Prezzi delle case e coronavirus: le previsioni di S&P fino al 2022

Il rapporto di S&P vede l'Italia tra i Paesi più colpiti

L’impatto del coronavirus sui mercati real estate europei sarà quello di un calo dei prezzi delle case. Tuttavia, secondo S&P Global, entro il 2022 tutto dovrebbe tornare ai livelli precedenti la pandemia grazie alle politiche economiche.

Secondo il report “Government Job Support Will Stem European Housing Market Price Falls”, l’Europa affronterà quest’anno la più profonda recessione da lungo tempo. Ma allo stesso modo, la ripresa attesa per il 2021, seppure più graduale, sarà più rapida di quella che normalmente segue una fase recessiva in un ciclo economico. E anche molto più forte dell’ultima ripresa, seguita alla crisi finanziaria del 2008.

S&P

I prezzi immobiliari in Europa 

Cosa significa questo per il mercato immobiliare europeo? Secondo S&P, il calo delle transazioni durante il lockdown mostrerà i suoi effetti solo tra qualche mese.  Nel frattempo le attività di compravendita saranno deboli anche a causa del calo dell’occupazione, e quindi di reddito disponibile, dovuto alla pandemia, che provocherà il rinvio di molte decisioni di acquisto.

Tuttavia, gli analisti non si aspettano un tracollo dei prezzi immobiliari in Europa: a impedirlo saranno le misure di sostegno al reddito messe in campo dai governi, che faranno in modo che le attività possano limitare il numero di licenziamenti.

S&P

Calo prezzi immobiliari 2020, i Paesi più colpiti

Tuttavia tutto ciò non avverrà in maniera uniforme in tutti gli Stati: l’Italia sarà ad esempio uno dei Paesi maggiormente colpiti. Meno colpiti saranno invece i Paesi la cui offerta immobiliare era già scarsa, sostenendo strutturalmente i prezzi e mantenendo i rendimenti interessanti per chi intenda investire, in particolare per i mercati svizzero, tedesco, irlandese e del Regno Unito. Ulteriori fattori che sosterranno i prezzi saranno il calo dell’attività edilizia e i maggiori costi da sostenere a causa del distanziamento sociale e del maggiore costo dei materiali.

Quanto ai prestiti per l’acquisto di casa, se pure si può verificare qualche restrizione in più da parte degli istituti di credito, ciò avviene in maniera molto moderata grazie al sostegno della Bce e della politica monetaria che manterrà ancora per diverso tempo i tassi di interesse favorevoli a chi desideri stipulare un mutuo.

Agenzia Farini

Viale Gramsci 387

Modena

"I tassi dei mutui calano ancora nonostante l'aumento degli spread"

"I tassi dei mutui calano ancora nonostante l'aumento degli spread"

Gli spread sui mutui sono in aumento, ma il 2019 è ancora l’anno giusto per stipulare un mutuo. Il perché lo spiega a idealista/news Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.

Tassi di interesse dei mutui ancora in calo nel 2019

Dallo scorso ottobre, le banche principali hanno messo mano agli spread bancari sui mutui, con ritocchi di 10-20 punti base. Eppure il temuto aumento dei tassi dei mutui è ancora di là da venire. Come mai?
“Bisogna considerare due aspetti, - spiega Stefano Rossini: - una cosa sono gli spread bancari, un’altra i tassi finiti sui mutui. Da un lato cioè ci sono i ricarichi delle banche, dall’altro quel che il consumatore materialmente paga. Se si guardano i migliori spread su un’offerta di mutuo ventennale da 140 mila euro, con valore immobile 220 mila euro, in effetti nel quarto trimestre 2018 e nella metà del primo trimestre 2019 gli spread sui mutui a tasso fisso e variabile sono saliti di circa 20 punti base. Le medie trimestrali  parlano di un 2018 con spread sui tassi fissi prossimi allo 0%, oggi allo 0,25. Per i tassi variabili si parla di un passaggio da 0,75% a 0,95% circa. Di fatto quindi l’aumento degli spread bancari è innegabile”.

Mutui a tasso fisso, il calo dell'Irs li rende convenienti

E dal punto di vista dei tassi finiti? “Il fenomeno interessante - risponde Rossini, - è che l’interesse totale che paga il consumatore, ovvero gli spread aggiunti a Irs per i mutui a tasso fisso e Euribor per i tassi variabili, in realtà resta basso. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, essendo l’Euribor intorno a quota 0,30% da mesi ormai, il tasso totale è in effetti leggermente aumentato. Ma per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, l’Irs a 20 anni a ottobre era 1,50%, oggi è a 1,10%. Quindi in definitiva se anche le banche hanno aumentato di 20 punti base lo spread, il tasso fisso finito risulta addirittura più conveniente rispetto a 12 mesi fa”.
Cosa significa questo? Risponde Rossini: ”Se ne deduce che le banche hanno “approfittato” di questo calo dell’Irs (di 40 punti base) per aumentare gli spread esattamente della metà di questo calo (20 punti base) per recuperare in parte in ricarico senza però danneggiare la clientela, che si trova comunque a pagare meno di qualche mese fa. Rispetto a 12 mesi fa si parla di un calo di addirittura 50 punti base. Quindi in questo momento siamo in una posizione win-win. E i tassi fissi diventano ancora più convenienti”.

