Case all’asta, bloccate le vendite in corso

Vietato il rilascio anticipato della casa: se è occupata dal debitore e dalla sua famiglia non potrà essere venduto all’asta. Ora il divieto si estende a tutti i procedimenti in corso.

Un emendamento approvato oggi al decreto Milleproroghe estende il blocco delle vendite di case all’asta giudiziaria a tutti i procedimenti pendenti e non solo a quelli avviati a partire da febbraio 2019, come prevedeva la precedente riforma [1].

Una decisione – secondo Confedilizia, che ha diramato un comunicato urgente diffuso dall’agenzia stampa Adnkronos -” gravida di conseguenze negative” e paradossalmente dannose per gli stessi debitori esecutati, cioè coloro che la norma vorrebbe favorire.

La Confedilizia ritiene infatti che “estendere alle espropriazioni in corso il principio – introdotto circa un anno fa – secondo cui il debitore non perde il possesso dell’immobile pignorato sino al decreto di trasferimento, costituisce un grave rischio per il mercato delle aste giudiziarie”.

“E’ un dato di comune esperienza – prosegue l’associazione dei proprietari di casa – che un immobile occupato non sia particolarmente appetibile (richiedendo la sua liberazione diverso tempo) e venga, quindi, liquidato con maggior difficoltà. Il risultato è che con questa ulteriore modifica aumenteranno i tentativi di vendita e si ridurranno i prezzi di aggiudicazione, con minore soddisfazione non solo dei creditori, ma anche degli stessi debitori esecutati, cioè proprio dei soggetti che l’intervento di riforma si propone di favorire”.

”Il decreto semplificazioni – ricorda Confedilizia – ha introdotto nel 2019 una norma di forte impatto sulle procedure esecutive. Il provvedimento, infatti, ha riscritto l’art. 560 del codice di procedura civile, stabilendo che il debitore e i familiari con lui conviventi non perdano il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Più in dettaglio, la norma prevede che, nelle espropriazioni immobiliari aventi inizio dal febbraio 2019, il giudice non possa ”mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia” di tale decreto allorché l’immobile di interesse sia ”abitato dal debitore e dai suoi familiari”.

Questo, salvo che ”sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti”, oppure ”l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare” o, ancora, il debitore violi ”gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.

In base a queste norme “è la liberazione anticipata dell’immobile che rappresenta una mera eventualità, condizionata al verificarsi di una delle ipotesi sopra indicate. La regola è l’occupazione del bene da parte del debitore e dei suoi familiari fino al decreto di trasferimento”, conclude Confedilizia.

note

[1] Art. 560, ultimo comma, Cod. proc. civ. introdotto dal D.L. 14 dicembre 2018, n. 135, convertito con modificazioni, in Legge. 11 febbraio 2019, n. 12,

Fonte : “La Legge per tutti “

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Controllo caldaia, spetta al locatore o al conduttore?

Il controllo della caldaia, in caso di immobile affittato, spetta al conduttore. Si tratta infatti di un onere conseguente all’uso dell’immobile.
Nel caso in cui il conduttore non provveda alla pulizia della canna fumaria e al controllo dei fumi e il Comune sanzioni il locatore, quest’ultimo potrà rivalersi sull’inquilino.
Ma quando si tratta di casa in affitto, come capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario? Il primo passo da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione. Le due parti, infatti, possono aver raggiunto un particolare accordo e specificato il tutto all’interno del contratto di locazione al momento della stipula.
Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.
L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, in modo generico, che spettano al conduttore le spese di piccola manutenzione, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.
L’articolo 1609 del Codice Civile fa specifica menzione degli interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino. Sono a carico dell’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, ma non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

 Fonte : "idealista"

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Furto in appartamento, qual è la responsabilità del condominio?

