boom della cedolare secca: chi sono i 2,4 milioni di proprietari che l’hanno scelta

Sembra ieri: correva l’anno 2011 e la cedolare secca sugli affitti raccoglieva le prime 480mila opzioni. Un dato balzato a 2,4 milioni con le ultime dichiarazioni dei redditi, dopo otto anni di aumenti. I numeri dicono che il tasso di crescita sta ormai rallentando (+8% rispetto all’11% di due anni prima), ma la saturazione è fisiologica. Anzi, le adesioni sono già andate oltre le previsioni, se è vero che al debutto della tassa piatta c’erano 2 milioni di locatori privati nel segmento abitativo. Emersione del nero? Allargamento del mercato? Per una ragione o per l’altra – o forse per entrambe – la cedolare continua a essere apprezzata e usata dai contribuenti. E offre un ottimo argomento a quanti la invocano anche per le locazioni commerciali: non solo quelle nuove (come accaduto nel 2019), ma anche quelle già in corso. A partire dagli 810mila negozi locati da privati, e senza dimenticare anche i 171mila uffici e studi professionali.

L’identikit (reddituale) dei locatori. Quasi metà di coloro che nel 2019 hanno scelto la cedolare (il 48,4%) dichiara un reddito fino a 29mila euro, come si vede dai dati pubblicati giovedì 23 aprile dalle Finanze. A questi contribuenti, però, fa capo soltanto il 30,9% dei canoni. Al contrario, i contribuenti con oltre 55mila euro di reddito annuo rappresentano il 17,4% dei beneficiari, ma dichiarano il 35,6% dei canoni. L’utilizzo della tassa piatta, insomma, cresce insieme al reddito, anche perché chi guadagna di più ha avuto più occasioni di accumulare risparmio e investire in immobili. In Val d’Aosta applica la cedolare il 9% dei contribuenti, in Liguria l’8,5%, in Emilia Romagna il 7,6%: sono le tre regioni con la maggior frequenza di beneficiari, probabilmente per l’incidenza relativa del turismo. In Basilicata il minor utilizzo: solo il 2,7 per cento. Il canone medio è quasi identico tra canoni liberi e canoni concordati: 513 euro al mese contro 510. Attenzione, però: si tratta di un dato “per locatore” e non “per casa locata”. La differenza così sottile tra le due tipologie contrattuali, comunque, si spiega con il fatto che i canoni concordati sono più diffusi nelle grandi città, dove il livello degli affitti è comunque più alto che nei centri minori (dove si fa quasi solo il “4+4”).

Gli affitti brevi e la crisi: serve il previsionale. I canoni più alti – 633 euro al mese – sono comunque quelli dichiarati dai sublocatori e dai comodatari che fanno affitti brevi tramite portali online come Airbnb, Booking o altri intermediari. Si tratta però di un dato poco indicativo, perché il grosso dei contratti brevi (quelli fino a 30 giorni) è stipulato direttamente dai proprietari di casa e confluisce nella flat tax del 21% che si applica ai puri “redditi da fabbricato”. Anche la crescita delle opzioni per affitti brevi (+85% tra il 2018 e il 2019) non è determinante, perché sublocatori e comodatari possono optare dal 1° giugno 2017. C’è però un dato che si può prevedere già oggi: lo stop delle locazioni brevi, turistiche, innescato dal lockdown – con cali del fatturato tra il 90 e il 100% da marzo – manderà in difficoltà i locatori chiamati a versare il saldo delle imposte 2019 e gli acconti 2020 parametrati su ricavi che quest’anno saranno irripetibili. L’effetto in dichiarazione dei redditi si vedrà solo nel 2021, ma già dalle prossime scadenze fiscali bisognerà ricalcolare gli acconti con il metodo previsionale.

Il canone concordato corre più del libero. Fin dall’esordio della cedolare il trend di crescita è stato continuo, pur se calante: si è passati dal +58% del 2012 al +8% del 2019. Ma guardando meglio si notano altri dettagli: la flat tax al 10%, quella riservata agli affitti a canone concordato, corre più di quella al 21%, appannaggio degli affitti liberi. Negli ultimi anni la tassa ultrapiatta è stata favorita dalla crisi generale del mercato immobiliare: con il calo degli affitti, e la diffusione degli accordi locali a cui spetta il compito di definire il range del canone “calmierato”, il mix tra contratto concordato e imposta sostituiva al 10% ha guadagnato sempre più convenienza. Non è un caso che dal 2011 il balzo nelle scelte della tassa ultrapiatta sia stato di oltre il 1.100%: da 65mila a quasi 800mila locatori. Un balzo che, a dire il vero, risente anche del valore stesso di questa tassa, che è stata ribassata al 10% a partire dal 2014. E che infatti dal 2013 al 2014 ha visto quasi raddoppiare (+90%) i contribuenti che l’hanno scelta. Eppure, l’appeal del canone calmierato non è ancora scontato. Proprio perché molto dipende dalla “qualità” degli accordi territoriali, ci sono Comuni e zone in cui i proprietari preferiscono il classico contratto libero 4+4 (come a Milano, per esempio, dove secondo il Rapporto Omi 2019 la “partita” sui nuovi contratti si chiude 14 a uno, cioè 34mila a 2.400). Ma i vantaggi del canone concordato risaltano ancor più nei periodi di crisi, come quello che stiamo vivendo: nelle prossime analisi potremo forse leggere ulteriori progressi.

