Mancata comunicazione proroga contratto cedolare secca, cosa è cambiato

La mancata comunicazione della proroga del contratto di affitto con cedolare secca non produce più sanzioni. Il decreto crescita ha cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto di casa con il regime agevolato.
La mancata comunicazione della proroga della cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011. La sanzione era calcolata nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione era presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.
Rimangono invece le sanzioni per l’omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione (sia per quanto riguarda i contratti con cedolare secca, sia per i contratti tradizionali). La sanzione amministrativa va dal 60 al 120% delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Decreto di trasferimento, tutto quello che devi sapere.

Avere una visione chiara della terminologia usata durante una compravendita immobiliare ti permette di comprendere a fondo i contenuti della trattativa. Per questo nell’articolo di oggi voglio darti tutte le informazioni necessarie per capire cosa s’intende con il termine decreto di trasferimento, come si ottiene e quali sono le differenze con un normale rogito.

Che cos’è il decreto di trasferimento?

Secondo il nostro codice civile, il decreto di trasferimento è il:
“provvedimento del Giudice dell’Esecuzione mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario“.
Tradotto in termini non giuridici, il decreto di trasferimento è quell’atto che attesta il passaggio di proprietà dopo l’acquisto di un immobile tramite un‘asta giudiziaria. Attraverso la firma del decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione delibera la cessione del bene espropriato all’aggiudicatario dell’asta e dà il via libera alla cancellazione di tutti i pignoramenti e le ipoteche che sono state avviate nella fase iniziale dell’esproprio, perché l’ormai ex-proprietario aveva dei debiti che non ha onorato e dunque i creditori si sono rivalsi sul bene.
Però non sempre aggiudicarsi un’asta immobiliare significa ottenere la firma del decreto di trasferimento. Esistono casi in cui il giudice dell’esecuzione può non firmare tale provvedimento e dunque bloccare la vendita; questo avviene quando si ritiene che il prezzo d’acquisto sia troppo basso, infatti il codice civile attesta che:
“il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.
Se questo accade, la nostra offerta verrà annullata e l’asta verrà riaperta con un prezzo dell’immobile sicuramente maggiore a fronte di nuove valutazioni.

Come si ottiene il decreto di trasferimento?

Come abbiamo già visto la prassi per ottenere il decreto di trasferimento richiede che vengano rispettati determinati passaggi, nell’ordine:

1. l’acquirente che partecipa e si aggiudica l’asta giudiziaria salda nei termini stabiliti la somma rimanente oltre a quella versata come caparra
2. dopo un periodo di tempo, che varia da un paio di settimane fino a 3 mesi, il giudice dell’esecuzione se ritiene la vendita idonea firma il decreto di trasferimento
3. avuta conferma della firma da parte del giudice, bisognerà ritirare il decreto nell’apposito tribunale.
   

Questi sono i tre step basilari per ottenere tale provvedimento, ma anche con un decreto di trasferimento firmato c’è il rischio che l’immobile continui ad essere occupato dal vecchio proprietario o da altri inquilini senza che questi ne abbiano più alcun diritto. In tal senso consiglio sempre di verificare se l’immobile è occupato prima dell’acquisto all’asta, e a che titolo. In caso affermativo bisognerà recarsi da un ufficiale giudiziario, per ottenere il possesso. Se prima bisognava rivolgersi al giudice ed attendere ancora, negli ultimi tempi direttamente nel decreto di trasferimento si specifica che:
“il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto”.
Come abbiamo visto il decreto di trasferimento permette la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, che sono a carico del nuovo proprietario, e che sarebbero un ulteriore costo da sommare a tutta l’operazione d’acquisto e quindi da considerare ancor prima di procedere con il presunto affare. In tal senso, per “pulire” definitivamente l’immobile da questi carichi se non s’intende investire altri capitali richiesti dalle cancellazioni, si può sempre attendere la prescrizione, anche se per essere sicuri al 100% è sempre meglio sostenere la spesa anche in caso di avvenuta prescrizione.
Come ultimo step bisogna che la vendita dell’immobile sia trascritta nei libri fondiari presso il comune di locazione dell’immobile. Infatti nel decreto di trasferimento troveremo anche la dicitura:
“esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio“.
Tale procedura di norma viene svolta dal delegato alla vendita che ha seguito l’intera operazione, ma ricordati di farti consegnare sempre una copia dell’avvenuta trascrizione.

