
Donazioni
beni immobili, il progetto di riforma del notariato
Il progetto di riforma a cui sta lavorando il
Consiglio Nazionale del Notariato seguirà le seguenti linee:
Revisione della qualificazione legittima
(la legittima come diritto su una parte in natura del patrimonio
ereditario): sono forse maturi i tempi per una diversa qualificazione
del diritto alla legittima, quale diritto di credito, a una parte del
valore del patrimonio ereditario, che può essere soddisfatto con
qualsiasi bene, anche non ereditario. Tale riforma consentirebbe, tra
l’altro, di superare le note difficoltà di negoziazione dei beni
di provenienza donativa.
Superamento del divieto dei patti successori,
almeno di quello rinunciativo (come è
già, per esempio, nel diritto tedesco, svizzero, francese e
austriaco): si ritiene giunto il momento in cui consentire ai
presunti futuri eredi di rinunciare ai propri diritti (meglio, alle
proprie attese) almeno su determinati beni di proprietà del proprio
ascendente o coniuge, che si ritiene potranno essere oggetto di una
futura eredità.
Ampliamento dell’ambito di applicazione del
patto di famiglia sempre nell’ottica
di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti
endofamiliari e, in genere, del passaggio generazionale della
ricchezza: va valutata l’opportunità di ampliare l’ambito di
applicazione del patto di famiglia, oggi limitato ad aziende e quote
societarie, prevedendo un patto di famiglia “allargato”, che
consenta, sul piano oggettivo, di dare stabilità ai trasferimenti
fatti in vita a favore degli stretti congiunti anche di beni diversi
da quelli “produttivi” e, sul piano soggettivo, che vada verso la
possibilità di stipulare un patto capace di coinvolgere il
patrimonio di entrambi i genitori (si pensi a due coniugi, ciascuno
proprietario di beni determinati, che intendano distribuire detti
beni tra i figli senza distinguere tra il patrimonio del padre e
quello della madre).
Introduzione del certificato di successione:
con l’obiettivo di dare certezza e stabilità ai trasferimenti e
alle procedure ereditarie, si potrebbe immaginare l’introduzione
nell’ordinamento del certificato di successione, cioè di un atto
notarile nel quale, su richiesta di parte, potrebbero essere
contenuti:
i dati relativi alla
devoluzione del patrimonio ereditario, le generalità di ciascun
erede e/o legatario ed i diritti a lui spettanti, i poteri della
persona designata per eseguire le disposizioni testamentarie o per
amministrare la successione;
- eventualmente l’accettazione di eredità,
anche con il beneficio d’inventario, la rinuncia all’eredità
ovvero il rifiuto di legato, la rinuncia all’azione di riduzione
ovvero gli accordi per l’integrazione dei diritti di legittimari
lesi o confermare eventuali disposizioni testamentarie nulle, in
conformità all’art. 590 del Codice civile.
Donazioni
beni immobili, come evitare i rischi
Acquistare una casa in donazione può
rivelarsi rischioso, ma evitare problemi è possibile. Si ricorda
che la donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è
stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Con la
contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se
questo è già passato di proprietà.
Per proteggere la
donazione, l’erede può rinunciare
alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il
donante è in vita. A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di
Pescara n. 250/2017, ricalcando quanto già espresso dal Tribunale di
Torino (sentenza n. 2298/2014).
Chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie
un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali
la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto,
anche a dispetto della sua volontà. I legittimari possono esperire
la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”, una causa
volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per
legge.
L’azione di riduzione, però, non può essere
esperita superato un certo termine: 20 anni dalla trascrizione della
donazione nei pubblici registri immobiliari; 10 anni dall’apertura
della successione. Superato questo arco di tempo, se non viene
intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile.
La prassi notarile ha elaborato una soluzione più
rapida, convalidata dai giudici: far firmare all’erede legittimario
una rinuncia a contestare la donazione. In questo modo, l’erede si
impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile.
Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere
raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il
donante è ancora in vita.
Con questo accordo, tuttavia, il legittimario non
perde la propria quota di legittima, che potrà rivendicare anche nei
confronti del donante; si impegna solo a non chiedere indietro
l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità
di rivalersi in modo diverso.
Donazioni
beni immobili, di cosa si tratta
La donazione è il contratto con il quale, per
spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a
favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa
un’obbligazione.
Costituiscono oggetto di donazione tutti i beni e i
diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come ad
esempio immobili, crediti, aziende, denaro, veicoli o opere d’arte.
Possono donare solo coloro che possono disporre liberamente dei
propri beni.
In merito alla donazione
che ha per oggetto i beni immobili, la
normativa – entrata in vigore il 1º luglio 2010 – stabilisce che
in caso di stipula di una donazione, il proprietario abbia l’obbligo
di dichiarare nell’atto stesso che i dati e le planimetrie
depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla
localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale
dell’immobile, pena nullità dello stesso.
Donazioni
beni immobili, le imposte da pagare
Le imposte da pagare su una donazione
immobiliare dipendono dal grado di
parentela che intercorre tra donante e donatario.
- Se il beneficiario è il coniuge o un parente in
linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo
alla parte della base imponibile che supera la franchigia
riconosciuta di 1.500.000 euro.
- Se il beneficiario è il fratello o la sorella
del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte
della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di
100.000 euro.
- Se il beneficiario è un soggetto portatore di
handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 104),
l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base
imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000.
L’imposta si ottiene applicando alla base
imponibile, decurtata dall’eventuale franchigia, le seguenti
aliquote che variano anch’esse a seconda del rapporto di parentela
tra donante e beneficiario:
4% per i coniugi e i
parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per
ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro;
6%, per fratelli e
sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun
beneficiario, 100.000 euro;
6% da calcolare sul
valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti
fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea
collaterale fino al terzo grado;
- 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza
alcuna franchigia) per le altre persone.
Sulle donazioni di un
bene immobile o di un diritto reale
immobiliare sono dovute, inoltre:
L’imposta è dovuta dai donatari per le donazioni e
dai beneficiari per le altre liberalità tra vivi. Ai fini
dell’imposta sono considerati parenti in linea retta anche i
genitori e i figli naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in
linea retta, gli adottanti e gli adottati
Per le donazioni di prima
casa si applicano le imposte ipotecaria
e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L’agevolazione
prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di
chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo,
eventuale, acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto a
imposta di registro).
L’agevolazione prima casa fruita per l’acquisto
di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a
titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote
dello stesso immobile.
Fonte :
“idealista”
Agenzia
Immobiliare Farini
059454227
