Agevolazioni prima casa, da quando decorre il termine per il riacquisto entro un anno

L'Agenzia delle Entrate è intervenuta in tema di agevolazioni prima casa e riacquisto entro un anno, chiarendo in particolare da quando decorre il termine previsto dalla norma fiscale per non perdere il beneficio. Vediamo quanto chiarito nello specifico.

Con la risposta n. 409, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che il decorso dell'anno per il riacquisto di altra abitazione da adibire a prima casa deve coincidere con l'atto di compravendita ricevuto dal notaio.

Il caso in esame riguarda una vendita infraquinquennale con riserva di proprietà di un'abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa. Nello specifico, alcuni immobili sono stati venduti con riserva di proprietà e il pagamento del prezzo è stato dilazionato in dodici rate con acquisto da parte del compratore del diritto di proprietà sugli stessi immobili successivamente al pagamento dell'ultima rata. 

Gli immobili sono stati acquistati beneficiando delle agevolazioni prima casa, le quali decadono nel caso in cui l'immobile venga venduto prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto. In caso di vendita infraquinquennale, per non perdere le agevolazioni, deve essere riacquistato un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno dalla vendita.

In tale situazione, in base a quanto chiarito, il decorso di un anno per il riacquisto di un'altra abitazione da adibire a prima casa non può essere conteggiare dal momento in cui è avvenuto l'effettivo trasferimento della proprietà, successivamente al pagamento dell'ultima rata del prezzo, ma dal momento dell'atto di compravendita ricevuto dal notaio.

L'Agenzia delle Entrate ha poi sottolineato che "con la decadenza dalle agevolazioni fruite per l'acquisto degli immobili il contribuente, che abbia stipulato un contratto di mutuo avvalendosi delle agevolazioni prima casa, incorra anche nella decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo". 

DA Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

 

Agevolazioni prima casa, più tempo a disposizione per vendere l'immobile precedente

Per non perdere le agevolazioni prima casa, qualora se ne possieda già una e se ne acquisti un’altra, la precedente va venduta entro un anno. Ma con la pandemia tutto è slittato. Come funziona quindi se la scadenza è caduta durante il lockdown? I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.

Il decreto Liquidità ha previsto la sospensione delle scadenze legate alle agevolazioni prima casa per il periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020. Lo dice la risposta 310 del 4/9/2020 dell'Agenzia delle entrate all’interpello di un contribuente che, già titolare di un altro immobile, aveva però acquistato un’altra casa nell’aprile 2019, ipotizzando di usufruire delle agevolazioni, che scattano anche per il nuovo acquisto purchè il vecchio sia rivenduto entro i 12 mesi.

Tale rivendita tuttavia non è potuta avvenire in tempo a causa del lockdown che ha fermato le attività di compravendita immobiliare, con il rischi, per il contribuente, di non poter più accedere alle imposte agevolate. L’AdE ha quindi chiarito che l’articolo 24 del Decreto Liquidità ha allungato i termini per il calcolo del periodo a disposizione per l’alienazione dell’immobile fino al 31 dicembre 2020.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Cessione del credito ecobonus al fornitore, quali sono le modalità.

E’ possibile la cessione del credito ecobonus al fornitore di beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi agevolabili. Ma in che modo? Vediamolo.

Come spiegato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 309, il credito d’imposta può essere ceduto da tutti i soggetti teoricamente beneficiari della detrazione, anche se non tenuti al versamento dell’imposta. Tra i soggetti a favore dei quali può essere effettuata la cessione del credito vi sono, tra altri, i fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi agevolabili.

L’articolo 13 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, dispone che “la base imponibile delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi è costituita dall’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente o prestatore secondo le condizioni contrattuali, compresi gli oneri e le spese inerenti all’esecuzione e i debiti o altri oneri verso terzi accollati al cessionario o al   committente, aumentato delle integrazioni direttamente connesse con i corrispettivi dovuti da altri soggetti”.

La base imponibile delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi deve comprendere l’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente e, quindi, anche l’importo relativo al credito ceduto al cedente-fornitore. Ai fini dell’adempimento della fatturazione, l’importo del credito ceduto non può essere dedotto dalla base imponibile della cessione dei beni. La fattura emessa dai fornitori dovrà indicare, pertanto, l’intero corrispettivo dovuto.

Quanto alle modalità di effettuazione del pagamento del corrispettivo relativo alle spese ammesse alla detrazione per i citati interventi di riqualificazione energetica, occorre far riferimento alle disposizioni contenute nel decreto interministeriale 19 febbraio 2007, con il quale, ai sensi dell’articolo 1, comma 349, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, sono state stabilite le modalità di attuazione delle disposizioni in materia di detrazioni per le spese di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente.

