Bonus facciate ed ecobonus, ogni condomino può scegliere

Con la risoluzione n. 49/E, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in tema di bonus facciate ed ecobonus e ha chiarito che ogni condomino può scegliere se fruire di un'agevolazione o dell'altra indipendentemente da quanto deciso dagli altri comproprietari. Vediamo nel dettaglio quanto affermato.

La risoluzione n. 49/E ha evidenziato che "ogni condomino, per la parte di spesa a lui imputabile, può stabilire se fruire del bonus facciate o del cd. ecobonus, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri condomini, a condizione che siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna agevolazione".

Secondo quanto chiarito, dunque, nel caso in cui gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio rientrino nell'ambito applicativo di più detrazioni - bonus facciate ed ecobonus -, ogni "condomino può stabilire, per la parte di spesa a lui imputabile, di quale detrazione fruire, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri condomini".

Con la risoluzione n. 49/E, l'Agenzia delle Entrate ha inoltre evidenziato che, "ai fini della comunicazione finalizzata all'elaborazione della dichiarazione precompilata, l'amministratore di condominio dovrà, in particolare, suddividere la spesa complessiva sostenuta dal condominio in base alle scelte operate dai singoli condòmini, tenuto conto che gli interventi hanno limiti e percentuali di detrazione diverse. Nella predetta comunicazione, pertanto, l'amministratore di condominio dovrà indicare le due distinte tipologie di interventi e, per ciascuno di questi, le spese sostenute, i dati delle unità immobiliari interessate, i dati relativi ai condòmini a cui sono attribuite le spese per ciascun tipo di intervento, con le relative quote di spesa, specificando quali condòmini hanno esercitato l'opzione per la cessione del credito". 

Il tema è stato trattato anche con la risposta n. 294. Nello specifico, l'Agenzia delle Entrate ha evidenziato che "ogni condomino, per la parte di spesa a lui imputabile, può decidere se fruire del bonus facciate o della detrazione prevista per gli interventi di efficienza energetica prevista dall'art. 14 del citato decreto legge n. 63 del 2013, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri condomini. Ciò a condizione, tuttavia, che gli interventi rispettino i relativi requisiti richiesti e che siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna agevolazione. Nella comunicazione finalizzata all'elaborazione della dichiarazione precompilata l'amministratore di condominio dovrà indicare due distinte tipologie di interventi e, per ciascuno di questi, dovrà indicare le spese sostenute, i dati delle unità immobiliari interessate, i dati relativi ai condòmini a cui sono attribuite le spese per ciascun tipo di intervento, con le relative quote di spesa, specificando quali condòmini hanno esercitato l'opzione per la cessione del credito".

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Condividere il nome dei positivi al

 Coronavirus: è legale?

Condividere il nome dei positivi al Coronavirus: è legale? «Non è una questione di “gogna” ma di sicurezza pubblica e privata»: è sulla base di questa affermazione che, in questi giorni, si fa sempre più insistente la richiesta delle persone di conoscere nomi ed esatta collocazione geografica delle persone affette da Covid-19. Una misura preventiva, si dice, per tutelare se stessi ed evitare ulteriori contagi. 

Al di là, però, delle raccomandazioni fornite dalle autorità pubbliche e dall’Authority sulla privacy, c’è chi, conoscendo già le generalità dei malati (a volte, si tratta proprio dei parenti), ha diffuso il loro nome tramite chat e messaggi sui cellulari. Di fatto, la gogna c’è stata. 

Cosa rischia allora chi pubblica il nome dei positivi al Coronavirus? Si tratta di un reato?

