Eredità e mutuo: cosa succede se il debito non è saldato?

 

Il caso che si può verificare è quello di un mutuo cointestato tra marito e moglie. Uno dei due coniugi viene a mancare: cosa succede al compagno e agli eventuali figli?
In caso di decesso dell’intestatario di un mutuo, come sempre accade, il debito si trasferisce agli eredi. Quindi, in presenza di marito e di figli, saranno questi a dover subentrare al pagamento del debito. Ora, può succedere che sia il coniuge superstite a volersi accollare di fatto tutto il pagamento (anche se formalmente sono cointestatari anche i figli), trattandosi magari di un finanziamento per la casa coniugale. Ma se dovesse capitare una disgrazia anche all’ultimo genitore rimasto, il pagamento dovrebbe ricadere per forza di cose sui figli, pena la perdita della casa una volta accumulato il canonico numero di rate non pagate. Partirebbe inoltre una segnalazione come cattivi pagatori a carico dei figli, che potrebbero così avere difficoltà a stipulare un altro mutuo per proprio conto.

Polizza caso morte e invalidità per il mutuo

Che fare, allora? Una soluzione potrebbe essere quella della stipula, da parte dei genitori cointestatari del mutuo, di una polizza che tuteli dal caso morte o invalidità permanente, al momento della stipula del mutuo. In questo modo, a fronte del premio pagato, la compagnia assicurativa può garantire, al verificarsi dell’evento, il capitale necessario ad estinguere il debito con la banca. In questo modo il debito non graverà sui familiari eredi.

Eredità con beneficio d'inventario: come funziona?

Un’altra soluzione, se non si è provveduto ad assicurare il mutuo, può essere accettare l’eredità con beneficio di inventario. Cosa significa? Le norme sulla successione stabiliscono che quando si accetta una eredità ci si accollino tanto gli attivi quanto i passivi del defunto. Può quindi capitare che i debiti superino l’ammontare del valore dell’eredità stessa: in questo caso per saldare il debito l’erede dovrebbe mettere mano al proprio patrimonio personale. Ciò può facilmente accadere in caso ci sia un mutuo in sospeso di cui saldare le rate.
Se quindi l’erede non intende rifiutare l’eredità in toto (potrebbe farlo, ma in questo modo dovrebbe rinunciare anche agli attivi), può quindi richiedere il beneficio d’inventario, regolato dall’articolo 490 del Codice Civile. Esso stabilisce che l’erede accetti tanto gli attivi quanto i passivi, ma, questi ultimi, solo nella misura in cui siano inferiori o uguali al valore degli attivi ereditati. In questo modo per saldare i debiti si userà solo il patrimonio ereditato dal defunto, e non quello personale dell’erede, che in questo modo non dovrà intaccare i propri beni personali. Male che vada, vedrà sfumare l’eredità ma nulla più.

Eredità con beneficio di inventario: come procedere

Ci sono alcuni casi in cui l’eredità con beneficio d’inventario è obbligatoria, in caso l’erede sia un soggetto debole da tutelare dai debiti del defunto: si tratta di minori, minori emancipati, interdetti, inabilitati, persone giuridiche, fondazioni, associazioni ed enti non riconosciuti. Non sono invece obbligate al beneficio d'inventario le società commerciali. L’atto va comunque compiuto esplicitamente dal rappresentante legale di questi soggetti, come in tutti gli altri casi in cui l’accettazione è solo facoltativa.
Per poter fare l’accettazione con beneficio d’inventario occorre procedere come da articolo 490 del Codice Civile, ovvero presentare una dichiarazione al notaio o cancelliere del Tribunale compente della zona in cui si è aperta la successione.
La dichiarazione va inscritta nel registro delle successioni dello stesso Tribunale.
Entro un mese la dichiarazione sarà trascritta dal Cancelliere presso l'Ufficio dei Beni Immobili competente; dopodiché l’erede potrà procedere al pagamento dei debiti. Mutuo compreso.

