Scadenza bonus casa 2020, le date da ricordare

L'attenzione è tutta rivolta al superbonus 110 per cento, introdotto dal decreto rilancio, ma i bonus per la casa 2020 sono molteplici. Vediamo quello che serve sapere e la scadenza da ricordare per ogni detrazione.

Scadenza superbonus 110

Partiamo proprio dal superbonus 110 per cento. Il decreto rilancio ha incrementato al 110% l'aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. 

Qualche giorno fa il viceministro dell'Economia, Antonio Misiani, ha affermato: "Se sarà possibile rendicontare nel Recovery Fund il bonus 110%, credo che questa misura vada prolungata per tutto l'orizzonte temporale di impegno delle risorse europee, ossia fino al 2023. Questa potrebbe essere una delle scelte strategiche da inserire nella prossima legge di bilancio". 

Il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli, ha poi fatto sapere che il beneficio diventerà strutturale. Intervistato da La Stampa, Patuanelli ha fatto sapere che i provvedimenti verranno finanziati in parte con il Recovery Fund europeo.

Scadenza ecobonus 2020

L'ecobonus 2020 è stato prorogato dalla legge di Bilancio 2020. L'agevolazione per gli interventi di risparmio energetico, con aliquote diverse (65%, 50%, 70 o 75%) a seconda della tipologia di lavori effettuati, può essere richiesta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2020.

Scadenza bonus ristrutturazione 2020

Il bonus ristrutturazione 2020 fa parte dei benefici fiscali prorogati dalla legge di Bilancio 2020. L'agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall'art. 16-bis del Dpr 917/86, essa consiste in una detrazione dall'Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Secondo però quanto è stato disposto con la proroga, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020 è possibile usufruire di una detrazione più elevata (50%) e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro.

Scadenza bonus facciate 2020

Il bonus facciate 2020 è una novità della legge di Bilancio 2020. Si tratta di una detrazione d'imposta del 90% per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale, compresi gli immobili strumentali. Come indicato dall'Agenzia delle Entrate, gli edifici devono trovarsi nelle zone A e B, individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. 

Nello specifico, la detrazione è riconosciuta nella misura del 90% delle spese documentate, sostenute nell'anno 2020 o, per i soggetti con periodo d'imposta non coincidente con l'anno solare, nel periodo d'imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Scadenza bonus mobili 2020

Il bonus mobili 2020 è stato anch'esso prorogato dalla legge di Bilancio 2020. In base a quanto previsto da quest'ultima norma, l'agevolazione è stata prorogata anche per gli acquisti che si effettuano nel 2020, ma può essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato non prima del 1° gennaio 2019. Per gli acquisti effettuati nel 2019, invece, è possibile fruire della detrazione solo se l'intervento di ristrutturazione è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2018.

Consiste in una detrazione Irpef del 50% per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.

Scadenza bonus verde 2020

Con il decreto Milleproroghe è stata confermata la proroga al 2020 del bonus verde. Si tratta di una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute nel 2020 per gli interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi e per gli interventi di realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo e deve essere calcolata su un importo massimo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo, comprensivo delle eventuali spese di progettazione e manutenzione connesse all'esecuzione degli interventi.

Scadenza sismabonus

Il sismabonus prevede, come indicato dall'Agenzia delle Entrate, per le spese sostenute nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021 per interventi antisismici su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 1° gennaio 2017, una detrazione del 50%, da calcolare su un importo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e fruibile in cinque rate annuali di pari importo. La detrazione sale al 70%, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe di rischio inferiore, ovvero all'80%, se si passa a due classi di rischio inferiori. Inoltre, il beneficio fiscale è maggiore in caso di interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali: 75%, se c'è passaggio a una classe di rischio inferiore; 85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Accertamento Agenzia Entrate per vendita 

immobile 

 

Quali sono i controlli che l’Agenzia delle Entrate può effettuare sulle compravendite immobiliari? E come è possibile difendersi?

Hai venduto un immobile oppure hai intenzione di farlo? Sai che questa operazione potrebbe finire sotto la lente d’ingrandimento dell’Agenzia delle Entrate? L’Ufficio potrebbe, per esempio, indagare sul prezzo indicato nell’atto di vendita se ritenuto non congruo al valore di mercato dell’immobile. Se l’operazione sarà ritenuta antieconomica, infatti, rischierai che ti venga notificato un avviso di accertamento con il quale l’Amministrazione Finanziaria presumerà un giusto prezzo dell’immobile che hai venduto chiedendoti, così, il pagamento dell’imposta di registro proporzionale calcolata sulla differenza tra il prezzo determinato in sede di accertamento e quello indicato nell’atto di vendita. L’Agenzia delle Entrate, poi, ci aggiungerà sanzioni ed interessi.

