Cessione del credito d'imposta per le spese di ristrutturazione, quando è possibile

L'articolo 121 del decreto rilancio chiarisce quando è possibile la cessione del credito in relazione al superbonus 110 per cento. Vediamo quanto chiarito.

A riproporre il tema è un contribuente che ha domandato al Fisco: "Nel corso del 2019 ho sostenuto spese di ristrutturazione. Nel modello 730/2020 ho inserito, come previsto dalla norma, la prima delle 10 rate previste. Posso, analogamente a quanto previsto in tema di detrazione 110%, cedere alla mia banca le rate residue?".

Il Fisco ha così replicato: "La risposta è negativa. La possibilità di cedere il credito, introdotta dal 'Decreto Rilancio', precisamente con l'articolo 121 del decreto legge n. 34/2020, riguarda le spese sostenute negli anni 2020 e 2021 per gli interventi elencati al comma 2 dello stesso articolo".

Nello specifico, l'articolo 121 del decreto rilancio ("Trasformazione delle detrazioni fiscali in sconto sul corrispettivo dovuto e in credito d'imposta cedibile") recita, al comma 1:

"I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari". 

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Cedolare secca su affitti commerciali: ok del Governo

 

Cedolare secca su affitti commerciali: ok del Governo

L’Esecutivo accoglie le proposte di Confedilizia. Ora, si cerca di ridurre l’importo per i canoni già contrattualizzati. In vista anche un abbattimento dell’Imu.

C’è l’ok del Governo e in particolare del presidente del Consiglio Giuseppe Conte all’estensione della cedolare secca del 10% sugli affitti commerciali. La conferma arriva ora dal sottosegretario all’Economia, Alessio Villarosa, che in una nota diramata dall’Adnkronos dice: «Ringrazio il presidente Conte per aver valutato positivamente la possibilità, che ho rappresentato nei giorni scorsi, di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali».

Ora il sottosegretario spiega che «stiamo studiando una modalità applicativa che possa consentire anche una riduzione dell’importo degli affitti già contrattualizzati». L’idea, aggiunge Villarosa, «nasce a seguito di un ciclo di incontri con le imprese ed i rappresentanti delle categorie interessate. Ringrazio Confedilizia per la fiducia riposta e sono certo che la misura contribuirà a stimolare, nuovamente, il settore immobiliare e tutti gli altri gravemente colpiti dall’emergenza Covid-19».

Proprio Confedilizia, infatti, era stata il fautore della proposta, avviando un confronto con il Governo attraverso il deputato di Italia Viva, Luigi Marattin, che è relatore del Decreto Rilancio. L’associazione della proprietà edilizia auspica, come riferisce il suo presidente, Giorgio Spaziani Testa, «un potenziamento del credito d’imposta del 60 per cento previsto dall’articolo 28 attraverso un incremento delle mensilità interessate, attualmente circoscritte a marzo, aprile e maggio».

Ma Confedilizia sollecita anche l’emanazione di un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate «per consentire la cessione del credito, in primis al locatore». Per Spaziani Testa, la via maestra per la ripresa delle attività economiche «è prevedere una cedolare secca per tutti i contratti di locazione ad uso non abitativo. In alternativa, potrebbe essere introdotta – in analogia con quanto efficacemente in essere per gli affitti abitativi ‘concordati’ – una cedolare del 10 per cento, accompagnata da un abbattimento del 25 per cento dell’Imu, in caso di riduzione del canone del 20-25 per cento rispetto a quello previsto in contratto».

Proprio quest’ultima è la strada seguita dal Governo: «Oltre alla cancellazione dell’Irap, escludiamo, almeno per l’intero 2020, il pagamento dell’Imu sui capannoni ed estendiamo la cedolare secca agli affitti commerciali», scrive su Facebook il sottosegretario all’Interno Carlo Sibilia (M5S). Per la cedolare è stimato un intervento pari a 160 milioni di euro, mentre per l’Imu ammonterebbe a circa 4 miliardi.

Ora, Confedilizia commenta così l’esito della vicenda: «L’annuncio, da parte dei sottosegretari Villarosa e Sibilia, dell’intenzione del Governo di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali, è una buona notizia. È quanto abbiamo chiesto al presidente del Consiglio Conte in occasione degli Stati generali, ricevendo un primo riscontro positivo dal ministro Gualtieri al termine della riunione».

