Mutui sospesi per coronavirus: cosa succederà in Italia e in Europa?

Le FAQ della società di rating S&P

A causa dell’emergenza coronavirus la sospensione del pagamento dei mutui è in via di approvazione. Quali riflessi potrebbe avere tutto questo in Italia e in Europa? Le FAQ dell’agenzia di rating S&P.

S&P

 Qual è la performance dei mutui italiani? 

A marzo 2020, si legge nella nota di S&P, oltre l’80% dei contratti sono valutati con un AA e oltre il 9% con un A+, mentre una minore percentuale è valutata BBB o meno. Il tasso di insolvenza secondo i  dati resta costante, dimostrando la resilienza dei mutui italiani alle difficoltà economiche a causa del basso livello di indebitamento e buon livello patrimoniale delle famiglie.

S&P

Ci si aspetta quindi una ripresa dei prezzi delle case nel breve termine soprattutto nelle città più dinamiche.

S&P

La sospensione nei pagamenti può influenzare i mutui europei?

La sospensione dei pagamenti riduce il flusso di cassa degli emittenti, ma allo stesso tempo li mantiene obbligati a sostenere i costi della transazione. Una riduzione della raccolta quindi potrebbe portare a una minore liquidità per gli emittenti. Il mancato o tardato pagamento degli interessi potrebbe invece portare a conseguenze tra cui un default, anche se le transazioni in mutui tipicamente generano una riserva di cash proprio per evitare tali eventualità.

Quanto sono protetti gli investitori dall’erosione di liquidità dovuta alla sospensione del pagamento dei mutui?

Le transazioni in mutui italiani vedono riserve di liquidità che strutturalmente agiscono da protezione contro cali nella raccolta quali quello legato alla sospensione dei pagamenti per il coronavirus. La gran parte dei contratti italiani, anche grazie ai livelli di tassi di interesse estremamente bassi, ha riserve di liquidità sufficienti a coprire almeno due anni di spese e cedole, anche se la raccolta dovesse andare a zero.

Cosa accadrebbe se la sospensione dei pagamenti dei mutui si estendesse in altri Paesi?

Al momento l’Italia è la sola ad aver introdotto la sospensione del pagamenti dei mutui, ma se la decisione venisse presa da altri Paesi la situazione sarebbe simile. In ogni situazione la finanza strutturata prevede infatti misure di copertura per i rischi di liquidità, benché per periodi che possono variare molto da paese a paese.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Lettera governo all'Ue: il deficit non cambia e il debito scenderà vendendo (ancora) immobili pubblici

L'italia aveva tempo fino al 13 novembre per rispondere alle raccomandazioni dell'Europa sulla manovra di bilancio ed evitare una probabile procedura d'infrazione. La lettera del governo all'Ue è una sfida: il deficit rimane al 2,4%, ma il debito dovrebbe scendere grazie alla vendita di immobili pubblici, una delle misure da sempre più usate per fare cassa.
La lettera del governo all'Ue non cambia la sostanza della legge di Bilancio 2019. Al termine del consiglio dei Ministri che ha definito i contorni della lettera all'Europa, il vicepremir Luigi di Maio ha chiarito, infatti che: "la manovra non cambia né nei saldi né nella previsione della crescita. Abbiamo detto chiaramente che ci impegniamo a mantenere il 2.4% di deficit e il Pil all'1,5%, ma reddito cittadinanza, riforma Fornero, soldi ai truffati delle banche restano".
Nella lettera all'Ue, il governo spiega quali sono le clausole di salvaguardia e i controlli automatici sulla spesa già previsi per evitare che il deficit salga oltre il limite previsto del 2,4%. 

