Cucina etnica e animali domestici, ma non solo: quali cattivi odori provocano liti in condominio

Si sa, in Italia la lite condominiale è uno sport nazionale. E il classico “casus belli” è il cattivo odore proveniente dall’appartamento del vicino. Un dirimpettaio amante del fritto o della cucina speziata. La puzza dei bisogni del cane o del gatto dell’inquilino che abita a fianco. Oppure le maleodoranti fognature dell’edificio che necessitano di urgente manutenzione. Sia quel che sia, le esalazioni provenienti dal condomino della porta accanto provocano spesso diverbi e lamentele. Vediamo quali sono le immissioni meno tollerabili dai condomini del nostro paese.

L’altra sera, facendo le scale, sono passato davanti all’appartamento dei nuovi vicini di casa. Tre simpatici ragazzi pakistani, molto gentili e sorridenti. Spero potremo trovare il modo di conoscerci meglio, magari di scambiare quattro chiacchiere e cercare interessi in comune.
Una l’ho già scoperta: la passione per il curry. L’ho capito subito! Non per una particolare intesa che si sia creata tra noi, ma semplicemente perché, appena entrato nel vano scale, mi è arrivata una zaffata di odore di curry che neanche al ristorante indiano.
Non che io abbia qualcosa in contrario, eh?, ci mancherebbe! A me il curry piace da morire. Se solo mi invitassero a cena, almeno per condividere tanta bontà e non farmela solo desiderare…
Temo però che, come succede in moltissimi condomini, presto scoppierà la guerra di pianerottolo. D’altronde, mica tutti amano il curry quanto me!

Cattivi odori: quali provocano più liti condominiali?

Il mio non è certo l’unico condominio in Italia ad avere problemi di “immissioni”, come in gergo vengono definite le esalazioni e gli odori che provengono dalle parti comuni o dalle singole unità immobiliari presenti nel condominio.

Secondo un recente studio promosso dall’Associazione Nazionale Amministratori d’Immobili (ANAMMI), sul totale di 67 mila consulenze fornite in tutto il paese dagli amministratori di condominio associati ANAMMI, circa il 30% (20 mila) è riconducibile a liti condominiali dovute a cattivi odori

1) La cucina è la regina del cattivo odore, con il 35% delle liti condominiali

Come per me, anche per il 35% dei condomini che si lamentano con il proprio amministratore della puzza proveniente dall’appartamento del vicino di casa il problema nasce dalla cucina.
Cibi speziati, generalmente, soprattutto se il vicino di casa è straniero; fritto, pesce, cavolo, cipolla o aglio se è la cucina nostrana a provocare disturbo alla quiete olfattiva del vicinato.
Nulla che il potenziamento (o l’installazione, se assente) della cappa di aerazione della cucina o l’adeguamento della canna fumaria non possa limitare. Ma, evidentemente, non è una spesa che tutti sono disposti a fare. O una regola di convivenza civile che tutti hanno fatto propria.

2) Animali domestici, 30% delle controversie sono dovute ai bisogni di gatti e cani

Se la riforma del condominio ha vietato che qualsivoglia regolamento possa vietare ai condomini di detenere animali domestici in condominio, non ha di certo dato il via al malessere legalizzato per i vicini di casa.
La pipì del proprio cane o gatto vanno adeguatamente contenute e l’igiene deve essere costante e attenta, per evitare che i sgraditi effluvi dei bisognini dei propri animali domestici coinvolgano i vicini di casa.
Se il buon senso suggerisce la massima attenzione alla pulizia della lettiera del proprio animale domestico, affinché i naturali cattivi odori non giungano fino a casa dei vicini, la pratica sembra ancora molto distante dalla teoria.

3) 15% le liti dovute ad attività commerciali: il ristorante o il take away sotto casa, ma non solo

Raramente l’apertura di un take away di kebab o patatine fritte, così come di un ristorante cinese o indiano, sono stati accolti con particolare favore nei condomini di tutta Italia.
Certo, significa un’alternativa gastronomica comoda; ma anche un’elevata probabilità che si alzino dalle cucine gli odori più sgradevoli.
Non è tuttavia il ristorante l’unica categoria di esercizio commerciale o di attività imprenditoriale che determina disagi tra i condomini: anche botteghe artigiane e officine che utilizzino vernici e solventi possono provocare le rimostranze degli inquilini dei piani superiori.