In particolare, ai sensi dell’art. 4, comma 1, lett. c), del citato decreto, le persone fisiche, gli enti e i soggetti di cui all’art. 5 del TUIR, non titolari di reddito d’impresa, che intendono avvalersi della detrazione relativa alle spese in questione sono tenuti, tra l’altro, ad effettuare il pagamento delle spese sostenute per l’esecuzione degli interventi ammessi all’agevolazione mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

L’importo del bonifico potrà coincidere con il corrispettivo indicato in fattura, ovvero essere inferiore nell’ipotesi in cui il contribuente intende utilizzare la cessione del credito a favore dei fornitori e a parziale pagamento del corrispettivo stesso.

Da "Idealista"

Agenzia Farini 

059 454227 

Imposta di registro

Imposta di registro azzerata per l'acquisto di fabbricati da demolire e ricostruire

Imposta di registro pressoché azzerata per gli acquisti di fabbricati destinati a demolizione al

fine della ricostruzione: è quanto dispone l’articolo 7 del decreto crescita, al fine incentivare

(afferma la relazione illustrativa) «un reale processo di rigenerazione urbana».

Se un’impresa compra un edificio con un atto fuori campo Iva (oppure un edificio residenziale

in esenzione da Iva), l’imposta di registro è pari al 9 per cento del prezzo d’acquisto (salvo che

l’agenzia delle Entrate non pretenda di calcolare l’aliquota sul valore del bene oggetto di

compravendita, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); nella misura fissa di

complessivi cento euro sono poi applicate le imposte ipotecaria e catastale.

Con l’agevolazione prevista dal Dl Crescita l’imposta di registro viene dunque abbattuta alla

misura fissa di 200 euro (mentre le imposte ipotecarie e catastali sono aumentate all’importo

complessivo di 400 euro), a condizione che:

a) l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da un soggetto imprenditore (individuale o

societario) che svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici;

b) l’acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato» (di qualsiasi natura esso sia: residenziale,

commerciale, artigianale, industriale, agricola); probabilmente, potrà essere agevolato anche

l’acquisto che avvenga non in “un sol colpo”, ma anche in più tranche;

c) il soggetto acquirente, entro dieci anni dall’atto di acquisto, provveda alla demolizione

dell’edificio, alla «ricostruzione» di un nuovo edificio anche volumetricamente non coincidente

con il manufatto preesistente (ove la normativa locale lo consenta) e alla sua (integrale) vendita;

d) la ricostruzione sia effettuata «in chiave antisismica»: espressione che intende significare il

rispetto della applicabile normativa nazionale e locale in tema di costruzioni resistenti ai

terremoti;

e) il nuovo edificio sia classificato in una delle classi energetiche “A” o “B”.

La normativa presenta un evidente défaillance, perché non concerne l’acquisto di interi

fabbricati che poi non vengano demoliti, ma “solamente” ristrutturati, anche se in modo

radicale.

Altresì, presenta il difetto di non ricordare che se si tratta dell’acquisto di un fabbricato

strumentale in regime di esenzione da Iva o di imponibilità a Iva, l’imposta di registro è bensì

già oggi dovuta nella misura fissa di 200 euro, ma le imposte ipotecaria e catastale sono da

applicare con l’aliquota complessiva del 4%, calcolata sul prezzo pattuito (anche qui, salvo

rettifiche in aumento per il maggior valore ritenuto dall’Amministrazione).

Pure questo caso ben si presterebbe dunque a essere contemplato dalla norma agevolativa

contenuta nel Dl Crescita, in ragione della sua “filosofia”. Infatti, lo stesso fabbricato, se venduto

da un soggetto non imprenditore, sconta, per effetto del Dl Crescita, un’imposizione totale di

soli 600 euro.

Di Angelo Busani 

"Il Sole 24 Ore" 

Agenzia Farini

059 454227

Debito pubblico italiano ancora in aumento nel 2018

 

Sale ulteriormente il debito pubblico italiano, soprattutto per quanto riguarda la componente pubblica. Lo dice l’ultima nota in merito di Banca d’Italia.

Cresciuto di 53,2 miliardi nel 2018, il debito pubblico italiano ha toccato a dicembre i 2.316,7 miliardi. A fine 2017 ammontava a 2.263,5 miliardi, ovvero il 131,2 per cento del Pil. La percentuale è destinata a peggiorare dato che l'incremento del debito è stato superiore alla crescita del Pil stesso (oltre il 3% contro l’1,1%).