Con riferimento alla possibilità di conoscere chi, nel condominio, è risultato positivo al tampone, il Garante ha chiarito che i compiti di prevenzione nella diffusione di Covid-19 possono essere svolti solo da soggetti che istituzionalmente esercitino funzioni sanitarie. L’amministratore di condominio non è tra questi e, pertanto, non può rivelare chi, all’interno dell’edificio, è infetto. Ma deve quantomeno avvisare subito gli altri condomini dell’esistenza di un caso di Coronavirus, senza però indicare la famiglia, lasciando il tutto nell’anonimato. Resta compito dell’amministratore procedere alla sanificazione dello stabile e invitare tutti alla massima cautela.

Di certo, le informazioni relative alla salute sono considerate dati «super-sensibili» e, come tali, coperti dalla più totale privacy. Non esistono deroghe per i privati ma, come detto, solo per le autorità. Solo le istituzioni possono decidere se, per ragioni di pubblica sicurezza, comunicare a terzi i nomi dei positivi al Coronavirus.

Chi viola la riservatezza di un malato rischia, quindi, una incriminazione penale. L’accusa di violazione della privacy e trattamento non autorizzato degli altrui dati sensibili ne comporterà una sicura condanna penale.

È proprio per questo che, con insistenza, si chiede alle autorità pubbliche di supplire a questo deficit informativo e, magari con l’ausilio delle app – di cui ora si inizia a parlare insistentemente – indicare quanto meno gli spostamenti e la collocazione geografica dei positivi.

Fonte : " La legge è uguale per tutti"

agenzia immobiliare Farini 

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Bonus sociale bollette 2020, novità per il rinnovo

Per richiedere il rinnovo del bonus sociale delle bollette 2020 c'è più tempo. A renderlo noto la stessa Arera tramite un comunicato.

L'Arera ha adottato misure, collegate all'emergenza COVID-19, a favore dei cittadini che beneficiano dei bonus sociali nazionali (elettrico, gas, idrico) e che potrebbero avere difficoltà logistiche a presentare la domanda di rinnovo dei bonus nei termini precedentemente previsti.

Secondo quanto deciso, i consumatori cui il bonus è in scadenza nel periodo 1 marzo-30 aprile 2020 possono rinnovare la domanda per l'erogazione dei bonus oltre la scadenza originaria prevista, ma comunque entro i 60 giorni successivi al termine di questo periodo. Di conseguenza, verrà garantita (dopo le consuete verifiche sulle condizioni di accesso) la continuità degli stessi bonus, con validità retroattiva a partire dalla data di scadenza originaria. In base a quanto specificato, il rinnovo ha la consueta durata di 12 mesi, come previsto dalle norme attuali.

Nello stesso periodo l'Arera ha sospeso i flussi delle comunicazioni, sempre per non attivare inutilmente i consumatori. Sono quindi sospese le comunicazioni sulla necessità di rinnovo della domanda di bonus, sull'ammissibilità o meno al regime di compensazione, sull'emissione dei bonifici domiciliati agli utenti indiretti e sull'accettazione o meno delle domande di remissione dei bonifici non riscossi.

Secondo quanto sottolineato, infine, il periodo di validità delle previsioni potrà essere aggiornato in conformità ai possibili futuri provvedimenti normativi in materia di emergenza COVID-19.

Fonte : " Idealista"Agenzia Immobiliare Farini 059454227

Debiti condominiali, i rischi per l’acquirente

 Debiti condominiali, i rischi per l’acquirente

Cosa rischia l’acquirente di un immobile se chi vende ha dei debiti condominiali? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, acquistando casa da un condomino moroso si diventa corresponsabili di tutti gli oneri condominiali non versati nell’anno in corso e in quello precedente. Chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del rogito notarile.

Per stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condomino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali, secondo la Cassazione e una recente sentenza del tribunale di Roma bisogna fare distinzione tra i contributi dovuti per la manutenzione ordinaria e quelli per la manutenzione straordinaria.
Per quanto riguarda le spese ordinarie, si tratta di quelle spese che vengono sostenute dall’amministratore senza bisogno di una previa autorizzazione dell’assemblea. In questo caso l’obbligazione sorge alla fine di ogni mese, quando l’amministratore ha diritto alla riscossione delle relative quote.