«Vedremo – si legge ancora- in quale forma l’Esecutivo intenderà introdurre questa misura, anche se la somma che sarebbe stato previsto di stanziare non pare rilevante. Quel che è certo è che per salvare le attività commerciali è indispensabile ridurre la tassazione sulle locazioni per i contratti in corso. Quanto all’Imu, auspichiamo che l’intervento preannunciato dai due sottosegretari sia il più possibile esteso e non limitato a specifici settori».

Secondo le proposte in atto, infatti, la misura non sarebbe generalizzata, ma circoscritta alle attività turistico-alberghiere, a quelle degli eventi e dello spettacolo, del commercio e della produzione agricola e industriale, lasciando fuori alcuni settori, come quello dei servizi.

Da Agenzia Farini

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Come si denuncia un affitto in nero e quali sono le sanzioni che l’inquilino e il padrone di casa rischiano?

 

Come si denuncia un affitto in nero e quali sono le sanzioni che l’inquilino e il padrone di casa rischiano?

Cosa significa “affitto in nero” e quali rischi corrono l’inquilino e il padrone di casa? Si tratta di un reato o sono previste solo sanzioni di tipo fiscale?

Sull’affitto in nero ci sono molte cose che devi sapere e che richiedono una spiegazione semplice e pratica. Perciò abbiamo dedicato questa guida a rispondere alle principali domande che, di norma, vengono poste sull’argomento. Ma procediamo con ordine.

Indice

• 1 Quando c’è affitto in nero?

• 2 Chi deve registrare l’affitto?

• 3 L’affitto in nero è un reato?

• 4 Cosa si rischia in caso di affitto in nero?

• 5 Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?

• 6 Si può registrare tardi il contratto di affitto?

• 7 Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Quando c’è affitto in nero?

Per affitto in nero si intende un contratto di locazione che non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Dunque, è affitto in nero anche il contratto scritto (la cosiddetta scrittura privata) e non solo l’accordo verbale.

La legge stabilisce che il contratto di locazione debba essere necessariamente registrato per poter essere valido. Diversamente, è come se non esistesse.

Chi deve registrare l’affitto?

La legge dice che il contratto di affitto debba essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Di ciò deve poi darne notizia all’inquilino e, se si tratta di appartamento in condominio, anche all’amministratore nei successivi 60 giorni.

Come vedremo a breve, però, le conseguenze dell’affitto in nero possono riverberarsi anche sull’inquilino, sicché quest’ultimo, per impedire di avere problemi legali, può procedere alla registrazione in mancanza di adempimento da parte del locatore.

L’affitto in nero è un reato?

L’affitto in nero costituisce un’evasione fiscale e, quindi, un illecito tributario (ossia un illecito amministrativo) e non penale.

In particolare, se il contratto non viene registrato si evadono due imposte:

l’imposta di registro che è quella che bisogna versare al momento della registrazione del contratto;

l’Irpef sui canoni di locazione.

Dell’omesso versamento dell’imposta di registro rispondono sia il padrone di casa che l’inquilino. Si dice, a riguardo, che c’è una «responsabilità solidale». Il che significa che l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta sia all’uno che all’altro. L’omesso versamento determina l’emissione di una cartella esattoriale ed eventualmente il pignoramento dei beni. 

Quindi, alla domanda «Cosa rischia l’inquilino in caso di affitto in nero?» bisogna rispondere con il recupero dell’imposta di registro, oltre ovviamente alle sanzioni.

Invece, dell’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione risponde solo il padrone di casa che non ha voluto registrare il contratto. 

Ricordiamo a riguardo che l’evasione fiscale diventa reato (quello di «dichiarazione infedele») solo se l’imposta evasa è superiore a 100mila euro (prima era di 50mila euro), e i redditi non dichiarati superano il 10% del totale o comunque i 3 milioni di euro (prima era 2 milioni). Dunque, per i piccoli contratti di affitto in nero è molto difficile che scatti il penale: tutto rimane nell’orbita dell’illecito amministrativo.

Cosa si rischia in caso di affitto in nero?

