Notariato: accelerano gli acquisti di case dal costruttore

 

Anche i dati statistici diffusi semestralmente dal Notariato confermano il buon momento che sta attraversando il mercato immobiliare, almeno sul fronte del numero di scambi. Rispetto all’universo monitorato dall’Agenzia delle Entrate – che la settimana scorsa per il 2018 ha ufficializzato una crescita del 6,5% nel solo residenziale, sfiorando le 580mila compravendite – i dati dei notai si riferiscono a un universo più ampio (che include ad esempio terreni, usufrutto e altri diritti) e che arriva a contare 920.513 compravendite (+3,75% nel solo secondo trimestre). 

Per quel che riguarda i soli fabbricati (+4,24%), il dato “si ferma” a 696.808 compravendite; in questo caso il dato risulta più ampio rispetto a quello delle Entrate anche perché i dati dei notai contano gli atti indipendentemente dalla quota di proprietà scambiata, mentre le Entrate “normalizzano” il dato al numero di intere unità immobiliari. 

Un’accelerazione degna di nota è quella degli acquisti delle case in costruzione: seppur le compravendite effettuate da imprese «continuano a pesare intorno al 10% sul totale», si evidenza «nel secondo semestre 2018 una crescita rispettivamente del 18,64% e del 16,33% delle compravendite di prima e seconda casa da imprese». 

Confermata anche una sostanziale stagnazione, con tendenza ancora al ribasso, sul fronte prezzi, dato che «il valore medio delle cessioni di fabbricati è passato dai 126mila euro del 2017, ai 118.330 euro del primo semestre 2018 e ai 121.820 euro nel secondo». Si conferma il picco delle compravendite nei mesi di luglio e dicembre. «Oltre la metà degli immobili abitativi – si legge in una nota – viene acquistata con le agevolazioni prima casa, nel II semestre 2018 su 292.583 fabbricati abitativi per 179.012 è stata chiesta l'agevolazione, confermando il trend degli anni precedenti». 

Sul fronte mutui nel 2018 il capitale erogato, secondo gli atti monitorati dal Notariato, «ha superato i 65 miliardi di euro». Prevalgono «i finanziamenti di importo fino a 100mila euro (35% sul totale) ma è significativo l’aumento nel secondo semestre dei mutui di importo compreso tra i 150mila ed i 300mila euro (circa +7% in media)».  

Con riferimento ai terreni, «continuano ad avere un maggiore mercato i terreni agricoli, che hanno costituito il 12,6% delle vendite nella seconda parte del 2018 contro il 3,1% dei terreni edificabili, anche se questi ultimi hanno fatto registrare un aumento del +4,9% ma una riduzione del prezzo da 54.655 euro a 50.237 euro tra il primo e secondo semestre». 

La rilevazione sull’attività notarile è stata condotta in modalità informatica da Notartel Spa., società informatica del Notariato che ha elaborato i dati del 99% dei notai in esercizio.

 Fonte: il Sole 24 Ore

Agenzia Farini

059 454227

Banca delle terre agricole

Gestita dall’ISMEA è  tra le nuove misure della legge di semplificazione  per l’agricoltura.

Si chiama “banca delle terre agricole” è  gestita dall’ISMEA e offre un inventario completo della domanda e offerta dei terreni e delle aziende agricole. Ecco come funziona.

Banca delle terre agricole: come funziona

Istituita attraverso la legge di semplificazione per l’agricoltura [1], opera dire in maniera più  precisa la “Legge sulla semplificazione, razionalizzazione e competitività dei settori agricolo e agroalimentare”, in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, la banca delle terre agricole istituita presso l’ISMEA (l’istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare) punta definire un panorama completo della domanda e dell’offerta dei terreni e delle aziende agricole. Il database comprenderà anche i terreni disponibili per abbandono dell’attività produttiva e a causa di prepensionamenti.

A che serve la Banca delle terre agricole?

Attraverso la banca sarà  inoltre possibile dare evidenza e pubblicizzare tutte le informazioni relative alle caratteristiche naturali, infrastrutturali e strutturali dei terreni inclusi nella lista, i dati relativi alle condizioni di acquisto e vendita o di cessione dei terreni, ma anche le possibilità di accesso alle eventuali agevolazioni disponibili.

Come si accede alla banca delle terre agricole?

L’accesso alla banca delle terre agricole è gratuito, per inserire i dati relativi alla propria azienda o ai terreni da includere nel database, prevedibilmente sarà tuttavia necessario registrarsi (senza alcun costo) sul sito ISMEA.

note

[1] L. 154/2016.

Come liberarsi di una casa o un terreno che non si vende

Rinuncia alla proprietà: costi, modello di atto, procedura.