Il debito 2018  stato costituito soprattutto dalla componente legata alle amministrazioni pubbliche, che hanno pesato per 40,6 miliardi di euro, a fronte di un incremento della liquidità del Tesoro di soli 5,8 miliardi per un totale di 35,1 miliardi di euro. Le uscite legate a pagamenti di premi all’emissione di titoli e al rimborso e alla rivalutazione di titoli indicizzati all’inflazione è stata di 6,8 miliardi di euro.

Quanto ai sottosettori, il debito consolidato delle amministrazioni centrali è salito di 54,7 miliardi di euro per raggiungere i 2.230,9, mentre quello delle amministrazioni locali è addirittura calato di 1,5 miliardi, a 85,6. Stabile il debito degli enti di previdenza. Quanto alle entrate tributarie, queste nel 2018 sono state pari a 463,4 miliardi di euro, in rialzo del 3,6% rispetto ai 447,3 miliardi del 2017.

A novembre 2018, infine, si nota una discesa della quota di detentori esteri dei nostri titoli di Stato: 646,883 miliardi di euro, cioè il 27,5% del debito pubblico italiano. In ottobre lo stock di titoli di Stato italiani in mano ad investitori esteri era pari a 651,883 miliardi, cioè il 27,9 per cento. Segnale che l’aumento dello spread ha probabilmente in qualche modo allontanato gli investitori dai bond sovrani del nostro Paese.

 

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

059454227

Agevolazioni prima casa non idonea

 Agevolazioni prima casa abitazione non idonea, lo sconto si allarga

 

Con la sentenza n.2565/2018 la Cassazione è intervenuta su un tema molto dibattuto: l’applicazione del bonus prima casa. Con tale pronuncia la Suprema Corte ha riconosciuto l’agevolazione anche a coloro che, pur già titolari di un precedente immobile, si trovano costretti per inidoneità del primo, ad acquistarne un secondo.
Come ricordato dal Sole 24 Ore, il Fisco agevola l’abitazione principale e l’acquisto della “prima casa” mediante uno sconto sulle tasse da pagare quando si stipula il rogito di compravendita. Ma ad alcune condizioni: non avere, in tutta Italia, la proprietà di un’altra casa acquistata con il beneficio fiscale e non avere la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune. Ma cosa succede se la casa risulta “non idonea” ad essere abitata? Una questione scottante, che negli anni ha suscitato molteplici discussioni e che è stata più volte sotto i riflettori della giurisprudenza.
Adesso la sentenza n.2565/2018 sembra aver fatto chiarezza una volta per tutte. Con questa pronuncia, la Cassazione ha stabilito che se l’acquirente è titolare di un alloggio ritenuto “non idoneo” ad essere abitato può acquistare una seconda casa con l’agevolazione fiscale. Nel dettaglio, è stato specificato che la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata.

La sentenza ha specificato che l’agevolazione è in ogni caso impedita a chi ha già la proprietà di una casa acquistata con il beneficio, a meno di non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo; che la proprietà di una casa nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di un’abitazione non idonea a essere abitata; che questa inidoneità può essere sia di tipo soggettivo (relativa alla situazione personale del contribuente), sia di tipo oggettivo (relativa alle condizioni dell’edificio). Nell’ambito della inidoneità oggettiva rientra anche la “inidoneità giuridica”, che si verifica nel caso in cui il proprietario dell’abitazione non la può utilizzare in quanto concessa in affitto ad altri.

E’ bene ricordare che il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale prevista per chi compra o riceve a titolo gratuito (donazione o testamento) un immobile da destinare a prima casa di abitazione.
Sugli atti di vendita immobiliare tra privati, l’aliquota dell’imposta di registro è del 2% (con il minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna.

Sugli atti di vendita immobiliare con aziende soggette a Iva, l’aliquota dell’Iva è del 4%, l’imposta di registro fissa è di 200,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna;
Sui trasferimenti immobiliari gratuiti (donazioni o successioni testamentarie, le imposte sulle successioni e sulle donazioni sono in misura ordinaria, ma le imposte ipotecaria e catastale sono nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna. Nei passaggi tra coniugi o tra ascendenti, l’aliquota dell’imposta di registro è del 4%, ma solo sul valore del bene che eccede 1 milione di euro (cosiddetta franchigia): se il bene vale 900mila euro non si pagano imposte mentre se vale 1.100.000 euro si paga il 4% di 100mila.
Dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, inoltre, è possibile applicare l’agevolazione prima casa (imposta di registro dell’1,5%) anche al momento dell’acquisto dell’immobile da concedere in leasing da parte della società di leasing, purché l’utilizzatore sia in possesso delle condizioni agevolative previste dalla legge.

