Cessione del credito d'imposta per le spese di ristrutturazione, quando è possibile

L'articolo 121 del decreto rilancio chiarisce quando è possibile la cessione del credito in relazione al superbonus 110 per cento. Vediamo quanto chiarito.

A riproporre il tema è un contribuente che ha domandato al Fisco: "Nel corso del 2019 ho sostenuto spese di ristrutturazione. Nel modello 730/2020 ho inserito, come previsto dalla norma, la prima delle 10 rate previste. Posso, analogamente a quanto previsto in tema di detrazione 110%, cedere alla mia banca le rate residue?".

Il Fisco ha così replicato: "La risposta è negativa. La possibilità di cedere il credito, introdotta dal 'Decreto Rilancio', precisamente con l'articolo 121 del decreto legge n. 34/2020, riguarda le spese sostenute negli anni 2020 e 2021 per gli interventi elencati al comma 2 dello stesso articolo".

Nello specifico, l'articolo 121 del decreto rilancio ("Trasformazione delle detrazioni fiscali in sconto sul corrispettivo dovuto e in credito d'imposta cedibile") recita, al comma 1:

"I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari". 

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Cedolare secca su affitti commerciali: ok del Governo

 

Cedolare secca su affitti commerciali: ok del Governo

L’Esecutivo accoglie le proposte di Confedilizia. Ora, si cerca di ridurre l’importo per i canoni già contrattualizzati. In vista anche un abbattimento dell’Imu.

C’è l’ok del Governo e in particolare del presidente del Consiglio Giuseppe Conte all’estensione della cedolare secca del 10% sugli affitti commerciali. La conferma arriva ora dal sottosegretario all’Economia, Alessio Villarosa, che in una nota diramata dall’Adnkronos dice: «Ringrazio il presidente Conte per aver valutato positivamente la possibilità, che ho rappresentato nei giorni scorsi, di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali».

Ora il sottosegretario spiega che «stiamo studiando una modalità applicativa che possa consentire anche una riduzione dell’importo degli affitti già contrattualizzati». L’idea, aggiunge Villarosa, «nasce a seguito di un ciclo di incontri con le imprese ed i rappresentanti delle categorie interessate. Ringrazio Confedilizia per la fiducia riposta e sono certo che la misura contribuirà a stimolare, nuovamente, il settore immobiliare e tutti gli altri gravemente colpiti dall’emergenza Covid-19».

Proprio Confedilizia, infatti, era stata il fautore della proposta, avviando un confronto con il Governo attraverso il deputato di Italia Viva, Luigi Marattin, che è relatore del Decreto Rilancio. L’associazione della proprietà edilizia auspica, come riferisce il suo presidente, Giorgio Spaziani Testa, «un potenziamento del credito d’imposta del 60 per cento previsto dall’articolo 28 attraverso un incremento delle mensilità interessate, attualmente circoscritte a marzo, aprile e maggio».

Ma Confedilizia sollecita anche l’emanazione di un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate «per consentire la cessione del credito, in primis al locatore». Per Spaziani Testa, la via maestra per la ripresa delle attività economiche «è prevedere una cedolare secca per tutti i contratti di locazione ad uso non abitativo. In alternativa, potrebbe essere introdotta – in analogia con quanto efficacemente in essere per gli affitti abitativi ‘concordati’ – una cedolare del 10 per cento, accompagnata da un abbattimento del 25 per cento dell’Imu, in caso di riduzione del canone del 20-25 per cento rispetto a quello previsto in contratto».

Proprio quest’ultima è la strada seguita dal Governo: «Oltre alla cancellazione dell’Irap, escludiamo, almeno per l’intero 2020, il pagamento dell’Imu sui capannoni ed estendiamo la cedolare secca agli affitti commerciali», scrive su Facebook il sottosegretario all’Interno Carlo Sibilia (M5S). Per la cedolare è stimato un intervento pari a 160 milioni di euro, mentre per l’Imu ammonterebbe a circa 4 miliardi.

