Decreto di trasferimento, tutto quello che devi sapere.

Avere una visione chiara della terminologia usata durante una compravendita immobiliare ti permette di comprendere a fondo i contenuti della trattativa. Per questo nell’articolo di oggi voglio darti tutte le informazioni necessarie per capire cosa s’intende con il termine decreto di trasferimento, come si ottiene e quali sono le differenze con un normale rogito.

Che cos’è il decreto di trasferimento?

Secondo il nostro codice civile, il decreto di trasferimento è il:
“provvedimento del Giudice dell’Esecuzione mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario“.
Tradotto in termini non giuridici, il decreto di trasferimento è quell’atto che attesta il passaggio di proprietà dopo l’acquisto di un immobile tramite un‘asta giudiziaria. Attraverso la firma del decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione delibera la cessione del bene espropriato all’aggiudicatario dell’asta e dà il via libera alla cancellazione di tutti i pignoramenti e le ipoteche che sono state avviate nella fase iniziale dell’esproprio, perché l’ormai ex-proprietario aveva dei debiti che non ha onorato e dunque i creditori si sono rivalsi sul bene.
Però non sempre aggiudicarsi un’asta immobiliare significa ottenere la firma del decreto di trasferimento. Esistono casi in cui il giudice dell’esecuzione può non firmare tale provvedimento e dunque bloccare la vendita; questo avviene quando si ritiene che il prezzo d’acquisto sia troppo basso, infatti il codice civile attesta che:
“il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.
Se questo accade, la nostra offerta verrà annullata e l’asta verrà riaperta con un prezzo dell’immobile sicuramente maggiore a fronte di nuove valutazioni.

Come si ottiene il decreto di trasferimento?

Come abbiamo già visto la prassi per ottenere il decreto di trasferimento richiede che vengano rispettati determinati passaggi, nell’ordine:

1. l’acquirente che partecipa e si aggiudica l’asta giudiziaria salda nei termini stabiliti la somma rimanente oltre a quella versata come caparra
2. dopo un periodo di tempo, che varia da un paio di settimane fino a 3 mesi, il giudice dell’esecuzione se ritiene la vendita idonea firma il decreto di trasferimento
3. avuta conferma della firma da parte del giudice, bisognerà ritirare il decreto nell’apposito tribunale.
   

Questi sono i tre step basilari per ottenere tale provvedimento, ma anche con un decreto di trasferimento firmato c’è il rischio che l’immobile continui ad essere occupato dal vecchio proprietario o da altri inquilini senza che questi ne abbiano più alcun diritto. In tal senso consiglio sempre di verificare se l’immobile è occupato prima dell’acquisto all’asta, e a che titolo. In caso affermativo bisognerà recarsi da un ufficiale giudiziario, per ottenere il possesso. Se prima bisognava rivolgersi al giudice ed attendere ancora, negli ultimi tempi direttamente nel decreto di trasferimento si specifica che:
“il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto”.
Come abbiamo visto il decreto di trasferimento permette la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, che sono a carico del nuovo proprietario, e che sarebbero un ulteriore costo da sommare a tutta l’operazione d’acquisto e quindi da considerare ancor prima di procedere con il presunto affare. In tal senso, per “pulire” definitivamente l’immobile da questi carichi se non s’intende investire altri capitali richiesti dalle cancellazioni, si può sempre attendere la prescrizione, anche se per essere sicuri al 100% è sempre meglio sostenere la spesa anche in caso di avvenuta prescrizione.
Come ultimo step bisogna che la vendita dell’immobile sia trascritta nei libri fondiari presso il comune di locazione dell’immobile. Infatti nel decreto di trasferimento troveremo anche la dicitura:
“esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio“.
Tale procedura di norma viene svolta dal delegato alla vendita che ha seguito l’intera operazione, ma ricordati di farti consegnare sempre una copia dell’avvenuta trascrizione.

Decreto di trasferimento e rogito: quali sono le differenze?

In sostanza, cambiano i soggetti coinvolti. Nel decreto di trasferimento abbiamo un giudice, un acquirente e l’esecutato; nel rogito invece avremo due soggetti privati che, davanti ad un notaio, provvederanno alla stesura e firma dell’atto giuridico.

Fonte : " Linkedin "

Agenzia Immobiliare Farini

059454227, 3398395052

Il fondo patrimoniale

Il fondo patrimoniale è un istituto giuridico che consente di destinare un patrimonio (che può essere costituito da titoli di credito, da beni mobili registrati o immobili), al soddisfacimento dei bisogni della famiglia. Attraverso questo istituto la proprietà dei beni rimane, di norma, dei coniugi i quali, però, non potranno disporne per scopi estranei agli interessi della famiglia. I coniugi, infatti, al momento del matrimonio, o successivamente, oltre a scegliere tra comunione legale e separazione dei beni, possono anche decidere se costituire un fondo patrimoniale.