Da "Idealista"

Agenzia Farini

059 454227

Agevolazioni prima casa

Agevolazioni prima casa, le Entrate spiegano come

non perderle

Ok ai benefici se il contribuente vende entro 5 anni l’immobile ed entro un anno ne costruisce un altro su un suo terreno



Il contribuente che vende entro cinque anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, ed entro un anno dalla cessione costruisce un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui è già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato, non perde l’agevolazione.
Questo il chiarimento in materia di benefici “prima casa” contenuto nella risoluzione 13/E con cui l’Agenzia delle Entrate recepisce alcuni principi emersi alla luce di recenti pronunce della Corte di Cassazione, ampliando l’ambito delle ipotesi in cui non si decade dall’agevolazione.


Agevolazione prima casa: quando permane

L’Agenzia ricorda che, come previsto dal Testo unico dell’imposta di registro, il trasferimento dell’immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa, prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore e, quindi, il pagamento delle imposte nella misura ordinaria, più una sanzione del 30%.
Tuttavia se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile ad uso abitativo classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire a propria abitazione principale, l'agevolazione permane.
Come precisato in precedenti documenti delle Entrate, la decadenza dal beneficio è impedita anche se il contribuente provvede all’acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile destinato ad abitazione principale.

Ciò vale anche se il fabbricato non sia stato ultimato, essendo sufficiente che si sia in presenza di un rustico comprensivo delle mura perimetrali e della copertura.

Benefici prima casa: basta la costruzione di un nuovo edificio
La nuova risoluzione precisa che la decadenza dall’agevolazione è impedita anche se la costruzione del nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale venga effettuata su un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.
In diverse pronunce, infatti, i giudici di legittimità hanno ritenuto che, in caso di vendita infra quinquennale, per evitare la decadenza dai benefici è sufficiente che, entro un anno, il contribuente costruisca un nuovo immobile da adibire a propria abitazione principale, anche se il terreno su cui avviene l’edificazione fosse già di sua proprietà.
Infatti, secondo la Cassazione, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, non assume alcuna rilevanza il momento in cui è stato acquistato il terreno su cui sorge il nuovo fabbricato.

fonte “Edilportale.com”

Agenzia Farini

tel: 059/454227

Agevolazioni fiscali

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE, ACQUISTO MOBILI, INTERVENTI DI RISPARMIO ENERGETICO E ANTISISMICI

sulla base della legge di bilancio 2017

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

(detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione

• per le singole unità immobiliari residenziali: interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
• per le parti comuni di edifici residenziali: interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, eliminazione di barriere architettoniche, bonifica dall’amianto, opere per evitare infortuni domestici, interventi per prevenire atti illeciti, cablatura edifici ecc.

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

• dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017 = 96.000 euro
• dall’1.1.2018 = 48.000 euro

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

• dal 26.6.2012 fino al 31.12.2017 = 50%, in dieci quote annuali
• dall’1.1.2018 = 36%, in dieci quote annuali
  

ACQUISTO MOBILI E GRANDI ELETTRODOMESTICI

(detrazione Irpef)

Oggetto dell’agevolazione

• Acquisto di mobili e di “grandi elettrodomestici” (es.: frigoriferi e lavastoviglie) di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), per apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, “finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione"
• Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

          a) dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = 10.000 euro (le spese di cui alla presente misura sono computate, ai fini della fruizione della detrazione d’imposta, indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni Irpef)

          b) dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016 = 16.000 euro delle spese documentate per l’acquisto di mobili ed arredo per l’abitazione principale a favore delle giovani coppie (costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio, da almeno tre anni, in cui uno dei due non abbia superato i 35 anni) “acquirenti di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale”. Tale beneficio non è cumulabile con la misura di cui al punto a).

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

• dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016 = 50%, in 10 quote annuali
• dall’1.1.2016 fino al 31.12.2016 = 50% (acquisto mobilio giovani coppie), in 10 quote annuali
• dall’1.1.2017 fino al 31.12.2017= 50% delle spese di cui al punto a), in 10 quote annuali, sostenute nell’anno 2017, limitatamente per interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati nell’anno 2016 o iniziati nel 2016 e proseguiti nel 2017

 

 

 

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO

(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione

• Interventi finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici

• Dall’1.1.2016 sono detraibili anche le spese sostenute per l'acquisto, l'installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti.