Ora, Confedilizia commenta così l’esito della vicenda: «L’annuncio, da parte dei sottosegretari Villarosa e Sibilia, dell’intenzione del Governo di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali, è una buona notizia. È quanto abbiamo chiesto al presidente del Consiglio Conte in occasione degli Stati generali, ricevendo un primo riscontro positivo dal ministro Gualtieri al termine della riunione».

«Vedremo – si legge ancora- in quale forma l’Esecutivo intenderà introdurre questa misura, anche se la somma che sarebbe stato previsto di stanziare non pare rilevante. Quel che è certo è che per salvare le attività commerciali è indispensabile ridurre la tassazione sulle locazioni per i contratti in corso. Quanto all’Imu, auspichiamo che l’intervento preannunciato dai due sottosegretari sia il più possibile esteso e non limitato a specifici settori».

Secondo le proposte in atto, infatti, la misura non sarebbe generalizzata, ma circoscritta alle attività turistico-alberghiere, a quelle degli eventi e dello spettacolo, del commercio e della produzione agricola e industriale, lasciando fuori alcuni settori, come quello dei servizi.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

 

Ecobonus 110%, si può cedere il credito anche alle banche

I decreti attuativi sull’ecobonus al 110% hanno ormai delineato il panorama per i lavori di efficientamento energetico delle case. E ora diverse banche si stanno muovendo per ricevere il credito fiscale e finanziare i lavori.

Tra le apripista c’è Unicredit, che ha già presentato la sua linea di prodotti per le imprese e i contribuenti che hanno intenzione di fruire dell’ecobonus al 110%. Come è noto, la cessione del credito può essere effettuata sotto forma di sconto sulla fattura dell’impresa (che a sua volta può utilizzare il credito fiscale o girarlo a un terzo) o tramite la cessione del credito da parte del condominio o del contribuente a una banca, a una società finanziaria o anche a un terzo.

Entrambe le opzioni sono possibili per i tutti lavori che rientrano in cinque tipologie di agevolazioni: ristrutturazione, ecobonus , bonus facciate, super ecobonus e sismabonus. Per queste ultime due categorie di interventi, fino al 31 dicembre 2021, il rimborso fiscale è del 110% in 5 anni sulle spese che rispettino le norme del decreto rilancio per caratteristiche, tetti di spesa congruità dei costi e performance energetiche o antisismiche.

Con Unicredit la cessione del credito per l’ecobonus 110% può avvenire massimo in tre step ad avanzamento lavori: la prima quando si è giunti almeno al 30%, la seconda ad almeno il 60%, la terza al saldo.

La cessione del credito alla banca può essere deliberata da un condominio senza obblighi di adesione per i condòmini. È compito dell’amministratore effettuare il riparto millesimale delle spese e cedere le quote degli inquilini interessati, che potranno quindi decidere se tenersi il credito o cederlo a un soggetto diverso da quello della delibera.

Se a cedere il credito entro il 30 settembre è invece l’impresa che effettua i lavori dell’ecobonus al 110% riceverà da UniCredit 100 euro ogni 110 di credito. Il finanziamento necessario per coprire i costi da sostenere prima del pagamento delle fatture da parte del committente e prima della cessione del credito è a tasso fisso massimo del 6,4%. La cessione del credito, seppur in percentuale minore, può avvenire anche per altri tipi di lavoro: bonus ristrutturazione (50%), ecobonus normale (75%), bonus facciate (90%).

Da Agenzia Farini

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Cedolare secca su affitti commerciali: ok del Governo

Cedolare secca su affitti commerciali: ok del Governo

L’Esecutivo accoglie le proposte di Confedilizia. Ora, si cerca di ridurre l’importo per i canoni già contrattualizzati. In vista anche un abbattimento dell’Imu.