Ai sensi dell'art. 167 del codice civile, essi possono ricorrere al fondo patrimoniale, attraverso un atto notarile, per vincolare determinati beni ai bisogni della famiglia. La costituzione del fondo patrimoniale e le sue eventuali modifiche devono essere annotate a margine dell'atto di matrimonio conservato nei registri del Comune in cui il matrimonio è stato celebrato. in particolare devono essere indicati la data del contratto, il notaio rogante e la generalità dei contraenti. Tale forma di pubblicità ha natura dichiarati-va e rende, cioè, l'atto costitutivo di fon-do patrimoniale opponibile ai terzi che vogliano acquistare diritti sullo stesso. È necessario, inoltre, trascrivere il vincolo di destinazione imposto ai beni immobili e mobili rispettivamente nei registri immobiliari e mobiliari. Per i titoli di credito occorre invece effettuare l'annotazione del vincolo sul documento.

L'amministrazione del fondo segue le regole della comunione legale. È necessario distinguere tra gli atti di ordinaria amministrazione, per i quali i coniugi possono agire anche disgiuntamente, e gli atti di straordinaria amministrazione, per i quali è necessario che i coniugi agiscano congiuntamente. Naturalmente, potrebbe anche accadere che i coniugi siano in disaccordo su atti di amministrazione che richiedono un comune assenso. In tal caso, se uno dei coniugi nega il proprio consenso al compimento di un atto di straordinaria amministrazione, l'altro coniuge può ottenere dal giudice l'autorizzazione a compiere l'atto, dando la prova che tale atto sia conforme agli interessi della famiglia. I frutti possono essere utilizzati solo per i bisogni della famiglia e la vendita dei beni che fanno parte del fondo non può essere attuata senza il consenso di entrambi i coniugi.

Nel caso in cui vi siano dei figli è necessaria anche l'autorizzazione del Tribunale. Il principale beneficio che si può conseguire attraverso la costituzione dei fondo patrimoniale è che i beni che ne fanno parte non possono essere soggetti a esecuzione forzata per debiti che esulano da quelli contratti per scopi attinenti ai bisogni della famiglia. Nel caso in cui, però, un credito sia sorto prima della costituzione del fondo patrimoniale, il creditore ha la possibilità di tutelarsi proponendo l'azione revocatoria (art. 2901 c.c.). Il creditore in tal caso dovrà dimostrare che questo fondo sia stato costituito arrecando pregiudizio alle sue ragioni.

Egli dovrà anche dimostrare che chi ha costituito il fondo patrimoniale fosse consapevole del pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore. Se il fondo è stato costituito in epoca anteriore al sorgere del credito, la revocatoria diventa possibile solo se si dimostra che l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento. L'azione revocatoria ha l'effetto di rendere inefficace nei confronti del creditore la costituzione del fondo patrimoniale e può essere proposta entro determinati limiti temporali ossia entro cinque anni dal compimento dell'atto. La cessazione del fondo patrimoniale può avvenire per annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Nel caso, però, ci siano figli minori il fondo perdura fino al compimento della maggiore età dell'ultimo nato. II quadro sin qui delineato necessita di alcune precisazioni che consentono di definire in modo più puntuale le prospettive di impiego dell'istituto. Il d.l. 27 giugno 2015 n. 83 ha modificato l'impatto dell'istituto del fon-do patrimoniale attraverso l'introduzione dell'art. 2929-bis del codice civile. La disposizione ha infatti previsto che il creditore pregiudicato da un atto del debitore, avente ad oggetto beni immobili e beni mobili registrati, successivo al sorgere del credito, può procedere, munito di titolo esecutivo, ad esecuzione forzata, ancor-ché non abbia preventivamente ottenuto sentenza di vittorioso esperimento dell'azione revocatoria. Presupposto in-defettibile della disposizione è fa trascrizione del pignoramento entro l'anno dal-la trascrizione dell'atto; la disposizione si applica anche al creditore anteriore che, entro l'anno dalla trascrizione dell'atto pregiudizievole, interviene nell'esecuzione da altri promossa.

L'applicabilità della nuova disposizione all'istituto del fondo patrimoniale deriva dal riferimento esplicito ai vincoli di indisponibilità e dalla previsione, altrettanto espressa, dell'atto gratuito quale oggetto del contenuto della disposizione. L'impatto della riforma sull'applicazione dell'istituto del fon-do patrimoniale può essere molto forte in quanto la disposizione elimina di fatto l'onere di esperire l'azione di revocatoria ai fini dell'esecuzione sui beni oggetto del fondo patrimoniale.

Questo tipo di azione summenzionata si pone quale forma di garanzia, difficilmente sostituibile, ai fini dell'accertamento delle reali motivazioni per le quali il vincolo di indisponibilità risulta costituito e, quindi, per l'accertamento di eventuali volontà elusive da parte del debitore. La modifica legislativa sembra quindi, ad una prima lettura, ridimensionare fortemente N beneficio principale del fondo patrimoniale, consistente cioè nel fare soggiacere i beni del fondo alle sole iniziative giudiziali dei creditori del fondo stesso.