Affitti brevi: come si paga il mutuo?

Cedolare secca sulle locazioni brevi: pubblicato il codice.

Gli affitti brevi continuano ad essere i protagonisti di questa estate: dopo aver parlato della normativa, della definizione esatta di cosa sono gli affitti brevi, eccoci, come promesso, ad aggiornarvi circa le novità applicative introdotte dalla relativa circolare dell’agenzia delle Entrate. novità a metà.. se così possiamo dire, considerando che conosciamo ora il codice per il pagamento dell’imposta, quando dovuta, ma manca ancora il modello per comunicare i dati degli “ospiti” e le risposte ad alcuni dubbi che ci terranno compagnia in questa calda estate.

Con provvedimento prot. 132395 del 12 luglio 2017 l’Agenzia delle Entrate ha finalmente fornito alcuni chiarimenti circa le modalità circa gli obblighi introdotti per gli agenti immobiliari dalla nuova disciplina sugli affitti brevi.

OBBLIGHI PER INTERMEDIARI

La norma prevede una serie di obblighi rivolti agli intermediari (e ai portali che mettono in contatto domanda e offerta), qualora la loro mediazione venga effettuata per affitti brevi.

Occorre distinguere due casi, ai quali sono collegati obblighi differenti:

1) (art. 4 comma 4) semplice attività di intermediazione o messa in contatto, senza riscossione del canone per conto della parte locatrice (il conduttore paga il canone direttamente alla parte locatrice);

sono ricompresi anche i portali telematici (che tuttavia in genere prevedono anche il pagamento e quindi ricadono nell’ipotesi successiva). In tale caso, come specifica il Provvedimento AdE par. 3.1), sarà necessario comunicare, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto: nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.

Al fine di una certa razionalizzazione, l’Agenzia delle Entrate specifica che per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
Quel che l’Agenzia delle Entrate non specifica sono le modalità di comunicazione di tali dati, che certamente saranno telematiche ma che non sono state al momento individuate. Il Provvedimento prevede infatti (par. 3.2) che i dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia.

Quando saranno pubblicate le specifiche tecniche? Non è dato saperlo, certamente entro il 30 giugno del prossimo anno (ma speriamo molto prima).
In questa fase di attesa è necessario raccogliere e conservare i dati sopra indicati. A tale riguardo il Provvedimento AdE (par. 5) prevede che la conservazione “degli elementi posti a base delle informazioni da comunicare di cui al punto 3.1 […] (debba durare) per il periodo previsto dall’art. 43 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600”.

Cercando di decodificare, consideriamo il termine più lungo tra quelli indicati nella norma spora richiamata (7 anni) e ricaviamo dunque la seguente indicazione: è necessario conservare per almeno 7 anni copia del documento e del codice fiscale del locatore, oltre che copia del contratto di locazione.

2) (art. 4 comma 5) attività di intermediazione o messa in contatto con incasso dei corrispettivi per conto della parte locatrice; sono compresi anche i portali telematici (es.: Airbnb).

In tale caso, la norma prevede che l’intermediario operi, al momento del pagamento al beneficiario (dunque al momento in cui “gira” la somma pattuita al cliente/lproprietario) e in qualità di sostituto d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni.

Tale ritenuta corrisponde all’imposta cedolare dovuta dal locatore per quel contratto specifico ma, qualora in dichiarazione il locatore non optasse per cedolare, costituirebbe semplicemente un acconto sull’IRPEF da versare.
Il Provvedimento AdE (par. 4.1), riprendendo la norma, infatti specifica: “i soggetti residenti e non residenti di cui al punto 2.1, lett. d), operano la ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei corrispettivi lordi, dovuti per i contratti di locazione breve, qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto”.

Il versamento della ritenuta, specifica ancora il Provvedimento AdE (par. 4.2), andrà effettuato entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, tramite modello F24 e utilizzando il codice tributo recentemente introdotto dalla Risoluzione AdE 88/E.

La ritenuta andrà quindi versata entro il 16 del mese successivo a quando è stata effettuata, pertanto si considera come mese di riferimento non quello di pagamento del canone da parte del conduttore, ma quello in cui l’intermediario ha “girato” i corrispettivi al cliente locatore, con la conseguenza che, qualora tale versamento non avvenga mensilmente ma a cadenze meno frequenti, si considereranno comunque tali cadenze.

La Risoluzione 88/E, che ha preceduto di pochi giorni il Provvedimento AdE (è infatti del 5 luglio), oltre a indicare il codice tributo da utilizzare, ha fornito alcune indicazioni per la compilazione del modello F24, che riporteremo limitatamente a quanto di nostro interesse:
“per consentire il versamento, tramite modello F24, della ritenuta in argomento, si istituisce il seguente codice tributo:
“1919” denominato “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50”.

In sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione “Erario, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.“ e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

La natura di sostituto d’imposta comporta anche l’obbligo di dichiarare e certificare le ritenute operate. Il Provvedimento AdE specifica, nelle motivazioni a pag. 6, che “i soggetti tenuti ad effettuare la ritenuta assolvono mediante l’invio della relativa certificazione anche gli obblighi di comunicazione dei dati del contratto”.
Dunque l’invio della certificazione sostituisce la comunicazione dei dati che, a questo punto, spetta solo agli intermediari che non incassano i canoni .

Per quanto riguarda la conservazione dei documenti da parte degli intermediari, il Provvedimento AdE (par. 5) fornisce indicazioni analoghe a quelle relative all’intermediazione senza incasso dei corrispettivi, stabilendo che la conservazione “dei dati dei pagamenti in cui sono intervenuti o dei corrispettivi incassati di cui al punto 4.1 (debba durare) per il periodo previsto dall’art. 43 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.
Dunque anche in questo caso i documenti (quelli relativi ai corrispettivi incassati e ai pagamenti effettuati al locatore) andranno conservati per almeno 7 anni.

CAMPO DI APPLICAZIONE DELLA NORMA

La norma (art. 4 del D.L. 50/2017, nel testo convertito in Legge) si applica in presenza dei seguenti elementi, che definiscono le locazioni brevi e sono contenuti nel comma 1:

- vi sia un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi i casi in cui sia prevista la prestazione di servizi di pulizia o fornitura biancheria;
- la locazione avvenga tra persone fisiche e pertanto al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Stando al testo della norma, per locazione breve non deve intendersi soltanto quella turistica, ma ogni contratto di locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni, incluso quello transitorio introdotto dal D.M. 16/1/2017 e che sarà recepito nei prossimi Accordi Territoriali che saranno sottoscritti nei diversi Comuni d’Italia.

In ultimo la norma (comma 3-bis) rimanda ad un eventuale Regolamento Ministeriale che potrà (dunque non necessariamente lo farà) stabilire entro 90 giorni in quali casi la locazione sarà da considerarsi (a livello nazionale) svolta in forma imprenditoriale e pertanto esclusa dal suo campo di applicazione.