A chi chiedere il pagamento delle spese condominiali?
Oneri accessori o spese condominiali: un balzello (spesso molto pesante) che ci si dimentica di considerare quando prendiamo in affitto un immobile o magari anche quando ne compriamo uno. Ad un bel condominio, ben tenuto, corrispondono spese di manutenzione elevate.. pensiamo che i “poveri” condomini dei due famosi grattacieli a Milano del “Bosco Verticale”, pagano generalmente, in un trilocale, 1.500 euro al mese. Ma spesso sono poi proprio i condomini più datati e che necessitano di maggiori lavori a riservare brutte sorprese: alte spese di gestione che il proprietario rimbalza sull’inquilino, l’inquilino rimanda all’amministratore, che si rifà ancora sul proprietario, chiudendo il cerchio. Corretto?
Per capirci qualcosa di più nella relazione proprietario - amministratore – inquilino, proviamo a fare chiarezza su alcuni punti cardini.
1. Le spese condominiali, se l’immobile è concesso in affitto, sono tutte a carico dell’inquilino?
La classica definizione che si usa in questo caso è quella per cui le spese i ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino (per esempio: consumo corrente elettrica delle parti in comune, manutenzione ascensore, autoclave, citofoni, manutenzione ordinaria ed eventuale pulizia dei pozzetti e condotti, ecc.); mentre a carico del proprietario rimangono le spese straordinarie (per esempio: sostituzione parti o tutto autoclave, installazione nuovo ascensore o citofoni, ecc..) oltre al compenso dell’amministratore e la spesa per l’assicurazione del fabbricato.
2. Come e chi distingue le spese ordinarie e quelle straordinarie?
Non esiste una tabella completa da consultare per queste casistiche; sicuramente possiamo tenere in considerazione alcuni riferimenti normativi come gli articoli 1005 e 1576 del codice Civile; l’articolo 9 della Legge 392/78 e l’aggiornata tabella di ripartizione delle spese contenuta nel decreto dei Ministeri delle Infrastrutture e dell’Economia e Finanze in Gazzetta Ufficiale, n.62 del 15 marzo 2017. Per questioni più specifiche e particolari, però, si dovrà fare riferimento direttamente alle varie sentenze in materia.
3. Si può delegare alla legge e prevedere una ripartizione diversa delle spese tra inquilino e proprietario?
Nella stipula di un contratto libero di 4 anni + 4 è possibile derogare alla classica ripartizione e prevedere a carico dell’inquilino anche le spese straordinarie. Ma se non vi è un apposito articolo che norma tale aspetto, allora vale quanto prevede la legge: spese ordinarie a carico dell’inquilino e straordinarie a carico del proprietario. Inoltre, per i contratti a canone concordato del secondo canale (3 + 2, transitorio e per studenti fuori sede) non è possibile derogare alla classica suddivisione; così come non è possibile farlo per i contratti commerciali che sottostanno in toto alla legge 392/78.
4. L’amministratore deve suddividere le spese di competenza dell’inquilino e quelle per il proprietario?
Non c’è in questo caso un articolo di legge e un’apposita normativa che impone questo vincolo all’amministratore. Quindi un amministratore non è a conoscenza del contenuto del contratto di affitto tra le parti, per cui potrebbe non conoscere affatto gli accordi presi tra proprietario ed inquilino. Certo è altrettanto vero che nella pratica molti amministratori se ne occupano e di fatto suddividono spese di competenza dell’inquilino da quelle a carico del proprietario, arrivando anche a prevedere un pagamento diretto degli inquilini per la quota a loro spettante. Ma la pratica non costituisce un diritto o una legge. Se l’amministratore del vostro condominio dovesse rifiutare di presentare una rendicontazione separata per l’immobile concesso in affitto, insomma, non commetterebbe un illecito, semplicemente conosce il suo lavoro e non vuole entrare nelle questioni interne ad un rapporto di affitto.
5. L’amministratore può rifarsi nei confronti di un inquilino che non paga?
La risposta è semplice e diretta: no. Come ribadito da alcune sentenze, in caso di mancato pagamento degli oneri accessori, l’amministratore può e deve rifarsi sul proprietario, che ovviamente potrà a sua volta rifarsi (per la parte di spese ordinarie) sull’inquilino; sia potendo avviare una causa di sfratto per morosità quando e se la cifra raggiunge il valore di due mensilità di canone, sia tutelandosi con prodotti assicurativi, come affittosicuro Tutela 1 che risarcisce il proprietario anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori.
Questi 5 brevi punti su una questione ben più ampia e complessa. Per avere approfondimenti e chiarire ogni dubbi vi suggeriamo la lettura dell’articolo scritto dall’Avv. Michele Orefice per Condominioweb.