4) Fogne e cantine: il problema proviene dai bassifondi nel 12% dei casi

La manutenzione delle fognature è uno dei capisaldi per evitare esalazioni che salgano dalle tubature e giungano nelle unità immobiliari dei condomini.
È compito dell’amministratore porre in essere i rimedi tecnici ai problemi di maleodore provenienti dalle fogne, che possono risultare particolarmente sgradevoli.
Simili, ma più spesso riconducibili alle condizioni igieniche garantite dai proprietari, le controversie dovute alle esalazioni provenienti dalle cantine del condominio.

5) Persino i detersivi (8% dei casi) possono turbare la quiete condominiale

Può sembrare strano, ma anche la pulizia può essere la fonte di litigi da cattivo odore tra condomini. Eh sì, perché in 8 casi su 100 sono i detersivi ad emettere effluvi non graditi agli inquilini del pianerottolo adiacente.

Immissioni e normale tollerabilità. Cosa prevede la legge riguardo ai cattivi odori?

È l’art. 844 del codice civile a regolare le immissioni (comprese quelle relative ai cattivi odori), stabilendo che:
“Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.”

Una definizione che pone il discrimine tra il diritto del mio vicino a compiere attività che influiscano sulla mia proprietà con i propri cattivi odori e il mio diritto ad impedirgli l’attività generatrice di immissioni di fumo o esalazioni nella “normale tollerabilità” del fumo o delle esalazioni stesse.
Facile comprendere come il concetto di normale tollerabilità sia piuttosto difficile da valutare oggettivamente, a meno che non sia un giudice a stabilirlo. Difficoltà di una valutazione oggettiva che determina una facilità di controversia, come evidente.
A maggior ragione perché nel testo della norma si fa anche riferimento alla “condizione dei luoghi”, ovvero alle situazioni concrete delle parti.
Ad esempio, sarà influente il carattere di continuità, o comunque di periodicità, dell’immissione di odori: friggere con dispersione di odori ogni tre mesi sarà difficile che turbi qualcuno, farlo una volta ogni due giorni probabilmente di più.

Ma cosa può fare il condomino che ha problemi di cattivi odori emessi da un vicino di casa?Diverse sono le soluzioni che la legge prevede.
In linea generale, per casi come quelli dei cattivi odori derivanti dalla cucina dell’inquilino del piano di sotto o dai bisogni dei gatti o cani del vicino di appartamento, si può richiedere al giudice di inibire l’attività che il padrone del fondo vicino pone in essere con immissione di odori o fumi. In sostanza, il giudice che valuti il superamento della normale tollerabilità può imporre al condomino che provoca fastidio al vicinato di astenersi dall’azione oggetto del contendere.
È anche possibile chiedere al giudice il risarcimento del danno che l’azione avesse eventualmente provocato. Tuttavia, la casistica dei danni provocabili da cattivi odori appare piuttosto residuale, se confrontata con immissioni di altro genere. Pensiamo ad esempio alle immissioni per rumori o a quelle per esalazioni o fumi generati dalla combustione di sostanze chimiche, che possono persino avere effetti nocivi sulla salute dei condomini circostanti (e, in quanto tali, essere oggetto di ricorso a richiesta di procedura d’urgenza).

Immobili "di lusso" individuati con la categoria catastale

Immobili "di lusso" 

individuati con la categoria 

catastale

 

Nell’ambito delle agevolazioni Iva per la cessione degli immobili, l’applicazione delle aliquote ridotte è collegata alla presenza di un immobile non di lusso, sia per quanto riguarda l’agevolazione prima casa (Iva 4%), sia nelle altre ipotesi (Iva 10%).