C’è l’ok del Governo e in particolare del presidente del Consiglio Giuseppe Conte all’estensione della cedolare secca del 10% sugli affitti commerciali. La conferma arriva ora dal sottosegretario all’Economia, Alessio Villarosa, che in una nota diramata dall’Adnkronos dice: «Ringrazio il presidente Conte per aver valutato positivamente la possibilità, che ho rappresentato nei giorni scorsi, di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali».

Ora il sottosegretario spiega che «stiamo studiando una modalità applicativa che possa consentire anche una riduzione dell’importo degli affitti già contrattualizzati». L’idea, aggiunge Villarosa, «nasce a seguito di un ciclo di incontri con le imprese ed i rappresentanti delle categorie interessate. Ringrazio Confedilizia per la fiducia riposta e sono certo che la misura contribuirà a stimolare, nuovamente, il settore immobiliare e tutti gli altri gravemente colpiti dall’emergenza Covid-19».

Proprio Confedilizia, infatti, era stata il fautore della proposta, avviando un confronto con il Governo attraverso il deputato di Italia Viva, Luigi Marattin, che è relatore del Decreto Rilancio. L’associazione della proprietà edilizia auspica, come riferisce il suo presidente, Giorgio Spaziani Testa, «un potenziamento del credito d’imposta del 60 per cento previsto dall’articolo 28 attraverso un incremento delle mensilità interessate, attualmente circoscritte a marzo, aprile e maggio».

Ma Confedilizia sollecita anche l’emanazione di un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate «per consentire la cessione del credito, in primis al locatore». Per Spaziani Testa, la via maestra per la ripresa delle attività economiche «è prevedere una cedolare secca per tutti i contratti di locazione ad uso non abitativo. In alternativa, potrebbe essere introdotta – in analogia con quanto efficacemente in essere per gli affitti abitativi ‘concordati’ – una cedolare del 10 per cento, accompagnata da un abbattimento del 25 per cento dell’Imu, in caso di riduzione del canone del 20-25 per cento rispetto a quello previsto in contratto».

Proprio quest’ultima è la strada seguita dal Governo: «Oltre alla cancellazione dell’Irap, escludiamo, almeno per l’intero 2020, il pagamento dell’Imu sui capannoni ed estendiamo la cedolare secca agli affitti commerciali», scrive su Facebook il sottosegretario all’Interno Carlo Sibilia (M5S). Per la cedolare è stimato un intervento pari a 160 milioni di euro, mentre per l’Imu ammonterebbe a circa 4 miliardi.

Ora, Confedilizia commenta così l’esito della vicenda: «L’annuncio, da parte dei sottosegretari Villarosa e Sibilia, dell’intenzione del Governo di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali, è una buona notizia. È quanto abbiamo chiesto al presidente del Consiglio Conte in occasione degli Stati generali, ricevendo un primo riscontro positivo dal ministro Gualtieri al termine della riunione».

«Vedremo – si legge ancora- in quale forma l’Esecutivo intenderà introdurre questa misura, anche se la somma che sarebbe stato previsto di stanziare non pare rilevante. Quel che è certo è che per salvare le attività commerciali è indispensabile ridurre la tassazione sulle locazioni per i contratti in corso. Quanto all’Imu, auspichiamo che l’intervento preannunciato dai due sottosegretari sia il più possibile esteso e non limitato a specifici settori».

Secondo le proposte in atto, infatti, la misura non sarebbe generalizzata, ma circoscritta alle attività turistico-alberghiere, a quelle degli eventi e dello spettacolo, del commercio e della produzione agricola e industriale, lasciando fuori alcuni settori, come quello dei servizi.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Anche le imprese possono fruire dell’ecobonus 110 per cento?

Il super bonus per i lavori di ristrutturazione partirà a luglio

Dal il 1° luglio 2020 sarà possibile richiedere l’ecobonus al 110 per cento, la misura introdotta con il decreto rilancio per la super detrazione sui lavori di ristrutturazione. Ma in molti continuano a chiedersi se possono usufruirne anche imprese e lavoratori autonomi.

