"I tassi dei mutui calano ancora nonostante l'aumento degli spread"
Gli spread sui mutui sono in aumento, ma il 2019 è ancora l’anno
giusto per stipulare un mutuo. Il perché lo spiega a idealista/news
Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.
Tassi di interesse dei mutui ancora in calo nel 2019
Dallo scorso ottobre, le banche principali hanno messo mano agli
spread bancari sui mutui, con ritocchi di 10-20 punti base. Eppure
il temuto aumento dei tassi dei mutui è ancora di là da venire. Come mai?
“Bisogna considerare due aspetti, - spiega
Stefano Rossini: -
una cosa sono gli spread bancari, un’altra i tassi finiti sui mutui. Da
un lato cioè ci sono i ricarichi delle banche, dall’altro quel che il
consumatore materialmente paga. Se si guardano i migliori spread su
un’offerta di mutuo ventennale da 140 mila euro, con valore immobile 220
mila euro, in effetti nel quarto trimestre 2018 e nella metà del primo
trimestre 2019
gli spread sui mutui a tasso fisso e variabile sono saliti di circa 20 punti base.
Le medie trimestrali parlano di un 2018 con spread sui tassi fissi
prossimi allo 0%, oggi allo 0,25. Per i tassi variabili si parla di un
passaggio da 0,75% a 0,95% circa. Di fatto quindi l’aumento degli spread
bancari è innegabile”.
Mutui a tasso fisso, il calo dell'Irs li rende convenienti
E dal punto di vista dei tassi finiti? “
Il fenomeno interessante - risponde Rossini, -
è che l’interesse totale che paga il consumatore, ovvero gli spread aggiunti a Irs per i mutui a tasso fisso e
Euribor per i tassi variabili,
in realtà resta basso.
Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, essendo l’Euribor
intorno a quota 0,30% da mesi ormai, il tasso totale è in effetti
leggermente aumentato. Ma per quanto riguarda
i mutui a tasso fisso,
l’Irs a 20 anni a ottobre era 1,50%, oggi è a 1,10%. Quindi in
definitiva se anche le banche hanno aumentato di 20 punti base lo
spread,
il tasso fisso finito risulta addirittura più conveniente rispetto a 12 mesi fa”.
Cosa significa questo? Risponde Rossini: ”Se ne deduce che le banche
hanno “approfittato” di questo calo dell’Irs (di 40 punti base) per
aumentare gli spread esattamente della metà di questo calo (20 punti
base) per
recuperare in parte in ricarico senza però danneggiare la clientela, che
si trova comunque a pagare meno di qualche mese fa. Rispetto a 12 mesi
fa si parla di un calo di addirittura 50 punti base. Quindi in questo
momento siamo in una posizione win-win. E i tassi fissi diventano ancora
più convenienti”.
Tassi mutui, previsioni 2019
Quindi in conclusione è vero che gli spread stano aumentando, ma è vero anche che
i tassi finiti in realtà sono ancora più convenienti
rispetto ad un anno fa. Cosa ci si aspetta per i prossimi mesi? “Dopo
gli aumenti degli scorsi trimestri - spiega l'ad di Mutuisupermarket, -
non abbiamo sentore di una revisione del pricing dei
prodotti per i prossimi mesi. Il che è coerente con la politica
stagionale, che solitamente vede da parte delle banche prezzi più forti
nei mesi primaverili, quando statisticamente c’è maggiore domanda di
mutui.
Che i prezzi saliranno è indubbio perché è difficile credere che andranno ancora più in basso.
Ma va detto che veniamo da sei-sette anni di contrazione degli spread
che daranno luogo se non altro a rimbalzi tecnici, come quello di fine
2018. Nei prossimi mesi tuttavia mi aspetto tranquillità”.
TLTRO e tassi dei mutui
Come influiscono le
politiche monetarie della Bce?“Il Qe è finito, ma ora iniziano i prestiti TLTRO che continueranno a sostenere una politica espansiva che
garantirà accesso alla liquidità a prezzi contenuti.
Quindi la tensione che si è avuta a fine 2018 in previsione della fine
del QE è svanita: se gli aumenti ci saranno, al dinamica sarà molto
tranquilla”.
Surrogare il mutuo, il 2019 è ancora un buon momento
E' quindi ancora un buon momento per stipulare un mutuo? "Assolutamente sì, - risponde Rossini, - perché il
numero di compravendite residenziali è aumentato nel 2018, quindi
c’è da aspettarsi prima o poi un aumento dei prezzi a seguire. Al
momento però siamo ancora su livelli molto bassi di prezzo al metro
quadro, quindi va colto l’attimo visti anche i tassi estremamente
favorevoli sui mutui".
E per quanto riguarda invece le surroghe? "I
l momento della surroga non è ancora passato, dato
il calo dell’Irs che rende i tassi finiti in definitiva più convenienti
di 12 mesi fa, - spiega Rossini. - Nel 2018 il miglior mutuo fisso a 20
anni aveva un tasso dell’1,6%, oggi all’1,3%. Se la domanda di surroga
cala è a causa dell’esaurimento fisiologico del bacino di coloro che
erano interessati a farla. Ad ogni modo parliamo pur sempre di
erogazioni da
surroga che rappresentano oggi il 30-35% del totale (contro il 60% di un paio d’anni fa), che resta un numero di tutto rispetto.
A fine 2018 c’è stata anzi un’accelerazione delle erogazioni di surroghe
appunto perché si credeva in una ripartenza dei tassi dopo la fine del
Qe. Volendo, però, ci sarebbe spazio anche oggi per ulteriore
miglioramento delle condizioni di mutuo,
migrando ad esempio da un tasso variabile verso un tasso fisso".
Da "Idealista"
Agenzia Farini
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