Notariato: accelerano gli acquisti di case dal costruttore

 

Anche i dati statistici diffusi semestralmente dal Notariato confermano il buon momento che sta attraversando il mercato immobiliare, almeno sul fronte del numero di scambi. Rispetto all’universo monitorato dall’Agenzia delle Entrate – che la settimana scorsa per il 2018 ha ufficializzato una crescita del 6,5% nel solo residenziale, sfiorando le 580mila compravendite – i dati dei notai si riferiscono a un universo più ampio (che include ad esempio terreni, usufrutto e altri diritti) e che arriva a contare 920.513 compravendite (+3,75% nel solo secondo trimestre). 

Per quel che riguarda i soli fabbricati (+4,24%), il dato “si ferma” a 696.808 compravendite; in questo caso il dato risulta più ampio rispetto a quello delle Entrate anche perché i dati dei notai contano gli atti indipendentemente dalla quota di proprietà scambiata, mentre le Entrate “normalizzano” il dato al numero di intere unità immobiliari. 

Un’accelerazione degna di nota è quella degli acquisti delle case in costruzione: seppur le compravendite effettuate da imprese «continuano a pesare intorno al 10% sul totale», si evidenza «nel secondo semestre 2018 una crescita rispettivamente del 18,64% e del 16,33% delle compravendite di prima e seconda casa da imprese». 

Confermata anche una sostanziale stagnazione, con tendenza ancora al ribasso, sul fronte prezzi, dato che «il valore medio delle cessioni di fabbricati è passato dai 126mila euro del 2017, ai 118.330 euro del primo semestre 2018 e ai 121.820 euro nel secondo». Si conferma il picco delle compravendite nei mesi di luglio e dicembre. «Oltre la metà degli immobili abitativi – si legge in una nota – viene acquistata con le agevolazioni prima casa, nel II semestre 2018 su 292.583 fabbricati abitativi per 179.012 è stata chiesta l'agevolazione, confermando il trend degli anni precedenti». 

Sul fronte mutui nel 2018 il capitale erogato, secondo gli atti monitorati dal Notariato, «ha superato i 65 miliardi di euro». Prevalgono «i finanziamenti di importo fino a 100mila euro (35% sul totale) ma è significativo l’aumento nel secondo semestre dei mutui di importo compreso tra i 150mila ed i 300mila euro (circa +7% in media)».  

Con riferimento ai terreni, «continuano ad avere un maggiore mercato i terreni agricoli, che hanno costituito il 12,6% delle vendite nella seconda parte del 2018 contro il 3,1% dei terreni edificabili, anche se questi ultimi hanno fatto registrare un aumento del +4,9% ma una riduzione del prezzo da 54.655 euro a 50.237 euro tra il primo e secondo semestre». 

La rilevazione sull’attività notarile è stata condotta in modalità informatica da Notartel Spa., società informatica del Notariato che ha elaborato i dati del 99% dei notai in esercizio.

 Fonte: il Sole 24 Ore

Agenzia Farini

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Imposta di registro

Imposta di registro azzerata per l'acquisto di fabbricati da demolire e ricostruire

Imposta di registro pressoché azzerata per gli acquisti di fabbricati destinati a demolizione al

fine della ricostruzione: è quanto dispone l’articolo 7 del decreto crescita, al fine incentivare

(afferma la relazione illustrativa) «un reale processo di rigenerazione urbana».

Se un’impresa compra un edificio con un atto fuori campo Iva (oppure un edificio residenziale

in esenzione da Iva), l’imposta di registro è pari al 9 per cento del prezzo d’acquisto (salvo che

l’agenzia delle Entrate non pretenda di calcolare l’aliquota sul valore del bene oggetto di

compravendita, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); nella misura fissa di

complessivi cento euro sono poi applicate le imposte ipotecaria e catastale.

Con l’agevolazione prevista dal Dl Crescita l’imposta di registro viene dunque abbattuta alla

misura fissa di 200 euro (mentre le imposte ipotecarie e catastali sono aumentate all’importo

complessivo di 400 euro), a condizione che:

a) l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da un soggetto imprenditore (individuale o

societario) che svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici;

b) l’acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato» (di qualsiasi natura esso sia: residenziale,

commerciale, artigianale, industriale, agricola); probabilmente, potrà essere agevolato anche

l’acquisto che avvenga non in “un sol colpo”, ma anche in più tranche;

c) il soggetto acquirente, entro dieci anni dall’atto di acquisto, provveda alla demolizione

dell’edificio, alla «ricostruzione» di un nuovo edificio anche volumetricamente non coincidente

con il manufatto preesistente (ove la normativa locale lo consenta) e alla sua (integrale) vendita;

d) la ricostruzione sia effettuata «in chiave antisismica»: espressione che intende significare il

rispetto della applicabile normativa nazionale e locale in tema di costruzioni resistenti ai

terremoti;

e) il nuovo edificio sia classificato in una delle classi energetiche “A” o “B”.

La normativa presenta un evidente défaillance, perché non concerne l’acquisto di interi

fabbricati che poi non vengano demoliti, ma “solamente” ristrutturati, anche se in modo

radicale.

Altresì, presenta il difetto di non ricordare che se si tratta dell’acquisto di un fabbricato

strumentale in regime di esenzione da Iva o di imponibilità a Iva, l’imposta di registro è bensì

già oggi dovuta nella misura fissa di 200 euro, ma le imposte ipotecaria e catastale sono da

applicare con l’aliquota complessiva del 4%, calcolata sul prezzo pattuito (anche qui, salvo

rettifiche in aumento per il maggior valore ritenuto dall’Amministrazione).

Pure questo caso ben si presterebbe dunque a essere contemplato dalla norma agevolativa

contenuta nel Dl Crescita, in ragione della sua “filosofia”. Infatti, lo stesso fabbricato, se venduto

da un soggetto non imprenditore, sconta, per effetto del Dl Crescita, un’imposizione totale di

soli 600 euro.

Di Angelo Busani 

"Il Sole 24 Ore" 

Agenzia Farini

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