Lavori di ristrutturazione, ecco i 10 errori da evitare per non commettere un abuso edilizio senza saperlo

Molti proprietari di casa credono che "edilizia libera" significhi poter fare tutto senza pensarci troppo. In realtà, è proprio questa convinzione il punto di partenza di buona parte degli abusi edilizi più comuni. Vediamo quali sono i 10 errori che non devi commettere per non rischiare che il tuo intervento si trasformi in un abuso

Il d.P.R. n. 380/2001, il cosiddetto Testo unico edilizia, dedica l'articolo 6 agli interventi eseguibili senza titolo abilitativo. Ma, già nella sua formulazione iniziale, la norma contiene una clausola che troppo spesso viene ignorata: gli interventi sono ammessi "fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e comunque nel rispetto delle altre normative di settore". Cosa significa in pratica? Che anche senza permesso di costruire o SCIA, l'intervento deve comunque rispettare integralmente tutta una serie di ambiti normativi che continuano a operare in parallelo: dalla normativa antisismica a quella antincendio, dalle prescrizioni igienicosanitarie alle norme sull'efficienza energetica, fino alle disposizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Lo stesso principio vale, con una formulazione analoga, anche per la CILA. La semplificazione riguarda il titolo, non le regole sostanziali. È in questo scarto tra percezione e realtà che nasce il primo grande errore e, di conseguenza, la maggior parte degli altri errori. Errori che, senza che ci si renda conto, portano dritti nel campo dell'abuso edilizio. Altri tre errori: vincoli, temporaneità e strutture "leggere" Il secondo errore più frequente è la conseguenza diretta del primo: si prende un intervento rientrante nell'edilizia libera e lo si considera automaticamente legittimo anche in presenza di vincoli paesaggistici o culturali. Accade con pergotende, strutture leggere, piccoli manufatti. Ma la leggerezza costruttiva non sottrae un'opera al sistema dei vincoli. Quando l'immobile ricade in un'area tutelata, entra in gioco una disciplina autonoma rispetto a quella edilizia, che impone di verificare se sia necessaria un'autorizzazione paesaggistica o un altro atto di assenso. L'edilizia libera incide sul titolo abilitativo edilizio, ma non sostituisce né elimina queste autorizzazioni. Il terzo errore riguarda le opere temporanee. La norma le ammette, ma a due condizioni cumulative: devono rispondere a esigenze oggettive e contingenti, e devono essere rimosse entro 180 giorni. Nella pratica, però, il requisito della temporaneità viene ridotto alla sola durata, mentre il dato determinante è la funzione. Strutture destinate a restare stabilmente in opera, ma qualificate come temporanee per evitare il titolo, non soddisfano il presupposto dell'art. 6 fin dall'origine. Quando questo presupposto manca, l'intervento deve essere valutato secondo il regime edilizio ordinario, indipendentemente da come sia stato formalmente presentato. Il quarto errore riguarda le pergotende. Rientrano nell'edilizia libera, ma solo a condizioni molto precise: la struttura deve essere funzionale alla protezione solare, e non deve determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi o superfici. È qui che si crea l'equivoco. Chiusure laterali progressive o elementi aggiuntivi possono trasformare la pergotenda in un vero e proprio spazio chiuso, facendo perdere all'intervento i requisiti dell'art. 6. Non è la tipologia dell'opera a essere decisiva, ma il modo in cui viene realizzata e utilizzata. Stessa logica vale per le VEPA (vetrate panoramiche amovibili), quinto errore della lista. Ammesse in edilizia libera solo se amovibili, totalmente trasparenti e destinate a proteggere dagli agenti atmosferici senza configurare uno spazio stabilmente chiuso. Quando vengono utilizzate per ricavare un ambiente aggiuntivo o per trasformare una superficie