Imposta agevolata per imprese di costruzione e ristrutturazione

Imposta agevolata per imprese di costruzione e ristrutturazione 

Imprese di costruzione che acquistano fabbricati interi o quasi entro il 31 dicembre 2021 possono beneficiare delle imposte registro, ipotecarie e catastali in misura fissa

L’Agenzia delle entrate, con risposta agli interpelli nn. 203 e 204 del 7 luglio 2020, fornisce alcuni chiarimenti in merito all’agevolazione prevista a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, consistente nell’ applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati (previste dal decreto Crescita n. 34/2019).
In particolare, l’Agenzia ha specificato che l’agevolazione può essere concessa anche nel caso in cui l'impresa di ristrutturazione acquisti un fabbricato non «per intero» (come richiesto dalla normativa), ma «quasi per intero» (escludendo, nel caso esaminato, due locali del fabbricato).
Ulteriore chiarimento fornito riguarda invece i soggetti che possono usufruire del beneficio. Nello specifico vengono esclusi i fondi immobiliari, in quanto non sono qualificabili come imprese di costruzione e ristrutturazione (come previsto dalla legge).

Per completezza si fa presente che l’agevolazione in questione (prevista dall’ articolo 7 del Dl 34/2019), consente di applicare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

I presupposti essenziali per godere dell’agevolazione sono:

• che l'acquisto avvenga entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• che l’acquisto abbia a oggetto un intero fabbricato (a prescindere dalla tipologia);
  
  

Inoltre, il soggetto acquirente, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero;
• ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia.
  
  

Sia nel caso di ricostruzione che in quello di ristrutturazione edilizia, il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche "NZEB" ("Near Zero Energy Building"), "A" o "B".

Sempre entro 10 anni è necessario che l’impresa provveda ad alienare almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

La finalità della norma è quella di favorire il processo di rigenerazione urbana, mediante trasferimenti di "interi fabbricati" a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Imposta di registro

Imposta di registro azzerata per l'acquisto di fabbricati da demolire e ricostruire

Imposta di registro pressoché azzerata per gli acquisti di fabbricati destinati a demolizione al

fine della ricostruzione: è quanto dispone l’articolo 7 del decreto crescita, al fine incentivare

(afferma la relazione illustrativa) «un reale processo di rigenerazione urbana».

Se un’impresa compra un edificio con un atto fuori campo Iva (oppure un edificio residenziale

in esenzione da Iva), l’imposta di registro è pari al 9 per cento del prezzo d’acquisto (salvo che

l’agenzia delle Entrate non pretenda di calcolare l’aliquota sul valore del bene oggetto di

compravendita, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); nella misura fissa di

complessivi cento euro sono poi applicate le imposte ipotecaria e catastale.

Con l’agevolazione prevista dal Dl Crescita l’imposta di registro viene dunque abbattuta alla

misura fissa di 200 euro (mentre le imposte ipotecarie e catastali sono aumentate all’importo

complessivo di 400 euro), a condizione che:

a) l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da un soggetto imprenditore (individuale o

societario) che svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici;

b) l’acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato» (di qualsiasi natura esso sia: residenziale,

commerciale, artigianale, industriale, agricola); probabilmente, potrà essere agevolato anche

l’acquisto che avvenga non in “un sol colpo”, ma anche in più tranche;

c) il soggetto acquirente, entro dieci anni dall’atto di acquisto, provveda alla demolizione

dell’edificio, alla «ricostruzione» di un nuovo edificio anche volumetricamente non coincidente

con il manufatto preesistente (ove la normativa locale lo consenta) e alla sua (integrale) vendita;

d) la ricostruzione sia effettuata «in chiave antisismica»: espressione che intende significare il

rispetto della applicabile normativa nazionale e locale in tema di costruzioni resistenti ai

terremoti;

e) il nuovo edificio sia classificato in una delle classi energetiche “A” o “B”.

La normativa presenta un evidente défaillance, perché non concerne l’acquisto di interi

fabbricati che poi non vengano demoliti, ma “solamente” ristrutturati, anche se in modo

radicale.

Altresì, presenta il difetto di non ricordare che se si tratta dell’acquisto di un fabbricato

strumentale in regime di esenzione da Iva o di imponibilità a Iva, l’imposta di registro è bensì

già oggi dovuta nella misura fissa di 200 euro, ma le imposte ipotecaria e catastale sono da

applicare con l’aliquota complessiva del 4%, calcolata sul prezzo pattuito (anche qui, salvo

rettifiche in aumento per il maggior valore ritenuto dall’Amministrazione).

Pure questo caso ben si presterebbe dunque a essere contemplato dalla norma agevolativa

contenuta nel Dl Crescita, in ragione della sua “filosofia”. Infatti, lo stesso fabbricato, se venduto

da un soggetto non imprenditore, sconta, per effetto del Dl Crescita, un’imposizione totale di

soli 600 euro.

Di Angelo Busani 

"Il Sole 24 Ore" 

Agenzia Farini

059 454227