Sul punto, l’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014 ha modificato il requisito di immobile "di lusso" per la preclusione dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4% ai fini Iva in caso di acquisto di "prima casa". Si ricorda che, prima della predetta modifica, che opera in relazione ai trasferimenti effettuati a partire dal 13 dicembre 2014, per la verifica del requisito "di lusso" laddove il trasferimento fosse soggetto ad Iva, era necessario far riferimento ai requisiti di cui al D.M. 2.8.1969, richiamato nel n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al DPR n.633/72, contenente le operazioni soggette ad aliquota ridotta del 4%. Come noto, il dl n.104/2013, con decorrenza dagli atti posti in essere dal 1° gennaio 2014, aveva già modificato il requisito in questione in materia di imposta di registro, prevedendo che se l’atto di trasferimento dell’immobile abitativo a favore del soggetto che intende fruire dell’imposta di registro ridotta del 2% abbia ad oggetto un immobile iscritto nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, lo stesso deve considerarsi "di lusso" e, come tale, escluso da qualsiasi agevolazione fiscale. In tale contesto, l’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014è intervenuto uniformando il parametro di riferimento per la verifica del requisito "di lusso", prevedendo che anche laddove l’atto di trasferimento sia soggetto ad Iva l’aliquota del 4% è applicabile solo se l’immobile non è classificato nelle predette categorie A/1, A/8 e A/9, ferme restando le altre condizioni previste nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86 (mancato possesso di altre abitazioni nello stesso Comune in cui è ubicata l’abitazione che si intende acquisire con l’agevolazione "prima casa" e novità nel godimento dell’agevolazione, nel senso che l’acquirente deve dichiarare di non aver mai fruito dell’agevolazione per altre abitazioni ubicate nell’intero territorio italiano).

Con la circ. n. 31/E/2014, l’Agenzia delle Entrate ha fornito interessanti chiarimenti, in primo luogo riferiti all’ipotesi in cui sia stato sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di un’abitazione classificata di lusso secondo i criteri contenuti nel D.M. 2.8.1969 prima del 13 dicembre 2014, con conseguente fatturazione di eventuali acconti con aliquota del 10%. Ora, alla luce delle novità normative intervenute, l’Agenzia ritiene che in sede di stipula del contratto di vendita definitivo dell’abitazione non classificata nelle citate categorie A/1, A/8 e A/9, sia possibile rettificare le fatture emesse in relazioni agli acconti incassati in sede di stipula del preliminare di vendita, ai sensi dell’art. 26 del DPR n. 633/72, al fine di applicare l’aliquota Iva ridotta del 4% sull’intero corrispettivo dovuto. Sul punto, è bene evidenziare che l’Agenzia richiama la R.M. 7.12.2000, n. 187/E, secondo cui la variazione in diminuzione per recuperare la differenza d’imposta, tenendo conto della ratio sottostante alla norma relativa all’agevolazione "prima casa", può essere effettuata anche dopo il decorso di un anno dall’effettuazione dell’operazione, e quindi in deroga alle ordinarie regole previste nell’art. 26, co. 3, del dpr 633/72.

In terzo luogo, all’indomani dell’approvazione delle modifiche normative descritte, era stato precisato che le novità introdotte si riferissero solamente all’ipotesi di trasferimento di abitazione con requisiti "prima casa" con applicazione dell’aliquota del 4%, e non anche per l’applicazione dell’aliquota del 10%, ai sensi del n. 127-undecies), tabella A, allegata al DPR n. 633/72, per il trasferimento di case di abitazione "non di lusso" a favore di soggetti che non possiedono i requisiti "prima casa". In tale ipotesi, infatti, il predetto n. 127-undecies), non modificato, richiama i criteri di lusso di cui al dm 2.8.1969. Sul punto, la circ. n. 31/E precisa che, tenendo conto che l’oggetto del trasferimento è comunque un immobile abitativo avente le medesime caratteristiche di quelli che possono fruire dell’agevolazione "prima casa", deve ritenersi che ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per il trasferimento di immobili abitativi in assenza dei requisiti prima casa, non assume più alcun rilievo la definizione di abitazione di lusso di cui al D.M. 2.8.1969.

 

Sandro Cerato