Oppure, se hai venduto un immobile che hai comprato o ricevuto in donazione nei cinque anni precedenti, e che non hai adibito ad abitazione principale, l’Agenzia delle Entrate potrebbe accertare l’esistenza di eventuali guadagni che non hai provveduto a tassare. In tal caso, con l’avviso di accertamento che ti potrebbe essere notificato, ti sarà richiesto il pagamento dell’Irpef sulla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto oltre, ovviamente, alle sanzioni ed agli interessi.

Ma procediamo con ordine ed esaminiamo nel dettaglio le varie tipologie di accertamento che Agenzia Entrate può effettuare sulla vendita di un immobile, i termini entro cui l’Agenzia delle Entrate può effettuare tali controlli e quando è possibile difendersi da tali accertamenti, e come farlo.

Indice

• 1 Accertamento di rettifica del prezzo
  • 1.1 L’avviso di accertamento
  • 1.2 Come difendersi da un accertamento di valore
  • 1.3 Criterio del prezzo/valore
• 2 Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile
  • 2.1 La tassazione della plusvalenza
  • 2.2 Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Accertamento di rettifica del prezzo

Sai che l’Agenzia delle Entrate può rettificare il prezzo dell’immobile che hai indicato nell’atto di vendita? Alla base di tale tipologia di accertamento c’è, solitamente, uno scostamento del prezzo indicato nell’atto di vendita dai cosiddetti valori OMI. Essi costituiscono delle quotazioni immobiliari fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e sono un utile strumento per gli operatori del settore immobiliare, per i privati ma anche per le pubbliche amministrazioni.

Si tratta, comunque, di un elemento che ha carattere indiziario e che, perciò, da solo, non può essere sufficiente per mettere in discussione quanto è stato dichiarato dal venditore e dall’acquirente in un atto pubblico.

L’Agenzia delle Entrate, perciò, avrà bisogno di altri elementi che possano supportare un controllo relativo al prezzo della vendita di un immobile. Potrebbe, ad esempio, utilizzare delle risultanze di una indagine bancaria da cui emergano eventuali incassi o pagamenti non dichiarati. Oppure potrebbe utilizzare una scrittura o un foglio con annotazioni, fatte dalle parti, che indichino un diverso prezzo rispetto a quello dichiarato.

Un altro strumento che potrà utilizzare l’Agenzia delle Entrate per verificare se il prezzo che hai indicato nell’atto di vendita è congruo sarà la comparazione con i prezzi di altri immobili che si trovano, per esempio, nello stesso quartiere dell’immobile oggetto della vendita e che hanno magari, apparentemente, le stesse caratteristiche dell’appartamento che hai venduto. Accade anche che, per esempio, l’Agenzia delle Entrate utilizzi come termine di paragone i prezzi indicati dalle agenzie immobiliari.

L’avviso di accertamento

Cosa succederà, quindi, se l’Agenzia delle Entrate riterrà il valore dell’immobile che hai venduto superiore a quello che hai dichiarato? Quasi certamente ti notificherà, per posta oppure tramite ufficiale giudiziario, un avviso di accertamento. Con questo atto, che sarà notificato anche all’acquirente in quanto solidalmente responsabile, l’ufficio oltre a richiederti il pagamento delle imposte sulla differenza di valore accertata, provvederà ad applicarti delle sanzioni. La legge, in proposito, prevede una sanzione che va dal 100% al 200% della maggiore imposta accertata [1].

Come difendersi da un accertamento di valore

Se hai ricevuto un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore di un immobile che hai venduto ed esso si fonda esclusivamente su elementi di carattere indiziario come, per esempio, lo scostamento dai valori OMI oppure la comparazione con appartamenti similari, potrai comunque presentare, entro 60 (sessanta) giorni dalla notifica, ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale competente. Dovrai dimostrare, però, che il prezzo che tu e l’acquirente avete indicato nell’atto di vendita corrisponde all’effettivo valore dell’immobile. Lo potrai fare, per esempio, con l’ausilio di una perizia redatta da un tuo tecnico di fiducia. Potrai dimostrare che l’immobile al momento della vendita era in pessime condizioni documentando, per esempio, che esso era privo di impianto elettrico a norma, oppure privo di un impianto idrico o fognario.