Abbiamo appena visto che l’affitto in nero è un’evasione fiscale in parte attribuibile ad entrambe le parti (con riferimento all’imposta di registro) e in parte attribuibile solo al locatore.

La legge dice che l’affitto in nero è nullo. Con la conseguenza che non esplica alcun effetto e le parti non sono tenute a rispettare le sue clausole. Questo significa, ad esempio, che:

• l’inquilino non deve pagare il canone di locazione concordato nel contratto e se non lo versa non può subire un decreto ingiuntivo o lo sfratto;

• l’inquilino e il locatore non devono rispettare né il termine minimo di durata del contratto né il preavviso. Sicché, l’inquilino potrebbe andare via in qualsiasi momento, senza dare i sei mesi di preavviso e, altrettanto, il padrone di casa potrebbe intimargli di sloggiare in qualsiasi momento;

• l’inquilino non è tenuto a pagare le spese di condominio;

• l’inquilino non è obbligato a provvedere alla manutenzione dell’appartamento qualora a suo carico.

Abbiamo appena accennato al fatto che il padrone di casa non può sfrattare l’inquilino in nero. Questo perché la legge richiede, per la procedura di sfratto, un contratto regolarmente registrato. Ma ciò non significa che l’inquilino possa occupare abusivamente l’immobile, senza pagare, per quanto tempo vuole. Infatti, il locatore, senza dover rispettare il termine di scadenza del contratto, può promuovere contro di lui la cosiddetta «azione di occupazione senza titolo» che, se anche non avrà i tempi brevi dello sfratto (richiedendo una normale causa), comunque sarà diretta a mandarlo via. All’esito dell’azione, può chiedergli un risarcimento per l’occupazione dell’immobile, seppur in misura inferiore al canone convenuto in contratto.

Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?

Abbiamo detto che l’affitto in nero è un contratto nullo. Ma ciò vale solo quando l’omessa registrazione è frutto di un accordo tra inquilino e proprietario. In tal caso, infatti, i due si mettono d’accordo per trarne un utile: l’uno risparmia sul canone e l’altro non paga le tasse. Per tali ipotesi, dunque, la legge prevede delle conseguenze negative sia per il locatore che per il conduttore, conseguenze che abbiamo visto poco fa.

Ma ben potrebbe succedere che l’omessa registrazione sia determinata dalla sola condotta illecita del locatore. Si pensi al locatore che chiede un canone all’inquilino e poi, nonostante le iniziali rassicurazioni, non provvede a registrare il contratto. In questi casi, il contratto è nullo solo per l’affittuario, il quale non è tenuto a rispettarlo, mentre vincola il locatore. Dunque, l’inquilino ha diritto a restare nell’immobile fino alla scadenza del contratto, può però astenersi dal pagare il canone concordato (dovendo comunque versare un ristoro per l’occupazione) così come dall’adempiere alle spese condominiali o provvedere alle opere di manutenzione concordate. Dall’altro lato, il locatore non può sfrattarlo né può fargli decreti ingiuntivi per l’omesso adempimento del canone.

Si può registrare tardi il contratto di affitto?

Abbiamo detto che il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Questo però non toglie che, pagando le relative sanzioni per la “mora”, non possa essere registrato anche in un momento successivo. 

Con la registrazione tardiva si sana la nullità e il contratto acquista valore sin dall’inizio (la registrazione tardiva ha infatti valore retroattivo).

Così, il locatore, qualora dovesse accorgersi che l’inquilino in nero non paga, potrebbe andare a registrare il contratto per fargli decreto ingiuntivo e sfrattarlo.

Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Potrebbe infine succedere che l’affitto sia solo “parzialmente” in nero. Ciò avviene quando nel contratto viene fissato un canone inferiore rispetto a quello concordato a voce e che l’inquilino si obbliga a pagare. In questi casi, secondo la Cassazione, la nullità del contratto è limitata solo al surplus di canone non registrato. 

In tali ipotesi, l’inquilino che non dovesse versare al locatore la parte di canone “in più” rispetto a quella riportata nel contratto non può né essere sfrattato né subire un decreto ingiuntivo. Quindi, può pagare meno di ciò che ha promesso.

