Nuovo Modello RLI: nuove regole per la registrazione

L’agenzia delle entrate ha adottato un nuovo modello per la registrazione telematica dei contratti di affitto.

Con Provvedimento prot. 112605 del 15 giugno 2017 l’Agenzia delle Entrate ha approvato un nuovo modello RLI, con relative istruzioni.

Tale modello andrà utilizzato a partire dal prossimo 19 settembre e pertanto è opportuno fare una carrellata delle principali differenze rispetto al precedente, fermo restando che l’Agenzia delle Entrate ha già prodotto le nuove istruzioni per il modello, riportanti le indicazioni complete.

N.B.: Una specifica importante: le indicazioni sono quasi esclusivamente riferite al modello cartaceo e non all’utilizzo di RLI web.

QUADRO A – DATI GENERALI
SEZIONE I – REGISTRAZIONE

 

- Spostato campo “tipologia di contratto”, ora in alto, ma che va compilato nello stesso modo (indicando una delle tipologie già note). A parte lo spostamento, dunque, nessuna novità.

• CODICE DESCRIZIONE IMPOSTA DI REGISTRO
  L1 Locazione di immobile ad uso abitativo 2%
  L2 Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo 2% del 70%
  del canone
  L3 Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA) € 67
  L4 Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo € 200
  S1 Locazione di immobile a uso diverso dall'abitativo 2%
  S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA 1%
  S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall'abitativo € 200
  T1 Affitto di fondo rustico 0,50%
  T2 Affitto di fondo rustico agevolato € 67
  T3 Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere 2%
  T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA) € 67

- Modificate istruzioni per compilazione campo “eventi eccezionali”, che in passato andava semplicemente barrato in caso di particolari regimi fiscali legati a situazioni calamitose (ad es. nel caso di 3+2 stipulato in Comune dichiarato in emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014), mentre ora andrà indicato il codice 1 in casi come quello appena indicato, oppure il codice 2 nei casi (non abbiamo al momento esempi disponibili) in cui si rendesse necessario, per particolari situazioni, modificare manualmente l’ammontare delle imposte indicato dal sistema in automatico.

- Modificate istruzioni in caso di compilazione del campo “casi particolari”, in particolare se vengono indicati i casi 1 (canone diverso per una o più annualità) o 3 (canone diverso per una o più annualità – pagamento intera durata): come ribadiremo più avanti, in tale caso andrà anche compilato il nuovo quadro E (LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O PIÙ ANNUALITÀ) indicando il canone di ciascuna annualità.

N.B.: Fornita nuova indicazione, nelle istruzioni al modello, circa la compilazione del campo “durata”. Nulla cambia in caso di registrazione: andrà indicata data inizio e fine del contratto. La novità riguarda l’adempimento successivo “proroga”: se normalmente per gli adempimenti successivi infatti questo campo non va compilato, in caso di PROROGA, contrariamente al passato, occorrerà indicare la durata del precedente periodo contrattuale, fermo restando che nella sezione II si dovrà indicare come in passato la data di fine del periodo di proroga. Ad esempio, se sto prorogando un 4+4 con durata del periodo precedente dal 8/9/2013 al 7/9/2017, dovrò riportare questa durata anche quando procederò alla proroga, e nella sezione II indicare come data di fine del periodo di proroga il giorno 7/9/2021.

 - Introdotto il campo “contratto a tempo indeterminato”, da selezionare qualora si intenda registrare un contratto del genere (es. contratti ATER – ex IACP).

 - Introdotto il campo “clausola penale volontaria”: se nel contratto è presente una penale va barrato il campo ed effettuato il versamento di 200,00€ con modello F23 (codice tributo 109T); in caso di registrazione telematica sarà il sistema a calcolare e il pagamento sarà contestuale. In precedenza questo campo mancava e registrando online non c’era modo di pagare l’imposta (occorreva fare un F23 a parte).

 - Rinominato il campo “tipo di garanzia” in “tipo di garanzia e/o PAC”, con introduzione di 2 ulteriori tipi di garanzia, che però riguardano la PAC (Politica Agricola Comune).