Potrai dimostrare, con l’ausilio del perito, che l’immobile, al momento della cessione, per esempio, doveva essere in gran parte ristrutturato e che, magari, i lavori di ristrutturazione sono stati effettuati subito dopo la vendita.

Sarà poi la Commissione Tributaria ad avere l’ultima parola ed a decidere con sentenza se, con le prove prodotte in giudizio, sei riuscito a dimostrare che il prezzo indicato nell’avviso di accertamento, e determinato presuntivamente, non corrisponde al valore venale in comune commercio, come previsto dalla Legge.

Criterio del prezzo/valore

Esiste però un modo per evitare i controlli dell’Agenzia delle Entrate sul prezzo dell’immobile che hai venduto e che hai dichiarato nell’atto di vendita. Potrai evitare di ricevere un avviso di accertamento in rettifica del prezzo utilizzando, al momento della vendita, il criterio del prezzo-valore [2]. Tale metodo consente di tassare la vendita degli immobili a prescindere dal corrispettivo dichiarato. In tal caso dovrai comunque indicare nell’atto il prezzo della vendita ma la tassazione si baserà sul valore catastale dell’immobile e si calcolerà moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 120.

Facciamo un esempio.

Ipotizziamo di vendere un appartamento al prezzo di 120.000 euro e che tale appartamento abbia una rendita catastale di 700 euro. Applicando il metodo del prezzo-valore e moltiplicando quindi 700 x 1,05 x 120 avremo una base imponibile di 88.200 ed un’imposta di registro da versare di 7.938,00 euro (il 9% di 88.200). Non applicando, invece, il criterio del prezzo – valore l’imposta di registro da pagare sarà pari ad € 10.800 (il 9% di 120.000).

Questo metodo del prezzo-valore, decisamente più conveniente, può essere utilizzato solo per le compravendite tra privati e solo se l’acquirente lo avrà espressamente richiesto al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita. Il suo utilizzo, previsto dalla legge, consentirà all’acquirente ed al venditore di non essere sottoposto ad accertamenti in rettifica del prezzo dell’immobile venduto/acquistato da parte dell’Agenzia delle Entrate in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale e darà diritto, in sede di stipula, ad una riduzione del 30% delle spese notarili.

Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile

Se hai deciso di vendere un immobile che hai acquistato negli ultimi cinque anni e che non hai utilizzato come prima abitazione la legge prevede che sia tassato il guadagno derivante dalla vendita [3].

Il guadagno che la legge ritiene, in tal caso, frutto di un’operazione prettamente speculativa, è la differenza tra il prezzo incassato con la vendita di un immobile ed il prezzo pagato per il suo acquisto. Tale principio si applicherà anche se l’immobile che hai deciso di vendere ti è stato donato. In tal caso, però, i cinque anni inizieranno a decorrere da quando l’immobile è stato acquistato da colui che ha fatto la donazione.

La tassazione della plusvalenza

Se sussistono le condizioni elencate nel paragrafo precedente, ed hai guadagnato dopo aver venduto un immobile (plusvalenza) potrai scegliere di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%. Potrai usufruire di tale regime fiscale vantaggioso richiedendolo espressamente al notaio al momento della stipula dell’atto. Scegliendo questa opzione, potrai pagare l’imposta direttamente al notaio che, svolgendo le funzioni di sostituto d’imposta, verserà, per tuo conto, all’Erario. Con il pagamento dell’imposta sostitutiva con aliquota secca del 20%, decisamente più conveniente, la vendita dell’immobile non potrà essere oggetto di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui, invece, non si scegliesse, al momento della stipula dell’atto, di pagare l’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%, la plusvalenza sarà inserita nella dichiarazione dei redditi e tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni Irpef e quindi a partire dallo scaglione più basso del 23%.

Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Se non hai scelto di pagare l’imposta sostitutiva e non hai inserito la plusvalenza nella tua dichiarazione dei redditi, l’Agenzia delle Entrate potrà richiederti il pagamento dell’imposta non pagata applicandoti, però, le sanzioni previste dalla legge.

L’avviso di accertamento potrà esserti notificato dall’Agenzia delle Entrate entro, e non oltre, il 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione in caso di corretta presentazione della stessa. Il termine sarà, invece, del 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione nel caso di omessa dichiarazione.

Riepilogando, nel caso in cui dopo aver ceduto un immobile, acquistato nei precedenti cinque anni, non provvedessi a sottoporre a tassazione il guadagno (o con l’imposta sostitutiva al 20% oppure in dichiarazione secondo le aliquote Irpef) tale operazione, considerata speculativa, potrà essere oggetto di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate nei termini suindicati.

note

[1] Art. 71 D.P.R. n. 131 del 1986.

