proprietario di gestirlo al meglio variando l'offerta in base al periodo.
Nell'attuale mercato immobiliare si sta sviluppando un fenomeno che nasce dal connubio tra le
nuove tecnologie di internet e l'esigenza abitativa per soggiorni temporanei e turistici in varie città italiane.
Il regime fiscale e i potenziali guadagni degli «affitti brevi», come vengono chiamate in gergo
popolare le locazioni turistiche, sono molto più interessanti, per i proprietari, rispetto alle usuali
locazioni abitative. L'intermediazione, anche pubblicitaria, di un portale o sito web con l'offerta di
un appartamento da parte di un proprietario locatore, rende molto più facile l'affare di qualsiasi
contrattazione.
La locazione turistica permette infatti al proprietario di concedere in locazione un appartamento o
anche solo una stanza dello stesso a soggetti ospiti, di diversa nazionalità, che vi dimoreranno per
periodi brevi pagando un compenso che sarà per lo più non contrattato ma stabilito dall'offerente
locatore.
Nella pluralità di offerte che il viaggiatore turista troverà su un portale come Booking.com,
Vrbo.com, HomeAway, FriendlyRental, etc. basterà infatti aderire all'offerta accettando il prezzo,
come si fa con la prenotazione di una struttura alberghiera o hotel.
Il vantaggio è su entrambi i fronti, sia dell'ospite che del proprietario locatore: il primo trova un
alloggio comodo a prezzi inferiori di quelli offerti dagli hotel, mentre il secondo può sfruttare
meglio l'immobile mettendolo a reddito per periodi brevi, senza spogliarsi totalmente del
possesso e senza alcun contratto da registrare se la locazione dura a 30 giorni, potendo usufruire
dell'agevolazione fiscale della cedolare secca.
Un altro vantaggio per il proprietario locatore dell'immobile è dato dalla possibilità di variare il
canone di locazione secondo i periodi di alta e bassa stagione o in corrispondenza di eventi di
richiamo turistico.
Il riferimento normativo è un articolo del Codice del Turismo che definisce locazioni turistiche «gli
alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in qualsiasi luogo ubicati» i quali vengono
«regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione» [1].
E il fatto che questo tipo di locazione sia sottratto alle norme imperative della nota legge 431/1998
sulle locazioni abitative [2] è già un vantaggio perché rende più agile e libero l'accordo tra
proprietario e inquilino. Si tratta di un accordo che si conclude, come prima detto, semplicemente
con l'accettazione dell'offerta pubblicata su un portale internet da un proprietario. Ma questo alla
condizione che si tratti di periodi non superiori a 30 giorni, occorrendo altrimenti la redazione di un
contratto scritto soggetto a imposta di registro e di bollo.
Occorre ricordare che, per quanto riguarda il canone di locazione, se il prezzo è superiore a 2.999
euro, la modalità di pagamento deve essere tracciabile (assegno, bonifico, carta di credito, etc.) e
questo vale per tutte le tipologie di locazione.
Chiariamo subito che la locazione turistica è diversa dal b&b (bed and breakfast) perché si tratta di mettere a disposizione dell'ospite solo una struttura abitativa senza alcun servizio aggiuntivo. Si deve informare il conduttore, di solito tramite il portale che gestisce l'offerta, che l'appartamento è sprovvisto di servizio di cambio biancheria (al quale l'ospite provvederà da solo trovando i ricambi predisposti dal locatore in un cassetto che gli verrà indicato), e ciò vale anche per gli asciugamani e gli altri accessori per il bagno.
Si può comunque prevedere un compenso per la pulizia (che ha senso per locazioni di almeno una
settimana) e nessuna norma vieta al proprietario di fare convenzioni con il bar vicino o dello stabile
in cui è l'appartamento.
La mancanza nell'offerta di servizi tipicamente alberghieri consente al proprietario di esercitare
l'attività locatizia anche in forma non imprenditoriale. Altrimenti servirebbe aprire una partita Iva,
iscriversi alla Camera di commercio e presentare al Comune una Scia, segnalazione certificata di
inizio attività.
Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali dei soggetti che offrono locazioni transitorie in forma
privata (vale a dire non imprenditoriale), osserviamo anzitutto che l'intermediazione di siti come
Booking.com, ad esempio, evita al locatore il disagio di riscuotere il pagamento direttamente
dall'ospite, il quale ha già pagato il prezzo dell'alloggio in anticipo o in percentuale (secondo la
scelta che il proprietario indica sul portale) al momento della prenotazione.
La mancanza di una contrattazione diretta con l'ospite evita al proprietario
anche l'incombenza di rilasciare ricevute e connessi adempimenti fiscali (tra i quali la marca da
bollo di 2 euro qualora il canone superi le 77,47 euro giornaliere). Giova ricordare che il prezzo,
indicato nell'offerta, pagato dall'ospite, non sarà eguale al corrispettivo che si riceve, poiché il
portale Internet trattiene a titolo di commissione una percentuale che va dal 15 al 18 % a carico
del locatore.