In tali ipotesi, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute per all’anno in corso sia a quello precedente al rogito. E in caso di morosità l’amministratore deve agire nei confronti dell’acquirente, essendo l’unico vero condomino. L’acquirente ha poi il diritto di chiamare in causa il venditore e rivalersi nei suoi confronti.
In relazione alle somme più datate rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, il debito è di chi era condomino in quel periodo e non dell’attuale proprietario. In questo caso, dunque, l’amministratore deve agire contro il venditore. Se l’amministratore notifica il decreto ingiuntivo contro l’attuale condomino per recuperare vecchie somme richieste al condominio, questi può rivalersi contro il venditore.

Per tutte le quote condominiali scadute dopo il rogito, unico obbligato è l’acquirente.
Per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che ha approvato l’esborso. L’obbligo verso il condominio è di chi che era proprietario al momento in cui l’assemblea ha dato il via libera ai lavori, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto di appalto o a procedere con l’assegnazione del mandato alla ditta edile.
Per evitare di incorrere in cattive sorprese, prima di firmare il preliminare, l’acquirente può esigere dal venditore l’esibizione di un certificato, rilasciatogli dall’amministratore, in cui si dà ampia quietanza sul pagamento di tutti gli oneri di condominio passati. E per star certo che non vi siano spese straordinarie deliberate o in corso di deliberazione, l’acquirente potrà farsi rilasciare copia delle delibere assembleari degli ultimi due anni o far certificare dall’amministratore l’assenza di lavori di manutenzione in via di approvazione.

Da "Idealista "

Agenzia Farini

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Com'è cambiato il residenziale negli ultimi 60 anni e quali saranno i trend futuri