[2] L. n. 266 del 2005.

[3] Art. 67 T.U.I.R.

Fonte : “ La Legge per tutti “

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Accertamento Agenzia Entrate per vendita 

immobile 

 

Quali sono i controlli che l’Agenzia delle Entrate può effettuare sulle compravendite immobiliari? E come è possibile difendersi?

Hai venduto un immobile oppure hai intenzione di farlo? Sai che questa operazione potrebbe finire sotto la lente d’ingrandimento dell’Agenzia delle Entrate? L’Ufficio potrebbe, per esempio, indagare sul prezzo indicato nell’atto di vendita se ritenuto non congruo al valore di mercato dell’immobile. Se l’operazione sarà ritenuta antieconomica, infatti, rischierai che ti venga notificato un avviso di accertamento con il quale l’Amministrazione Finanziaria presumerà un giusto prezzo dell’immobile che hai venduto chiedendoti, così, il pagamento dell’imposta di registro proporzionale calcolata sulla differenza tra il prezzo determinato in sede di accertamento e quello indicato nell’atto di vendita. L’Agenzia delle Entrate, poi, ci aggiungerà sanzioni ed interessi.

Oppure, se hai venduto un immobile che hai comprato o ricevuto in donazione nei cinque anni precedenti, e che non hai adibito ad abitazione principale, l’Agenzia delle Entrate potrebbe accertare l’esistenza di eventuali guadagni che non hai provveduto a tassare. In tal caso, con l’avviso di accertamento che ti potrebbe essere notificato, ti sarà richiesto il pagamento dell’Irpef sulla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto oltre, ovviamente, alle sanzioni ed agli interessi.

Ma procediamo con ordine ed esaminiamo nel dettaglio le varie tipologie di accertamento che Agenzia Entrate può effettuare sulla vendita di un immobile, i termini entro cui l’Agenzia delle Entrate può effettuare tali controlli e quando è possibile difendersi da tali accertamenti, e come farlo.

Indice

• 1 Accertamento di rettifica del prezzo
  • 1.1 L’avviso di accertamento
  • 1.2 Come difendersi da un accertamento di valore
  • 1.3 Criterio del prezzo/valore
• 2 Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile
  • 2.1 La tassazione della plusvalenza
  • 2.2 Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Accertamento di rettifica del prezzo

Sai che l’Agenzia delle Entrate può rettificare il prezzo dell’immobile che hai indicato nell’atto di vendita? Alla base di tale tipologia di accertamento c’è, solitamente, uno scostamento del prezzo indicato nell’atto di vendita dai cosiddetti valori OMI. Essi costituiscono delle quotazioni immobiliari fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e sono un utile strumento per gli operatori del settore immobiliare, per i privati ma anche per le pubbliche amministrazioni.

Si tratta, comunque, di un elemento che ha carattere indiziario e che, perciò, da solo, non può essere sufficiente per mettere in discussione quanto è stato dichiarato dal venditore e dall’acquirente in un atto pubblico.

L’Agenzia delle Entrate, perciò, avrà bisogno di altri elementi che possano supportare un controllo relativo al prezzo della vendita di un immobile. Potrebbe, ad esempio, utilizzare delle risultanze di una indagine bancaria da cui emergano eventuali incassi o pagamenti non dichiarati. Oppure potrebbe utilizzare una scrittura o un foglio con annotazioni, fatte dalle parti, che indichino un diverso prezzo rispetto a quello dichiarato.

Un altro strumento che potrà utilizzare l’Agenzia delle Entrate per verificare se il prezzo che hai indicato nell’atto di vendita è congruo sarà la comparazione con i prezzi di altri immobili che si trovano, per esempio, nello stesso quartiere dell’immobile oggetto della vendita e che hanno magari, apparentemente, le stesse caratteristiche dell’appartamento che hai venduto. Accade anche che, per esempio, l’Agenzia delle Entrate utilizzi come termine di paragone i prezzi indicati dalle agenzie immobiliari.

L’avviso di accertamento

Cosa succederà, quindi, se l’Agenzia delle Entrate riterrà il valore dell’immobile che hai venduto superiore a quello che hai dichiarato? Quasi certamente ti notificherà, per posta oppure tramite ufficiale giudiziario, un avviso di accertamento. Con questo atto, che sarà notificato anche all’acquirente in quanto solidalmente responsabile, l’ufficio oltre a richiederti il pagamento delle imposte sulla differenza di valore accertata, provvederà ad applicarti delle sanzioni. La legge, in proposito, prevede una sanzione che va dal 100% al 200% della maggiore imposta accertata [1].

