Mutui sospesi per coronavirus: cosa succederà in Italia e in Europa?

Le FAQ della società di rating S&P

A causa dell’emergenza coronavirus la sospensione del pagamento dei mutui è in via di approvazione. Quali riflessi potrebbe avere tutto questo in Italia e in Europa? Le FAQ dell’agenzia di rating S&P.

S&P

 Qual è la performance dei mutui italiani? 

A marzo 2020, si legge nella nota di S&P, oltre l’80% dei contratti sono valutati con un AA e oltre il 9% con un A+, mentre una minore percentuale è valutata BBB o meno. Il tasso di insolvenza secondo i  dati resta costante, dimostrando la resilienza dei mutui italiani alle difficoltà economiche a causa del basso livello di indebitamento e buon livello patrimoniale delle famiglie.

S&P

Ci si aspetta quindi una ripresa dei prezzi delle case nel breve termine soprattutto nelle città più dinamiche.

S&P

La sospensione nei pagamenti può influenzare i mutui europei?

La sospensione dei pagamenti riduce il flusso di cassa degli emittenti, ma allo stesso tempo li mantiene obbligati a sostenere i costi della transazione. Una riduzione della raccolta quindi potrebbe portare a una minore liquidità per gli emittenti. Il mancato o tardato pagamento degli interessi potrebbe invece portare a conseguenze tra cui un default, anche se le transazioni in mutui tipicamente generano una riserva di cash proprio per evitare tali eventualità.

Quanto sono protetti gli investitori dall’erosione di liquidità dovuta alla sospensione del pagamento dei mutui?

Le transazioni in mutui italiani vedono riserve di liquidità che strutturalmente agiscono da protezione contro cali nella raccolta quali quello legato alla sospensione dei pagamenti per il coronavirus. La gran parte dei contratti italiani, anche grazie ai livelli di tassi di interesse estremamente bassi, ha riserve di liquidità sufficienti a coprire almeno due anni di spese e cedole, anche se la raccolta dovesse andare a zero.

Cosa accadrebbe se la sospensione dei pagamenti dei mutui si estendesse in altri Paesi?

Al momento l’Italia è la sola ad aver introdotto la sospensione del pagamenti dei mutui, ma se la decisione venisse presa da altri Paesi la situazione sarebbe simile. In ogni situazione la finanza strutturata prevede infatti misure di copertura per i rischi di liquidità, benché per periodi che possono variare molto da paese a paese.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Mancata comunicazione proroga contratto cedolare secca, cosa è cambiato

La mancata comunicazione della proroga del contratto di affitto con cedolare secca non produce più sanzioni. Il decreto crescita ha cancellato le multe previste per la tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di affitto di casa con il regime agevolato.
La mancata comunicazione della proroga della cedolare secca non comporta più le sanzioni previste dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011. La sanzione era calcolata nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione era presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.
Rimangono invece le sanzioni per l’omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione (sia per quanto riguarda i contratti con cedolare secca, sia per i contratti tradizionali). La sanzione amministrativa va dal 60 al 120% delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Affitto NERO

Affitto in nero, il contratto verbale è nullo!

 

La legge 431/1998 stabilisce la nullità dei contratti di locazione non registrati e con l’ordinanza n. 5794 dello scorso 28 febbraio la Cassazione ha ribadito che in caso di affitto in nero, il contratto verbale è nullo.
Con questa pronuncia, in particolare, sono state fissate le conseguenze di un affitto in nero, distinguendo il caso in cui l’omessa registrazione è scaturita dal consenso reciproco del padrone di casa e l’affittuario oppure è stata voluta solo dal primo.

Si parla di affitto in nero quando l’accordo è a voce, senza un contratto scritto; quando viene redatto per iscritto, ma tale contratto non viene registrato; quando il canone corrisposto mensilmente è superiore rispetto a quello riportato nel contratto registrato.
L’omessa registrazione dell’affitto comporta due conseguenze: la prima di carattere civilistico, la nullità del contratto; la seconda di carattere tributario, l’applicazione delle sanzioni per l’evasione fiscale.

Quando si parla di affitto in nero e quindi di contratto verbale nullo, cosa accade se è il padrone di casa a non voler registrare l’affitto o se il padrone di casa e affittuario sono d’accordo?
Se il padrone di casa non registra il contratto di affitto e quindi l’affitto in nero è il frutto della volontà unilaterale del padrone di casa, secondo quanto evidenziato dalla Cassazione la nullità del contratto è “relativa”: il contratto ha valore solo per il locatore e non per l’affittuario. Il primo è tenuto a rispettarlo mentre il secondo può anche disattenderlo.
Questo, ad esempio, significa che l’inquilino può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, senza dover dare disdetta. Oppure se l’inquilino smettesse di corrispondere le somme concordate, non potrebbe subire né lo sfratto né un decreto ingiuntivo.
In questo caso, inoltre, l’inquilino può agire davanti al giudice per far accertare l’esistenza della nullità del contratto con equiparazione del contratto a quelli a canone concordato che, di norma, hanno un prezzo molto più basso.
Nel caso in cui invece le parti si accordino per non registrare l’affitto e quindi il contratto verbale è stato adottato di comune accordo, il contratto stesso è nullo per entrambe le parti e non solo per l’inquilino. Il locatore potrà agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato.

Da "Idealista" 

Agenzia Farini

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