Attualmente, infatti, si sta lavorando per un’estensione dell’ecobonus 110 per cento anche per le seconde case, ma non è ancora chiaro se a beneficiarne possano essere anche le imprese. Il testo in attesa di conversione stabilisce che a usufruire del superbonus per la ristrutturazione sono i condomini, gli Istituti delle case popolari e nel caso di lavori eseguiti sui singoli appartamenti le persone fisiche fuori dall'esercizio di attività di impresa.

Tuttavia, gli esperti de laleggepertutti.it hanno fornito una loro interpretazione, secondo cui “la legge non pone dei vincoli sulla tipologia del condomino”. Il che comporterebbe che, anche le imprese al di là della loro forma giuridica, così come anche i lavoratori autonomi, possano beneficiare delle detrazioni previste dall’ecobonus 110 per cento.

Per quali interventi? Magari per i lavori di miglioramento dell’efficienza energetica di un condominio come ad esempio un impianto di riscaldamento/raffreddamento centralizzato, cappotto termico o fornitura di acqua calda sanitaria. L’impresa facente parte del condominio, quindi, beneficerebbe dell'ecobonus 110 per cento in base alla loro quota potendo quindi la detrazione per recuperare la spesa in 5 rate annuali di pari importo o di cedere il credito d’imposta.

L'attuale formulazione del decreto rilancio, considera una finestra temporale per l'ecobonus 110% dal 1º luglio al 31 dicembre 2020. Ma l'emendamento citato prima, vuole ampliare il periodo di applicazione dell'ecobonus 110 anche ai lavori eseguiti fino al 31 dicembre 2022. E per le unità unifamiliari per la sostituzione della caldaia con impianti centralizzati, con un ammontare delle spese non superiore ai 30mila euro, comprese le spese per lo smaltimento e la bonifica dell'impianto sostituito.

Da Agenzia Farini

Viale Gramsci 387

Modena

Credito d’imposta affitti: rientrano anche i professionisti forfettari

Credito d’imposta affitti: rientrano anche i professionisti forfettari

I chiarimenti delle Entrate: requisiti, beneficiari e modalità di fruizione del credito d’imposta per gli affitti. Istituito anche il codice tributo.
Diventa operativo il credito d’imposta per gli affitti, ossia l’agevolazione che permette di recuperare il 60% del canone di locazione per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020.
Se con la circolare 14/E l’Agenzia delle Entrate fornisce i primi chiarimenti sull’utilizzo della misura agevolativa prevista dall’articolo 28 del decreto Rilancio con la Risoluzione 32/E istituisce, invece, il codice tributo che consente la compensazione con modello F24.