Ovviamente l'ospite scaricherà dal portale Internet la ricevuta fiscale dell'importo pagato mentre il
locatore conserverà, più semplicemente, l'estratto bancario con le ricevute di accredito che di solito
gli viene mandato, dalla piattaforma web, per l'indicazione dei guadagni in sede di dichiarazione
dei redditi.
Proprio con riferimento alla dichiarazione dei redditi occorre tener presente che i canoni di
locazione percepiti sono soggetti a tassazione Irpef e vanno indicati - sul modello 730 oppure sul
Modello unico persone fisiche nel caso che si percepisca già un reddito da lavoro autonomo per
il quale è richiesta la partita Iva - nel quadro rb per i redditi fondiari.
Tutti i ricavi percepiti durante l'anno dalla locazione turistica vanno quindi sommati e inseriti quindi
nella casella Rb al quale fa riferimento l'immobile locato. Le spese sostenute (come il costo di
abbonamento, se richiesto, dalla piattaforma Internet di intermediazione oppure la commissione al
portale per l'intermediazione o i costi della pulizia se previsti nell' offerta) non verranno portati in
deduzione se non nella misura del 5% del reddito complessivo e a titolo forfettario (quindi non
elencate e calcolate come nelle locazioni ordinarie).
In alternativa, il regime della cedolare secca è applicabile anche alle locazioni turistiche: in questo
caso viene tassato l'intero guadagno lordo al 100% e nessuna spesa correlata alla locazione
(intermediazione, pulizie, Wi-Fi, etc.) viene portata in deduzione. Questa modalità di tassazione
semplificata giova in genere solo a chi non ha molti oneri da detrarre.
Riassumendo, al momento della dichiarazione dei redditi il locatore indicherà i ricavi derivanti dalla
locazione turistica nel quadro rb del modello unico, al lordo della provvigione del portale web,
beneficiando della detrazione del 5% se sceglie la normale tassazione Irpef.
La casella rb si compone di due distinte righe, una per i giorni in cui l'appartamento è stato locato e
l'altro per i giorni in cui l'immobile è rimasto sfitto. È consigliabile di farsi assistere, nella
compilazione del modello, da un commercialista, essendoci alcuni dati tecnici da indicare tra i
quali la rendita catastale dell'immobile.
Un altro adempimento, questa volta non fiscale, da ricordare è dato dalla comunicazione dei dati
delle persone alloggiate. La Direzione centrale affari generali della Polizia di Stato ha stabilito,
con una circolare interpretativa dello scorso anno, che l'obbligo di comunicazione dei dati delle
persone alloggiate all'autorità di pubblica sicurezza si estende ai locatori privati occasionali [3].
All'interno del sito della Polizia si trova l'area Carta dei servizi per ogni questura territorialmente
competente con i moduli da scaricare e compilare. In questo modo si inseriranno i dati del locatore
e dell'immobile ottenendo le credenziali di accesso al portale. Si scaricherà quindi il certificato
digitale di sicurezza sul proprio computer per poter comunicare di volta in volta i nominativi degli
ospiti.
Sappiamo ora che l'esercizio di un attività saltuaria e di tipo non commerciale, non richiede la
comunicazione Scia. Tuttavia alcune leggi regionali prevedono che il locatore debba
specificamente segnalare di esercitare tale attività in modo non imprenditoriale. Si tratta in
sostanza di una segnalazione certificata d'inizio di attività non imprenditoriale, da inoltrare
secondo le istruzioni che appaiono sul portale web del Comune o altrimenti, in modalità non
telematica, presentando l'apposito modulo compilato allo sportello delle attività produttive. Le
regioni per le quali è prevista tale comunicazione sono: Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Liguria,
Lombardia, Sardegna, Veneto.
Con riferimento in particolare alla Regione Lombardia questa comunicazione [4] è un passaggio
obbligato per ottenere il rilascio delle credenziali al sistema di pagamento dell'imposta di
soggiorno. Alcuni Comuni, infatti, come quello di Milano, prevedono un'imposta comunale di
soggiorno che contribuisce al finanziamento degli interventi intesi a preservare il patrimonio storico-culturale della città e migliorare i servizi offerti ai turisti.
Nell'ultimo aggiornamento di quest'anno del Regolamento dell'imposta comunale di soggiorno nella
città di Milano [5] viene stabilito che a partire dal 21 aprile 2016 la dichiarazione dei gestori di
strutture ricettive, tra i quali anche i locatori privati non esercenti attività imprenditoriale, hanno
l'obbligo di inoltrare al Comune la rendicontazione esclusivamente in modalità telematica tramite
tale applicativo.
Note:
[1] Art. 53 del Codice del Turismo (D. Lgs. 23. 5.2011 n. 79)
[2] Legge. 9.12.1998 n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo
[3] Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015. L’art. 109 TULPS Testo unico delle leggi di pubblica
sicurezza prevede la comunicazione all’autorità locale di p.s. delle generalità delle persone
alloggiate, ora anche con mezzi informatici e telematici.
[4] Prevista dall’art. 38 della legge regionale 1 ottobre 2015 n. 27.
[5] Art. 9. aggiornato con deliberazione del Consiglio comunale n. 13 del 7 marzo 2016.
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
Fonte: La Legge per Tutti
Autore : Giovanni Bonomo
Data: 14/11/2016
Nessun commento:
Posta un commento