Nel suo report "Residential development in Italy. Challenges and opportunities in the market", la società di consulenza EY analizza le caratteristiche del mercato residenziale nel nostro Paese e i mutamenti degli ultimi 60 anni, mettendo in evidenza opportunità e rischi per il futuro.
Secondo lo studio EY, dal 1958 ad oggi sono identificabili cinque cicli, mediamente di 13 anni ognuno. Tutti i cicli hanno evidenziato caratteristiche e tendenze comuni, in particolare per quanto riguarda la correlazione tra l'indice dei prezzi delle abitazioni e i trend delle transazioni.
Il ciclo immobiliare che si è manifestato tra la fine degli anni ’90 e il 2012 ha però avuto delle caratteristiche peculiari. In particolare, la crescita del mercato che ha caratterizzato il nostro Paese tra la fine degli anni ’90 e il 2008 è stata, prevalentemente, il frutto del verificarsi, di circostanze peculiari e contemporanee, tali da renderla ragionevolmente irripetibile: passaggio dalla Lira all’Euro; crescita economica a partire dalla metà degli anni ’90; inflazione, mercato del credito bancario in fase espansiva.
Tale crescita, ad ogni modo, ha assunto caratteri straordinari, se confrontata con i precedenti cicli immobiliari, per quanto attiene l’andamento delle transazioni, con un aumento rilevante e per certi aspetti slegato dalle normali dinamiche di mercato, mentre l’andamento dei prezzi si è mantenuto in linea con gli andamenti registrati nei cicli precedenti.
Tra i fattori interni, l’Italia si conferma ai vertici in Europa per la percentuale di famiglie che abitano in una casa di proprietà, il 77.4%. Di contro, il mercato delle locazioni è tra i più bassi, seppure con un trend in rialzo, determinato da un mix di fattori, tra cui la riduzione della capacità di acquisto del bene immobiliare, le disparità geografiche che comportano processi migratori interni verso le aree del Paese dove si concentrano le opportunità professionali, i cambiamenti dei modelli di consumo che puntano sempre più verso l’utilizzo senza possesso e le dinamiche demografiche in corso.
Lo studio condotto da EY, mettendo a fattore comune e cercando una chiave di lettura adeguata ai dati di varie fonti tra cui Istat, Banca d’Italia e Agenzia delle Entrate, evidenzia come il confronto con le serie storiche e le previsioni circa il positivo andamento dell’economia italiana nel breve periodo permettano un certo ottimismo sull’andamento del mercato residenziale in Italia.
Allo stesso tempo esso mostra come le dinamiche demografiche stiano avendo un ruolo determinante, peraltro ancora sottovalutato, nel modellare una nuova domanda di mercato, con esiti non ancora integralmente prevedibili. Le tendenze chiave includono la riduzione del numero di famiglie composte da almeno due componenti, il parallelo incremento delle famiglie monocomponenti, l'aumento dell'età media della popolazione, la riduzione della natalità e l'impatto dell'immigrazione.
In aggiunta, lo studio EY pone in evidenza come stiano diventando sempre più importanti alcuni cluster di domanda, che faticano a trovare un prodotto in linea con le proprie esigenze: senior living, giovani coppie, giovani single.
“Lo stock residenziale esistente ha caratteristiche, ad esempio dimensionali, costruttive, energetiche, tali per cui rischia di essere sempre più lontano dalla richieste del mercato di oggi. Questo spiega anche perché i prezzi del prodotto usato continuino a scendere, anche nel 2017, mentre il prezzi del prodotto nuovo sono in crescita, trainati dalla domanda che, specie in alcune aree geografiche, si sta irrobustendo, seppure con caratteristiche nuove”, commenta Marco Daviddi, Partner EY, Real Estate Leader per l’Italia.
“Dopo diversi anni di freno generalizzato nell’attività di sviluppo residenziale, testimoniato anche dal ridotto numero di nuove abitazioni immesse sul mercato, con una riduzione di circa l’80% rispetto al massimo registrato nel 2005”, continua Marco Daviddi, “la ripresa delle compravendite ha determinato un elevato assorbimento dello stock di invenduto e riteniamo che ci siano a questo punto le condizioni per procedere con nuovi sviluppi.
"Il confronto tra trend di mercato e condizioni socio-demografiche nel nostro paese suggerisce, però, di dotarsi di nuovi strumenti di analisi, progettazione e commercializzazione degli interventi, con un’adeguata pianificazione finanziaria che possa consentire anche di andare verso un collocamento del prodotto in locazione, anziché attraverso tradizionali vendite”. “Vediamo una rilevante opportunità di mercato, ma con caratteri fortemente selettivi. Il successo è sempre più legato all’innovazione, anche digitale, in un settore tradizionalmente poco incline al cambiamento come quello immobiliare

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

3398395052 , 059454227

Nuda proprietà e usufrutto: vantaggi e svantaggi per venditore e acquirente

La nuda proprietà è in genere un’opzione di investimento per chi punta sulla rivalutazione del mattone nel lungo periodo, senza avere immediate necessità né abitative (ovviamente la casa resta a disposizione dell’usufruttuario fin quando è in vita), né di redditività (comprare per affittare).Gli anni di crisi hanno spinto l’offerta di questo tipo di soluzioni: i dati del 2016 registrano un aumento degli scambi di nuda proprietà pari ad un + 11,7% ( 24.107 transazioni).

Cosa implica acquistare un immobile in questa modalità?

Non v’è dubbio che per chi vende la formula soddisfa l’interesse a ricavare della liquidità, smobilizzando, ma senza andar fuori di casa e senza (come nel caso di un mutuo ordinario) dover iniziare mensilmente a restituire i soldi ricevuti. Se, peraltro, ho anche un’altra casa in cui abito, la posso, come usufruttuario mettere a reddito e arrotondare anche la mia pensione.
Per chi compra, implica senza dubbio acquistare a prezzi ridotti (tanto più giovane è la persona e, quindi, lunga la sua aspettativa di vita), aspettando il momento della morte per poterne diventare proprietario pieno, quindi andarci ad abitare o metterlo a reddito. Lo si fa come investimento ad esempio in vista di dare la casa ad un figlio che al momento è ancora piccolo.