Decreto di trasferimento e rogito: quali sono le differenze?

In sostanza, cambiano i soggetti coinvolti. Nel decreto di trasferimento abbiamo un giudice, un acquirente e l’esecutato; nel rogito invece avremo due soggetti privati che, davanti ad un notaio, provvederanno alla stesura e firma dell’atto giuridico.

Fonte : " Linkedin "

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052

Nuovo Modello RLI: nuove regole per la registrazione

L’agenzia delle entrate ha adottato un nuovo modello per la registrazione telematica dei contratti di affitto.

Con Provvedimento prot. 112605 del 15 giugno 2017 l’Agenzia delle Entrate ha approvato un nuovo modello RLI, con relative istruzioni.

Tale modello andrà utilizzato a partire dal prossimo 19 settembre e pertanto è opportuno fare una carrellata delle principali differenze rispetto al precedente, fermo restando che l’Agenzia delle Entrate ha già prodotto le nuove istruzioni per il modello, riportanti le indicazioni complete.

N.B.: Una specifica importante: le indicazioni sono quasi esclusivamente riferite al modello cartaceo e non all’utilizzo di RLI web.

QUADRO A – DATI GENERALI
SEZIONE I – REGISTRAZIONE

 

- Spostato campo “tipologia di contratto”, ora in alto, ma che va compilato nello stesso modo (indicando una delle tipologie già note). A parte lo spostamento, dunque, nessuna novità.

• CODICE DESCRIZIONE IMPOSTA DI REGISTRO
  L1 Locazione di immobile ad uso abitativo 2%
  L2 Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo 2% del 70%
  del canone
  L3 Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA) € 67
  L4 Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo € 200
  S1 Locazione di immobile a uso diverso dall'abitativo 2%
  S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA 1%
  S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall'abitativo € 200
  T1 Affitto di fondo rustico 0,50%
  T2 Affitto di fondo rustico agevolato € 67
  T3 Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere 2%
  T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA) € 67

- Modificate istruzioni per compilazione campo “eventi eccezionali”, che in passato andava semplicemente barrato in caso di particolari regimi fiscali legati a situazioni calamitose (ad es. nel caso di 3+2 stipulato in Comune dichiarato in emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014), mentre ora andrà indicato il codice 1 in casi come quello appena indicato, oppure il codice 2 nei casi (non abbiamo al momento esempi disponibili) in cui si rendesse necessario, per particolari situazioni, modificare manualmente l’ammontare delle imposte indicato dal sistema in automatico.

- Modificate istruzioni in caso di compilazione del campo “casi particolari”, in particolare se vengono indicati i casi 1 (canone diverso per una o più annualità) o 3 (canone diverso per una o più annualità – pagamento intera durata): come ribadiremo più avanti, in tale caso andrà anche compilato il nuovo quadro E (LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O PIÙ ANNUALITÀ) indicando il canone di ciascuna annualità.

N.B.: Fornita nuova indicazione, nelle istruzioni al modello, circa la compilazione del campo “durata”. Nulla cambia in caso di registrazione: andrà indicata data inizio e fine del contratto. La novità riguarda l’adempimento successivo “proroga”: se normalmente per gli adempimenti successivi infatti questo campo non va compilato, in caso di PROROGA, contrariamente al passato, occorrerà indicare la durata del precedente periodo contrattuale, fermo restando che nella sezione II si dovrà indicare come in passato la data di fine del periodo di proroga. Ad esempio, se sto prorogando un 4+4 con durata del periodo precedente dal 8/9/2013 al 7/9/2017, dovrò riportare questa durata anche quando procederò alla proroga, e nella sezione II indicare come data di fine del periodo di proroga il giorno 7/9/2021.

 - Introdotto il campo “contratto a tempo indeterminato”, da selezionare qualora si intenda registrare un contratto del genere (es. contratti ATER – ex IACP).

 - Introdotto il campo “clausola penale volontaria”: se nel contratto è presente una penale va barrato il campo ed effettuato il versamento di 200,00€ con modello F23 (codice tributo 109T); in caso di registrazione telematica sarà il sistema a calcolare e il pagamento sarà contestuale. In precedenza questo campo mancava e registrando online non c’era modo di pagare l’imposta (occorreva fare un F23 a parte).

