Come salvare la casa dall'Agenzia delle Entrate

Rimanere con un solo immobile intestato e adibito a civile abitazione è il metodo migliore per non rischiare il pignoramento, anche se è sempre possibile contenere il debito sotto i 120 mila euro.

Quando i debiti non possono essere pagati, anche facendo fronte a tutte le proprie possibilità economiche, è naturale che si tenti di salvare lo stretto indispensabile e, in questo, figura inevitabilmente la casa. Lo sa bene chi ha un debito per una cartella di pagamento, magari non impugnata, che minaccia di trasformarsi in un pignoramento immobiliare. Così, sia che il creditore sia l’Agenzia delle Entrate che Equitalia, sostituita quest’ultima dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione a partire dal 1° luglio 2017, il sistema migliore per salvare la casa dal fisco è quello di fare in modo che questa rimanga l’unico immobile di proprietà. Ma attenzione: se il proprietario si muove tardi, quando cioè il debito è ormai certo e consolidato, può subire la revocatoria e, nei casi più gravi, gli può essere contestato il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte. Ma procediamo con ordine.

Come salvare la casa dal pignoramento del fisco
È possibile salvare la casa dall’Agenzia delle Entrate o, più in generale, dal fisco, facendo leva sulle due condizioni che consentono il pignoramento immobiliare per debiti dovuti a cartelle esattoriali:

• il divieto di pignoramento dell’unica casa di proprietà;
• il divieto di pignoramento per debiti inferiori a 120mila euro.

Vediamo entrambe le soluzioni che, ovviamente, possono anche convivere.

Debito inferiore a 120mila: pignoramento vietato
La legge italiana [1] consente il pignoramento della casa, per cartelle di pagamento non saldate, solo quando il debito raggiunge i 120.000 euro (comprensivo di interessi, sanzioni e oneri di riscossione). Sotto questo importo, Equitalia o qualsiasi altro Agente della riscossione non può procedere al pignoramento (ossia la messa in vendita forzata dell’immobile). Il creditore può, tutt’al più, e sempre che il debito sia superiore a 20.000 euro, iscrivere ipoteca sull’immobile. In questo caso, fortunatamente, l’iscrizione dell’ipoteca è un pregiudizio più virtuale che sostanziale perché non impedisce né di continuare a vivere nell’immobile, né di donarlo o venderlo. È vero: in caso di cessione della casa il nuovo proprietario ne acquisterebbe la proprietà con tutta l’ipoteca, ma se l’intenzione del contribuente è quella di tenere l’appartamento per sé o, al massimo, donarlo ai figli perché possano fare altrettanto, l’ipoteca non costituisce alcun ostacolo. Resta peraltro il fatto più importante: la sola ipoteca non consente il pignoramento se il debito è, appunto, inferiore a 120.000 euro.

Facciamo un esempio: Tizio ha un debito con l’Agenzia delle entrate di 100mila euro. Riceve una cartella di pagamento per 110mila euro. Ha la proprietà di due immobili. Cosa può fare il fisco nei suoi confronti? Può solo iscrivere ipoteca su uno o entrambi gli immobili, poiché il debito è superiore a 20mila euro. Ma non può procedere a richiedere un pignoramento poiché il debito è inferiore a 120mila euro. Vien da sé che se il debito di Tizio fosse di 130mila euro, quest’ultimo ben potrebbe, spontaneamente, pagare solo 11mila euro, portando la soglia del debito sotto la pignorabilità. Il fisco non può rifiutare un pagamento parziale. Che succede a Tizio che ha la casa ipotecata? Se il creditore resta solo il fisco egli non deve temere nulla, poiché potrà continuare a utilizzarlo e anche cederlo (il cessionario acquisterà la casa con tutta l’ipoteca). Magari, dopo numerosi anni, potrà far valere la prescrizione del credito e ottenere anche la cancellazione dell’ipoteca. Ipoteca che, peraltro, scade sempre dopo 20 anni (salvo rinnovazione).

Restare con un solo immobile
La legge fissa il divieto di pignoramento della casa se:

• si tratta dell’unico immobile di proprietà del contribuente: questi non deve, cioè, avere neanche una minima quota di proprietà di un altro immobile (si considerano pure i terreni);
• la casa è adibita a civile abitazione (restano esclusi anche gli usi promiscui);
• accatastata non nelle categorie A/8 e A/9;
• in essa il contribuente vi ha fissato la propria residenza anagrafica.

Dunque, se il contribuente ha un secondo immobile, per mettere in salvo il primo (ossia la casa ove vive) dovrebbe cedere l’altro, preferibilmente donandolo a un parente. Ma attenzione: la cessione è revocabile, da parte del fisco, nei primi cinque anni. Quindi è sempre meglio agire prima che il debito sia certo e liquido. Anche in via cautelativa, è sempre meglio che, nell’ambito della stessa famiglia, gli immobili siano divisi tra più soggetti dimodoché nella stessa persona non si concentrino più proprietà immobiliari. Inoltre se il debito col fisco è superiore a 50mila euro e riguarda imposte sui redditi o Iva, il contribuente che abbia ceduto il secondo immobile, in modo da rendere impignorabile il primo, potrebbe essere denunciato per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Note: [1] Dl. N. 69/2013.

Fonte: La Legge per Tutti
Autore : Redazione
Data: 09/02/2017