Come liberarsi di una casa o un terreno che non si vende

Rinuncia alla proprietà: costi, modello di atto, procedura.

Se mantenere i costi e le tasse di una casa o di un terreno è eccessivamente oneroso per il tuo portafogli hai la possibilità di liberartene abdicando alla proprietà in favore dello Stato. Si chiama «rinuncia alla proprietà» e si tratta di una soluzione offerta dal nostro diritto scarsamente applicata, ma sicuramente molto utile.

Il nostro codice civile [1] stabilisce che i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato. In buona sostanza, lo Stato ne acquista la proprietà per il solo fatto che tali immobili siano tali e non tramite occupazione. Quindi al titolare di un immobile che voglia liberarsi del proprio diritto di proprietà – qualsiasi sia la ragione di tale scelta – non ha che effettuare la dichiarazione di rinuncia e, in forza di questa, l’immobile passa direttamente allo Stato.
Anche la giurisprudenza ha avvalorato la tesi in questione sostenendo che il diritto di proprietà sui beni immobili si estingue per effetto dell'abbandono da parte del proprietario [2]. Invece, i beni immobili situati nella regione Trentino-Alto Adige e abbandonati dal proprietario vengono acquistati a titolo originario dalla regione [2].

La «rinuncia alla proprietà» in favore dello Stato è possibile solo quando proprietario dell’immobile è un solo soggetto. In tal caso, è necessario innanzitutto recarsi da un notaio ed effettuare la dichiarazione di rinuncia. Il professionista poi procederà a trascrivere detta dichiarazione di rinuncia nei registri immobiliari (l’ufficio del territorio si trova presso l’Agenzia delle Entrate) [3]. In conseguenza di ciò, il terreno, l’appartamento, il giardino, la strada ecc. passa automaticamente in capo allo Stato, senza bisogno di accettazione da parte di quest’ultimo attraverso un proprio organo. È un’operazione, insomma, che avviene mediante l’attività del solo titolare del bene senza altri soggetti. Normalmente la rinuncia alla proprietà libera il rinunziante dalle spese successive all’atto notarile, ma la rinuncia alla quota di comproprietà su un bene immobile produce anche un effetto liberatorio per le spese di conservazione e godimento della cosa comune, e per le spese deliberate dalla maggioranza, precedenti all’atto di rinuncia.

La «rinuncia alla proprietà» in favore dello Stato non è invece possibile quando il bene sia in comproprietà o in comunione con altri soggetti: in questi casi, infatti, la rinuncia, da parte di uno dei contitolari alla sua quota del bene comporta l’accrescimento della quota degli altri soggetti. Ad esempio, se un terreno è in comunione indivisa tra Tizio e Caio, con la rinuncia del primo alla proprietà, il secondo diventa proprietario al 100%. Se un’eredità consistente in un terreno agricolo viene divisa tra i quattro figli del soggetto deceduto, per il 25% a testa, con la rinuncia all’eredità di uno di loro, gli altri tre acquisiscono in automatico una quota pari al 33%. Gli esempi potrebbero moltiplicarsi.


Quanto costa la rinuncia alla proprietà?
La rinuncia alla proprietà è di norma eseguita senza ricevere alcun corrispettivo ed è soggetta all’imposta di donazione. Pertanto il costo dell’atto di rinuncia è pertanto simile a quello di un atto di donazione: 8% del valore dell’immobile.

Altra parte della dottrina, invece, ha ritenuto che la trascrizione della rinunzia avverrebbe, stante la sua natura puramente abdicativa, unicamente contro il rinunziante.
Nonostante l’autorevolezza degli Autori che hanno sostenuto la prima tesi, la soluzione preferibile sembra essere la seconda. La trascrizione unicamente contro il rinunziante appare più? coerente con la natura del negozio abdicativo. Esso produce effetti, come si e? detto, unicamente nella sfera giuridica del suo autore, risultando eventuali modificazioni della sfera giuridica altrui (in questo caso l’acquisto in capo allo Stato) effetti solo indiretti e riflessi del negozio posto in essere. In mancanza di un effetto traslativo e considerando la circostanza che l’acquisto dello Stato avviene, secondo l’opinione prevalente degli interpreti, a titolo originario, appare più? corretta una trascrizione presa unicamente contro il soggetto rinunziante.

Note:
[1] Art. 827 cod. civ.
[2] Trib. Rovereto, sent. del 22.05.2015.
[3] Parte della dottrina ha sostenuto che la trascrizione andrebbe presa contro il rinunziante ed a favore dello Stato.

Fonte: La Legge per Tutti