Dismissione patrimonio immobiliare pubblico

L'unica concessione nella lettera del governo all'Europa è una diminuzione del debito pubblico, grazie alla vendita di immobili pubblici, un'operazione che dovrebbe valere l'1% del Pil. 
Su questo punto ha detto ancora Di Maio: "deve essere chiara una cosa nel programma di dismissioni non ci sono i gioielli di famiglia: stiamo parlando di immobili, di beni secondari dello Stato e sicuramente la dismissione avrà un effetto positivo per la riduzione del debito".
"Nella lettera a Bruxelles abbiamo detto che aumentiamo la valorizzazione dei nostri immobili, quindi della dismissione dei nostri immobili". E potremo fare più soldi dal taglio e dalla dismissione di quello che non serve, degli immobili di proprietà dello Stato". 
La vendita di immobili pubblici è stata una delle misure più utilizzate dai governi passati per fare cassa. Nel 2017, secondo la nota di aggiornamento al Def, i proventi dalle vendite di immobili pubblici hanno raggiunto i 900 milioni. Una cifra lontana da quella che vorrebbe raccogliere il governo, quindi, che dovrebbe essere pari all'1% del Pil. Secondo i dati dell'Istat, nel 2017 in termini assoluti il prodotto interno lordo dell'Italia è stato pari a 1.716.238 milioni di euro.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Acquisto casa, quali sono i possibili controlli del redditometro

L’acquisto della casa è un momento molto importante, al quale prestare attenzione. Commettendo infatti delle irregolarità – seppur in buona fede – si rischia di finire nel mirino del Fisco ed essere sottoposti a controlli del redditometro. Vediamo, dunque, gli errori da non fare.

Donazione del genitore

Nel caso l’acquisto della casa avvenga tramite la donazione da parte di un genitore, è molto importante tracciare il passaggio di denaro. La donazione indiretta a determinate condizioni non è tassata e non richiede il notaio, ma deve essere sempre documentata.
Nel dettaglio, esistono due tipi di donazione: quella diretta e quella indiretta. La donazione diretta deve avvenire tramite notaio (il quale non è necessario solo per le donazioni di modico valore) e il pagamento tanto dell’imposta di registrazione dell’atto quanto del professionista; qualora la somma donata dal genitore è superiore a 1 milione di euro si versa anche l’imposta sulle donazioni pari al 4%. Di norma, si ricorre a tale forma di donazione quando è indifferente la ragione della donazione.
La donazione indiretta è invece finalizzata a un determinato acquisto; questa donazione prevede che il donante possa alternativamente versare i soldi direttamente sul conto del venditore, specificando che l’acquisto viene fatto in favore del donatario, oppure versare i soldi sul conto del donatario affinché questi poi li utilizzi per pagare il prezzo al venditore. La donazione indiretta non richiede né la presenza del notaio, né sconta le imposte sulle donazioni. Secondo le Sezioni Unite Cassazione (sent. n. 18725/17 del 27.07.2017), questo però accade solo a condizione che, nell’atto di acquisto, sia indicata con precisione la provenienza del denaro, in caso contrario, non si può più parlare di donazione indiretta e diventa necessario pagare le imposte sulla donazione.

Redditometro

Come noto, per scoprire le evasioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate analizza gli acquisti fatti dai contribuenti. Nel caso in cui il valore dei beni acquistati o delle spese necessarie al mantenimento di tali beni eccede di oltre il 20% la dichiarazione dei redditi dell’anno in corso, può scattare un accertamento fiscale. Prima dell’accertamento fiscale, però, il contribuente è chiamato a fornire chiarimenti e a giustificare la provenienza del denaro.
E’ in questo momento, dunque, che il contribuente deve dimostrare con prove scritte che i soldi con cui ha acquistato la casa provengono ad esempio da un genitore. Per dimostrarlo è necessario un estratto conto da cui risulti il passaggio del denaro a titolo di donazione, una copia dell’assegno o una scrittura con data certa che certifichi la donazione.

Mutuo troppo elevato

Se invece l’acquisto della casa avviene tramite l’accensione di un mutuo, bisogna stare attenti all’entità del finanziamento. Nel caso, infatti, la rata del mutuo sia troppo elevata rispetto al reddito dichiarato, il Fisco potrebbe avere sospetti e decidere di effettuare degli accertamenti. Le mensilità da pagare alla banca devono essere sempre proporzionate al reddito.

