Controllo caldaia, spetta al locatore o al conduttore?

Il controllo della caldaia, in caso di immobile affittato, spetta al conduttore. Si tratta infatti di un onere conseguente all’uso dell’immobile.
Nel caso in cui il conduttore non provveda alla pulizia della canna fumaria e al controllo dei fumi e il Comune sanzioni il locatore, quest’ultimo potrà rivalersi sull’inquilino.
Ma quando si tratta di casa in affitto, come capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario? Il primo passo da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione. Le due parti, infatti, possono aver raggiunto un particolare accordo e specificato il tutto all’interno del contratto di locazione al momento della stipula.
Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.
L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, in modo generico, che spettano al conduttore le spese di piccola manutenzione, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.
L’articolo 1609 del Codice Civile fa specifica menzione degli interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino. Sono a carico dell’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, ma non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

 Fonte : "idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Vendita di un immobile con riserva di proprietà: cos’è e come funziona

 

La vendita di un immobile con riserva di proprietà rappresenta un metodo alternativo tramite il quale procedere alla compravendita della casa. Per capire come funziona questa particolare formula e quali sono le sue implicazioni, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato. Vediamo quanto spiegato.

Vendita immobile con riserva proprietà

Di che cosa si tratta?
“La vendita con riserva di proprietà, o patto di riservato dominio, è una formula di compravendita disciplinata dal codice civile in base alla quale l’acquirente entra nella materiale disponibilità del bene acquistato al momento della firma del rogito, ma la proprietà permane del venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino al pagamento dell’ultima rata”.
Come funziona?
“La vendita con riserva di proprietà viene utilizzata nelle ipotesi nelle quali l’acquirente ha la necessità di godere fin da subito del bene acquistato, ma non ha la possibilità di pagare integralmente l’intero prezzo.
Il venditore è disposto a perdere la disponibilità del bene, ma vuole essere esonerato dai rischi e soprattutto garantito che l’acquirente mantenga l’impegno assunto e provveda al pagamento delle rate di prezzo concordate, senza ritardi.
In caso di inadempimento nel pagamento delle rate di prezzo da parte dell’acquirente, il venditore potrà ottenere la risoluzione del contratto e chiedere la liberazione e la restituzione materiale dell’immobile, facendo ricorso all’autorità giudiziaria. Egli dovrà comunque restituire le rate riscosse, ma avrà la facoltà di trattenerne una parte a titolo di equo compenso, oltre al risarcimento dei danni eventualmente subiti”.
Quali sono i vantaggi?
“L’acquirente ottiene fin da subito la disponibilità della casa, può quindi cominciare a goderne per sé e per la sua famiglia; si vede concedere un pagamento dilazionato, senza dover chiedere un mutuo bancario.
Il venditore si libera dei rischi derivanti dalla casa fin dalla consegna e quindi si scarica delle connesse responsabilità; egli aumenta le sue possibilità di vendere il proprio immobile perché non impone il pagamento dell’intero prezzo e mantiene però la proprietà dell’immobile e la conseguente garanzia in caso di inadempimento dall’acquirente”.

Tassazione vendita immobile con riserva di proprietà

Quali sono gli svantaggi?
“La vendita con riserva di proprietà presenta alcune criticità. La prima è quella della sua tassazione; l’acquirente infatti, pur non divenendo proprietario del bene, è tenuto al pagamento delle imposte sul trasferimento fin dalla conclusione del contratto. Tale circostanza limita l’utilizzo in tutte quelle ipotesi nelle quali l’acquirente è ancora incerto se addivenire o meno all’acquisto.
Un importante svantaggio per il venditore è invece costituito dalla perdita della materiale disponibilità del bene e del suo conseguente utilizzo ad opera dell’acquirente; questa situazione lo espone ad un rischio importante di deterioramento del bene che potrebbe incidere in modo significativo sulla scelta del venditore.
Il venditore infine dovrà comunque ricorrere all’Autorità giudiziaria qualora voglia ottenere la liberazione del bene contro la volontà dell’acquirente che non rispetti i pagamenti concordati, con conseguente impiego di risorse finanziarie importanti e tempistiche non indifferenti”.
Si tratta di una formula diffusa?
“E’ una formula non molto diffusa nel mercato immobiliare, che invece trova una maggiore applicazione nelle cessioni di aziende. Essa rappresenta comunque uno strumento di grande interesse, quale formula di acquisto alternativa alla compravendita con contestuale mutuo bancario.
La necessità del ricorso all’Autorità giudiziaria in caso di inadempimento rende meno appetibile questo istituto giuridico che al contrario potrebbe contemperare in modo efficace gli interessi di entrambe le parti”.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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"Quattro direttrici fondamentali spiegano com'è cambiato il rapporto tra gli italiani e l'affitto"