Quali sono gli oneri fiscali?

Chi compra una nuda proprietà paga le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie: quindi se ha i requisiti prima casa paga il 2% sul prezzo o valore catastale (qualora invochi il prezzo-valore); se seconda casa, paga il 9%. Naturalmente la base imponibile è ridotta in quanto decurtata del valore dell’usufrutto calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in tema di imposta di registro.
Quanto agli oneri successivi: le spese di imposte dirette, (IMU etc) e le spese condominiali, oltre quelle di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.
Quelle straordinarie restano a carico del nudo proprietario.

A chi conviene questa opzione?

Lato acquirente: compro ad un prezzo di gran lunga più basso e scommetto sulla sopravvivenza più o meno lunga dell’usufruttuario per calibrare i tempi in cui potrò entrare in casa o affittarla per metterela a reddito.
Lato venditore: ricavo subito un bel gruzzoletto di danaro e non esco di casa. Non devo (come nel mutuo) restituire nulla. In alternativa posso chiedere, a titolo di corrispettivo, anche una rendita mensile o una assistenza morale e materiale a seconda delle esigenze. Ma in questi ultimi due casi i rischi di inadempimento da parte dell’acquirente sono più elevati e starà al notaio prevedere delle clausole di salvaguardia della posizione del venditore.

Quali sono gli altri aspetti da considerare?

Dal lato del venditore:

• Potrà continuare ad abitare la sua abitazione senza rischio alcuno di esserne allontanato
• Dovrà sopportarne il carico fiscale
• Dovrà provvedere a sue spese alle opere di manutenzione ordinaria
  

Dal lato dell'acquirente

• Non potrà godere della casa fino al momento della estinzione dell’usufrutto
• Non sarà però tenuto a sopportare il carico fiscale
• Dovrà pagare le opere di manutenzione straordinaria
  

Si può vendere la casa prima della morte dell'usufruttuario?

Nel nostro cc esiste una regola generale per cui non posso mai trasferire più di quello che mi spetta (meno sì): se ho in pancia una nuda proprietà, gravata dal peso di un usufrutto, ben potrò trasferire quella gravata dallo stesso peso. Devo solo trovare la persona interessata, ma non è affatto vietato.

Quale la posizione degli eredi di chi vende una nuda proprietà?

Gli eredi del venditore (riservatario del diritto di usufrutto) non troveranno nulla in eredità perché l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare. Si consiglia quindi di usare questo schema quando non si hanno eredi; a volte lo si usa quando eredi se ne hanno, ma si reputa si “siano comportati male”. In tal caso lo strumento è un modo indiretto per diseredare, ma occorre che la vendita sia fatta ad un prezzo congruo altrimenti l’erede potrebbe impugnarla con l’azione di riduzione dimostrando che si è trattato di un negozio misto con donazione.

Si può comprare con mutuo?

Certo che sì. Ma naturalmente, dato il valore ridotto della nuda proprietà, anche la somma che posso chiedere sarà proporzionata allo stesso. Se poi ottengo il consenso dell’usufruttuario a iscrivere ipoteca anche sul suo usufrutto (facendo da 3° datore) allora la banca avrà la garanzia sulla piena e non sulla sola nuda proprietà, per cui potrebbe darmi una somma maggiore a mutuo.

Fonte : “ Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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Condominio: è record di spese condominiali non pagate

La crisi morde le famiglie italiane, costrette a tagliare le spese superflue, ma sempre più spesso obbligate a fare i conti anche sui consumi di generi di prima necessità, le utenze, le spese legate alla casa. Sintomatico della gravità della situazione, in particolare, il dato che emerge dall'indagine ANACI sulla morosità nelle spese condominiali: circa il 22% dei condomini in Italia non paga regolarmente le rate del condominio.