Accertamento del valore della casa

Ci sono poi i casi in cui il venditore chiede all’acquirente una parte del prezzo in nero. Un’eventualità a cui fare attenzione perché, anche qui, possono scattare controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il Fisco, infatti, può verificare la valutazione del bene dichiarata dalle parti nel rogito e rettificarla secondo quanto appare più coerente rispetto ai prezzi di mercato.
Per farlo si basa sulle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), sulla documentazione bancaria della pratica di mutuo, sulla media dei prezzi praticati nella stessa zona. In ogni caso, l’accertamento fiscale deve essere sempre motivato e resta necessaria una verifica dello stato effettivo del bene per accertare le reali condizioni in cui versa la casa e attribuirle un valore di mercato.

Fonte : “Idealista “

Agenzia Immobiliare Farini

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Nuda proprietà e usufrutto: vantaggi e svantaggi per venditore e acquirente

La nuda proprietà è in genere un’opzione di investimento per chi punta sulla rivalutazione del mattone nel lungo periodo, senza avere immediate necessità né abitative (ovviamente la casa resta a disposizione dell’usufruttuario fin quando è in vita), né di redditività (comprare per affittare).Gli anni di crisi hanno spinto l’offerta di questo tipo di soluzioni: i dati del 2016 registrano un aumento degli scambi di nuda proprietà pari ad un + 11,7% ( 24.107 transazioni).

Cosa implica acquistare un immobile in questa modalità?

Non v’è dubbio che per chi vende la formula soddisfa l’interesse a ricavare della liquidità, smobilizzando, ma senza andar fuori di casa e senza (come nel caso di un mutuo ordinario) dover iniziare mensilmente a restituire i soldi ricevuti. Se, peraltro, ho anche un’altra casa in cui abito, la posso, come usufruttuario mettere a reddito e arrotondare anche la mia pensione.
Per chi compra, implica senza dubbio acquistare a prezzi ridotti (tanto più giovane è la persona e, quindi, lunga la sua aspettativa di vita), aspettando il momento della morte per poterne diventare proprietario pieno, quindi andarci ad abitare o metterlo a reddito. Lo si fa come investimento ad esempio in vista di dare la casa ad un figlio che al momento è ancora piccolo.

Quali sono gli oneri fiscali?

Chi compra una nuda proprietà paga le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie: quindi se ha i requisiti prima casa paga il 2% sul prezzo o valore catastale (qualora invochi il prezzo-valore); se seconda casa, paga il 9%. Naturalmente la base imponibile è ridotta in quanto decurtata del valore dell’usufrutto calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in tema di imposta di registro.
Quanto agli oneri successivi: le spese di imposte dirette, (IMU etc) e le spese condominiali, oltre quelle di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.
Quelle straordinarie restano a carico del nudo proprietario.

A chi conviene questa opzione?

Lato acquirente: compro ad un prezzo di gran lunga più basso e scommetto sulla sopravvivenza più o meno lunga dell’usufruttuario per calibrare i tempi in cui potrò entrare in casa o affittarla per metterela a reddito.
Lato venditore: ricavo subito un bel gruzzoletto di danaro e non esco di casa. Non devo (come nel mutuo) restituire nulla. In alternativa posso chiedere, a titolo di corrispettivo, anche una rendita mensile o una assistenza morale e materiale a seconda delle esigenze. Ma in questi ultimi due casi i rischi di inadempimento da parte dell’acquirente sono più elevati e starà al notaio prevedere delle clausole di salvaguardia della posizione del venditore.

Quali sono gli altri aspetti da considerare?

Dal lato del venditore:

• Potrà continuare ad abitare la sua abitazione senza rischio alcuno di esserne allontanato
• Dovrà sopportarne il carico fiscale
• Dovrà provvedere a sue spese alle opere di manutenzione ordinaria
  

Dal lato dell'acquirente

• Non potrà godere della casa fino al momento della estinzione dell’usufrutto
• Non sarà però tenuto a sopportare il carico fiscale
• Dovrà pagare le opere di manutenzione straordinaria
  

Si può vendere la casa prima della morte dell'usufruttuario?