Intervenendo a immonext 2018 (forum sul mercato immobiliare organizzato a Milano) – Silvia Spronelli, ceo di Solo Affitti, ha spiegato in che modo è cambiato il rapporto tra gli italiani e l’affitto e ha analizzato le quattro motivazioni principali che spingono a cercare una casa in locazione.

“Occupandoci di affitti da oltre 20 anni – ha detto Spronelli – abbiamo colto le opportunità di sviluppo del mercato della locazione e abbiamo anche assistito a un cambiamento del rapporto tra gli italiani e l’affitto. Un’evoluzione del mercato che ha accompagnato e sempre più accompagnerà anche l’evoluzione della società. Nell’analizzare questo cambiamento abbiamo individuato quattro direttrici: chi va in affitto va per scelta, chi per forza, chi per relax, chi per soldi”.

Come cambia l’affitto

Il ceo di Solo Affitti ha spiegato che un fenomeno che ha portato gli italiani a cambiare stile di vita e ad avvicinarsi all’affitto è sicuramente la mobilità, una mobilità che negli ultimi 20 anni è cresciuta.

“Gli italiani – ha affermato Spronelli – sono più disponibili oggi a trasferirsi all’interno della Nazione da Comune a Comune, questo porta a scegliere come soluzione l’abitazione in affitto”. Aggiungendo: “Questa mobilità in larga parte è dettata da ragioni di lavoro. L’Eurostat ci dice che se gli italiani sono restii a trasferirsi all’estero per motivi di lavoro, sono invece propensi a trasferirsi sul territorio italiano per cercare un’occupazione. Infatti, il 20% dei giovani disoccupati ha dichiarato di essere disponibile a trasferirsi sul territorio per trovare un’occupazione e un impiego. Se è vero che gli italiani non vogliono andare all’estero, è invece vero che tanti stranieri sono immigrati in Italia e vediamo come negli ultimi 15 anni, con una crescita costante, è quasi quadruplicato il numero di stranieri residenti in Italia. Per queste persone alla ricerca di un’abitazione è naturale cercarla nel mercato dell’affitto anziché in quello dell’acquisto”.

Affitto per scelta

“Un altro fenomeno che ha contribuito in larga misura a incentivare l’interesse degli italiani nei confronti dell’affitto – ha sottolineato il ceo di Solo Affitti – è sicuramente l’evoluzione della famiglia. Una famiglia più liquida, come si suol dire. Oggi la situazione delle famiglie italiane è molto più ricca di sfumature. In questi 20 anni sono le separazioni sono quasi raddoppiate. E così anche l’andamento dei divorzi. Chi esce, a volte anche di tutta fretta, da un matrimonio ed è alla ricerca di un’abitazione si rivolge al mercato dell’affitto”.

E ancora: “Così come crescono le separazioni e i divorzi crescono anche le convivenze. Vediamo come in meno di 20 anni è quasi decuplicato il numero di convivenze. Le coppie si sperimentano sempre di più e per sperimentarsi cercano una soluzione abitativa meno vincolante. Indubbiamente quindi il mercato dell’affitto è il loro mercato di riferimento. Aumentano le convivenze e aumenta anche la condivisione degli immobili, non solo tra studenti, ma anche tra persone già adulte, lavoratori o amici che vanno ad abitare sotto lo stesso tetto per ridurre il budget”.

Affitto per forza

Ma a volte l’affitto è anche una scelta obbligata. E questo è il caso classico della precarietà del lavoro. “Oggi nella nostra società – ha affermato Spronelli – il fenomeno della precarietà ha raggiunto quota 16% della forza lavoro. Si tratta di persone destinate a procrastinare nel tempo l’interesse per l’acquisto della casa. Questo dato tra l’altro è confermato anche dall’accesso al mutuo, che in meno di 5 anni è aumentato di 26 mesi. Oggi possono acquistare casa persone che hanno ormai raggiunto il 41esimo anno di età”.