N.B.: Introdotto il campo “garanzia soggetta ad IVA”, da barrare se la garanzia rientra nel campo di applicazione dell’IVA. Per intenderci, in caso di fideiussione o polizza Affittosicuro (qualora indicate in contratto) andrà barrato il campo. Il sistema in questo modo sarà in grado di calcolare, qualora l’imposta per il garante sia dovuta, l’importo di 200,00€ fissi (dovuto in questo caso) e non invece lo 0,5% dell’importo garantito con un minimo di 200,00€ (dovuto negli altri casi).

 - Rinominato il campo “importo garanzia prestata da terzi” in “importo garanzia prestata da terzi e/o PAC”, ma per i tipi di garanzia 1 (fideiussione prestata da terzi) e 2 (garanzie di terzi diverse da fideiussione) nulla cambia rispetto al passato.

SEZIONE II – ADEMPIMENTO SUCCESSIVO

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “adempimenti successivi” con inserimento di 2 nuovi codici: 6 (subentro) e 7 (risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo). Importante la novità del codice 6: viene introdotto un adempimento ulteriore a quelli già esistenti, da utilizzare in quei casi in cui il contratto non viene ceduto volontariamente, bensì in seguito ad un evento esterno che produce un avvicendamento tra le parti del contratto (es. morte, compravendita, trasformazione di società etc., come vedremo di seguito quando tratteremo del campo “tipologia di subentro”). C’è da ritenere che tale novità abbia lo scopo di distinguere la cessione volontaria da questi casi di “successione” nel contratto, dato che per questi ultimi non è previsto il pagamento di alcuna imposta (come specificato a più riprese in passato dall’AdE). Così come in caso di cessione, anche in caso di subentro andrà compilato il quadro B (soggetti), indicando come cedente il soggetto subentrato (es. defunto) e come cessionario il soggetto subentrante (es. erede).

N.B.: Introdotto il campo “tipologia di proroga”, da compilare solo nel caso si stia procedendo con l’adempimento successivo 2 (proroga). In tale caso dunque andrà anche compilato questo campo indicando uno dei 3 codici previsti (immaginiamo siano utili al sistema per elaborare diversamente i propri calcoli, che come vedremo saranno automatici anche per gli adempimenti successivi d’ora in avanti):
• 1 (proroga di un contratto in regime ordinario)
• 2 (proroga di un contratto in regime di cedolare secca)
• 3 (proroga di un contratto misto, con almeno un locatore in cedolare e almeno un altro locatore in regime ordinario)
Attenzione: la tipologia tiene conto del regime fiscale presente fino a quel momento (ad esempio se in fase di proroga di un contratto in regime Irpef intendo comunicare il passaggio in cedolare dovrò indicare il codice 1 e poi effettuare l’opzione per la cedolare).

N.B.: Introdotto il campo “tipologia di subentro”, da compilare solo in caso si stia procedendo con l’adempimento successivo 6 (subentro, vedi sopra). In tale caso dunque andrà anche compilato questo campo indicando uno dei 6 codici previsti per specificare la causa del subentro:
• 1 (decesso di una o più parti del contratto)
• 2 (trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione)
• 3 (trasformazione della società o dell’ente parte del contratto)
• 4 (fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto)
• 5 (scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto)
• 6 (tutti gli altri casi)

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “cedolare secca”, che va compilato (così come in precedenza) nei casi in cui si vuole comunicare un’opzione (o revoca) della cedolare secca. Mentre in precedenza il campo andava semplicemente barrato, ora andrà indicato uno dei seguenti 3 codici:
• 1 (se tutti i locatori intendono optare per la cedolare secca)
• 2 (se almeno un locatore non opta per la cedolare secca)
• 3 (se nessun locatore opta per cedolare secca)
Fatto questo, ovviamente andrà compilato (come in precedenza) il quadro D indicando le specifiche opzioni di ciascun locatore.