 - Rinominato il campo “tipo di garanzia” in “tipo di garanzia e/o PAC”, con introduzione di 2 ulteriori tipi di garanzia, che però riguardano la PAC (Politica Agricola Comune).

N.B.: Introdotto il campo “garanzia soggetta ad IVA”, da barrare se la garanzia rientra nel campo di applicazione dell’IVA. Per intenderci, in caso di fideiussione o polizza Affittosicuro (qualora indicate in contratto) andrà barrato il campo. Il sistema in questo modo sarà in grado di calcolare, qualora l’imposta per il garante sia dovuta, l’importo di 200,00€ fissi (dovuto in questo caso) e non invece lo 0,5% dell’importo garantito con un minimo di 200,00€ (dovuto negli altri casi).

 - Rinominato il campo “importo garanzia prestata da terzi” in “importo garanzia prestata da terzi e/o PAC”, ma per i tipi di garanzia 1 (fideiussione prestata da terzi) e 2 (garanzie di terzi diverse da fideiussione) nulla cambia rispetto al passato.

SEZIONE II – ADEMPIMENTO SUCCESSIVO

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “adempimenti successivi” con inserimento di 2 nuovi codici: 6 (subentro) e 7 (risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo). Importante la novità del codice 6: viene introdotto un adempimento ulteriore a quelli già esistenti, da utilizzare in quei casi in cui il contratto non viene ceduto volontariamente, bensì in seguito ad un evento esterno che produce un avvicendamento tra le parti del contratto (es. morte, compravendita, trasformazione di società etc., come vedremo di seguito quando tratteremo del campo “tipologia di subentro”). C’è da ritenere che tale novità abbia lo scopo di distinguere la cessione volontaria da questi casi di “successione” nel contratto, dato che per questi ultimi non è previsto il pagamento di alcuna imposta (come specificato a più riprese in passato dall’AdE). Così come in caso di cessione, anche in caso di subentro andrà compilato il quadro B (soggetti), indicando come cedente il soggetto subentrato (es. defunto) e come cessionario il soggetto subentrante (es. erede).

N.B.: Introdotto il campo “tipologia di proroga”, da compilare solo nel caso si stia procedendo con l’adempimento successivo 2 (proroga). In tale caso dunque andrà anche compilato questo campo indicando uno dei 3 codici previsti (immaginiamo siano utili al sistema per elaborare diversamente i propri calcoli, che come vedremo saranno automatici anche per gli adempimenti successivi d’ora in avanti):
• 1 (proroga di un contratto in regime ordinario)
• 2 (proroga di un contratto in regime di cedolare secca)
• 3 (proroga di un contratto misto, con almeno un locatore in cedolare e almeno un altro locatore in regime ordinario)
Attenzione: la tipologia tiene conto del regime fiscale presente fino a quel momento (ad esempio se in fase di proroga di un contratto in regime Irpef intendo comunicare il passaggio in cedolare dovrò indicare il codice 1 e poi effettuare l’opzione per la cedolare).

N.B.: Introdotto il campo “tipologia di subentro”, da compilare solo in caso si stia procedendo con l’adempimento successivo 6 (subentro, vedi sopra). In tale caso dunque andrà anche compilato questo campo indicando uno dei 6 codici previsti per specificare la causa del subentro:
• 1 (decesso di una o più parti del contratto)
• 2 (trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione)
• 3 (trasformazione della società o dell’ente parte del contratto)
• 4 (fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto)
• 5 (scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto)
• 6 (tutti gli altri casi)

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “cedolare secca”, che va compilato (così come in precedenza) nei casi in cui si vuole comunicare un’opzione (o revoca) della cedolare secca. Mentre in precedenza il campo andava semplicemente barrato, ora andrà indicato uno dei seguenti 3 codici:
• 1 (se tutti i locatori intendono optare per la cedolare secca)
• 2 (se almeno un locatore non opta per la cedolare secca)
• 3 (se nessun locatore opta per cedolare secca)
Fatto questo, ovviamente andrà compilato (come in precedenza) il quadro D indicando le specifiche opzioni di ciascun locatore.