Importo massimo della detrazione

• dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000 euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000 euro; installazione di pannelli solari: 60.000 euro; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale: 30.000 euro

•  dall’1.1.2018 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

• dal 6.6.2013 fino al 31.12.2017 = 65%, in 10 quote annue
• dall’1.1.2018 = 36%, in 10 quote annue

INTERVENTI PER IL RISPARMIO ENERGETICO PARTICOLARMENTE RILEVANTI

(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione

Interventi di risparmio energetico riguardanti parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 (condominio) e 1117-bis (supercondominio) del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio

Importo massimo della detrazione

• dal 6.6.2013 fino al 31.12.2021 = interventi per la riduzione del fabbisogno energetico di edifici esistenti: 100.000 euro; interventi riguardanti pareti, finestre (compresi gli infissi) su edifici esistenti: 60.000 euro; installazione di pannelli solari: 60.000 euro; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale: 30.000 euro
• dall’1.1.2022 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

• dal 6.6.2013 fino al 31.12.2016 = 65%, in 10 quote annuali
• dall’1.1.2017 = 36%, in 10 quote annuali

Cessione crediti ai fornitori

Per le spese sostenute dall’1.1.2016 al 31.12.2017 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti che si trovano nella “no tax area” (pensionati, dipendenti e autonomi), in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi. Le modalità per effettuare tale cessione sono indicate nel provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 22.3.2016.

SPECIFICI INTERVENTI SULLE PARTI COMUNI DI EDIFICI CONDOMINIALI

(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione

a) Interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo

b) Interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguono almeno la qualità media di cui al D.M. Mise 26.6.’15

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

• dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio
• dall’1.1.2022 = si applicano le regole ed i limiti sugli interventi relativi alle ristrutturazioni edilizie

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

• dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 70%, per le spese di cui al punto a), in 10 quote annuali
• dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 75%, per le spese di cui al punto b), in 10 quote annuali
• dall’1.1.2022 = 36%, in 10 quote annuali
  

Asseverazione

La sussistenza dei requisiti di cui ai punti a) e b) è asseverata da professionisti abilitati mediante l’attestazione di prestazione energetica degli edifici di cui al D.M. Mise 26.6.’15.

Cessione crediti ai fornitori

Per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali di cui ai punti a) e b), i soggetti beneficiari, in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito (con esclusione di cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari). Le modalità per effettuare tale cessione sono definite con apposito provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate.

 

 

 

 

INTERVENTI ANTISISMICI

(detrazione Irpef/Ires)

Oggetto dell’agevolazione

• specifici interventi su edifici (adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive) ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zona sismica 1 e 2) le cui procedure autorizzatorie sono iniziate, da ultimo, dopo l’1.1.2017

• dall’1.1.2017 sono detraibili anche le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili

Importo massimo della spesa su cui calcolare la detrazione

• fino al 31.12.2016 = 96.000 euro
• dall’1.1.2017 fino al 31.12.2021 = 96.000 euro
• dall’1.1.2022 = 48.000 euro
  

Misura della detrazione (dall’imposta lorda)

• fino al 31.12.2016 = 65%, in dieci quote annuali
• dall’1.1.2017 al 31.12.2021 = 50%, in cinque quote annuali
• dall’1.1.2022 = 36%, in dieci quote annuali

Ulteriori interventi

L’agevolazione di cui alla presente scheda, dall’1.1.2017 al 31.12.2021 si applica anche agli edifici ubicati nella zona sismica 3 le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo l’1.1.2017

DETRAZIONI POTENZIATE

Misura potenziata della detrazione

• elevata al 70%, qualora dagli interventi di cui alla presente scheda derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore
• elevata all’80%, qualora dagli interventi di cui alla presente scheda derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori
• elevata al 75%, qualora dagli interventi di cui alla presente scheda, realizzati sulle parti comuni condominiali, derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore
• elevata all’85%, qualora dagli interventi di cui alla presente scheda, realizzati sulle parti comuni condominiali, derivi una riduzione di rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiori
  

Linee guida

Le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità di attestazione da parte di professionisti abilitati dell’efficacia degli interventi effettuati sono stabilite con apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti

Cessione crediti ai fornitori

Per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021 per interventi antisismici realizzati su parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti beneficiari, in luogo della detrazione dall’imposta lorda, possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi ovvero ad altri soggetti privati, con facoltà di successiva cessione del credito (con esclusione di cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari). Le modalità per effettuare tale cessione sono definite con apposito provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate.