Anzi, se dovesse aver pagato qualche mensilità in più rispetto a quanto riportato nel contratto registrato, l’inquilino potrebbe chiederne la restituzione al locatore fino a sei mesi dopo la riconsegna delle chiavi dell’immobile.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Imposta agevolata per imprese di costruzione e ristrutturazione

Imposta agevolata per imprese di costruzione e ristrutturazione 

Imprese di costruzione che acquistano fabbricati interi o quasi entro il 31 dicembre 2021 possono beneficiare delle imposte registro, ipotecarie e catastali in misura fissa

L’Agenzia delle entrate, con risposta agli interpelli nn. 203 e 204 del 7 luglio 2020, fornisce alcuni chiarimenti in merito all’agevolazione prevista a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, consistente nell’ applicazione dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati (previste dal decreto Crescita n. 34/2019).
In particolare, l’Agenzia ha specificato che l’agevolazione può essere concessa anche nel caso in cui l'impresa di ristrutturazione acquisti un fabbricato non «per intero» (come richiesto dalla normativa), ma «quasi per intero» (escludendo, nel caso esaminato, due locali del fabbricato).
Ulteriore chiarimento fornito riguarda invece i soggetti che possono usufruire del beneficio. Nello specifico vengono esclusi i fondi immobiliari, in quanto non sono qualificabili come imprese di costruzione e ristrutturazione (come previsto dalla legge).

Per completezza si fa presente che l’agevolazione in questione (prevista dall’ articolo 7 del Dl 34/2019), consente di applicare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

I presupposti essenziali per godere dell’agevolazione sono:

• che l'acquisto avvenga entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• che l’acquisto abbia a oggetto un intero fabbricato (a prescindere dalla tipologia);
  
  

Inoltre, il soggetto acquirente, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero;
• ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia.
  
  

Sia nel caso di ricostruzione che in quello di ristrutturazione edilizia, il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche "NZEB" ("Near Zero Energy Building"), "A" o "B".

Sempre entro 10 anni è necessario che l’impresa provveda ad alienare almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato.

La finalità della norma è quella di favorire il processo di rigenerazione urbana, mediante trasferimenti di "interi fabbricati" a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

Da Agenzia Farini

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Modena

Cedolare secca su affitti commerciali: ok del Governo

Cedolare secca su affitti commerciali: ok del Governo

L’Esecutivo accoglie le proposte di Confedilizia. Ora, si cerca di ridurre l’importo per i canoni già contrattualizzati. In vista anche un abbattimento dell’Imu.

C’è l’ok del Governo e in particolare del presidente del Consiglio Giuseppe Conte all’estensione della cedolare secca del 10% sugli affitti commerciali. La conferma arriva ora dal sottosegretario all’Economia, Alessio Villarosa, che in una nota diramata dall’Adnkronos dice: «Ringrazio il presidente Conte per aver valutato positivamente la possibilità, che ho rappresentato nei giorni scorsi, di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali».

Ora il sottosegretario spiega che «stiamo studiando una modalità applicativa che possa consentire anche una riduzione dell’importo degli affitti già contrattualizzati». L’idea, aggiunge Villarosa, «nasce a seguito di un ciclo di incontri con le imprese ed i rappresentanti delle categorie interessate. Ringrazio Confedilizia per la fiducia riposta e sono certo che la misura contribuirà a stimolare, nuovamente, il settore immobiliare e tutti gli altri gravemente colpiti dall’emergenza Covid-19».

Proprio Confedilizia, infatti, era stata il fautore della proposta, avviando un confronto con il Governo attraverso il deputato di Italia Viva, Luigi Marattin, che è relatore del Decreto Rilancio. L’associazione della proprietà edilizia auspica, come riferisce il suo presidente, Giorgio Spaziani Testa, «un potenziamento del credito d’imposta del 60 per cento previsto dall’articolo 28 attraverso un incremento delle mensilità interessate, attualmente circoscritte a marzo, aprile e maggio».

Ma Confedilizia sollecita anche l’emanazione di un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate «per consentire la cessione del credito, in primis al locatore». Per Spaziani Testa, la via maestra per la ripresa delle attività economiche «è prevedere una cedolare secca per tutti i contratti di locazione ad uso non abitativo. In alternativa, potrebbe essere introdotta – in analogia con quanto efficacemente in essere per gli affitti abitativi ‘concordati’ – una cedolare del 10 per cento, accompagnata da un abbattimento del 25 per cento dell’Imu, in caso di riduzione del canone del 20-25 per cento rispetto a quello previsto in contratto».

