individuati con la categoria
catastale
Nell’ambito delle
agevolazioni Iva per la cessione degli immobili, l’applicazione
delle aliquote ridotte è collegata alla presenza di un immobile non
di lusso, sia per quanto riguarda l’agevolazione prima casa (Iva
4%), sia nelle altre ipotesi (Iva 10%).
Sul punto, l’art.
33 del D.Lgs. n. 175/2014 ha modificato il requisito di immobile "di
lusso" per la preclusione dell’applicazione dell’aliquota
ridotta del 4% ai fini Iva in caso di acquisto di "prima casa".
Si ricorda che, prima della predetta modifica, che opera in relazione
ai trasferimenti effettuati a partire dal 13 dicembre 2014, per la
verifica del requisito "di lusso" laddove il trasferimento
fosse soggetto ad Iva, era necessario far riferimento ai requisiti di
cui al D.M. 2.8.1969, richiamato nel n. 21) della Tabella A, parte
II, allegata al DPR n.633/72, contenente le operazioni soggette ad
aliquota ridotta del 4%. Come noto, il dl n.104/2013, con decorrenza
dagli atti posti in essere dal 1° gennaio 2014, aveva già
modificato il requisito in questione in materia di imposta di
registro, prevedendo che se l’atto di trasferimento dell’immobile
abitativo a favore del soggetto che intende fruire dell’imposta di
registro ridotta del 2% abbia ad oggetto un immobile iscritto nelle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9, lo stesso deve considerarsi "di
lusso" e, come tale, escluso da qualsiasi agevolazione fiscale.
In tale contesto, l’art. 33 del D.Lgs. n. 175/2014è intervenuto
uniformando il parametro di riferimento per la verifica del requisito
"di lusso", prevedendo che anche laddove l’atto di
trasferimento sia soggetto ad Iva l’aliquota del 4% è applicabile
solo se l’immobile non è classificato nelle predette categorie
A/1, A/8 e A/9, ferme restando le altre condizioni previste nella
Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR
131/86 (mancato possesso di altre abitazioni nello stesso Comune in
cui è ubicata l’abitazione che si intende acquisire con
l’agevolazione "prima casa" e novità nel godimento
dell’agevolazione, nel senso che l’acquirente deve dichiarare di
non aver mai fruito dell’agevolazione per altre abitazioni ubicate
nell’intero territorio italiano).
Con la circ. n.
31/E/2014, l’Agenzia delle Entrate ha fornito interessanti
chiarimenti, in primo luogo riferiti all’ipotesi in cui sia stato
sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di
un’abitazione classificata di lusso secondo i criteri contenuti nel
D.M. 2.8.1969 prima del 13 dicembre 2014, con conseguente
fatturazione di eventuali acconti con aliquota del 10%. Ora, alla
luce delle novità normative intervenute, l’Agenzia ritiene che in
sede di stipula del contratto di vendita definitivo dell’abitazione
non classificata nelle citate categorie A/1, A/8 e A/9, sia possibile
rettificare le fatture emesse in relazioni agli acconti incassati in
sede di stipula del preliminare di vendita, ai sensi dell’art. 26
del DPR n. 633/72, al fine di applicare l’aliquota Iva ridotta del
4% sull’intero corrispettivo dovuto. Sul punto, è bene evidenziare
che l’Agenzia richiama la R.M. 7.12.2000, n. 187/E, secondo cui la
variazione in diminuzione per recuperare la differenza d’imposta,
tenendo conto della ratio sottostante alla norma relativa
all’agevolazione "prima casa", può essere effettuata
anche dopo il decorso di un anno dall’effettuazione
dell’operazione, e quindi in deroga alle ordinarie regole previste
nell’art. 26, co. 3, del dpr 633/72.
In terzo luogo,
all’indomani dell’approvazione delle modifiche normative
descritte, era stato precisato che le novità introdotte si
riferissero solamente all’ipotesi di trasferimento di abitazione
con requisiti "prima casa" con applicazione dell’aliquota
del 4%, e non anche per l’applicazione dell’aliquota del 10%, ai
sensi del n. 127-undecies), tabella A, allegata al DPR n. 633/72, per
il trasferimento di case di abitazione "non di lusso" a
favore di soggetti che non possiedono i requisiti "prima casa".
In tale ipotesi, infatti, il predetto n. 127-undecies), non
modificato, richiama i criteri di lusso di cui al dm 2.8.1969. Sul
punto, la circ. n. 31/E precisa che, tenendo conto che l’oggetto
del trasferimento è comunque un immobile abitativo avente le
medesime caratteristiche di quelli che possono fruire
dell’agevolazione "prima casa", deve ritenersi che ai
fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per il
trasferimento di immobili abitativi in assenza dei requisiti prima
casa, non assume più alcun rilievo la definizione di abitazione di
lusso di cui al D.M. 2.8.1969.
Sandro Cerato
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