La rata delle spese condominiali è sempre più difficile da pagare per gli italiani e molti, effettivamente, non saldano in tempo le spettanze del condominio del quale fanno parte. Al punto che per molti amministratori di condominio chiudere il bilancio annuo significa talora lasciare impagati i fornitori, a causa degli ammanchi nelle entrate. A volte si tratta addirittura di forniture di primaria necessità per gli inquilini, pensiamo alle spese idriche.

Sono i dati di ANACI(Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) diffusi da AGIRE.tv a confermarlo. I picchi sono segnalati dalle sedi territoriali dell'associazione degli amministratori condominiali di Torino (30% dei condomini non puntuali) e del Sud Italia (tra il 25% e il 30% di inquilini in mora). Importanti le percentuali di morosità fatte registrare a Roma (attorno al 20%), in forte crescita rispetto all'anno precedente (+10%). Anche a Bolzano si conta un 20% di quota di condomini che non saldano regolarmente la rata condominiale, mentre a Milano la percentuale di morosi nei confronti del proprio condominio non supera di molto il 10% del totale.
Una situazione molto variegata, ma che fa emergere a livello nazionale un dato preoccupante: complessivamente, circa il 22% dei condomini risulta moroso.

Gli importi non saldati, tra l'altro, sono spesso importanti per l'economia del condominio e determinano gravi ammanchi nella gestione delle finanze dello stabile: dai 400€-500€ di importo medio di insolvenza a Torino e Roma si arriva a toccare persino i 2.500€-3.500€ a Milano.

Morosità che, parlando della durata temporale dell'insolvenza, tocca i 6 mesi a Roma e al Sud Italia, determinando un grave e persistente disequilibrio nella gestione della liquidità da parte degli amministratori di condominio. Questi, per far tornare i conti, sono così costretti nella maggior parte dei casi a ritardare il pagamento dei fornitori. Visti gli importi elevati, sono le ristrutturazioni edilizie le opere per le quali si salda il corrispettivo ai fornitori più frequentemente in ritardo.

Cucina etnica e animali domestici, ma non solo: quali cattivi odori provocano liti in condominio

Si sa, in Italia la lite condominiale è uno sport nazionale. E il classico “casus belli” è il cattivo odore proveniente dall’appartamento del vicino. Un dirimpettaio amante del fritto o della cucina speziata. La puzza dei bisogni del cane o del gatto dell’inquilino che abita a fianco. Oppure le maleodoranti fognature dell’edificio che necessitano di urgente manutenzione. Sia quel che sia, le esalazioni provenienti dal condomino della porta accanto provocano spesso diverbi e lamentele. Vediamo quali sono le immissioni meno tollerabili dai condomini del nostro paese.

L’altra sera, facendo le scale, sono passato davanti all’appartamento dei nuovi vicini di casa. Tre simpatici ragazzi pakistani, molto gentili e sorridenti. Spero potremo trovare il modo di conoscerci meglio, magari di scambiare quattro chiacchiere e cercare interessi in comune.
Una l’ho già scoperta: la passione per il curry. L’ho capito subito! Non per una particolare intesa che si sia creata tra noi, ma semplicemente perché, appena entrato nel vano scale, mi è arrivata una zaffata di odore di curry che neanche al ristorante indiano.
Non che io abbia qualcosa in contrario, eh?, ci mancherebbe! A me il curry piace da morire. Se solo mi invitassero a cena, almeno per condividere tanta bontà e non farmela solo desiderare…
Temo però che, come succede in moltissimi condomini, presto scoppierà la guerra di pianerottolo. D’altronde, mica tutti amano il curry quanto me!

Cattivi odori: quali provocano più liti condominiali?