Proprio quest’ultima è la strada seguita dal Governo: «Oltre alla cancellazione dell’Irap, escludiamo, almeno per l’intero 2020, il pagamento dell’Imu sui capannoni ed estendiamo la cedolare secca agli affitti commerciali», scrive su Facebook il sottosegretario all’Interno Carlo Sibilia (M5S). Per la cedolare è stimato un intervento pari a 160 milioni di euro, mentre per l’Imu ammonterebbe a circa 4 miliardi.

Ora, Confedilizia commenta così l’esito della vicenda: «L’annuncio, da parte dei sottosegretari Villarosa e Sibilia, dell’intenzione del Governo di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali, è una buona notizia. È quanto abbiamo chiesto al presidente del Consiglio Conte in occasione degli Stati generali, ricevendo un primo riscontro positivo dal ministro Gualtieri al termine della riunione».

«Vedremo – si legge ancora- in quale forma l’Esecutivo intenderà introdurre questa misura, anche se la somma che sarebbe stato previsto di stanziare non pare rilevante. Quel che è certo è che per salvare le attività commerciali è indispensabile ridurre la tassazione sulle locazioni per i contratti in corso. Quanto all’Imu, auspichiamo che l’intervento preannunciato dai due sottosegretari sia il più possibile esteso e non limitato a specifici settori».

Secondo le proposte in atto, infatti, la misura non sarebbe generalizzata, ma circoscritta alle attività turistico-alberghiere, a quelle degli eventi e dello spettacolo, del commercio e della produzione agricola e industriale, lasciando fuori alcuni settori, come quello dei servizi.

Da Agenzia Farini

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Modena

Credito d’imposta affitti: rientrano anche i professionisti forfettari

Credito d’imposta affitti: rientrano anche i professionisti forfettari

I chiarimenti delle Entrate: requisiti, beneficiari e modalità di fruizione del credito d’imposta per gli affitti. Istituito anche il codice tributo.
Diventa operativo il credito d’imposta per gli affitti, ossia l’agevolazione che permette di recuperare il 60% del canone di locazione per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020.
Se con la circolare 14/E l’Agenzia delle Entrate fornisce i primi chiarimenti sull’utilizzo della misura agevolativa prevista dall’articolo 28 del decreto Rilancio con la Risoluzione 32/E istituisce, invece, il codice tributo che consente la compensazione con modello F24.