Divieto di cumulo

Le detrazioni di cui alla presente scheda non sono cumulabili con agevolazioni spettanti per le stesse finalità sulla base di norme speciali per interventi in aree colpite da eventi sismici

Fonte: Confedilizia

“Agenzia Farini

059/454227”



Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

Le agevolazioni prima casa sugli atti di trasferimento immobiliare

Questa pagina informativa riporta in maniera sintetica ma esaustiva tutto quello che c’è da sapere sulle agevolazioni applicabili ai fini delle imposte indirette (Imposta di registro, Imposta ipotecaria, Imposta catastale) agli atti di trasferimento di immobili da adibire a “prima casa”(o “abitazione principale”). Tipologia di immobili; ubicazione degli immobili; requisiti soggettivi dell’acquirente; pertinenze; aliquote di imposta applicabili al trasferimento e calcolo della base imponibile; cause di decadenza dall’agevolazione; termini per l’accertamento da parte delle entrate. Il riferimento normativo è rappresentato dalla nota II-bis all’art. 1 della
Tariffa, parte I, del Testo unico dell’Imposta di registro di cui al D.P.R. 26/04/1986, n. 131, valido anche per gli atti di trasferimento immobiliare soggetti ad IVA. L’articolo che segue ne illustra i vari dettagli applicativi, con gli essenziali riferimenti alla giurisprudenza nonché alla prassi dell’Agenzie delle Entrate.

TIPOLOGIA DI IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI “PRIMA CASA” 
- Le agevolazioni “prima casa” sono applicabili in riferimento agli immobili ad uso abitativo [1], purché non appartenenti ad una delle categorie catastali A/1 (“abitazioni di tipo signorile”), A/8 (“abitazioni in villa”) o A/9 (“castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici”).
La disposizione è stata introdotta ai fini dell’Imposta di registro ad opera dell’art. 10 del D. Leg.vo 14/03/2011, n. 23 (con decorrenza 01/01/2014), ed ai fini dell’IVA ad opera dell’art. 33      del D.Leg.vo21/11/2014, n. 175 (con decorrenza dal 13/12/2014). Tali disposizioni hanno innovato rispetto al quadro normativo precedente, in base al quale erano invece agevolabili i trasferimenti di immobili che non presentassero caratteristiche “di lusso”, da valutarsi in base ai criteri di cui al D.M. 02/08/1969 recante “Caratteristiche delle abitazioni di lusso” [2].
È appena il caso di ricordare che, ovviamente, l’agevolazione “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 - uffici e studi privati.

UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI
 - Per poter usufruire delle agevolazioni occorre che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica, o in caso contrario la stabilisca entro il
termine di 18 mesi dal rogito, come da dichiarazione che deve essere espressamente inserita nell’atto.
A tal proposito la giurisprudenza ha più volte chiarito che a nulla rileva il trasferimento della residenza in via di
fatto, senza cioè il supporto formale delle risultanze anagrafiche comunali. Si noti che la condizione è soddisfatta trasferendo la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile e non necessariamente all’interno
dell’unità immobiliare agevolata, che può essere mantenuta vuota o essere locata senza che ciò comporti la
perdita dei benefici. Cause di forza maggiore possono giustificare il mancato rispetto del termine per il trasferimento della residenza. Si rinvia per una casistica enucleata dalla giurisprudenza all’articolo “La giurisprudenza della Corte di Cassazione sulle agevolazioni prima casa”.
In alternativa al criterio sopraddetto - qualora il comune ove si trova l’immobile sia diverso da quello di residenza - l’immobile da acquistare può risultare ubicato nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. L’impegno di trasferire la residenza, da assumere nell’atto- e la sanzione di decadenza per il relativo inadempimento - riguardano solo l’acquirente che invochi il criterio territoriale, e non anche il caso in cui si faccia valere il criterio della sede di lavoro (Cass. 29/11/2013, n. 26740).

REQUISITI SOGGETTIVI DELL’ACQUIRENTE 
- A tale proposito è prescritto che l’acquirente debba dichiarare nell’atto di acquisto:
di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio dello
stesso comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
di non essere titolare (neanche pro quota) di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” su
tutto il territorio nazionale. Riguardo al primo punto, la giurisprudenza ritiene che ricorra il requisito per l’applicazione del beneficio anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio il quale, tuttavia, non sia concretamente idoneo - per dimensioni e caratteristiche complessive - a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della famiglia. L’apprezzamento di tali caratteristiche sarà eventualmente rimesso alla discrezionale valutazione del Giudice (Cass. 08/01/2010, n. 100).
Riguardo al secondo punto, l’art. 1, comma 55, della L. 28/12/2015, n. 208 (Legge di stabilità 2016) ha previsto la possibilità di derogare al requisito, consentendo pertanto di usufruire delle agevolazioni anche a chi al momento del rogito sia già titolare su tutto il territorio nazionale di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, oppure sia titolare nello stesso comune di altra abitazione anche non acquistata con le agevolazioni, purché detta altra abitazione venga alienata entro 1 anno dalla data del rogito per l’acquisto del nuovo immobile (cfr. anche la Risoluz. Ag. Entrate 11/05/2015, n. 49/E e la Circ. Ag. Entrate 13/06/2016, n. 27/E, punto 3.3).