Come difendersi da un accertamento di valore

Se hai ricevuto un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate ha rettificato il valore di un immobile che hai venduto ed esso si fonda esclusivamente su elementi di carattere indiziario come, per esempio, lo scostamento dai valori OMI oppure la comparazione con appartamenti similari, potrai comunque presentare, entro 60 (sessanta) giorni dalla notifica, ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale competente. Dovrai dimostrare, però, che il prezzo che tu e l’acquirente avete indicato nell’atto di vendita corrisponde all’effettivo valore dell’immobile. Lo potrai fare, per esempio, con l’ausilio di una perizia redatta da un tuo tecnico di fiducia. Potrai dimostrare che l’immobile al momento della vendita era in pessime condizioni documentando, per esempio, che esso era privo di impianto elettrico a norma, oppure privo di un impianto idrico o fognario.

Potrai dimostrare, con l’ausilio del perito, che l’immobile, al momento della cessione, per esempio, doveva essere in gran parte ristrutturato e che, magari, i lavori di ristrutturazione sono stati effettuati subito dopo la vendita.

Sarà poi la Commissione Tributaria ad avere l’ultima parola ed a decidere con sentenza se, con le prove prodotte in giudizio, sei riuscito a dimostrare che il prezzo indicato nell’avviso di accertamento, e determinato presuntivamente, non corrisponde al valore venale in comune commercio, come previsto dalla Legge.

Criterio del prezzo/valore

Esiste però un modo per evitare i controlli dell’Agenzia delle Entrate sul prezzo dell’immobile che hai venduto e che hai dichiarato nell’atto di vendita. Potrai evitare di ricevere un avviso di accertamento in rettifica del prezzo utilizzando, al momento della vendita, il criterio del prezzo-valore [2]. Tale metodo consente di tassare la vendita degli immobili a prescindere dal corrispettivo dichiarato. In tal caso dovrai comunque indicare nell’atto il prezzo della vendita ma la tassazione si baserà sul valore catastale dell’immobile e si calcolerà moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per 120.

Facciamo un esempio.

Ipotizziamo di vendere un appartamento al prezzo di 120.000 euro e che tale appartamento abbia una rendita catastale di 700 euro. Applicando il metodo del prezzo-valore e moltiplicando quindi 700 x 1,05 x 120 avremo una base imponibile di 88.200 ed un’imposta di registro da versare di 7.938,00 euro (il 9% di 88.200). Non applicando, invece, il criterio del prezzo – valore l’imposta di registro da pagare sarà pari ad € 10.800 (il 9% di 120.000).

Questo metodo del prezzo-valore, decisamente più conveniente, può essere utilizzato solo per le compravendite tra privati e solo se l’acquirente lo avrà espressamente richiesto al notaio al momento della stipula dell’atto di vendita. Il suo utilizzo, previsto dalla legge, consentirà all’acquirente ed al venditore di non essere sottoposto ad accertamenti in rettifica del prezzo dell’immobile venduto/acquistato da parte dell’Agenzia delle Entrate in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale e darà diritto, in sede di stipula, ad una riduzione del 30% delle spese notarili.

Accertamento della plusvalenza da cessione di immobile

Se hai deciso di vendere un immobile che hai acquistato negli ultimi cinque anni e che non hai utilizzato come prima abitazione la legge prevede che sia tassato il guadagno derivante dalla vendita [3].

Il guadagno che la legge ritiene, in tal caso, frutto di un’operazione prettamente speculativa, è la differenza tra il prezzo incassato con la vendita di un immobile ed il prezzo pagato per il suo acquisto. Tale principio si applicherà anche se l’immobile che hai deciso di vendere ti è stato donato. In tal caso, però, i cinque anni inizieranno a decorrere da quando l’immobile è stato acquistato da colui che ha fatto la donazione.

La tassazione della plusvalenza

Se sussistono le condizioni elencate nel paragrafo precedente, ed hai guadagnato dopo aver venduto un immobile (plusvalenza) potrai scegliere di pagare un’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%. Potrai usufruire di tale regime fiscale vantaggioso richiedendolo espressamente al notaio al momento della stipula dell’atto. Scegliendo questa opzione, potrai pagare l’imposta direttamente al notaio che, svolgendo le funzioni di sostituto d’imposta, verserà, per tuo conto, all’Erario. Con il pagamento dell’imposta sostitutiva con aliquota secca del 20%, decisamente più conveniente, la vendita dell’immobile non potrà essere oggetto di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui, invece, non si scegliesse, al momento della stipula dell’atto, di pagare l’imposta sostitutiva con aliquota secca al 20%, la plusvalenza sarà inserita nella dichiarazione dei redditi e tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni Irpef e quindi a partire dallo scaglione più basso del 23%.

