Imposta di registro

Imposta di registro azzerata per l'acquisto di fabbricati da demolire e ricostruire

Imposta di registro pressoché azzerata per gli acquisti di fabbricati destinati a demolizione al

fine della ricostruzione: è quanto dispone l’articolo 7 del decreto crescita, al fine incentivare

(afferma la relazione illustrativa) «un reale processo di rigenerazione urbana».

Se un’impresa compra un edificio con un atto fuori campo Iva (oppure un edificio residenziale

in esenzione da Iva), l’imposta di registro è pari al 9 per cento del prezzo d’acquisto (salvo che

l’agenzia delle Entrate non pretenda di calcolare l’aliquota sul valore del bene oggetto di

compravendita, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); nella misura fissa di

complessivi cento euro sono poi applicate le imposte ipotecaria e catastale.

Con l’agevolazione prevista dal Dl Crescita l’imposta di registro viene dunque abbattuta alla

misura fissa di 200 euro (mentre le imposte ipotecarie e catastali sono aumentate all’importo

complessivo di 400 euro), a condizione che:

a) l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da un soggetto imprenditore (individuale o

societario) che svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici;

b) l’acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato» (di qualsiasi natura esso sia: residenziale,

commerciale, artigianale, industriale, agricola); probabilmente, potrà essere agevolato anche

l’acquisto che avvenga non in “un sol colpo”, ma anche in più tranche;

c) il soggetto acquirente, entro dieci anni dall’atto di acquisto, provveda alla demolizione

dell’edificio, alla «ricostruzione» di un nuovo edificio anche volumetricamente non coincidente

con il manufatto preesistente (ove la normativa locale lo consenta) e alla sua (integrale) vendita;

d) la ricostruzione sia effettuata «in chiave antisismica»: espressione che intende significare il

rispetto della applicabile normativa nazionale e locale in tema di costruzioni resistenti ai

terremoti;

e) il nuovo edificio sia classificato in una delle classi energetiche “A” o “B”.

La normativa presenta un evidente défaillance, perché non concerne l’acquisto di interi

fabbricati che poi non vengano demoliti, ma “solamente” ristrutturati, anche se in modo

radicale.

Altresì, presenta il difetto di non ricordare che se si tratta dell’acquisto di un fabbricato

strumentale in regime di esenzione da Iva o di imponibilità a Iva, l’imposta di registro è bensì

già oggi dovuta nella misura fissa di 200 euro, ma le imposte ipotecaria e catastale sono da

applicare con l’aliquota complessiva del 4%, calcolata sul prezzo pattuito (anche qui, salvo

rettifiche in aumento per il maggior valore ritenuto dall’Amministrazione).

Pure questo caso ben si presterebbe dunque a essere contemplato dalla norma agevolativa

contenuta nel Dl Crescita, in ragione della sua “filosofia”. Infatti, lo stesso fabbricato, se venduto

da un soggetto non imprenditore, sconta, per effetto del Dl Crescita, un’imposizione totale di

soli 600 euro.

Di Angelo Busani 

"Il Sole 24 Ore" 

Agenzia Farini

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