PERTINENZE 
- Qualora sussistano tutti i requisiti sopra elencati, le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto
di pertinenze dell’immobile principale. A tal proposito la norma stabilisce che sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (es. cantina), C/6 (es. box auto) e C/7 (es. lastrico solare), che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.  Tuttavia la giurisprudenza ha riconosciuto che la norma ha valore non esaustivo delle pertinenze agevolabili (pertanto non limitate alle menzionate categorie catastali C/2, C/6 e C/7) e che non è necessario che la pertinenza sia accatastata unitariamente con l’immobile principale (Cass. 13/03/2013, n. 6259), ferma restando ovviamente la necessità del vincolo di pertinenzialità (cioè come detto che la pertinenza sia destinata oggettivamente ed esclusivamente a servizio della casa di abitazione).
Risulta di stretta applicazione invece la regola che consente l’acquisto con le agevolazioni di una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale. Si segnala infine che la pertinenza (o le pertinenze) possono essere acquistate anche con atto separato rispetto allacquisto dell’abitazione. In questi casi, l’atto di trasferimento delle pertinenze sconterà la medesima tassazione dell’atto principale; in tal senso infatti la prassi dell’Agenzia delle entrate (Circ. Ag. Entrate 01/03/2007, n. 12/E) ritiene che la sussistenza del rapporto di pertinenzialità consente di estendere alla pertinenza l’applicazione della medesima disciplina fiscale dettata per il fabbricato principale, sia nell'ipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di cessione sia nell'ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati. Si rinvia per approfondimenti all'articolo "Il trattamento fiscale degli atti di trasferimento di immobili pertinenziali".

ALIQUOTE DI IMPOSTA APPLICABILI AL TRASFERIMENTO 
- Si riporta di seguito una sintesi delle imposte applicabili alle compravendite di immobili in regime di “prima casa”, rinviando per ogni approfondimento all’articolo
“Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro,
ipotecaria e catastale)”.

Se il trasferimento è soggetto all’Imposta di registro si applica l’aliquota del 2% [3]. In questi casi l’Imposta
ipotecaria e l’Imposta catastale si applicano entrambe nella misura fissa di 50 Euro (art. 1 della Tariffa, parte
I, allegata al D.P.R. 131/1986). Se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, e ha per oggetto immobili acquisiti in locazione finanziaria da utilizzatori, l'aliquota dell'Imposta di registro scende all'1,5%.

Se il trasferimento è soggetto all’IVA, si applica l’aliquota del 4%. In questi casi l’Imposta ipotecaria e
l’Imposta catastale si applicano entrambe nella misura fissa di 200 Euro (punto 21 della Tabella A, parte II,
allegata al D.P.R. 633/1972). Inoltre ai sensi dell’art. 16, comma 2-bis, del D.L. 14/02/2016, n. 18 (conv. L. 49/2016), i trasferimenti immobiliari nell’ambito di vendite giudiziarie emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa sono assoggettati unicamente all’Imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro, ove ricorrano i requisiti richiesti dalla legge per usufruire dell’agevolazione fiscale “prima casa”. Si rammenta infine che agli atti di trasferimento in questione soggetti ad Imposta di registro è possibile applicare il meccanismo del “prezzo valore”, che consente - su richiesta dell’acquirente - di applicare le aliquote d’imposta sul valore catastale dell’immobile [4] invece che sul prezzo di acquisto dichiarato in atto. Si rimanda per ogni approfondimento all’articolo “Il meccanismo del «prezzo valore» nelle compravendite e negli altri

CAUSE DI DECADENZA DALL’AGEVOLAZIONE
Il contribuente decade dalle agevolazioni nei seguenti casi:

-dichiarazioni mendaci rese nell’atto riguardo alla sussistenza dei requisiti relativi all’ubicazione dell’immobile
(trasferimento della residenza) e relativi all’acquirente (non possesso di abitazione nello stesso comune o di
abitazione acquistata con le agevolazioni sull’intero territorio nazionale);

-vendita dell’immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, a meno che il contribuente - entro un anno dall’alienazione infraquinquennale dell’immobile acquistato con le
agevolazioni - proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Anche in questo caso il riacquisto dell’immobile - onde non incorrere nella decadenza - deve essere suffragato dal formale trasferimento della residenza anagrafica, mentre risultano non rilevanti le situazioni meramente fattuali (Cass.03/02/2014, n. 2266).