Il mio non è certo l’unico condominio in Italia ad avere problemi di “immissioni”, come in gergo vengono definite le esalazioni e gli odori che provengono dalle parti comuni o dalle singole unità immobiliari presenti nel condominio.

Secondo un recente studio promosso dall’Associazione Nazionale Amministratori d’Immobili (ANAMMI), sul totale di 67 mila consulenze fornite in tutto il paese dagli amministratori di condominio associati ANAMMI, circa il 30% (20 mila) è riconducibile a liti condominiali dovute a cattivi odori

1) La cucina è la regina del cattivo odore, con il 35% delle liti condominiali

Come per me, anche per il 35% dei condomini che si lamentano con il proprio amministratore della puzza proveniente dall’appartamento del vicino di casa il problema nasce dalla cucina.
Cibi speziati, generalmente, soprattutto se il vicino di casa è straniero; fritto, pesce, cavolo, cipolla o aglio se è la cucina nostrana a provocare disturbo alla quiete olfattiva del vicinato.
Nulla che il potenziamento (o l’installazione, se assente) della cappa di aerazione della cucina o l’adeguamento della canna fumaria non possa limitare. Ma, evidentemente, non è una spesa che tutti sono disposti a fare. O una regola di convivenza civile che tutti hanno fatto propria.

2) Animali domestici, 30% delle controversie sono dovute ai bisogni di gatti e cani

Se la riforma del condominio ha vietato che qualsivoglia regolamento possa vietare ai condomini di detenere animali domestici in condominio, non ha di certo dato il via al malessere legalizzato per i vicini di casa.
La pipì del proprio cane o gatto vanno adeguatamente contenute e l’igiene deve essere costante e attenta, per evitare che i sgraditi effluvi dei bisognini dei propri animali domestici coinvolgano i vicini di casa.
Se il buon senso suggerisce la massima attenzione alla pulizia della lettiera del proprio animale domestico, affinché i naturali cattivi odori non giungano fino a casa dei vicini, la pratica sembra ancora molto distante dalla teoria.

3) 15% le liti dovute ad attività commerciali: il ristorante o il take away sotto casa, ma non solo

Raramente l’apertura di un take away di kebab o patatine fritte, così come di un ristorante cinese o indiano, sono stati accolti con particolare favore nei condomini di tutta Italia.
Certo, significa un’alternativa gastronomica comoda; ma anche un’elevata probabilità che si alzino dalle cucine gli odori più sgradevoli.
Non è tuttavia il ristorante l’unica categoria di esercizio commerciale o di attività imprenditoriale che determina disagi tra i condomini: anche botteghe artigiane e officine che utilizzino vernici e solventi possono provocare le rimostranze degli inquilini dei piani superiori.

4) Fogne e cantine: il problema proviene dai bassifondi nel 12% dei casi

La manutenzione delle fognature è uno dei capisaldi per evitare esalazioni che salgano dalle tubature e giungano nelle unità immobiliari dei condomini.
È compito dell’amministratore porre in essere i rimedi tecnici ai problemi di maleodore provenienti dalle fogne, che possono risultare particolarmente sgradevoli.
Simili, ma più spesso riconducibili alle condizioni igieniche garantite dai proprietari, le controversie dovute alle esalazioni provenienti dalle cantine del condominio.

5) Persino i detersivi (8% dei casi) possono turbare la quiete condominiale

Può sembrare strano, ma anche la pulizia può essere la fonte di litigi da cattivo odore tra condomini. Eh sì, perché in 8 casi su 100 sono i detersivi ad emettere effluvi non graditi agli inquilini del pianerottolo adiacente.

Immissioni e normale tollerabilità. Cosa prevede la legge riguardo ai cattivi odori?

È l’art. 844 del codice civile a regolare le immissioni (comprese quelle relative ai cattivi odori), stabilendo che:
“Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.”