Affitto per relax

Affitto non solo come soluzione abitativa stabile, ma anche affitto per relax, o meglio affitto in alternativa alla classica ricettività alberghiera. In questo caso di parla di affitto per chi vuole sentirsi a casa anche in vacanza, oppure per chi vuole il comfort di una casa anche per brevi soggiorni di lavoro. In merito, Spronelli ha evidenziato: “Secondo un dato del 2016, dato che è notevolmente aumentato, sono 200.000 le abitazioni disponibili sui portali online destinati alle locazioni di breve periodo. Aumenta anche il numero di locazioni di breve durata. E’ l’extra-alberghiero la nuova frontiera del turismo? Indagini recenti ci dicono che nel periodo 2010-2016 l’extra-alberghiero è cresciuto del 37,3% contro un più modesto aumento della ricettività alberghiera, che è cresciuta del 13,7%”.

Affitto per soldi

Il ceo di Solo Affitti ha poi sottolineato: “Oggi l’affitto è un fenomeno in crescita, che non ha conosciuto soluzioni di continuità. Tant’è che il trend dell’affitto è in grande crescita”. E ha aggiunto: “E’ da notare come l’aumento dell’affitto non sia strettamente legato alla crisi delle compravendite: nel 2014 con la ripresa delle compravendite l’affitto ha continuato a schizzare in alto. Tutto questo boom dell’affitto non sarebbe stato possibile se molti dei proprietari di seconde case non avessero colto le opportunità di guadagno che l’affitto può offrire loro”.

Spronelli ha affermato: “Oggi il mercato dell’affitto può svilupparsi ancora perché sono quasi 6 milioni gli immobili che potrebbero essere messi a disposizione del mercato e incentivare ancora il mercato delle locazioni. Ma è così conveniente affittare casa piuttosto che tenerla vuota? Sicuramente sì, perché innanzitutto c’è la possibilità da parte del proprietario di recuperare la gravosa fiscalità che incide sulla seconda casa, in più il rendimento da locazione, soprattutto se paragonato a investimenti a basso rischio (ad esempio i titoli di Stato), è sicuramente interessante, perché fonte Nomisma ci dice che il rendimento da locazione è pari al 5,3% lordo. Un rendimento lordo che diventa particolarmente interessante anche al netto, soprattutto se applichiamo il canone concordato, che prevede la possibilità di una cedolare secca al 10% senza avere imposte di bollo e di registro e anche con uno sconto dell’Imu pagata del 25%”.

Dove stiamo andando

Spronelli ha infine sottolineato: “E’ vero che c’è stato un boom dell’affitto, ma è altrettanto vero che il popolo italiano è ancora legato alla casa di proprietà, tant’è che la popolazione in affitto è ancora al di sotto della media europea. In Italia la popolazione in affitto è pari al 27,7% contro un 30,8% della media europea e siamo molto distanti da nazioni con un’economia più sviluppata, come Francia, Germania e Svizzera”.

Come possiamo fare dunque per avvicinarci a queste nazioni e alla media europea? A tal proposito, Spronelli ha affermato: “Abbiamo provato a lanciare quattro azioni concrete:

1. un’agevolazione fiscale per i giovani inquilini, agevolazione fiscale che proprio come per la prima casa preveda un sostegno per l’affitto della prima casa con misure che possano superare le attuali frammentazioni locali e così spingere i giovani a uscire di casa e a rendersi sempre più autonomi;
2. una politica economica a sostegno dell’offerta;
3. una riforma dell’attuale normativa che possa eliminare alcune delle attuali rigidità, dalla durata degli sfratti che disincentivano i proprietari a mettere l’immobile in locazione alla durata contrattuale con forme più flessibili;
4. una riqualificazione delle periferie urbane attraverso formule di rent to buy del patrimonio pubblico inutilizzato e a volte anche in stato di degrado con formule che possano prevedere la ristrutturazione da parte dell’inquilino e un’eventuale possibilità di riscatto a prezzi agevolati”.

Fonte: "idealista"

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