Circolare 14/E
Pubblicata, sul sito dell’Agenzia delle Entrate, la circolare del 6 giugno 2020, n. 14/E, ha come oggetto il “Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a
uso non abitativo e affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34”.
Con tale documento l’Agenzia intende chiarire i requisiti necessari per accedere al credito d’imposta sulle locazioni e le modalità di fruizione.
Credito d’imposta sulle locazioni: in cosa consiste
Il credito d’imposta è stabilito in misura percentuale pari:
al 60% del canone locazione degli immobili ad uso non abitativo, destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di
interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo (rientrano anche gli uffici dei professionisti);
al 30% del canone nei casi contratti di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività
industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
L’importo da prendere a riferimento è quello versato nel periodo d’imposta 2020 per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio. È comunque necessario che il
canone sia stato corrisposto.
Beneficiari
I soggetti beneficiari del credito d’imposta (sia per canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda) sono quelli che svolgono attività
d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in
vigore del decreto Rilancio.
Il credito di imposta è riconosciuto alle strutture alberghiere e agrituristiche a prescindere dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta
precedente; così come agli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.
Non essendo prevista alcuna distinzione tra le attività, devono ritenersi inclusi nell’ambito soggettivo, fermo restando il limite dei ricavi o compensi non superiori a 5
milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto, anche i soggetti in regime forfettario di cui all’articolo 1,
commi 54 e seguenti della legge n. 190 del 2014; nonché gli imprenditori e le imprese agricole.
Possono accedere al credito d’imposta 60% affitti tutti i professionisti con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a
quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto Rilancio. Di conseguenza: sono inclusi anche i professionisti che hanno optato per il regime forfettario.
Requisiti
Condizione necessaria per accedere all’agevolazione per i locatari esercenti attività economica è il calo del fatturato (oltre al non aver conseguito nell’anno
precedente flussi reddituali in misura superiore a 5 milioni di euro). In pratica, devono aver subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei
mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.
Il calo del fatturato o dei corrispettivi deve essere verificato mese per mese; può quindi verificarsi il caso che spetti il credito d’imposta solo per uno dei tre mesi.
Per gli enti non commerciali, invece, il requisito da rispettare ai fini della fruizione del credito d’imposta è che l’immobile per cui viene corrisposto il canone abbia una
destinazione non abitativa e sia destinato allo svolgimento dell’attività istituzionale.
La circolare, inoltre, chiarisce che il credito spetta a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, rilevando l’effettivo utilizzo dello stesso nelle attività.
Utilizzo del credito
Il credito d’imposta è utilizzabile in compensazione, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa o, in alternativa può
essere ceduto.
La compensazione avviene utilizzando il modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate e
indicando il codice tributo “6920”.
In alternativa, si può optare per la cessione del credito che può avvenire a favore del locatore o del concedente o di altri soggetti, compresi istituti di credito e altri
intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito per questi ultimi.
Le modalità attuative delle disposizioni relative alla cessione del credito d’imposta saranno definite nel provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Modalità operative
L’Agenzia ha specificato che l’importo da prendere a riferimento è quello versato nel periodo d’imposta 2020 per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio.
È necessario che il canone sia stato corrisposto; in caso di mancato pagamento la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del
versamento. Se il canone invece è stato versato in via anticipata, sarà necessario individuare le rate relative ai mesi di fruizione del beneficio parametrandole alla
durata complessiva del contratto.
Quando le spese condominiali sono pattuite come voce unitaria all’interno del canone di locazione e tale circostanza risulti dal contratto, anche le spese condominiali
possono concorrere alla determinazione dell’importo sul quale calcolare il credito d’imposta.
Clicca qui per scaricare la circolare 14/E [http://biblus.acca.it/download/circolare-ae-6-giugno-2020-n-14/]
Risoluzione 32/E
La risoluzione 6 giugno 2020, n. 32/E recante “Istituzione del codice tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, del credito d’imposta di cui
all’articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”;
In partica, il documento istituisce il codice tributo “6920” che consente alle imprese la compensazione con modello F24, utilizzando i servizi telematici delle Entrate.

Da Agenzia Farini

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Cedolare secca sugli affitti

Cedolare secca sugli affitti, quando si paga l’acconto.

Il 30 novembre scade il termine ultimo per il versamento della cedolare secca sugli affitti a titolo di acconto per il 2018. Il versamento in acconto della cedolare non è obbligatorio nel primo anno di applicazione della cedolare.

L’acconto per il 2018 è calcolato nella misura del 95% dell’importo indicato alla colonna “differenza” della dichiarazione per l’anno precedente ed è dovuto solo se il debito che risulta dalla dichiarazione alla colonna “differenza” supera 51,65 euro.

Può essere versato in due rate, a giugno e a novembre (quando l’importo complessivo sia pari o superiore a 257,52 euro), oppure in un’unica soluzione a novembre (quando l’importo complessivo sia inferiore a 257,52 euro).

Entro il 30 novembre va versata:

• in caso di due rate, la seconda rata, nella misura del 60% del 95% della differenza dovuta per l’anno precedente;
• in caso di unica soluzione, la rata nella misura del 95%.

Il versamento del secondo acconto non può essere rateizzato.

Il versamento deve essere effettuato con Modello F24, codice tributo 1841 (acconto seconda rata o unica soluzione).

Requisiti per cedolare secca sugli affitti

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Cedolare secca sugli affitti, l’aliquota

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta pari al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988);
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Quando si applica la cedolare secca sugli affitti

E’ possibile optare per la cedolare secca sia all’atto della sottoscrizione del contratto sia alla scadenza del pagamento dell’imposta di registro in una qualsiasi delle annualità successive alla prima. L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Cedolare secca sugli affitti, sublocazione e affitti brevi

Per quanto riguarda le sublocazioni del locatario, si è in presenza di redditi diversi, quindi di fattispecie estranee ai redditi fondiari. Per quanto riguarda le sublocazioni del comodatario, nel regime ordinario detti redditi sono imputati al reddito fondiario del proprietario e non del comodatario.