Lo Stato ci guadagna o ci rimette? L’anno scorso lo Stato ha incassato sotto forma di cedolare 2,9 miliardi (fonte: Bollettino delle entrate tributarie). I detrattori della tassa piatta hanno sempre sottolineato che l’Erario avrebbe potuto ricevere molto di più se avesse usato la tassazione ordinaria. E, in effetti, applicando ai canoni dichiarati nel 2019 le aliquote Irpef marginali, si può stimare un introito teorico di 5 miliardi (senza considerare le addizionali locali, l’imposta di registro e il bollo). L’Erario rinuncerebbe, insomma, a oltre 2 miliardi, di cui 1,5 riferibili ai locatori con redditi oltre i 75mila euro l’anno. A queste argomentazioni i sostenitori della flat tax sugli affitti replicano che, senza cedolare, gli incassi per le casse pubbliche sarebbero più bassi di quelli attuali, non più alti, perché tornerebbero a crescere il sommerso e lo sfitto. Anche se si tratta sempre di stime, che la cedolare abbia contribuito a contrastare gli affitti in nero, a ben vedere, lo dice anche il Rapporto ufficiale sull’economia non osservata. Su tutti questi discorsi, però, ora prevale l’emergenza coronavirus. E pare difficile ipotizzare un incremento del prelievo, proprio mentre molti locatori avranno problemi di liquidità, per il prevedibile aumento della morosità – puntuale nei periodi di crisi – e la generale debolezza del Pil.

Articolo visto su "Il Sole 24H " 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Tassa Airbnb, Consiglio di Stato rinvia all'Europa: ci sono conseguenze per gli intermediari?

Con l'ordinanza n.6219 del 18 settembre 2019, il Consiglio di Stato ha rimandato alla Corte di Giustizia Europea la decisione sulla legittimità della tassa Airbnb. idealista/news ha parlato con Francesco Zorgno di CleanBnb e Marco Celani di Italianway se, ai fini pratici, ci sono conseguenze per gli intermediari

Tassa Airbnb su affitti brevi

Approvata a giugno 2017, con il decreto legge 50/2017, la Tassa Airbnb introduce la cedolare secca per i contratti di locazione inferiori ai 30 giorni. Prevede inoltre che tutti gli intermediari, inclusi portali online, debbano versare una ritenuta d'acconto del 21%, quando intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi.

Il ricorso di Airbnb

La decisione del Consiglio di Stato arriva dopo una lunga e intricata serie di ricorsi fatti da Airbnb. Il Tar del Lazio ha bocciato la richiesta di sospensione della normativa, mentre l'Antitrust si è espressa a favore di Airbnb, considerando la norma lesiva della concorrenza, perché punisce chi utilizza i pagamenti digitali.

Aggiornamenti 2019 sulla tassa Airbnb

In attesa che l'intricata vicenda giunga al termine e sia la Corte di Giustizia Europea a esprimersi sulla legittimità della Tassa Airbnb, la questione adesso è se la decisione del Consiglio di Stato possa portare, ai fini pratici, conseguenze per gli intermediari del settore, tenuti a trattenere la ritenuta del 21% e a trasmettere i dati all'Agenzia delle Entrate.
"Ai fini pratici con il rinvio alla Corte di Giustizia dell'Unione Europa della vertenza promossa da Airbnb - ha detto a idealista/news Marco Celani, ad di Italianway - l momento non cambia quindi nulla; bisognerà attendere o che la società si adegui alle normative introdotte orami due anni fa o che la Corte si pronunci in qualche direzione". Dello stesso avviso Francesco Zorgno di CleanBn perché il "rinvIo della materia alla Corte europea non cambia nulla ai fini pratici. Gran parte degli operatori professionali in Italia ha da tempo recepito gli obblighi di ritenuta e comunicazione, che sono quindi in capo agli intermediari tradizionali quali agenti immobiliari e property manager".
Secondo Francesco Zorgno, la questione ancora da chiarire riguarda "l'incertezza sul ruolo delle grandi OTA ai sensi della legge 50/2017: ci auguriamo possa essere chiarito definitivamente il prima possibile, per consentire una crescita sostenibile di un settore che punta a livelli di servizio sempre più qualificati"