QUADRO B – SOGGETTI
SEZIONE I – DATI DEL LOCATORE

N.B.: Introdotto il campo “soggetto non presente in atto”, da barrare se quel soggetto di cui si stanno inserendo i dati, pur essendo intestatario dell’immobile (proprietario o usufruttuario), non è presente nel contratto in qualità di locatore. Si tratta di una novità rilevante, perché capita con una certa frequenza di stipulare contratti in cui a locare sia uno solo dei comproprietari: mentre col “vecchio” modello RLI in registrazione si indicava il solo locatore effettivo e gli altri comproprietari non comparivano, d’ora in poi si indicheranno sia i locatori presenti in contratto (inserendo i dati, senza indicazioni aggiuntive) che quelli non presenti in contratto (inserendo i dati e barrando per ciascuno di essi la casella “soggetto non presente in atto”). Questo consente di superare alcuni problemi in fase di compilazione di quadro D (opzione cedolare), potendo d’ora in poi indicare correttamente la quota di possesso di tutti e potendo far optare per cedolare secca tutti i locatori che hanno diritto, presenti o non in contratto, direttamente nel modello RLI. Sarà bene ricordare ai proprietari, in casi del genere, che l’Agenzia delle Entrate si aspetta che le imposte sul canone previsto in contratto siano pagate da tutti gli intestatari dell’immobile (art. 26 TUIR), non solo quelli presenti in contratto. Tale modifica va in tale direzione, nonostante la Cassazione recentemente abbia stabilito un principio differente (il solo comproprietario che percepisce il reddito può dichiararlo, per maggiori dettagli leggi qui), che tuttavia l’Agenzia delle Entrate non sembra riconoscere (e che semmai potrà essere fatto valere dal singolo contribuente in sede di Commissione tributaria).

SEZIONE II – DATI DEL CONDUTTORE

N.B.: Inserito campo “tipologia conduttore”, da compilare insieme a quelli già presenti in passato, per indicare se il conduttore ha una natura particolare o è in una particolare condizione. Indicare:
• codice 1 se il conduttore è una cooperativa o ente senza scopro di lucro che a sua volta sublocherà l’immobile a studenti universitari (caso decisamente infrequente per quanto ci riguarda)
• codice 2 se il conduttore è una persona fisica identificata con codice fiscale provvisorio o un ente senza scopo di lucro
• codice 3 in tutti gli altri casi

QUADRO C – DATI DEGLI IMMOBILI

N.B.: Modificate istruzioni per compilazione campo “immobile/pertinenza”, con introduzione del codice 4, da indicare nel caso si tratti di pertinenza locata singolarmente ma con riferimento ad un’unità abitativa principale locata in precedenza (allo stesso inquilino) per la quale si sia optato per cedolare secca. In tal caso, ricordiamo, anche per la pertinenza sarà possibile optare per cedolare.

QUADRO E – LOCAZIONE CON CANONI DIFFERENTI PER UNA O PIÙ ANNUALITÀ

N.B.: Si tratta di un quadro introdotto ex novo, che andrà compilato solo qualora sia stato indicato il “caso particolare” 1 o 3 (cioè qualora il canone sia diverso per una o più annualità). Nel quadro andrà indicato il canone degli anni successivi al primo (che viene indicato nei dati generali), a coprire tutta la prima durata contrattuale (es. in caso di 6+6 andranno compilati i campi relativi al canone dal 2° al 6° anno).

Fin qui le differenze nel modello cartaceo.

Un ultimo aspetto importante da segnalare riguarda le caratteristiche del modello telematico (in sostanza di RLI web), fermo restando quanto specificato in premessa.
Come sappiamo, finora il sistema ha indicato in automatico le somme dovute a titolo di imposta di registro e bollo solo per la registrazione dei contratti, senza peraltro indicare le sanzioni e gli interessi dovuti in caso di ritardo.
Stando alle istruzioni al modello, ed in attesa di verificare direttamente questo aspetto, dal 19 settembre in poi con il nuovo RLI il sistema calcolerà le imposte anche in caso di adempimento successivo e proporrà anche un calcolo di sanzioni e interessi in caso di ritardo, che l’utente potrà accettare o modificare prima dell’invio. Si tratta di una novità rilevante, da accogliere con favore (in attesa di valutare il funzionamento, ovviamente).