Se mantenere i costi e le tasse di una casa o di un terreno è eccessivamente oneroso per il tuo portafogli hai la possibilità di liberartene abdicando alla proprietà in favore dello Stato. Si chiama «rinuncia alla proprietà» e si tratta di una soluzione offerta dal nostro diritto scarsamente applicata, ma sicuramente molto utile.

Il nostro codice civile [1] stabilisce che i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato. In buona sostanza, lo Stato ne acquista la proprietà per il solo fatto che tali immobili siano tali e non tramite occupazione. Quindi al titolare di un immobile che voglia liberarsi del proprio diritto di proprietà – qualsiasi sia la ragione di tale scelta – non ha che effettuare la dichiarazione di rinuncia e, in forza di questa, l’immobile passa direttamente allo Stato.
Anche la giurisprudenza ha avvalorato la tesi in questione sostenendo che il diritto di proprietà sui beni immobili si estingue per effetto dell'abbandono da parte del proprietario [2]. Invece, i beni immobili situati nella regione Trentino-Alto Adige e abbandonati dal proprietario vengono acquistati a titolo originario dalla regione [2].

La «rinuncia alla proprietà» in favore dello Stato è possibile solo quando proprietario dell’immobile è un solo soggetto. In tal caso, è necessario innanzitutto recarsi da un notaio ed effettuare la dichiarazione di rinuncia. Il professionista poi procederà a trascrivere detta dichiarazione di rinuncia nei registri immobiliari (l’ufficio del territorio si trova presso l’Agenzia delle Entrate) [3]. In conseguenza di ciò, il terreno, l’appartamento, il giardino, la strada ecc. passa automaticamente in capo allo Stato, senza bisogno di accettazione da parte di quest’ultimo attraverso un proprio organo. È un’operazione, insomma, che avviene mediante l’attività del solo titolare del bene senza altri soggetti. Normalmente la rinuncia alla proprietà libera il rinunziante dalle spese successive all’atto notarile, ma la rinuncia alla quota di comproprietà su un bene immobile produce anche un effetto liberatorio per le spese di conservazione e godimento della cosa comune, e per le spese deliberate dalla maggioranza, precedenti all’atto di rinuncia.

La «rinuncia alla proprietà» in favore dello Stato non è invece possibile quando il bene sia in comproprietà o in comunione con altri soggetti: in questi casi, infatti, la rinuncia, da parte di uno dei contitolari alla sua quota del bene comporta l’accrescimento della quota degli altri soggetti. Ad esempio, se un terreno è in comunione indivisa tra Tizio e Caio, con la rinuncia del primo alla proprietà, il secondo diventa proprietario al 100%. Se un’eredità consistente in un terreno agricolo viene divisa tra i quattro figli del soggetto deceduto, per il 25% a testa, con la rinuncia all’eredità di uno di loro, gli altri tre acquisiscono in automatico una quota pari al 33%. Gli esempi potrebbero moltiplicarsi.


Quanto costa la rinuncia alla proprietà?
La rinuncia alla proprietà è di norma eseguita senza ricevere alcun corrispettivo ed è soggetta all’imposta di donazione. Pertanto il costo dell’atto di rinuncia è pertanto simile a quello di un atto di donazione: 8% del valore dell’immobile.

Altra parte della dottrina, invece, ha ritenuto che la trascrizione della rinunzia avverrebbe, stante la sua natura puramente abdicativa, unicamente contro il rinunziante.
Nonostante l’autorevolezza degli Autori che hanno sostenuto la prima tesi, la soluzione preferibile sembra essere la seconda. La trascrizione unicamente contro il rinunziante appare più? coerente con la natura del negozio abdicativo. Esso produce effetti, come si e? detto, unicamente nella sfera giuridica del suo autore, risultando eventuali modificazioni della sfera giuridica altrui (in questo caso l’acquisto in capo allo Stato) effetti solo indiretti e riflessi del negozio posto in essere. In mancanza di un effetto traslativo e considerando la circostanza che l’acquisto dello Stato avviene, secondo l’opinione prevalente degli interpreti, a titolo originario, appare più? corretta una trascrizione presa unicamente contro il soggetto rinunziante.

Note:
[1] Art. 827 cod. civ.
[2] Trib. Rovereto, sent. del 22.05.2015.
[3] Parte della dottrina ha sostenuto che la trascrizione andrebbe presa contro il rinunziante ed a favore dello Stato.