La tesi sostenuta da Airbnb

Ad oggi, a più di due anni dall'entrata in vigore della norma che introduce la cedolare secca sugli affitti brevi, il gigante degli affitti brevi, Aibnb, si rifiuta di applicare la norma e di comunicare i dati all'Agenzia delle Entrate.
Secondo Marco Celani, "La tesi, sostenuta da Airbnb, secondo cui le vacanze in casa 7 volte su 10 vengono pagate in contanti non rende automaticamente discriminatorio per gli operatori digitali l’applicazione di regole aggiuntive. Gli host trovano nell’accesso online tramite i portali la possibilità di massimizzare l’occupazione delle case e difficilmente baratterebbero il fatto di continuare con il sommerso verso la chiusura delle vetrine"
"Lo Stato cerca strumenti di monitoraggio ed è giusto che gli operatori, uniti nella battaglia contro il nero, sostengano nel dialogo con le istruzioni, lo sforzo di rendere il settore regolato da norme semplici e trasparenti, possibilmente uguali per tutti a livello nazionale"

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Controllo caldaia, spetta al locatore o al conduttore?

Il controllo della caldaia, in caso di immobile affittato, spetta al conduttore. Si tratta infatti di un onere conseguente all’uso dell’immobile.
Nel caso in cui il conduttore non provveda alla pulizia della canna fumaria e al controllo dei fumi e il Comune sanzioni il locatore, quest’ultimo potrà rivalersi sull’inquilino.
Ma quando si tratta di casa in affitto, come capire quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario? Il primo passo da fare è vedere quanto riportato nel contratto di locazione. Le due parti, infatti, possono aver raggiunto un particolare accordo e specificato il tutto all’interno del contratto di locazione al momento della stipula.
Diversamente, di norma, viene inserito quanto previsto dalla legge. E in questo caso si fa riferimento agli articoli 1576 e 1609 del Codice Civile.
L’articolo 1576 del Codice Civile afferma, in modo generico, che spettano al conduttore le spese di piccola manutenzione, mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato, generalmente quelle di straordinaria manutenzione.
L’articolo 1609 del Codice Civile fa specifica menzione degli interventi di piccola manutenzione a carico dell’inquilino. Sono a carico dell’inquilino le riparazioni che sono conseguenza dell’uso, ma non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, non avendovi dato causa col fatto proprio o con quello dei suoi dipendenti. Tali riparazioni faranno carico al locatore salvo patto contrario e salvo l’esistenza di un uso locale che le ponga invece a carico dell’inquilino.

 Fonte : "idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Mancata comunicazione proroga contratto cedolare secca, cosa è cambiato

La mancata comunicazione della proroga del contratto di affitto con cedolare secca non produce più sanzioni. Il decreto crescita ha cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto di casa con il regime agevolato.
La mancata comunicazione della proroga della cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011. La sanzione era calcolata nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione era presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.
Rimangono invece le sanzioni per l’omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione (sia per quanto riguarda i contratti con cedolare secca, sia per i contratti tradizionali). La sanzione amministrativa va dal 60 al 120% delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Casa passiva: Cos'è, quanto costa e quanto si risparmia. 

Per molti è “la casa del futuro”, ma la prima Passivhaus venne costruita nel 1991. Permette di abbattere i costi di bolletta del 90% aumentando il comfort. Vediamo come funziona.
Anche in Italia, oramai, la casa passiva inizia a essere una scelta abitativa sempre più frequente. Ovviamente, si tratta ancora di una nicchia che, sostanzialmente, può essere assimilata al segmento delle case prefabbricate. Anche per le Passivhaus, infatti, dopo gli scavi le componenti della casa vengono direttamente portate e montate in loco.

Cos’è una casa passiva

Una casa passiva è un edificio che copre la maggior parte del suo fabbisogno di energia per riscaldamento e raffrescamento interno ricorrendo a dispositivi passivi. Per farlo utilizza una minima fonte energetica di riscaldamento interna all'edificio ovvero senza alcun impianto di riscaldamento tradizionale come caldaia e termosifoni o sistemi analoghi.
È detta "passiva" perché la somma degli apporti passivi di calore dell'irraggiamento solare trasmessi dalle finestre e il calore generato internamente all'edificio da elettrodomestici e dagli occupanti stessi sono quasi sufficienti a compensare le perdite dell'involucro durante la stagione fredda.
La prima Passivehaus venne realizzata nel 1991, progettata dal fisico tedesco Wolfgang Feist e Bo Adamson, ricercatore presso la facoltà di Ingegneria dell’Università di Lund in Svezia. L’approccio rivoluzionario dei due accademici risiedeva, sostanzialmente, nell’unione di diverse componenti:

• coibentazione adeguata;
• nessuna dispersione d’aria (niente fori piccoli o grandi in casa);
• niente ponti termici (il ponte termico non è altro che una zona locale dell'involucro termico, in cui si manifesta una discontinuità tale che il flusso di calore tra l'interno e l'esterno sia differente, quasi sempre maggiore rispetto al resto delle strutture, causando di conseguenza dei punti freddi);
• adeguate finestre (con triplo vetro);
• esposizione correttamente orientata (al sole inverno e ombreggiata d’estate);
• ventilazione meccanica controllata aria pulita senza lasciar uscire il calore.

