Modifica della durata del contratto di locazione, come si ottiene una riduzione?

I nostri collaboratori di condominioweb ci spiegano quali sono gli adempimenti necessari nel caso in cui locatore e conduttore vogliano concordare una riduzione della durata del contratto.
Locatore e conduttore possono concordare la riduzione della durata del contratto di locazione tra loro in essere? Se sì, quali sono gli adempimenti necessari alla corretta esecuzione di tale operazione?
Di quanto può essere diminuita la durata del contratto?
Qui di seguito vedremo quali sono le risposte ai quesiti e di conseguenza come si devono comportare le parti.
Durata del contratto di locazione
Salvo casi particolari, disciplinati dal codice civile, in generale dall'art. 1322 c.c. ed in particolare dalle norme sulla locazione, la durata dei contratti di locazione è ad oggi espressamente prevista da specifiche disposizioni di legge:
la legge n. 431 del 1998 e successive disposizioni attuative per quanto concerne la durata delle locazioni destinate a soddisfare esigenze abitative;
la legge n. 392 del 1978 riguardante la durata dei contratti di locazione per usi differente da quelli abitativi (es. locazione commerciale, per usi professionali, ecc.).
Qui di seguito le durata dei contratti previste dalle normative testé citate.
Locazioni abitative:

• quattro anni rinnovabili, salvo particolari esigenze del locatore, per altri quattro, con canone libero;
• tre anni rinnovabili, salvo particolari del locatore, per un altro biennio, con canone concordato (ossia che deve rientrare nell'ambito di un range previsto da specifici accordi locali);
• locazioni ad uso transitorio, per particolari e documentate esigenze di locatore o conduttore, della durata minima di sei mesi e massima di diciotto, anche queste con canone concordato;
• locazioni per studenti universitari, con durata minima sei mesi e massima trentasei, con canone concordato.
  

Per le locazioni ad uso differente da quello abitativo;

• sei anni rinnovabili, salvo particolari esigenze del locatore, per altri sei, con canone libero;
• almeno nove anni per le locazioni alberghiere, con canone libero;
• durata inferiore da stabilirsi caso per caso nelle ipotesi di attività di carattere transitorio (es. locazioni stagionali), con canone libero.
  

Queste le tipologie specificamente previste dalla legge
Le norme del codice civile in materia di durata della locazione - per i casi fin qui esposti da ritenersi superate - specificano che la locazione non può avere durata superiore a trenta anni.
Poiché l'art. 1322 c.c. consente alle parti di determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge anche fuori dai ai tipi aventi una disciplina particolare e sempre che siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela, ad avviso di chi scrive non vi sono ragioni per escludere durate dei contratti differenti da quelle fin qui descritte, anche con i medesimi scopi, purché non abbiano finalità elusiva delle norme succitate.
Modifica della durata della locazione
I contratti di locazione per uso abitativo devono tassativamente essere redatti in forma scritta. L'unico contratto del genere che pare sfuggire a questa regola è il contratto di locazione per durata inferiore a trenta giorni nell'arco di un anno.
Portiamo degli esempi per comprendere a che cosa ci stiamo riferendo e di conseguenza a quali norme le parti debbano fare riferimento.
S'ipotizzi che le parti abbiano stipulato un contratto quadriennale con rinnovo, ma che sorte differenti esigenze, non risolvibili con l'esercizio del diritto di recesso, si decidano a modificarne la durata in venti mesi, ovvero in un accordo triennale.
Lo stesso dicasi per un'attività commerciale con contratto di durata seennale, divenuta per esigenze del conduttore, da attività stabile a stagionale.
Come comportarsi in questi casi?
Per rispondere al quesito bisogna guardare al d.p.r. n. 131 del 1986 e più nelle specifico all'art. 17, primo comma, a mente del quale «l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237».
Come inquadrare la modificazione della durata della locazione ai fini della eventuale necessità di registrazione dell'accordo?
Al riguardo è utile legge una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate del 2010, la quale - riprendendo quanto già affermato dalla Cassazione - in materia di riduzione del canone di locazione, affermò che «…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione…la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c. (cfr. sentenza della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003, n. 5576)» (Ris. N. 60/E del 2010).
La modificazione della durata, ad avviso dello scrivente, va considerata alla stregua di una novazione oggettiva del rapporto, in quanto sostituisce un contratto di una particolare durata, con uno differente, magari per durata soggetto a regole diverse.
Ricordiamo, infine, che la registrazione delle modifiche dei contratti di locazione (eccezion fatta per la riduzione del canone) comporta una imposta di registro in misura fissa pari ad € 67,00 e una imposta di bollo di € 14,62 ogni foglio registrato. Si tratta di somme che è sempre bene verificare prima di procedere alla registrazione, poiché sovente soggette a variazioni.