Circolare 14/E
Pubblicata, sul sito dell’Agenzia delle Entrate, la circolare del 6 giugno 2020, n. 14/E, ha come oggetto il “Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a
uso non abitativo e affitto d’azienda – articolo 28 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34”.
Con tale documento l’Agenzia intende chiarire i requisiti necessari per accedere al credito d’imposta sulle locazioni e le modalità di fruizione.
Credito d’imposta sulle locazioni: in cosa consiste
Il credito d’imposta è stabilito in misura percentuale pari:
al 60% del canone locazione degli immobili ad uso non abitativo, destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di
interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo (rientrano anche gli uffici dei professionisti);
al 30% del canone nei casi contratti di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività
industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
L’importo da prendere a riferimento è quello versato nel periodo d’imposta 2020 per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio. È comunque necessario che il
canone sia stato corrisposto.
Beneficiari
I soggetti beneficiari del credito d’imposta (sia per canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda) sono quelli che svolgono attività
d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in
vigore del decreto Rilancio.
Il credito di imposta è riconosciuto alle strutture alberghiere e agrituristiche a prescindere dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta
precedente; così come agli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti.
Non essendo prevista alcuna distinzione tra le attività, devono ritenersi inclusi nell’ambito soggettivo, fermo restando il limite dei ricavi o compensi non superiori a 5
milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto, anche i soggetti in regime forfettario di cui all’articolo 1,
commi 54 e seguenti della legge n. 190 del 2014; nonché gli imprenditori e le imprese agricole.
Possono accedere al credito d’imposta 60% affitti tutti i professionisti con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a
quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto Rilancio. Di conseguenza: sono inclusi anche i professionisti che hanno optato per il regime forfettario.
Requisiti
Condizione necessaria per accedere all’agevolazione per i locatari esercenti attività economica è il calo del fatturato (oltre al non aver conseguito nell’anno
precedente flussi reddituali in misura superiore a 5 milioni di euro). In pratica, devono aver subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei
mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.
Il calo del fatturato o dei corrispettivi deve essere verificato mese per mese; può quindi verificarsi il caso che spetti il credito d’imposta solo per uno dei tre mesi.
Per gli enti non commerciali, invece, il requisito da rispettare ai fini della fruizione del credito d’imposta è che l’immobile per cui viene corrisposto il canone abbia una
destinazione non abitativa e sia destinato allo svolgimento dell’attività istituzionale.
La circolare, inoltre, chiarisce che il credito spetta a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, rilevando l’effettivo utilizzo dello stesso nelle attività.
Utilizzo del credito
Il credito d’imposta è utilizzabile in compensazione, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta di sostenimento della spesa o, in alternativa può
essere ceduto.
La compensazione avviene utilizzando il modello F24 da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate e
indicando il codice tributo “6920”.
In alternativa, si può optare per la cessione del credito che può avvenire a favore del locatore o del concedente o di altri soggetti, compresi istituti di credito e altri
intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito per questi ultimi.
Le modalità attuative delle disposizioni relative alla cessione del credito d’imposta saranno definite nel provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Modalità operative
L’Agenzia ha specificato che l’importo da prendere a riferimento è quello versato nel periodo d’imposta 2020 per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio.
È necessario che il canone sia stato corrisposto; in caso di mancato pagamento la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del
versamento. Se il canone invece è stato versato in via anticipata, sarà necessario individuare le rate relative ai mesi di fruizione del beneficio parametrandole alla
durata complessiva del contratto.
Quando le spese condominiali sono pattuite come voce unitaria all’interno del canone di locazione e tale circostanza risulti dal contratto, anche le spese condominiali
possono concorrere alla determinazione dell’importo sul quale calcolare il credito d’imposta.
Clicca qui per scaricare la circolare 14/E [http://biblus.acca.it/download/circolare-ae-6-giugno-2020-n-14/]
Risoluzione 32/E
La risoluzione 6 giugno 2020, n. 32/E recante “Istituzione del codice tributo per l’utilizzo in compensazione, tramite modello F24, del credito d’imposta di cui
all’articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34”;
In partica, il documento istituisce il codice tributo “6920” che consente alle imprese la compensazione con modello F24, utilizzando i servizi telematici delle Entrate.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

Bonus affitti: chi resta escluso

Bonus affitti: chi resta escluso 

Stando al decreto Rilancio, il credito d’imposta non spetta alle attività avviate dopo il 1° giugno 2019 e ad alcune strutture del comparto turistico.

Il credito d’imposta previsto dal decreto Rilancio come bonus per gli affitti degli immobili ad uno non abitativo resterà un miraggio per alcune categorie di imprese e di professionisti. Resteranno esclusi dall’agevolazione coloro che hanno avviato l’attività dopo il 1° giugno 2019 ed una parte dei bed & breakfast e degli immobili usati come affittacamere o case vacanza.