accessoria in superficie utile, l'intervento perde i presupposti dell'edilizia libera. Dal sesto al nono errore: pertinenze, regolamenti comunali e stato legittimo Il sesto errore è forse il più sottovalutato tra i tecnici: qualificare come pertinenza urbanistica qualsiasi opera "minore" collegata all'edificio principale. In ambito urbanistico, la pertinenza ha un significato molto più restrittivo rispetto all'uso comune. Non basta che l'opera sia funzionalmente collegata all'immobile: è necessario che sia priva di autonomia e che non determini un apprezzabile impatto sul carico urbanistico, né la creazione di nuova volumetria. Tettoie, chiusure di spazi esterni o piccoli manufatti che aumentano la superficie utilizzabile possono integrare una nuova costruzione soggetta a titolo edilizio. Il settimo errore riguarda i regolamenti comunali. L'art. 6 richiama espressamente le prescrizioni degli strumenti urbanistici, eppure nella pratica si guarda alla norma statale dando per scontata la realizzabilità dell'intervento. I regolamenti edilizi locali possono imporre limitazioni sui materiali, sulle caratteristiche estetiche, sulle finiture. Un esempio tipico: la tinteggiatura delle facciate è manutenzione ordinaria, quindi edilizia libera, ma molti piani del colore comunali impongono cromie specifiche. L'intervento è libero quanto al titolo, non nelle modalità di esecuzione. Ignorare queste prescrizioni è un errore operativo che emerge quasi sempre in fase di controllo. L'ottavo errore riguarda le pavimentazioni esterne e le sistemazioni degli spazi aperti. Vengono quasi sempre considerate interventi minori, ma l'art. 6 le ammette solo se contenute entro l'indice di permeabilità previsto dallo strumento urbanistico. Non è un dettaglio tecnico: l'equilibrio tra superfici permeabili e impermeabili è parte della disciplina urbanistica. Quando questo limite viene superato, l'intervento perde i presupposti dell'edilizia libera. Il nono errore è pensare che, in assenza di titolo, non sia necessario verificare la situazione preesistente dell'immobile. Lo stato legittimo dell'immobile, disciplinato dall'art. 9 bis del Testo Unico Edilizia, resta sempre centrale. L'edilizia libera non è uno strumento per neutralizzare difformità pregresse. Un intervento formalmente riconducibile all'art. 6 non diventa legittimo se eseguito su un immobile che presenta abusi. L'assenza di titolo non riduce le verifiche: le sposta tutte a monte. Il decimo errore e la regola d'oro da non dimenticare mai Il decimo errore è spesso il più sorprendente per chi lo scopre tardi: credere che, in assenza di permesso, non vi siano adempimenti successivi. Lo stesso art. 6, al comma 5, richiama espressamente l'obbligo di aggiornamento catastale nei casi previsti dalla normativa vigente. Il presupposto non è il titolo edilizio, ma la variazione dello stato di fatto. Quando lo stato reale dell'immobile non corrisponde alla sua rappresentazione catastale, l'aggiornamento è obbligatorio. È un passaggio che emerge con forza nelle compravendite e nelle verifiche di conformità, quando la difformità catastale diventa un ostacolo concreto alla conclusione dell'atto. Se c'è una regola d'oro da tenere sempre presente, è questa: l'edilizia libera semplifica il procedimento, non i presupposti sostanziali. Rispetto dei vincoli, coerenza con gli strumenti urbanistici, assenza di incremento di volume o superficie, corretta qualificazione dell'intervento. Quando uno solo di questi elementi viene meno, l'intervento non è semplicemente irregolare: esce dall'ambito dell'art. 6 ed è abusivo, senza margini interpretativi. In edilizia libera, il confine non è dato dal titolo, ma dal rispetto di tutte le condizioni che lo rendono non necessario. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Tassa Airbnb, Consiglio di Stato rinvia all'Europa: ci sono conseguenze per gli intermediari?