Fonte : “ Idealista”

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Che succede al mutuo se la banca fallisce?

In un’epoca in cui il panorama bancario è in continua evoluzione, dominato com’è dal continuo rischio di chiusure, dismissioni, fallimenti, viene da domandarsi quanto sicuro possa essere un comune cittadino che, oltre ad avere il proprio conto corrente presso queste banche, magari ha anche con esse acceso un mutuo o un qualsiasi finanziamento. Proviamo a capire cosa possa succedere ad un mutuatario quando la banca presso cui ha stipulato il proprio mutuo fallisce, e lo facciamo con l’aiuto di Renato Landoni, presidente di Kiron Partner.
Innanzitutto, va subito detto, niente panico, assicura Landoni. “Se una banca fallisce – spiega - il mutuo deve essere pagato al nuovo istituto di credito che “subentra” alla vecchia banca. Tutti i contratti di mutuo o prestito vengono infatti trasferiti in maniera automatica alla nuova banca che acquisisce gli asset di quella in bancarotta”. Mentre infatti, per quanto riguarda i conti corrente, i risparmi dei correntisti fino a 100 mila euro depositati sono garantiti dal famoso fondo interbancario di tutela dei depositi (mentre per l’eccedenza la perdita ricade sul cliente), i crediti maturati dalla banca (così come i debiti!) vengono acquisiti dall’istituto che si offre di rilevarli alle migliori condizioni. A meno che non si tratti di crediti non esigibili, nel qual caso confluirebbero in una “bad bank” come debiti deteriorati, che lo Stato cercherebbe in un modo o nell’altro di gestire. Anche per questi crediti, comunque, gli acquirenti non mancherebbero: non sono pochi gli istituti che acquistano asset deteriorati ad un prezzo ben inferiore al proprio valore, per poi farsi restituire almeno parte del debito ricavandoci comunque un utile.
In passato, prima delle nuove regole sul bail in, nel caso in cui non ci fosse nessun gruppo bancario disposto ad acquisire gli asset della banca in difficoltà, era Banca d’Italia a subentrare, e il mutuatario, mantenendo comunque invariato il proprio contratto, diventava automaticamente debitore dello Stato. “Oggi è la nuova banca che di fatto incassa le rate del mutuo acquisito – spiega Landoni. - Mutui e prestiti vengono “girati” alla banca subentrante, mantenendo intatte tutte le caratteristiche: ammontare residuo, durata, importo della rata, tipologia di tasso di interesse. In questo modo chi ha sottoscritto il finanziamento non avrà nessun danno e potrà continuare a pagare le rate del mutuo”.
Quando, invece, il mutuatario incorre in qualche danno? “Quando è il mutuatario a non pagare più le rate del mutuo – risponde Landoni. – In questo caso scatterebbe il pignoramento sui beni del mutuatario. Quindi è necessario che questi continui sempre a pagare le sue rate di mutuo, anche qualora il contratto venisse trasferito ad un’altra banca. Altrimenti potrebbe incorrere nelle azioni legali che il nuovo istituto subentrante potrebbe intraprendere contro di lui”.

Fonte : “ Idealista”

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Contratto canone concordato, come si procede al rinnovo?

Nel caso di un contratto a canone concordato (3+2) che consente di usufruire di una cedolare secca agevolata, quali sono le procedure da seguire per il rinnovo?
Il rinnovo di un contratto di locazione deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate con l'apposito modello Rli. Nel modello è prevista la sezione "Adempimenti successivi" dove occorre barrare la casella "Tipologia di proroga", indicando il codice 2, che consente di usufurire delle agevolazioni della cedolare secca.
E' importante che vengono inseriti i dati relativi alla data di fine proroga, gli estremi di registrazione o il codice identificativo del contratto. La durata della proroga è quelle prevista nel contratto originale. Nel caso di contratto a canone concordato, la legge prevede una proroga di due anni, che potranno poi essere successivamente prorogati per altri due.