Se si prende alla lettera il testo della misura, che prevede il credito pari al 60% del canone di locazione per i mesi di marzo, aprile e maggio, resterebbero fuori i neocostituiti per mancanza di un requisito soggettivo, ovvero quello della diminuzione del fatturato o del corrispettivo nel mese di riferimento di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. Ora: chi ha iniziato l’attività nel mese di giugno 2019, difficilmente potrà fare riferimento ai mesi precedenti in cui la sua attività non esisteva. E, pertanto, non avendo avuto alcun fatturato nel periodo richiesto, non potrà fare un confronto con «lo stesso mese». Lo stesso vale, per identici motivi, per i contratti di affitto d’azienda.

Diverso (ma con lo stesso risultato) il caso del comparto turistico. B&B, affittacamere e case vacanze sono interessati da un requisito oggettivo. Il decreto Rilancio, infatti, concede il credito d’imposta solo per l’affitto di immobili «ad uso non abitativo», il che esclude in partenza chi sull’uso abitativo del proprio immobile basa la sua attività. Queste strutture restano escluse dal bonus anche in caso di affitto d’azienda. Va ricordato, infatti, che il credito d’imposta del 60% è riconosciuto in caso di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda ma a condizione che vi sia almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.

 Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

La perizia di stima e il suo potere nelle sorti del credito

(Corte di Cassazione sez. I^ ordinanza 9 maggio 2018 n. 11201 )

 Teresio Bosco

Quanto può incidere sull’esito del giudizio una perizia estimativa fatta bene o fatta male, in seno ad un giudizio civile o di esecuzione, anche se non commissionata nell’ambito di quella procedura? E la valutazione, sulla scorta di quali parametri dev’essere fatta? Ed ancora, è possibile che il valore di un bene immobile costituisca, per dir così, un dato tecnico, o assiomatico, solo ricavabile per deduzione dalle caratteristiche costruttive, dalla localizzazione, dalla maggiore o minore vetustà e stato di conservazione, per menzionare alcuni dei principali parametri di stima, noti anche ai non addetti ai lavori?

Ebbene, qualche dato utile per rispondere a simili domande lo si può estrapolare da questa recente decisione della Corte di Cassazione, la quale in realtà affronta tutt’altro tema, non privo peraltro di interesse per chi fa stime e valutazioni per le banche, nel senso che, a proposito dei caratteri qualificanti del mutuo fondiario e della distinzione rispetto all’ipotecario, ribadisce il proprio, per certi versi nuovo orientamento del 2017 (id., I^ sentenza 13 luglio 207 n. 17352), ponendo una

netta linea di demarcazione tra le due fattispecie, che indica in modo chiaro nel “limite di finanziabilità” dell’acquisto, per il mutuo fondiario, nella misura dell’80% del valore di realizzo, sulla scorta dell’art. 38 del D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385 (T.U.B.) e della delibera del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (C.I.C.R.) 22 aprile 1995.), per farne discendere che il superamento del detto limite determina la nullità del contratto (di mutuo fondiario), con una serie di ulteriori questioni in ordine alla possibilità di procedere alla conversione del (contratto di) mutuo fondiario dichiarato nullo in un ordinario contratto di mutuo ipotecario, possibilità che peraltro la Corte non considera affatto scontata e frutto di un automatismo, secondo le regole poste a presidio del principio della conversione del contratto nullo in un contratto valido, emendato del vizio e che possa ritenersi vincolante per le parti che avevano sottoscritto quello originario, venuto meno per contrarietà a norma pubblica imperativa (art. 1418 et 14241 Cod. Civ.).

L’ordinanza in esame è a mio avviso interessante non tanto e non solo per l’argomento affrontato, sebbene sia esso meritevole di molta attenzione perché la stessa questione, vista dalla parte di chi redige la perizia, va di pari passo con quella della responsabilità professionale, quanto perché dalle pieghe della motivazione emerge il ruolo determinante svolto, giustappunto, dalla perizia estimativa nella qualificazione complessiva della vicenda, fin dalla fase del giudizio di merito.