Termini per l’accertamento sulla plusvalenza immobiliare

Se non hai scelto di pagare l’imposta sostitutiva e non hai inserito la plusvalenza nella tua dichiarazione dei redditi, l’Agenzia delle Entrate potrà richiederti il pagamento dell’imposta non pagata applicandoti, però, le sanzioni previste dalla legge.

L’avviso di accertamento potrà esserti notificato dall’Agenzia delle Entrate entro, e non oltre, il 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione in caso di corretta presentazione della stessa. Il termine sarà, invece, del 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione nel caso di omessa dichiarazione.

Riepilogando, nel caso in cui dopo aver ceduto un immobile, acquistato nei precedenti cinque anni, non provvedessi a sottoporre a tassazione il guadagno (o con l’imposta sostitutiva al 20% oppure in dichiarazione secondo le aliquote Irpef) tale operazione, considerata speculativa, potrà essere oggetto di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate nei termini suindicati.

note

[1] Art. 71 D.P.R. n. 131 del 1986.

[2] L. n. 266 del 2005.

[3] Art. 67 T.U.I.R.

Fonte : “ La Legge per tutti “

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Finanziaria 2020, le detrazioni per la casa

Finanziaria 2020, le detrazioni per la casa

Un maxiemendamento ha cambiato le regole del gioco

Il maxiemendamento alla legge di bilancio ha introdotto importanti novità per i bonus sulla casa. Vediamo quali sono le modifiche più significative alle detrazioni per la casa nella finanziaria 2020.

• Bonus facciate 2020

Sicuramente la più importante novità riguarda il bonus facciate 2020. Si tratta di una detrazione del 90% per gli interventi finalizzati al recupero o al restauro della facciata esterna degli edifici, ma solo nel caso in cui si siano ubicati in zona A (centri storici) e zona B (totalmente o parzialmente edificate).

• Ecobonus 2020

Arriva la proroga dell'ecobonus fino al 31 dicembre 2020.  Le percentuali di detrabilità cambieranno a seconda della tipologia di lavori effettuati (dal 50 al 65% per gli interventi sui singoli edifici), mentre per i condomini si arriverà fino all'80%. Per quanto riguarda lo sconto in fattura per il 2020, dopo una prima versione che lo abrogava completamente, adesso viene ammesso solo per i lavori in condominio sopra i 200 mila euro.

• Bonus ristrutturazione per il 2020

Il bonus ristrutturazioni viene prorogato anch'esso fino al 31 dicembre del 2020. Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, mentre la manutenzione ordinaria è ammessa solo per i lavori condominiali.

• Bonus mobili anche nel 2020

Anche nel 2020 tornerà il bonus mobili. Si tratta della proroga della detrazione del 50% per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici in classe A + (A per i forni) effettuate il prossimo anno. Gli acquisti devono essere finalizzati ad arredare un immobile oggetto di lavori di ristrutturazione.

Fonte " Idealista" 

Agenzia Farini 

059 454227 

Spese casa detraibili nel 2019 dal modello 730

A partire dal 2 maggio e fino al 23 luglio sarà possibile accettare, modificare e inviare il modello per la dichiarazione dei redditi. Anche quest'anno sarà possibile detrarre le spese sostenute a vario titolo per la casa nel modello 730 2019.

• Come detrarre l'affitto di casa dal modello 730/2019
• Detrazioni per le provvegioni per l'agenzia immobiliare
• Detrazione mutuo dichiarazione redditi
• Le detrazioni per il risparmio energetico
• Detrazione 730 lavori ristrutturazione
• Bonus verde, le detrazioni per il modello 730
• Cedolare secca nella dichiarazione dei redditi
• Detrazione acquisto immobile ristrutturato
• Detrazione affitto abitazione principale
• Detrazioni per il bonus mobili

Come detrarre l'affitto di casa dal modello 730

Anche quest'anno sarà possibile detrarre dal modello 730 l'affitto della casa. I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730 dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale.

Detrazione agenzia immobiliare 730 2019

Anche quest'anno tra le spese che è possibile detrarre dal modello 730 ci sono le provvigioni pagate all'agenzia immobiliare. I compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 1000 euro.