Fonte : " Idealista"
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Esercizio abusivo della professione di agente immobiliare: è legge la norma che inasprisce le sanzioni

Dopo sette anni di battaglie parlamentari, l’inasprimento delle sanzioni per chi svolge abusivamente la professione di agente immobiliare è legge. Da lungo tempo parcheggiata in Parlamento, la norma è stata approvata dalla maggioranza delle forze politiche. A partire dal 15 febbraio per gli abusivi ci saranno penali fino a 50mila euro e sequestro degli immobili dove si svolge l'attività abusiva.
“Esprimiamo viva soddisfazione per questo risultato – dichiara Gian Battista Baccarini,Presidente Nazionale Fiaip - che è da condividere con il Governo Gentiloni e con le forze politiche di opposizione. Infatti, il provvedimento è stato approvato a maggioranza senza nessun voto contrario.”
Da sempre laFiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, si batte per sconfiggere la piaga dell’abusivismo professionale, che è la causa principale delle truffe che avvengono nel campo immobiliare.Il centro studi Fiaip ha calcolato che il totale delle provvigioni percepite indebitamente dagli abusivi, ogni anno, è pari a 750 milioni di euro.
Prima della modifica la legge prevedeva che l’abusivo dovesse subire tre sanzioni amministrative, prima di arrivare alla denuncia penale. 
Il nuovo testo introduce a partire dal 15 febbraio 2018 gli aggravi previsti dalla modifica dell’art. 348 del codice penale dopo essere incorsi in una sola sanzione amministrativa.La nuova norma è prevista dall'articolo 12 della legge 11 gennaio 2018 n.3.

Fonte : “Idealista”

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Eurostat conferma il calo del valore dei prezzi delle case in Italia (-0,9%)

Gian Battista Baccarini (Fiaip)”L’assenza di  politiche per far ripartire l’immobiliare è un macigno che pesa sulla crescita economica del Paese”

“Senza nuove politiche per il rilancio dell’economia e per il settore immobiliare in particolare, il nostro Paese continuerà ad essere tra gli ultimi in Europa. L’anomalia del dato italiano sul calo dei prezzi immobiliari è una costante che segna l’ “imbarazzante nulla” messo in campo dalla politica  per invertire la rotta e rilanciare l’intero comparto del Real Estate.”

A dichiararlo è Gian Battista Baccarini, Presidente nazionale Fiaip, commentando i dati rilasciati dall’Eurostat,  e ribadisce come " il mondo immobiliare, i professionisti e le imprese del settore non possono più  rimanere più inermi di fronte all’ennesimo segnale negativo per il settore."

L’Italia,  purtroppo, come ha certificato ancora una volta  Eurostat, è uno dei paesi dell’Unione Europea in cui il mercato immobiliare ha il segno negativo insieme alla Romania, la Finlandia  e Cipro  ed i prezzi degli immobili sono ancora al palo (-0,9%). Il prezzo del mattone è infatti aumentato ovunque, oltre il 4,1%  di media nel terzo trimestre del 2017,  tranne che nel nostro Paese,  con punte record di crescita nella Repubblica Ceca (+12,3%), in Irlanda (+12%) e Portogallo (+10,4%).

La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali  sottolinea come sia indispensabile una forte defiscalizzazione per il settore per invertire la rotta e  far in modo che a medio-lungo termine sia possibile ritrovare una nuova redditività per chi investe nel mattone e nel nostro Paese.  

“Il sistema Italia  – continua  Gian Battista  Baccarini - ha il dovere di porsi l’obiettivo della ripartenza del mercato immobiliare, tassello fondamentale dell’economia nazionale per la quale noi agenti immobiliari Fiaip ci battiamo da anni. Per questo il 25 gennaio daremo appuntamento a tutti players del comparto  a Milano, presso la sede della Borsa Italiana, a RE Italy Winter Forum  2018 , per presentare insieme a molte associazioni del settore un manifesto per il rilancio dell’immobiliare echiedere ai candidati alle prossime elezioni politiche di riportare subito la pressione fiscale sugli immobili ai livelli del 2008”.