I nostri collaboratori di condominioweb ci spiegano perché, in determinate circostanze, il condominio può essere considerato responsabile dei furti avvenuti negli appartamenti o in un negozio al piano terra.
Se il condominio ha deliberato l'installazione di un sistema di videosorveglianza e questo dovesse essere guasto o non adeguato a prevenire i furti, il condominio può essere ritenuto responsabile per il furto in appartamento o nel negozio al piano terra.
Gli atti conservativi. L'art.1130, n.4) c.c., per come riformulato dalla legge di riforma del condominio - l. n.220/2012 - con il riferimento al potere/dovere dell'amministratore di compiere gli «atti conservativi relativi alle parti comuni» ha ampliato la legittimazione del predetto che può agire per la «mera conservazione delle parti comuni» non solo ove occorra preservare «diritti» del condominio sui beni della comunione.Pertanto nel momento in cui tale potere è inserito nel novero codicistico delle «attribuzioni» (art.1130 c.c.), l'amministratore è legittimato a porre in essere «atti conservativi» anche se è privo della preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.
Per meglio dire, l'amministratore di condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con il conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condomini (art. 1130 c.c.).

Attribuzioni, doveri e responsabilità dell’amministratore di condominio

Responsabilità generale da custodia.Si ritiene possibile configurare una responsabilità in proprio dell'amministratore ex art. 2051 c.c.; l'amministratore, infatti, è tenuto, tramite i poteri e doveri di controllo che gli sono imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali, a impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi.
Sicché, egli si viene a trovare nella posizione di custode rispetto a tali beni e può, pertanto, rispondere di detti danni (Cass. civ., sez. III, 16.10.2008, n. 25251.
La Corte di Cassazione ha ritenuto che il condominio e l'amministratore devono rispondere in solido dei danni occorsi al condomino "in conseguenza dell'inciampo in una insidia all'interno del cortile condominiale).
Da eventuali inadempienze dell'amministratore nei confronti del gruppo dei condomini (ad esempio, omessa riparazione di un bene condominiale) discende dunque una responsabilità dello stesso nei confronti dei condomini e dei terzi che, a causa dell'inadempimento, abbiano subito un danno.
In definitiva, il carattere oggettivo della responsabilità in esame, che prescinde dal dolo o colpa, suggerisce di parlare più correttamente di rischio da custodia (piuttosto che di colpa nella custodia) e di presunzione di responsabilità (piuttosto che di colpa presunta), atteso che, a fronte del danno, il custode negligente ne risponde nella stessa misura del custode perito e prudente (Cass. civ., sez. III, 20.8.2003, n. 12211).
Furto in appartamento: videosorveglianza, portone ingresso e ponteggi. È stato osservato che il condominio può essere ritenuto responsabile del furto in appartamento nel caso in cui l'impianto di videosorveglianza è malfunzionante o non adeguato a proteggere l'edificio da intrusi. Invero, il condominio risponde delle carenze del sistema di videosorveglianza se esse hanno facilitato il furto all'interno dell'edificio.
Oppure, quando il guasto alla serratura del portone d'ingresso del palazzo ha agevolato l'introduzione di intrusi all'interno dell'edificio. I principi in esami sono stati enunciati da Tribunale di Latina del 20.09.2018.
In questo caso, l'amministratore, in quanto responsabile e supervisore di ogni parte dell'edificio condominiale,pur in assenza di segnalazioni da parte dei condomini, è tenuto a far riparare la serratura (in caso contrario, sarà corresponsabile del furto per il fatto di aver agevolato l'intrusione dei ladri nell'edificio).
Ed ancora, nell'ipotesi di furto commesso in danno ad un appartamento condominiale, è chiamata a rispondere ai sensi dell'art. 2043 c.c. l'imprenditore proprietario dei ponteggi per omessa diligenza nell'adozione delle cautele idonee ad impedirne l'uso improprio, unitamente al condominio che risulta responsabile ex art. 2051 per omessa custodia e vigilanza (Cass., Sez. 6 Ordinanza 22 ottobre 2018, n. 26697).
Per meglio dire, nell'ipotesi di furto in appartamento condominiale, commesso con accesso dalle impalcature installate in occasione della ristrutturazione dell'edificio, è configurabile tanto la responsabilità dell'appaltatore ex art. 2043 c.c., per omessa ordinaria diligenza nell'adozione delle cautele atte ad impedire l'uso anomalo dei ponteggi, quanto quella del condominio, sia ex art. 2043 c.c., per culpa in vigilando o in eligendo, allorché risulti che questo abbia omesso di sorvegliare sull'operato dell'impresa appaltatrice, o ne abbia scelta una manifestamente inadeguata per l'esecuzione dell'opera, sia ai sensi dell'art. 2051 c.c., per omessa custodia, cui è obbligato quale soggetto che ha disposto la manutenzione della struttura (Trib. Torre Annunziata, sez. I, 11 giugno 2018, n. 1392).
Furto in portineria. Integra il delitto di cui all'articolo 624-bis del Cp (furto in abitazione), la condotta di colui che commetta il furto nella portineria di un condominio, in quanto la portineria di uno stabile condominiale rientra nell'ambito della tutela dei beni predisposta dal sopra citato articolo 624-bis, in ragione della sua destinazione a privata dimora ed essendo, in ogni caso, incontrovertibile la sua natura pertinenziale sia in riferimento all'unità immobiliare occupata dallo stesso portiere nello stesso stabile condominiale sia, pro quota, in riferimento a tutti gli altri appartamenti dell'anzidetto complesso. (Corte d'Appello Palermo, 13 giugno 2012, n. 2648.
Nel caso di specie, sussiste tale reato perché il furto è avvenuto in un androne condominiale)