Detrazione mutuo dichiarazione redditi

Anche nel 2019 chi sta pagando un mutuo ha la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, con un tetto massimo di 4 mila euro (e quindi di 760 euro di detrazione), se il finanziamento serve all’acquisto dell’abitazione principale. L’importo va segnato nel Rigo E7.

730/2019, le detrazioni per il risparmio energetico

Nel modello 730 per il 2019 è ammessa la detrazione per le spese di risparmio energetico di un immobile sostenute nel corso dell'anno di imposta 2018.

Detrazione 730 dei lavori di ristrutturazione

Anche quest'anno sarà possibile detrarre dal 730 2019 le spese per i lavori di ristrutturazione eseguite sul proprio immobile durante l'anno di imposta 2018.

Bonus verde, le detrazioni 2019 nel 730

Nel modello 730 2019 è possibile effettuare le detrazioni per il bonus verde. Si tratta di una detrazione del 36% delle spese sostenute per la sistemazione di aree verdi scoperte di pertinenza di unità immobiliari, quali giardini, terrazzi, balconi, privati e condominiali, anche con impianti di irrigazione e recupero del verde storico. 

Cedolare secca nella dichiarazione dei redditi

Chi affitta un immobile e decide di optare per il regime alternativo della cedolare secca deve indicarlo nel modello 730 2019.

Detrazione per l'acquisto di un immobile ristrutturato

All'acquirente o all'assegnatario di un immobile oggetto di un lavoro di ristrutturazione spetta una detrazione pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile.

Detrazione per l'affitto dell'abitazione principale

Nel modello 730 per il 2019 sarà possibile detrarre anche le spese sostenute per l'affitto di una casa adibita ad abitazione principale.

Detrazioni per il bonus mobili 

Anche per il 2019 sarà possibile detrarre nel modello 730 le spese sostenute per il bonus mobili ed elettrodomestici, sempre e quando l'acquisto sia destinato a un immobile oggetto di lavori di ristrutturazione.

Da "idealista"

Agenzia Farini

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Vizi occulti di un immobile vecchio, qual è la responsabilità del venditore?

Quali responsabilità possono essere addebitate al venditore di un vecchio immobile in relazione a vizi strutturali del medesimo?
L'acquirente che solamente dopo essere entrato in possesso del bene si accorge di vizi che comportano la necessità di effettuare lavori corposi, può domandare la riduzione del prezzo?
La non immediata percettibilità del vizio è tale da farlo considerare occulto?
Sono questi, nella sostanza, gli interrogativi ai quali la Corte di Cassazione ha dato risposta con la sentenza n. 3348 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 12 febbraio 2018
Vizio redibitorio
L'art. 1490 del codice civile contiene disposizioni in merito alla garanzia per vizi della cosa venduta.
La norma specifica che il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il successivo art. 1491 enuclea i casi in cui la garanzia è da ritenersi esclusa, ovvero:

• se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
• nel caso di vizi facilmente riconoscibili, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
  

Un passo indietro, doveroso, per completezza: il secondo comma dell'art. 1490 del codice civile precisa che il patto con quale la garanzia è esclusa o limitata non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Si tratta della garanzia che dottrina e giurisprudenza hanno qualificato come garanzia contro i vizi redibitori.
La Corte di Cassazione ha affermato che «il vizio redibitorio riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima» (così Cass. 13 gennaio 1997 n. 244).
L'art. 1495 c.c. - dedicato a termini e condizioni dell'azione di garanzia- specifica che chi acquista decade dal diritto alla garanzia, qualora non abbia denunziato i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo:

• diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge;
• riconoscimento del vizio da parte del venditore;
• occultamento del medesimo.
  