Tassi mutui, previsioni 2019

Quindi in conclusione è vero che gli spread stano aumentando, ma è vero anche che i tassi finiti in realtà sono ancora più convenienti rispetto ad un anno fa. Cosa ci si aspetta per i prossimi mesi? “Dopo gli aumenti degli scorsi trimestri - spiega l'ad di Mutuisupermarket, - non abbiamo sentore di una revisione del pricing dei prodotti per i prossimi mesi. Il che è coerente con la politica stagionale, che solitamente vede da parte delle banche prezzi più forti nei mesi primaverili, quando statisticamente c’è maggiore domanda di mutui. Che i prezzi saliranno è indubbio perché è difficile credere che andranno ancora più in basso. Ma va detto che veniamo da sei-sette anni di contrazione degli spread che daranno luogo se non altro a rimbalzi tecnici, come quello di fine 2018. Nei prossimi mesi tuttavia mi aspetto tranquillità”.

TLTRO e tassi dei mutui

Come influiscono le politiche monetarie della Bce?“Il Qe è finito, ma ora iniziano i prestiti TLTRO che continueranno a sostenere una politica espansiva che garantirà accesso alla liquidità a prezzi contenuti. Quindi la tensione che si è avuta a fine 2018 in previsione della fine del QE è svanita: se gli aumenti ci saranno, al dinamica sarà molto tranquilla”.

Surrogare il mutuo, il 2019 è ancora un buon momento

E' quindi ancora un buon momento per stipulare un mutuo? "Assolutamente sì, - risponde Rossini, - perché il numero di compravendite residenziali è aumentato nel 2018, quindi c’è da aspettarsi prima o poi un aumento dei prezzi a seguire. Al momento però siamo ancora su livelli molto bassi di prezzo al metro quadro, quindi va colto l’attimo visti anche i tassi estremamente favorevoli sui mutui".
E per quanto riguarda invece le surroghe? "Il momento della surroga non è ancora passato, dato il calo dell’Irs che rende i tassi finiti in definitiva più convenienti di 12 mesi fa, - spiega Rossini. - Nel 2018 il miglior mutuo fisso a 20 anni aveva un tasso dell’1,6%, oggi all’1,3%. Se la domanda di surroga cala è a causa dell’esaurimento fisiologico del bacino di coloro che erano interessati a farla. Ad ogni modo parliamo pur sempre di erogazioni da surroga che rappresentano oggi il 30-35% del totale (contro il 60% di un paio d’anni fa), che resta un numero di tutto rispetto. A fine 2018 c’è stata anzi un’accelerazione delle erogazioni di surroghe appunto perché si credeva in una ripartenza dei tassi dopo la fine del Qe. Volendo, però, ci sarebbe spazio anche oggi per ulteriore miglioramento delle condizioni di mutuo, migrando ad esempio da un tasso variabile verso un tasso fisso".

Da "Idealista" 

Agenzia Farini

059 454227

Il tasso fisso vs variabile

Il tasso fisso batte il variabile: ma qual è la scelta giusta?

Gli ultimi dati sul mercato dei mutui registrano una netta preferenza del tasso fisso sul variabile, oggi scelto da tre mutuatari su quattro. La ragione è semplice da comprendere: la volontà di congelare il prestito per i prossimi venti o trent'anni ancorandolo a un indice di riferimento, l'Eurirs, oggi ai minimi storici. Ma si tratta davvero della scelta giusta? Vito Lops, del Sole 24 Ore, analizza l'attuale mercato dei mutui, cercando di capire quali sono le direttrici future.
Il 75% dei mutui è a tasso fisso, la ragione sta nella congiuntura del mercato attuale che sta portanto i tassi a livelli mai visti, minimi, se non addirittura negativi. Sebbene il tasso fisso costi in partenza più del variabile (tra lo 0,8% e l'1%) gli italiani preferiscono puntare su qualcosa di sicuro e quanto mai conveniente.
Sebbene il tasso variabile più conveniente sia addirittura inferiore all'1%, oggi è possibile contrattare uno fisso per poco meno del 2%. Una differenza che i nuovi mutuatari sembrano accettare senza troppi problemi con la certezza di poter congelare un tasso nominale così basso per i prossimi venti o trent'anni.

Come funziona il tasso fisso

A priori, dice l'analisi, non si può sapere se una scelta sia giusta o sbagliata, ma è importante capire come funzionano il tasso fisso e variabile e come potrebbero muoversi in futuro. Chi sceglie il tasso fisso deve sapere che questo è ancorato all'Eurirs (che deve sommarsi allo spread deciso dalla banca), oggi allo 0,7% vicinissimo al minimo storico. L'Eurirs dipende dal rendimento del Bund tedesco e segue il suo andamento. Quindi chi vuol stipulare un tasso fisso deve farlo nel momento in cui il secondo è basso. Eventuali fluttazioni future dell'indice non influiranno sugli interessi da pagare perché il prestito rimane ancorato al momento della stipula

Previsioni tasso Euribor

Nel momento in cui Bund e Eurirs sono bassi, ad essere basso è anche l'Euribor, indice di riferimento per il tasso variabile. L'Euribor a tre mesi è infatti oggi addirittura negativo (-0,3%) e si pensa che lo sarà anche per i prossimi anni, perché tali sono le previsioni sull'nflazione. Nell'ipotesi che si decida di stipulare un mutuo a 20 anni (dove gli interessi in gran parte si pagano per i primi 10 anni) deve preoccuparsi dell'andamento dell'indice solo per i primi 10. La prospettiva per chi sceglie il variabile e' quindi quella di pagare un tasso di partenza inferiore all'1% a quello fisso e di dover preoccuparsi solo di lievi rialzi futuri.

Articolo visto su :
Mutui, il 75% è a tasso fisso. Come sapere se è la scelta giusta (il sole 24 ore)

Da "Idealista"

Agenzia Farini

059 454227