Con l'ordinanza n.6219 del 18 settembre 2019, il Consiglio di Stato ha rimandato alla Corte di Giustizia Europea la decisione sulla legittimità della tassa Airbnb. idealista/news ha parlato con Francesco Zorgno di CleanBnb e Marco Celani di Italianway se, ai fini pratici, ci sono conseguenze per gli intermediari

Tassa Airbnb su affitti brevi

Approvata a giugno 2017, con il decreto legge 50/2017, la Tassa Airbnb introduce la cedolare secca per i contratti di locazione inferiori ai 30 giorni. Prevede inoltre che tutti gli intermediari, inclusi portali online, debbano versare una ritenuta d'acconto del 21%, quando intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi.

Il ricorso di Airbnb

La decisione del Consiglio di Stato arriva dopo una lunga e intricata serie di ricorsi fatti da Airbnb. Il Tar del Lazio ha bocciato la richiesta di sospensione della normativa, mentre l'Antitrust si è espressa a favore di Airbnb, considerando la norma lesiva della concorrenza, perché punisce chi utilizza i pagamenti digitali.

Aggiornamenti 2019 sulla tassa Airbnb

In attesa che l'intricata vicenda giunga al termine e sia la Corte di Giustizia Europea a esprimersi sulla legittimità della Tassa Airbnb, la questione adesso è se la decisione del Consiglio di Stato possa portare, ai fini pratici, conseguenze per gli intermediari del settore, tenuti a trattenere la ritenuta del 21% e a trasmettere i dati all'Agenzia delle Entrate.
"Ai fini pratici con il rinvio alla Corte di Giustizia dell'Unione Europa della vertenza promossa da Airbnb - ha detto a idealista/news Marco Celani, ad di Italianway - l momento non cambia quindi nulla; bisognerà attendere o che la società si adegui alle normative introdotte orami due anni fa o che la Corte si pronunci in qualche direzione". Dello stesso avviso Francesco Zorgno di CleanBn perché il "rinvIo della materia alla Corte europea non cambia nulla ai fini pratici. Gran parte degli operatori professionali in Italia ha da tempo recepito gli obblighi di ritenuta e comunicazione, che sono quindi in capo agli intermediari tradizionali quali agenti immobiliari e property manager".
Secondo Francesco Zorgno, la questione ancora da chiarire riguarda "l'incertezza sul ruolo delle grandi OTA ai sensi della legge 50/2017: ci auguriamo possa essere chiarito definitivamente il prima possibile, per consentire una crescita sostenibile di un settore che punta a livelli di servizio sempre più qualificati"

La tesi sostenuta da Airbnb

Ad oggi, a più di due anni dall'entrata in vigore della norma che introduce la cedolare secca sugli affitti brevi, il gigante degli affitti brevi, Aibnb, si rifiuta di applicare la norma e di comunicare i dati all'Agenzia delle Entrate.
Secondo Marco Celani, "La tesi, sostenuta da Airbnb, secondo cui le vacanze in casa 7 volte su 10 vengono pagate in contanti non rende automaticamente discriminatorio per gli operatori digitali l’applicazione di regole aggiuntive. Gli host trovano nell’accesso online tramite i portali la possibilità di massimizzare l’occupazione delle case e difficilmente baratterebbero il fatto di continuare con il sommerso verso la chiusura delle vetrine"
"Lo Stato cerca strumenti di monitoraggio ed è giusto che gli operatori, uniti nella battaglia contro il nero, sostengano nel dialogo con le istruzioni, lo sforzo di rendere il settore regolato da norme semplici e trasparenti, possibilmente uguali per tutti a livello nazionale"

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

059454227

Bonus mobili e lavori di ristrutturazione, per quali interventi si ha diritto alla detrazione

Per usufruire della detrazione del 50% per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici è necessario realizzare una ristrutturazione edilizia sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici. Vediamo quali sono i lavori che danno diritto al bonus.
Gli interventi edilizi necessari per avere la detrazione sono:

• manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione
• edilizia su singoli appartamenti. I lavori di manutenzione ordinaria su singoli
• appartamenti (per esempio, tinteggiatura di pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti,
• sostituzione di infissi esterni, rifacimento di intonaci interni) non danno diritto al bonus
• ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza
• restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro 18 mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile
• manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su parti comuni di edifici residenziali.
  

Esempi di lavori su singoli appartamenti o parti condominiali che danno diritto al bonus
Manutenzione straordinaria

• installazione di ascensori e scale di sicurezza
• realizzazione dei servizi igienici
• sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso
• rifacimento di scale e rampe
• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
• costruzione di scale interne
• sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
  

Ristrutturazione edilizia

• modifica della facciata
• realizzazione di una mansarda o di un balcone
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
• apertura di nuove porte e finestre
• costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti
  

Restauro e risanamento conservativo

• adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
• ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio
  

Esempi di lavori di manutenzione ordinaria su parti condominiali che danno diritto al bonus:

• tinteggiatura pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti, sostituzione di infissi esterni, rifacimento di intonaci, sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni, riparazione o sostituzione di cancelli o portoni, riparazione delle grondaie, riparazione delle mura di cinta 
  
  
  
  
  Fonte : " Idealista " 
  Agenzia Immobiliare farini
  059454227