L'azione di garanzia, chiosa il terzo comma della norma, si prescrive in un anno dalla consegna.
Conoscibilità del vizio
Si diceva che la garanzia è esclusa quando il vizio è facilmente conoscibile.
Quando un vizio può considerarsi tale?
Nella fattispecie oggetto del contenzioso risolto dalla sentenza n. 3348, il compratore aveva intentato causa contro i venditori di un immobile, poiché egli aveva scoperto la necessità di intervenire sul solaio (con opere di rifacimento) solamente dopo l'immissione in possesso.
Insomma per lui e per la Corte d'appello che gli aveva dato ragione, il vizio lamentato e tempestivamente denunciato era occulto e come tale faceva sì che avesse diritto ad una diminuzione del prezzo pattuito.
Parti venditrici non ci stavano e proponevano ricorso per Cassazione: in pratica per queste a determinare la natura occulta del vizio non può bastare il fatto che lo stesso non sia immediatamente percepibile. Conta anche il contesto.
Come dire: in una casa vecchia e non ben tenuta, ci si può attendere che ci sia qualcosa che non vada anche se la tale cosa non sia immediatamente visibile: qualcosa che può anche essere lo stato di conservazione del solaio.
Gli ermellini gli davano ragione. Si legge in sentenza che «appare ragionevole ritenere che l'acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante e che, anzi, ne porti i segni, resi evidenti dal modo d'essere del bene stesso, trattandosi di una costruzione (opera quanto mai sensibile all'usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d'impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino.» (Cass. 12 febbraio 2018 n. 3348).
Insomma se compro una casa vecchia non posso lamentarmi dei normali problemi connessi alla remota costruzione dell'immobile.
Contenuto del contratto e conseguenze per vizi scoperti successivamente
C'è un "però" rispetto a questa impostazione di carattere generale; questo "però" è rappresentato dalle dichiarazioni della parte venditrice.
Lo s'è detto in precedenza, infatti, che la garanzia è dovuta anche per i vizi riconoscibili (cioè quelli non palesi ma riscontrabili utilizzando l'ordinaria diligenza) qualora il venditore abbia dichiarato che la cosa sia esente da vizi.
In tal caso, pertanto, questa dichiarazione ha uno stringente valore di affidamento che consente al compratore di non doversi periziare nell'andare a fondo nella valutazione dello stato delle cose.
La sentenza n. 3348, infine, lascia intendere che la semplice garanzia di immediata abitabilità non è in questo caso di per sé idonea a far considerare superati gli accertamenti fattuali in merito alla conoscibilità del vizio.
Come dire: un conto è che il venditore abbia dichiarato che l'immobile è libero e abitabile da subito, altro che abbia specificato che lo stesso è esente da vizi.

Fonte : "Idealista"

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Fondo nazionale per l’efficienza energetica, il decreto in Gazzetta Ufficiale

Il decreto del 22 dicembre 2017 recante “Modalità di funzionamento del Fondo nazionale per l’efficienza energetica” è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018. Lo strumento punta a favorire il finanziamento di interventi necessari per il raggiungimento degli obiettivi nazionali di efficienza energetica.
Il decreto è stato firmato dal ministro dello Sviluppo economico, Carlo Calenda, e dal ministro dell’Ambiente, Gian Luca Galletti, con il concerto del ministro dell’Economia, Pier Carlo Padoan. Ha poi ottenuto il via libera della Conferenza Unificata il 26 ottobre 2017.
Nel documento si legge: “Il presente decreto individua le priorità, i criteri, le condizioni e le modalità di funzionamento, di gestione e di intervento del Fondo nazionale per l’efficienza energetica, di seguito ‘Fondo’, istituito presso il Ministero dello sviluppo economico dall’art. 15, comma 1, del decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, nonché l’articolazione per sezioni del Fondo e le relative prime dotazioni”.

Le finalità del Fondo nazionale per l’efficienza energetica

E ancora: “Il Fondo è finalizzato a favorire, sulla base di obiettivi e priorità stabiliti dal presente decreto e dai successivi aggiornamenti, il finanziamento di interventi necessari per il raggiungimento degli obiettivi nazionali di efficienza energetica”.
Il provvedimento disciplina poi la dotazione e la gestione finanziaria del Fondo, l’articolazione, indica i soggetti beneficiari, le tipologie di intervento agevolabili, la forma delle agevolazioni, l’intensità delle agevolazioni.
A gestire il Fondo sarà Invitalia, “sulla base di apposita convenzione con il Ministero dello sviluppo economico e con il Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare, stipulata entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto. La gestione realizzata da Invitalia ha natura di gestione fuori bilancio, assoggettata al controllo della Corte dei Conti, ai sensi dell’art. 9 della legge 25 novembre 1971, n. 1041. Alla rendicontazione provvede il soggetto gestore della misura”.
Il Fondo offrirà garanzie e finanziamenti a tasso agevolato promuovendo il coinvolgimento di istituti finanziari e investitori privati, sulla base di un’adeguata condivisione dei rischi.
Per l’avvio della fase operativa, potrà contare su 150 milioni di euro già resi disponibili dal Ministero dello Sviluppo economico, che destinerà anche un ulteriore introito annuale di circa 35 milioni di euro nel triennio 2018-2020.

Fonte : "Idealista"

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