Una definizione che pone il discrimine tra il diritto del mio vicino a compiere attività che influiscano sulla mia proprietà con i propri cattivi odori e il mio diritto ad impedirgli l’attività generatrice di immissioni di fumo o esalazioni nella “normale tollerabilità” del fumo o delle esalazioni stesse.
Facile comprendere come il concetto di normale tollerabilità sia piuttosto difficile da valutare oggettivamente, a meno che non sia un giudice a stabilirlo. Difficoltà di una valutazione oggettiva che determina una facilità di controversia, come evidente.
A maggior ragione perché nel testo della norma si fa anche riferimento alla “condizione dei luoghi”, ovvero alle situazioni concrete delle parti.
Ad esempio, sarà influente il carattere di continuità, o comunque di periodicità, dell’immissione di odori: friggere con dispersione di odori ogni tre mesi sarà difficile che turbi qualcuno, farlo una volta ogni due giorni probabilmente di più.

Ma cosa può fare il condomino che ha problemi di cattivi odori emessi da un vicino di casa?Diverse sono le soluzioni che la legge prevede.
In linea generale, per casi come quelli dei cattivi odori derivanti dalla cucina dell’inquilino del piano di sotto o dai bisogni dei gatti o cani del vicino di appartamento, si può richiedere al giudice di inibire l’attività che il padrone del fondo vicino pone in essere con immissione di odori o fumi. In sostanza, il giudice che valuti il superamento della normale tollerabilità può imporre al condomino che provoca fastidio al vicinato di astenersi dall’azione oggetto del contendere.
È anche possibile chiedere al giudice il risarcimento del danno che l’azione avesse eventualmente provocato. Tuttavia, la casistica dei danni provocabili da cattivi odori appare piuttosto residuale, se confrontata con immissioni di altro genere. Pensiamo ad esempio alle immissioni per rumori o a quelle per esalazioni o fumi generati dalla combustione di sostanze chimiche, che possono persino avere effetti nocivi sulla salute dei condomini circostanti (e, in quanto tali, essere oggetto di ricorso a richiesta di procedura d’urgenza).

Condominio, non si pagano in anticipo le opere straordinarie

Condominio, non si pagano in anticipo le opere straordinarie

Confedilizia: il fondo previsto dalla riforma serve a garantire la trasparenza ma non è obbligatorio      ​di Paola Mammarella

25/10/2013 - Il fondo previsto dalla riforma del condominio per la realizzazione di opere straordinarie e innovazioni non è obbligatorio, ma serve solo a garantire la trasparenza attraverso la contabilità separata. E' la posizione espressa nei giorni scorsi da Confedilizia.

Secondo l’avvocato Carlo del Torre, delegato di Confedilizia per gli incarichi speciali, la riforma del condominio non prevede obbligatoriamente che l’amministratore

 possa chiedere prima della realizzazione delle opere il versamento di somme che poi rimarrebbero giacenti per mesi sul conto del condominio.
 
Si tratta, sostiene Del Torre, di un’interpretazione distorta, mentre la riforma mira a garantire esigenze di trasparenza, chiarezza e precisione nella gestione finanziaria e nella redazione del bilancio condominiale, che deve consentire l’immediata verifica di ogni aspetto contabile.
 
Il fondo, che eventualmente può essere costituito, ha il compito di tutelare i condomini rendendo trasparenti il rendiconto e la gestione finanziaria del condominio.
 
In altre parole, spiega Del Torre, si prevede una contabilità separata e specifica per i lavori straordinari e le innovazioni, che di solito implicano spese considerevoli, ma non esiste l’obbligo di versare anticipatamente la liquidità prima che i lavori deliberati abbiano inizio.
 
Non è quindi accettabile, conclude Del Torre, un’interpretazione diversa perché l’assemblea condominiale continua ad essere l’unico organo col potere di deliberare le opere da effettuare e di decidere se istituite il fondo o meno. Il fondo andrebbe infatti costituito con i soldi dei condomini e non si può imporre loro di fare dei versamenti.