Le conseguenze della decadenza dell’agevolazione consistono nell’applicazione delle imposte sull’atto in misura ordinaria (recupero della differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di
agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), oltre ad una sanzione
amministrativa pari al 30% della differenza in questione ed agli interessi di mora.
In ogni caso, qualora si renda conto di essere impossibilitato al rispetto delle condizioni dichiarate nell'atto,
l’acquirente può revocare dette dichiarazioni, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato
l’atto; in tal caso sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni (cfr. Risoluz.Ag. Entrate 31/10/2011, n. 105/E).

TERMINI PER L’ACCERTAMENTO DA PARTE DELLE ENTRATE - Quanto ai termini a disposizione dell’amministrazione delle entrate per l’accertamento della decadenza dei requisiti, con conseguente recupero della maggiore imposta e delle sanzioni, questi sono di 3 anni (entro tale termine al contribuente deve essere notificato l’avviso di accertamento), decorrenti dal momento in cui l’avviso di accertamento può essere emesso (Cass.S.U. 21/11/2000, n. 1196).

Ne consegue che - secondo la Circ. Ag. Entrate 12/08/2005, n. 38/E - la data dalla quale decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in corso al momento della registrazione (mendacio originario, es. contribuente che dichiari di essere già residente nel comune dove acquista l’immobile oppure dichiari di non essere titolare di altra abitazione nello stesso comune) oppure sia conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto, es. vendita infraquinquennale oppure mancato trasferimento della residenza entro il termine prescritto). In altre parole il termine triennale per l’accertamento della decadenza decorre dal momento in cui si verifica la circostanza che giustifichi la decadenza stessa.


[1] La distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali si basa esclusivamente sulla classificazione
catastale, e non invece sul concreto utilizzo che viene fatto dell’immobile (cfr. tra le tante, Circolare Ag. Entrate 04/08/2006, n. 27/E) pertanto nella categoria degli immobili abitativi rientrano i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, con esclusione dei fabbricati di tipo A10.

[2] Tali requisiti hanno trovato applicazione per gli atti stipulati fino al 31/12/2013 ai fini dell’Imposta di registro e per gli atti stipulati fino al 12/12/2014 ai fini dell’IVA. Nel periodo compreso tra il 01/01/2014 ed il 12/12/2014 pertanto è stata in vigore una disciplina differenziata per gli immobili che potevano avere accesso alle agevolazioni “prima casa” ai fini delle due imposte.

[3] Se dovesse risultare un’Imposta di registro inferiore a 1.000 Euro, essa sarà comunque dovuta in tale importo minimo.

[4] Si ricorda che per gli immobili ad uso di abitazione il valore catastale da tassare si individua moltiplicando la rendita catastale per 126 (oppure moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 120).

                                                                                                                                           Agenzia Farini

059454227

Agevolazioni acquisto prima casa, dal 1° gennaio è più facile cambiare abitazione

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto importanti novità anche per quanto riguarda l’acquisto della prima casa. Dal 1° gennaio non è più ostativo il possesso di un’altra abitazione acquistata con i benefici fiscali, purché sia alienata entro un anno.

Il presupposto della non contemporaneità potrà essere realizzato in un secondo momento

Ad introdurre la novità l’art. 1, comma 55, della legge n. 208/2015, attraverso un’integrazione della disciplina dell’agevolazione contenuta nella nota II-bis. In poche parole, cambiare casa è ora più semplice, poiché il presupposto della non titolarità contemporanea di più alloggi acquistati con l’agevolazione potrà essere realizzato in un secondo momento.

Il regime fiscale agevolato per l’acquisto prima casa differenziato in base all’applicabilità o meno dell’Iva

Se la cessione è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4%. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
Se invece la cessione non è imponibile ad Iva, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2% con il minimo di 1.000 euro, nonché delle imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Agevolazioni acquisto prima casa, i requisiti

Non cambiano i requisiti dell’agevolazione acquisto prima casa:
- a) l’abitazione deve essere situata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure nel territorio del comune in cui egli svolge la propria attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa sul territorio italiano; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;
- b) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa” che si sono susseguite dal 1982 in poi.

Agevolazioni acquisto prima casa, le novità

Con la legge di Stabilità 2016 è stata integrata la nota II-bis con l’inserimento del comma 4-bis. Quest’ultimo stabilisce che l’agevolazione si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale consizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.

da Idealista

Agenzia Farini

059.454227