Fonte: La Legge per Tutti

Rivalutazione terreni entro il 30 giugno 2016

Rivalutazione terreni entro il 30 giugno 2016

 

Come noto, il disegno di legge di stabilità 2016 prevede l’ennesima riapertura dei termini per la rivalutazione delle quote e terreni posseduti da persone fisiche alla data del 1º gennaio 2016, con versamento dell’imposta sostitutiva ed asseverazione della perizia di stima entro il 30 giugno 2016. In relazione a tale opportunità, e focalizzando l’attenzione al possesso di terreni, è bene ricordare in primo luogo che l’operazione di rivalutazione consente di "aggiornare" il costo di acquisto degli stessi alla data del 1º gennaio 2016, con evidenti riflessi sulla determinazione della plusvalenza in caso di successiva vendita del bene. In tale ipotesi, se non si verificano particolari problemi laddove il terreno sia venduto dallo stesso soggetto che ha proceduto alla rivalutazione, il quale dovrà contrapporre il prezzo di vendita con il costo risultante dalla rivalutazione eseguita, è necessario porre particolare attenzione quando i terreni rivalutati non siano alienati dallo stesso soggetto, bensì dall’erede (o dagli eredi) o dal donatario al quale il bene è stato trasferito rispettivamente per causa di morte o per atto di liberalità. Sul punto, è bene tenere presente quanto stabilito dall’art. 68, co. 2, del TUIR, secondo cui i terreni acquisiti per successione o donazione assumono un costo fiscalmente riconosciuto pari al valore dichiarato rispettivamente nella denuncia di successione o nell’atto di donazione (valore normale del bene ai fini dell’imposta di successione e donazione). Ora, per quanto concerne i terreni ricevuti per successione non si pongono particolari questioni, particolare attenzione deve essere posta nella fattispecie di terreni ricevuti per donazione, poiché vi sono due disposizioni normative che contrastano tra di loro, e più precisamente:

• l’art. 68, co. 1, del TUIR, secondo cui gli immobili di cui alla lett. b) dell’art. 67 (nel cui ambito sono quindi ricompresi anche i terreni), il costo fiscalmente riconosciuto del donatario è il medesimo che sussisteva il capo al donante, in quanto la donazione è "trasparente" a questi fini;
• l’art. 68, co. 2, del TUIR, afferma che il costo fiscalmente riconosciuto in capo al donatario è il valore indicato nell’atto di donazione.

Si tratta di due indicazioni normative estremamente diverse e la contraddizione è stata rimarcata dalla dottrina, ed in particolare dallo studio del notariato numero 265 del 2007, in cui viene fatta emergere questa contraddizione tra le due disposizioni. La tesi sostenuta nel predetto documento è quella secondo cui debba essere data preferenza alla norma specifica quella cioè dell’articolo 68 co. 2, in quanto prevista specificatamente per i terreni, mentre l’art. 68, co. 1, si riferisce più genericamente agli immobili. Ora, se si accetta tale impostazione, è evidente che il costo fiscalmente riconosciuto di un terreno donato non può che essere quello che risulta dal relativo atto di donazione.

Se cosi è, allora è necessario tener conto anche della possibilità che vengano poste in essere operazioni elusive o comunque di abuso del diritto, basti pensare all’ipotesi di un terreno donato ad un soggetto familiare diretto, così da sfruttare la franchigia di 1 milione di euro, con conseguente mancato pagamento dell’imposta di donazione; il terreno così trasferito viene acquisito a valore normale dal donatario il quale rivendendolo non avrà quindi alcuna plusvalenza poiché beneficia di una rivalutazione gratuita. Questa operazione è stata considerata come elusiva da alcune pronunce della corte di Cassazione (sentenza n. 12788/2012 e sentenza n. 449/2013), tenendo conto sin da subito che tanto più breve è il lasso temporale tra la donazione dell’immobile e la successiva rivendita tanto più è probabile la contestazione di un’operazione elusiva. Su questo argomento va però segnalata anche una posizione diversa espressa dalla stessa Corte di Cassazione con la sentenza n. 11357/2012 che ha ritenuto nient’affatto elusiva l’operazione di donazione di terreni posta in essere da un contribuente a favore dei due figli, i quali successivamente hanno permutato i terreni con due immobili da costruire sui predetti terreni. Quest’ultima posizione della Corte di Cassazione sembra particolarmente interessante anche alla luce della nuova definizione di abuso del diritto contenuta nell’art. 10-bis della Legge n. 212/200 (inserito dall’art. 1 del D.Lgs. n. 128/2015) da cui emerge che non sono mai contestabili come operazioni elusive quelle nelle quali siano presenti ragioni economiche diverse da quelle fiscali, di carattere non marginale. È evidente che trasferire un bene immobile a favore dei propri figli può senza dubbio presentare delle finalità extrafiscali non marginali, e come tale difendibile laddove l’Amministrazione Finanziaria intenda contestare la presenza di un abuso del diritto.

 Sandro Cerato