La mia sensazione, per quanto può valere, è che si ponga più che nel passato l’accento anche su “come” viene redatta la perizia, sui suoi contenuti e su quali dati essa è in grado di fornire, al di là del risultato finale, di norma costituito da un importo, scritto in fondo e normalmente in grassetto, al quale viene spontaneo lì per lì rivolgere tutta l’attenzione.

I passaggi essenziali della decisione, per la parte che vorrei mettere in evidenza in questa sede, sono i seguenti:

a)    L’onere della prova circa l’osservanza dei requisiti qualificanti il mutuo fondiario, che come noto beneficia di un trattamento di particolare favore rispetto a quello ordinario ipotecario, sia per l’ente erogante che per il destinatario, grava sul soggetto che intende avvalersene (nella fattispecie la banca erogatrice del finanziamento, dovendo insinuarsi nel passivo del debitore in ragione di un credito derivante da un asserito mutuo fondiario);

b)   Ha ritenuto il giudice del merito, correttamente secondo il giudizio della Suprema Corte, che detto onere non fosse stato adeguatamente soddisfatto stante l’inidoneità della perizia prodotta in giudizio, siccome priva di data certa (i), perché redatta da un tecnico incaricato dalla parte e non dalla banca (ii), ultimo perché (iii) avente ad oggetto il valore venale del bene e non il valore cauzionale, cioè il valore concretamente ricavabile in via esecutiva;

c)    Se il superamento della soglia di finanziabilità non fosse sanzionata con la nullità del contratto di mutuo fondiario, ma fosse tale soglia equiparabile ad una semplice indicazione comportamentale rivolta dalla legge alle banche, si arriverebbe all’estremo di considerare “fondiario” il mutuo che la banca si limita ad allegare come tale, o quello provvisto di una perizia purchessia (id, testualmente);

d)   Il riferimento al valore cauzionale risponde all’orientamento della giurisprudenza della stessa Corte di Cassazione, secondo le indicazioni comunitarie (direttiva CE N. 2000/12) e si sostanzia nel “prudente apprezzamento della futura negoziazione dell’immobile”. La perizia di stima in questo caso diventa, pertanto, perno dell’assolvimento dell’onere probatorio, con le conseguenze che ne derivano, anzi che nel caso di specie non sono derivate, posto che la banca che ha erogato il finanziamento assistito da mutuo fondiario non è poi stata in grado di offrire prova convincente della sussistenza dei requisiti di legge. Il fenomeno acquista a maggior ragione peso nelle procedure di fallimento ed esecuzioni immobiliari, dove spesso capita di imbattersi in perizie che assomigliano più a degli esercizi di stile che non a valutazioni plausibili, quando addirittura non sono del tutto avulse dalla realtà nella quale si inseriscono i beni immobili che ne costituiscono l’oggetto. In qualche modo, a ragione o torto non saprei, si è sempre creduto che la stima fosse solo un indicatore, un punto di partenza che avrebbe trovato un suo naturale equilibrio nelle regole dell’asta, dunque dell’aggiudicazione al miglior offerente.

La realtà purtroppo è tutt’altra, ed una perizia sbagliata, o peggio farlocca, potenzialmente dà vita ad una doppia anomalia, da una parte moltiplicando le chiamate in asta con costi pesanti in termini di spese processuali e di durata del procedimento, dall’altra rischiando di infierire sulla parte debole della procedura, ovvero l’esecutato od il soggetto dichiarato fallito, il quale spesso versa in condizioni economiche disagiate e non è in grado di affrontare dei costi per farsi assistere da un legale piuttosto che da un tecnico, anche quando è consapevole di essere ingiustamente defraudato del valore dell’immobile. Sono certo di non dire cose nuove, tuttavia mi pare evidente che ci troviamo di fronte ad una carenza del sistema, o forse ad una necessità di maggiore controllo che si è resa necessaria per effetto dell’incremento del numero delle procedure giudiziarie, che potrebbe ad esempio attuarsi introducendo un procedimento di verifica, al pari di una due diligence nell’etimo originario indicato da quella funzione, per assicurare l’attendibilità e correttezza del metodo di stima impiegato e della valutazione finale, la quale in definitiva non dovrebbe essere soltanto considerata un interesse relegato nella sfera giuridica delle parti private, ma dovrebbe rispondere ad un interesse pubblico più generale, a presidio e salvaguardia del diritto di proprietà, garantito, come noto, come diritto fondamentale dalla Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, e ad un più generale principio di giustizia.