Feist e Adamson dimostrarono che anche senza caldaia, caminetto e impianti di climatizzazione è comunque possibile riscaldare una casa. Una casa passiva ha bisogno del 90% in meno di energia rispetto a una casa tradizionale.
Per poter essere classificati come Passivhaus, gli edifici devono rispettare alcuni parametri quali:

• indice energetico di riscaldamento < 15 kWh/m² anno;
• indice energetico di raffrescamento < 15 kWh/m² anno;
• indice energetico primario (riscaldamento, raffrescamento, deumidificazione, acqua calda sanitaria, corrente elettrica) < 120 kWh/m² anno;
• classe comfort ISO 7730 A.

Come funziona una casa passiva

Una casa passiva ha bisogno del 90% in meno di energia rispetto a una casa tradizionale. Si riscalda ottimizzando ogni fonte: calore corporeo, elettrodomestici, lampadine e persino tv.
Ovviamente, questi elementi da soli non bastano. Per rendere efficiente una casa passiva bisogna puntare sugli elementi sopracitati, al fine di non disperdere il calore e conservarlo nella maniera corretta. Il punto da cui partire, quindi, è l’isolamento termico.
Lo spessore del materiale isolante, infatti, è superiore rispetto allo standard delle case tradizionale (circa 30 centimetri contro 8/10), e viene collocato strato più esterno della parete e non internamente come avviene di solito. L’isolante è disposto su tutte le pareti esterne dell’edificio nella loro interezza, senza tralasciare la corretta coibentazione del tetto.
E parlando di spessore, va sottolineata anche l’importanza delle finestre, il vetro deve essere triplo. Inoltre, devono essere grandi, in modo da aumentare la luminosità e di conseguenza il calore prodotto dai raggi solari.
Una casa passiva argina il problema della necessità della circolazione dell’aria con un sistema di ventilazione controllata che, attraverso un motore ad alta efficienza energetica e un dispositivo per lo scambio di calore, permette all’aria in entrata di assorbire fino all’80-90% del calore dell’aria in uscita, prima di circolare all’interno.
La ventilazione controllata serve anche a uniformare la temperatura delle diverse stanze dell’edificio. Recupera il calore dalle stanze dove se ne produce di più (come il bagno, la cucina, e gli ambienti più affollati) per cederlo alle stanze più fredde come le camere da letto e il soggiorno. Allo stesso tempo, permette di ricambiare l’aria viziata.
Ma ogni progetto dipende dalle caratteristiche del territorio dove sorge, alcune sfruttano ad esempio la geotermia, il calore naturale del terreno, attraverso tubature interrate nel giardino o nel cortile che si diramano nell’edificio.
A fare la differenza, spesso, è anche lo studio dell’esposizione solare abbinato all’uso di moderne tecnologie fotovoltaiche. L’ombreggiatura, invece, può essere fatta sia con elementi architettonici, sia grazie alla piantumazione di specie vegetali adeguate, magari alberi che perdono il fogliame in inverno, lasciando passare i raggi del sole quando sono più necessari, salvo poi ricrescere e creare ombra in estate.

Quanto costa e quanto si risparmia

Per quanto riguarda il prezzo chiavi in mano di una casa passiva, non esiste una risposta certa e univoca. Molto, infatti, dipende dalle caratteristiche del territorio e dai materiali necessari per garantire gli standard Passivhaus. Con buona approssimazione, il costo medio si aggira sui 2.000 al mq, circa il 10/20% più cara rispetto a una casa tradizionale.
Le voci che fanno lievitare il prezzo, al netto della progettazione, sono le seguenti:

• Impianto fotovoltaico e pannelli solari che può costare 10.000 – 15.000 euro;
• Caldaia a pellet o biomassa da 5.000 – 8.000 euro;
• Cappotto termico del tetto e delle pareti che può costare in media 50 -70 euro al mq;
• Utilizzo di Infissi e finestre a doppio o triplo vetro da 400 – 600 euro al mq.

È persino superfluo, invece, parlare del risparmio energetico. Come detto sinora, infatti, una casa passiva consente di avere una bolletta pari a zero, o giù di lì.

Da "Idealista"

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