In merito alle locazioni brevi, i canoni devono essere dichiarati dal comodatario e l’opzione per la cedolare secca è ugualmente espressa da questi. Previa scelta da manifestarsi nella dichiarazione annuale, tali affitti sono tassati con la cedolare del 21%.

Secondo quanto stabilito dal decreto legge n. 50 del 2017, sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Da "Idealista"

Agenzia Farini

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Cedolare secca, quanto si paga

Entro il 2 luglio 2018 bisogna pagare il saldo 2017 e l’acconto 2018 della cedolare secca. Vediamo come si calcola l’imposta sostitutiva.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. 
E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988); si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di Bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Il regime della cosiddetta cedolare secca consente di versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Per i contratti sotto cedolare secca, inoltre, non si deve pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo né al momento della registrazione del contratto, né alla risoluzione o in caso di proroga.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Fonte: "idealista"

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Le tasse da pagare sui conferimenti

Le tasse da pagare sui conferimenti

La tassazione dei conferimenti in natura delle società è la stessa sia in sede di costituzione, sia in sede di aumento del capitale sociale. 

Sono tenuti a versare le imposte indirette:

• le società di qualunque tipo; 
• gli enti diversi dalle società, compresi i consorzi; 
• le associazioni;
• le altre organizzazioni di persone o di beni, con o senza personalità giuridica, aventi per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali o agricole. 

Le imposte più rilevanti, imposta di registro, ipotecaria e catastale, incidono in modo diverso a seconda del bene oggetto di conferimento. La consulenza del notaio può risultare molto utile per approfondire e chiarire questi aspetti fiscali delle imprese.

Di seguito una breve schematizzazione dei casi più comuni:

Fabbricato abitativo o non abitativo, e/o sue pertinenze, terreno non agricolo e relative pertinenze, conferito da privato

• Imposta di registro: 9% (con il minimo di € 1.000) 
• Imposta ipotecaria: € 50
• Imposta catastale: € 50.

Terreni agricoli e relative pertinenze conferiti da privato o da impresa a soggetto diverso da imprenditore agricolo professionale

• Imposta di registro: 12% (con il minimo di € 1.000)
•  Imposta catastale: € 50 
• Imposta ipotecaria: € 50.

Fabbricato strumentale per natura e/o sue pertinenze, conferito da impresa non costruttrice, senza esercizio di opzione IVA 

• IVA esente 
• Imposta di registro: € 200
• Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200) 
• Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200).

Fabbricato strumentale per natura, e/o sue pertinenze, conferito da impresa non costruttrice, con opzione per l'applicazione dell'IVA 

• IVA: 22% CON REVERSE CHARGE 
• Imposta di registro: € 200
• Imposta ipotecaria: 3% (con il minimo di € 200) 
• Imposta catastale: 1% (con il minimo di € 200).

Azienda o ramo d’azienda (anche se comprensiva di immobili)

• Imposta di registro: € 200
• Imposta ipotecaria: € 200 (se comprensiva di immobili) 
•  Imposta catastale: € 200 (se comprensiva di immobili).

Sono inoltre soggette ad imposta di registro in misura fissa di € 200 le seguenti operazioni:

• aumento del capitale mediante conversione di obbligazioni in azioni;
• aumento gratuito del capitale  mediante passaggio a capitale di riserve;
• regolarizzazione di società di fatto, derivanti da comunione ereditaria di azienda, tra eredi;
• operazioni di società ed enti esteri;
• fusione tra società, scissione delle stesse e le altre modifiche statutarie, comprese le trasformazioni e le proroghe.

Legge di Bilancio 2017

Legge di bilancio 2017, il testo in esame alla Camara con le novità per la casa

Il testo del disegno di legge “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2017 e bilancio pluriennale per il triennio 2017-2019” è arrivato alla Camera. Tante le misure per la casa contenute all’articolo 2 “Detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia, riqualificazione antisismica, riqualificazione energetica e acquisto mobili e credito d’imposta per strutture ricettive”. Vediamole.