QUADRO B – SOGGETTI
SEZIONE I – DATI DEL LOCATORE

N.B.: Introdotto il campo “soggetto non presente in atto”, da barrare se quel soggetto di cui si stanno inserendo i dati, pur essendo intestatario dell’immobile (proprietario o usufruttuario), non è presente nel contratto in qualità di locatore. Si tratta di una novità rilevante, perché capita con una certa frequenza di stipulare contratti in cui a locare sia uno solo dei comproprietari: mentre col “vecchio” modello RLI in registrazione si indicava il solo locatore effettivo e gli altri comproprietari non comparivano, d’ora in poi si indicheranno sia i locatori presenti in contratto (inserendo i dati, senza indicazioni aggiuntive) che quelli non presenti in contratto (inserendo i dati e barrando per ciascuno di essi la casella “soggetto non presente in atto”). Questo consente di superare alcuni problemi in fase di compilazione di quadro D (opzione cedolare), potendo d’ora in poi indicare correttamente la quota di possesso di tutti e potendo far optare per cedolare secca tutti i locatori che hanno diritto, presenti o non in contratto, direttamente nel modello RLI. Sarà bene ricordare ai proprietari, in casi del genere, che l’Agenzia delle Entrate si aspetta che le imposte sul canone previsto in contratto siano pagate da tutti gli intestatari dell’immobile (art. 26 TUIR), non solo quelli presenti in contratto. Tale modifica va in tale direzione, nonostante la Cassazione recentemente abbia stabilito un principio differente (il solo comproprietario che percepisce il reddito può dichiararlo, per maggiori dettagli leggi qui), che tuttavia l’Agenzia delle Entrate non sembra riconoscere (e che semmai potrà essere fatto valere dal singolo contribuente in sede di Commissione tributaria).

SEZIONE II – DATI DEL CONDUTTORE

N.B.: Inserito campo “tipologia conduttore”, da compilare insieme a quelli già presenti in passato, per indicare se il conduttore ha una natura particolare o è in una particolare condizione. Indicare:
• codice 1 se il conduttore è una cooperativa o ente senza scopro di lucro che a sua volta sublocherà l’immobile a studenti universitari (caso decisamente infrequente per quanto ci riguarda)
• codice 2 se il conduttore è una persona fisica identificata con codice fiscale provvisorio o un ente senza scopo di lucro
• codice 3 in tutti gli altri casi

QUADRO C – DATI DEGLI IMMOBILI

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “immobile/pertinenza”, con introduzione del codice 4, da indicare nel caso si tratti di pertinenza locata singolarmente ma con riferimento ad un’unità abitativa principale locata in precedenza (allo stesso inquilino) per la quale si sia optato per cedolare secca. In tal caso, ricordiamo, anche per la pertinenza sarà possibile optare per cedolare.

QUADRO E – LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O PIÙ ANNUALITÀ

N.B.: Si tratta di un quadro introdotto ex novo, che andrà compilato solo qualora sia stato indicato il “caso particolare” 1 o 3 (cioè qualora il canone sia diverso per una o più annualità). Nel quadro andrà indicato il canone degli anni successivi al primo (che viene indicato nei dati generali), a coprire tutta la prima durata contrattuale (es. in caso di 6+6 andranno compilati i campi relativi al canone dal 2° al 6° anno).

Fin qui le differenze nel modello cartaceo.

Un ultimo aspetto importante da segnalare riguarda le caratteristiche del modello telematico (in sostanza di RLI web), fermo restando quanto specificato in premessa.
Come sappiamo, finora il sistema ha indicato in automatico le somme dovute a titolo di imposta di registro e bollo solo per la registrazione dei contratti, senza peraltro indicare le sanzioni e gli interessi dovuti in caso di ritardo.
Stando alle istruzioni al modello, ed in attesa di verificare direttamente questo aspetto, dal 19 settembre in poi con il nuovo RLI il sistema calcolerà le imposte anche in caso di adempimento successivo e proporrà anche un calcolo di sanzioni e interessi in caso di ritardo, che l’utente potrà accettare o modificare prima dell’invio. Si tratta di una novità rilevante, da accogliere con favore (in attesa di valutare il funzionamento, ovviamente).