Fonte: Ufficio Stampa

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Fiaip: firmato a Roma con Abi e Oam un protocollo d’intesa per la trasparenza nella mediazione non convenzionata

Gian Battista Baccarini (Fiaip): “Per scommettere sulla ripresa economica è necessaria sempre più trasparenza nell’intermediazione”

Rendere chiari e trasparenti tutti gli elementi di costo relativi alle operazioni di finanziamento offline. E’ questo l’obiettivo di un protocollo di intesa siglato oggi a Roma dall’OAM, insieme ad Abi, Fiaip e da molte associazioni del settore creditizio e finanziario che hanno sottoscritto il testo al termine di una tavola rotonda sulla distribuzione del credito ospitata all’interno della Convention annuale dell’Abi “Credito al Credito 2017. Innovare per accelerare”.

Per Fiaip si tratta di un documento di estrema importanza che scommette sulla totale trasparenza nella mediazione del credito per i consulenti del credito e rafforza la lotta contro l’abusivismo nel settore creditizio ed immobiliare, cosa che la Federazione Italiana Agenti Immobiliare Professionali propugna ormai da anni.

“Come Fiaip riteniamo da anni come maggiore trasparenza porta con sé anche una crescita del mercato e maggiore tutela per i consumatori che si rivolgono alle società di mediazione creditizia. Oggi è necessaria maggiore attenzione per la trasparenza, che diventa sempre di più un fattore importante in un settore come quello dell’intermediazione che si muove verso la multicanalità e la digitalizzazione dei processi. Il protocollo siglato oggi è uno strumento importante – sottolinea Gian Battista Baccarini, Presidente Nazionale Fiaip - nella lotta contro l’abusivismo e le pratiche scorrette, che purtroppo rappresentano ancora oggi un problema serio per molti consulenti del credito ed intermediari che lavorano nel rispetto delle regole e della legge”.

Fonte : Ufficio Stampa

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Manovra, Fiaip: Bene la conferma della cedolare secca al 10%, ma il Governo contraddice sé stesso con la durata del provvedimento

Gian Battista Baccarini (Fiaip): “Per far ripartire il comparto immobiliare serve un orizzonte fiscale certo e di

 medio-lungo periodo”

Gli orizzonti cambiano, ma non di molto per il Governo Gentiloni, che invece di accelerare la crescita economica del Paese, scommettendo sull’immobiliare, preferisce mettere in campo una manovra dal breve respiro.

“La scelta di favorire gli affitti a canone calmierato è una prima novità che favorisce il settore delle locazioni. Aver sterilizzato gli aumenti delle aliquote Iva è inoltre senz’altro un provvedimento importante, ma non basta a rilanciare e ad accelerare la ripresa economica, che tutti attendiamo nel 2018. Il testo ufficiale del disegno di legge di bilancio rappresenta senz’altro un buon punto di partenza, ma ci auguriamo che i parlamentari possano ora intervenire in modo costruttivo per apportare tutte le necessarie correzioni alla manovra”.

E’ questo il commento del Presidente Nazionale Fiaip Gian Battista Baccarini, al testo della legge di bilancio appena approdata all’esame parlamentare, che prevede molti incentivi rivisti e un dietrofront dell’esecutivo all’estensione della cedolare secca per gli affitti non abitativi, nonostante il chiaro indirizzo avuto dal Parlamento, dalla sua maggioranza e da gran parte dell’opposizione, in sede di esame della nota di aggiornamento al Def.

“Sul fronte immobiliare - continua Baccarini - sono state confermate molte delle anticipazioni circolate nei giorni scorsi su bonus, detrazioni, Pir e zone sismiche, ma oggi hanno davvero poco senso incentivi a breve termine. L’immobiliare , ribadisce il Presidente Fiaip, ha bisogno di certezze e di una chiara fiscalità per gli investitori nel medio-lungo periodo. Per questo ci sembra opportuno estendere il sistema della tassazione sostitutiva anche ai redditi derivanti dagli affitti di immobili ad uso non residenziale, oltre a prorogare per il prossimo quinquennio la riduzione al 10 per cento della cedolare secca sugli affitti abitativi a canone calmierato e non solo fino al 2019 come vorrebbe l’esecutivo”.

Fonte: Ufficio Stampa

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