Ecobonus e bonus ristrutturazioni

Viene prorogato al 31 dicembre 2017 il termine entro il quale sostenere le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficienza energetica al fine di poter beneficiare della detrazione dall’imposta lorda prevista dal decreto. Viene prorogata al 31 dicembre 2017 anche la detrazione fiscale del 50% per interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 16, comma 1, del D.L. n. 63 del 2013.

Sismabonus

Viene introdotta una detrazione pari al 50% con riferimento alle spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR, su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), per il periodo compreso tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021 e per un importo complessivo pari a 96.000 euro per ciascun anno. Nel caso in cui un singolo intervento prosegua per più annualità si tiene conto, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione (96.000 euro), anche delle spese sostenute negli stessi anni per le quali si è già fruito della detrazione.
L’agevolazione riguarda le spese relative agli immobili adibiti ad abitazione e ad attività produttive ed è ripartita in cinque quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. Per il periodo intercorrente dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, le disposizioni si applicano anche agli edifici ricadenti nella zona sismica 3.
E’ previsto l’innalzamento dell’aliquota della detrazione per interventi antisismici effettuati su edifici ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 al 70%, ovvero all’80% allorché gli stessi realizzino un miglioramento della classe di rischio, passando, rispettivamente, a una classe o a due classi di rischio inferiori, secondo le linee guida che saranno definite con decreto del ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, unitamente alle modalità per la attestazione, da parte di professionisti abilitati, della efficacia degli interventi.
Laddove gli interventi antisismici riguardino le parti comuni degli edifici ricadenti nelle predette zone sismiche, la detrazione spetta nella misura del 75%, ovvero dell’85% a seconda dell’entità del miglioramento della classe di rischio ed è calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
E’ prevista, altresì, la facoltà di cedere il credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi antisismici realizzati sulle parti comuni condominiali ai fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a qualsivoglia soggetto terzo secondo le modalità attuative definite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito ed intermediari finanziari.
Tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi rientrano anche le spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Bonus mobili e grandi elettrodomestici

Viene introdotta, con riferimento ad interventi iniziati a partire dal 1° gennaio 2016, una detrazione pari al 50% delle spese sostenute nell’anno 2017 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe energetica elevata finalizzati all’arredo della singola unità immobiliare ovvero delle parti comuni di edifici residenziali oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio.
Pertanto, con tale previsione, un intervento di recupero del patrimonio edilizio cominciato nel 2016, a prescindere dalla sua ultimazione nel medesimo anno, può comportare il diritto a fruire di una detrazione su un ammontare di spesa sostenuto nell’anno 2017 non superiore a 10.000 euro. Al contempo, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione (10.000 euro), si tiene conto anche delle spese sostenute nell’anno 2016 per le quali si è già fruito della detrazione per l’acquisto dei beni in questione relative agli interventi effettuati nel 2016 ovvero iniziati nel medesimo anno e proseguiti nel 2017.

Ecobonus per Iacp

E’ prorogata al 31 dicembre 2021 la disposizione di cui all’art. 1, comma 87, della legge n. 208 del 2015 secondo la quale la detrazione per interventi di efficienza energetica di cui all’art. 14 del D.L. n. 63 del 2013 è usufruibile anche dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Credito d’imposta alberghi

Disposta la proroga e il potenziamento dell’agevolazione fiscale introdotta dal decreto-legge n. 83 del 2014, prevista per i periodi di imposta 2014, 2015 e 2016 e consistente in un credito d’imposta riconosciuto alle imprese alberghiere esistenti alla data del 1° gennaio 2012, per le spese relative a interventi di ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o a interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.
Nelle relazione illustrativa è scritto che “l’agevolazione fiscale - ferma restando l’applicazione di tutte le altre disposizioni contenute nell’articolo 10 del decreto-legge 31 maggio 2014, n. 83 - è prorogata per i periodi di imposta 2017 e 2018, è incrementata nella misura del 65% ed è estesa anche agli agriturismi atteso che tali strutture rappresentano un segmento significativo della ricettività e contribuiscono allo sviluppo di una offerta turistica di qualità”.

da " Idealista"

Agenzia Farini