Nel nostro cc esiste una regola generale per cui non posso mai trasferire più di quello che mi spetta (meno sì): se ho in pancia una nuda proprietà, gravata dal peso di un usufrutto, ben potrò trasferire quella gravata dallo stesso peso. Devo solo trovare la persona interessata, ma non è affatto vietato.

Quale la posizione degli eredi di chi vende una nuda proprietà?

Gli eredi del venditore (riservatario del diritto di usufrutto) non troveranno nulla in eredità perché l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare. Si consiglia quindi di usare questo schema quando non si hanno eredi; a volte lo si usa quando eredi se ne hanno, ma si reputa si “siano comportati male”. In tal caso lo strumento è un modo indiretto per diseredare, ma occorre che la vendita sia fatta ad un prezzo congruo altrimenti l’erede potrebbe impugnarla con l’azione di riduzione dimostrando che si è trattato di un negozio misto con donazione.

Si può comprare con mutuo?

Certo che sì. Ma naturalmente, dato il valore ridotto della nuda proprietà, anche la somma che posso chiedere sarà proporzionata allo stesso. Se poi ottengo il consenso dell’usufruttuario a iscrivere ipoteca anche sul suo usufrutto (facendo da 3° datore) allora la banca avrà la garanzia sulla piena e non sulla sola nuda proprietà, per cui potrebbe darmi una somma maggiore a mutuo.

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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Impianti termici - norme per l'accensione e lo spegnimento

Periodo:
Nel Comune di Modena l'esercizio degli impianti di riscaldamento (comunque alimentati e compresi gli impianti individuali) è consentito esclusivamente dal 15 ottobre al 15 aprile e nella misura massima di 14 ore giornaliere, comprese tra le ore 5,00 e le ore 23,00 di ciascun giorno.
Al di fuori di tali periodi gli impianti termici possono essere attivati solo in presenza di situazioni climatiche che ne giustifichino l'esercizio e comunque con una durata giornaliera non superiore alla metà di quella consentita a pieno regime (7 ore).
Valori massimi della temperatura ambiente
Durante il periodo in cui è in funzione l'impianto di climatizzazione invernale, la media aritmetica delle temperature dell'aria nei diversi ambienti di ogni singola unità immobiliare, definite e misurate come indicato al comma 1 lettera w dell'art. 1, non deve superare i seguenti valori con le tolleranze a fianco indicate:
18°C + 2°C di tolleranza per gli edifici rientranti nella categoria E.8 (Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili come indicato dall'articolo 3 del D.P.R. 412/1993 coordinanto con il D.P.R. 551/1999);
20°C + 2°C di tolleranza per gli edifici rientranti nelle categorie diverse da E.8 (Edifici civili come indicato dall'articolo 3 del D.P.R. 412/1993 coordinanto con il D.P.R. 551/1999.
Il mantenimento della temperatura dell'aria negli ambienti entro i limiti fissati deve essere ottenuto con accorgimenti che non comportino spreco di energia.
Per gli edifici classificati E.3, ed E.6 (1), le autorità comunali, con le procedure di cui al comma 5, possono concedere deroghe motivate al limite massimo del valore della temperatura dell'aria negli ambienti durante il periodo in cui è in funzione l'impianto di climatizzazione invernale, qualora elementi oggettivi legati alla destinazione d'uso giustifichino temperature più elevate di detti valori.
Per gli edifici classificati come E.8 sono concesse deroghe al limite massimo della temperatura dell'aria negli ambienti, durante il periodo in cui è in funzione l'impianto di climatizzazione invernale, qualora si verifichi almeno una delle seguenti condizioni:
a) le esigenze tecnologiche o di produzione richiedano temperature superiori al valore limite;
b) l'energia termica per il riscaldamento ambiente derivi da sorgente non convenientemente utilizzabile in altro modo.
Normativa di riferimento

DPR 74 del 16 aprile 2013
DPR 551 del 21 dicembre 1999

Data dell'ultimo aggiornamento:

21/07/2014