Fonte : “ Idealista”

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Imposta di registro

Imposta di registro azzerata per l'acquisto di fabbricati da demolire e ricostruire

Imposta di registro pressoché azzerata per gli acquisti di fabbricati destinati a demolizione al

fine della ricostruzione: è quanto dispone l’articolo 7 del decreto crescita, al fine incentivare

(afferma la relazione illustrativa) «un reale processo di rigenerazione urbana».

Se un’impresa compra un edificio con un atto fuori campo Iva (oppure un edificio residenziale

in esenzione da Iva), l’imposta di registro è pari al 9 per cento del prezzo d’acquisto (salvo che

l’agenzia delle Entrate non pretenda di calcolare l’aliquota sul valore del bene oggetto di

compravendita, perché ritenuto superiore rispetto al prezzo pattuito); nella misura fissa di

complessivi cento euro sono poi applicate le imposte ipotecaria e catastale.

Con l’agevolazione prevista dal Dl Crescita l’imposta di registro viene dunque abbattuta alla

misura fissa di 200 euro (mentre le imposte ipotecarie e catastali sono aumentate all’importo

complessivo di 400 euro), a condizione che:

a) l’acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da un soggetto imprenditore (individuale o

societario) che svolga attività di costruzione o di ristrutturazione di edifici;

b) l’acquisto abbia a oggetto un «intero fabbricato» (di qualsiasi natura esso sia: residenziale,

commerciale, artigianale, industriale, agricola); probabilmente, potrà essere agevolato anche

l’acquisto che avvenga non in “un sol colpo”, ma anche in più tranche;

c) il soggetto acquirente, entro dieci anni dall’atto di acquisto, provveda alla demolizione

dell’edificio, alla «ricostruzione» di un nuovo edificio anche volumetricamente non coincidente

con il manufatto preesistente (ove la normativa locale lo consenta) e alla sua (integrale) vendita;

d) la ricostruzione sia effettuata «in chiave antisismica»: espressione che intende significare il

rispetto della applicabile normativa nazionale e locale in tema di costruzioni resistenti ai

terremoti;

e) il nuovo edificio sia classificato in una delle classi energetiche “A” o “B”.

La normativa presenta un evidente défaillance, perché non concerne l’acquisto di interi

fabbricati che poi non vengano demoliti, ma “solamente” ristrutturati, anche se in modo

radicale.

Altresì, presenta il difetto di non ricordare che se si tratta dell’acquisto di un fabbricato

strumentale in regime di esenzione da Iva o di imponibilità a Iva, l’imposta di registro è bensì

già oggi dovuta nella misura fissa di 200 euro, ma le imposte ipotecaria e catastale sono da

applicare con l’aliquota complessiva del 4%, calcolata sul prezzo pattuito (anche qui, salvo

rettifiche in aumento per il maggior valore ritenuto dall’Amministrazione).

Pure questo caso ben si presterebbe dunque a essere contemplato dalla norma agevolativa

contenuta nel Dl Crescita, in ragione della sua “filosofia”. Infatti, lo stesso fabbricato, se venduto

da un soggetto non imprenditore, sconta, per effetto del Dl Crescita, un’imposizione totale di

soli 600 euro.

Di Angelo Busani 

"Il Sole 24 Ore" 

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