Tornando a noi, qualcuno potrebbe voler sapere com’è andata a finire la vicenda in questo caso. Detto in due parole, e senza togliere il gusto a chi è più interessato di andarsi a leggere l’ordinanza della Cassazione, è successo che a fronte della decisione presa dal Tribunale, nel senso di rigettare la domanda presentata dalla banca, ai fini dell’ammissione al passivo del fallimento del proprio credito “in via privilegiata ipotecaria”, sul rilievo del superamento, in sede di erogazione del mutuo, dei limiti di finanziabilità stabiliti dalla legge, nonché di rigetto della domanda subordinata di conversione del contratto, e pertanto di ammissione al passivo del credito da considerare come mutuo ipotecario ordinario (rigetto dettato però da ragioni processuali e non di merito), la Corte di Cassazione, cui la banca ha presentato ricorso, ha deciso con l’ordinanza in commento confermando il Tribunale nella parte concernente la non riconosciuta qualità di mutuo fondiario, pertanto rendendo definitivo il provvedimento di rigetto della domanda di insinuazione privilegiata, e riformando invece la decisione sia nella parte concernente la conversione del contratto, pur con tutta una serie di paletti e di distinguo, sia infine ed in ulteriore subordine, nella parte concernente l’ammissione, anch’essa denegata in prime cure, del credito al chirografo. Su queste basi la questione è stata rimessa al giudice del merito, che la dovrà pertanto esaminare e decidere nei due profili residuali, mentre il punto principale, e per quanto ci riguarda essenziale della vicenda, rimarrà invariato.

Agenzia Immobiliare Farini

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Fonte: “Teresio Bosco”

Fiaip: firmato a Roma con Abi e Oam un protocollo d’intesa per la trasparenza nella mediazione non convenzionata

Gian Battista Baccarini (Fiaip): “Per scommettere sulla ripresa economica è necessaria sempre più trasparenza nell’intermediazione”

Rendere chiari e trasparenti tutti gli elementi di costo relativi alle operazioni di finanziamento offline. E’ questo l’obiettivo di un protocollo di intesa siglato oggi a Roma dall’OAM, insieme ad Abi, Fiaip e da molte associazioni del settore creditizio e finanziario che hanno sottoscritto il testo al termine di una tavola rotonda sulla distribuzione del credito ospitata all’interno della Convention annuale dell’Abi “Credito al Credito 2017. Innovare per accelerare”.

Per Fiaip si tratta di un documento di estrema importanza che scommette sulla totale trasparenza nella mediazione del credito per i consulenti del credito e rafforza la lotta contro l’abusivismo nel settore creditizio ed immobiliare, cosa che la Federazione Italiana Agenti Immobiliare Professionali propugna ormai da anni.

“Come Fiaip riteniamo da anni come maggiore trasparenza porta con sé anche una crescita del mercato e maggiore tutela per i consumatori che si rivolgono alle società di mediazione creditizia. Oggi è necessaria maggiore attenzione per la trasparenza, che diventa sempre di più un fattore importante in un settore come quello dell’intermediazione che si muove verso la multicanalità e la digitalizzazione dei processi. Il protocollo siglato oggi è uno strumento importante – sottolinea Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip - nella lotta contro l’abusivismo e le pratiche scorrette, che purtroppo rappresentano ancora oggi un problema serio per molti consulenti del credito ed intermediari che lavorano nel rispetto delle regole e della legge”.

Fonte : Ufficio Stampa

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