Da "Idealista" 
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Acquisto casa, contratto affitto e mutui: le spese che finiscono nel mirino del Fisco

Ci sono spese che fanno scattare il redditometro e gli accertamenti fiscali. Tra queste anche gli esborsi per l’acquisto della casa, il contratto di affitto e la rata del mutuo.
Il redditometro è un algoritmo che misura le spese sostenute dal contribuente nell’arco dello stesso anno e le confronta con il reddito da questi dichiarato. Nel caso in cui le spese sostenute dal contribuente nell’arco dello stesso anno sforino di oltre il 20% i guadagni riportati sulla dichiarazione dei redditi, il contribuente viene chiamato a spiegare come si è procurato il denaro extra per mantenere un tenore di vita più alto delle sue possibilità. In generale, nel database dell’Agenzia delle Entrate finiscono tutti gli acquisti fatti con partita Iva o codice fiscale.
La casa è uno di quei beni che insospettiscono l’Agenzia delle Entrate. Il Fisco viene a conoscenza dell’acquisto del bene quando quest’ultimo è riportato nei pubblici registri. Proprio questo è il caso degli immobili, per i quali c’è l’Ufficio dei Registri Immobiliari, tenuto presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate stessa.
Ma anche i contratti di affitto e i mutui finiscono nel database dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso dei contratti di affitto, bisogna ricordare che si tratta di una spesa che si fa dichiarando il codice fiscale e che quindi finisce tra i dati controllati dal Fisco, senza contare il fatto che al momento della registrazione il contratto di locazione finisce direttamente all’Agenzia delle Entrate. Un canone di affitto elevato, non giustificato dal reddito, può far scattare il redditometro.
Per quanto riguarda i mutui, anche qui bisogna tener presente la proporzione tra entrate e uscite. Se la rata del mutuo risulta sproporzionata rispetto al reddito percepito dal contribuente, il Fisco finisce per insospettirsi.
Bisogna, inoltre, fare attenzione alle spese scaricate dalle tasse. Ad esempio, spese al di sopra di quanto si guadagna per ristrutturazioni, acquisto elettrodomestici, leasing immobiliare possono far scattare il campanello di allarme e spingere l’Agenzia delle Entrate ad effettuare i dovuti controlli.

Fonte : "Idealista"

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Subentro contratto di locazione: cos'è e come funziona

Che cosa vuol dire subentrare in un contratto di locazione? Il subentro può avvenire sia nella posizione del locatore, sia in quella del conduttore? Quali sono gli adempimenti fiscali connessi al subentro?
Partiamo dalla nozione di subentro.
Il dizionario della lingua italiana definisce subentro come l'atto del subentrare, ossia “entrare al posto di un altro succedendogli immediatamente o sostituendolo” (Fonte: Dizionario on-line Treccani).
Nell'ambito del contratto di locazione, quindi, subentrare nel contratto vuol dire succedere o sostituire nella rispettiva posizione il locatore oppure il conduttore.
Di conseguenza, è questa la risposta la secondo quesito, la legge consente tanto il subentro nella posizione contrattuale di chi ha concesso in locazione, tanto quella nella posizione di chi è titolare del diritto personale di godimento.
Il subentro può avvenire per volontà delle parti, oppure per espressa disposizione di legge. Entriamo nel dettaglio.
Subentro nella posizione del locatore
Ipotizziamo che il locatore ceda l'unità immobiliare oggetto del contratto. Supponiamo l'ipotesi standard, ossia che il terzo acquirente sia a conoscenza del contratto di locazione in essere.
Tralasciamo le ipotesi di irregolarità nel contratto di locazione, in quanto ai sensi dell'art. 1599, quarto comma, c.c. l'acquirente deve comunque rispettare il contratto di locazione “se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante”.
In tali casi, specifica il successivo articolo 1602 del codice civile, “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
La legge non disciplina espressamente un'ipotesi nella pratica ricorrente, ossia il decesso del locatore.
In tal caso, come ha chiarito la Suprema Corte di Cassazione, “la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone” (così Cass. n. 1811/89).
V'è poi la possibilità di cessione del contratto di locazione nell'ambito della cessione d'azienda, ove i contratti di locazione in essere siano il frutto dell'attività dell'azienda ceduta. Anche in questa fattispecie, vale quanto fin'ora detto.
La legge n. 392 del 1978 (art. 7) prevede la nullità delle clausole di scioglimento della locazione di immobili destinati all'uso abitativo.
Subentro nella posizione del conduttore
Prendere il posto del conduttore nel contratto è anch'essa ipotesi assai frequente. Essa può avvenire:
a) per decesso del conduttore, in tal caso gli succedono nel contratto il coniuge (il convivente more uxorio o il contraente nelle unioni civili), gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi;
b) nel caso di separazione e divorzio, al conduttore succede nel contratto l'altro coniuge, qualora il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice;
c) per cessione del contratto.
In tale ultima ipotesi, ove non diversamente pattuito, il subentro non avviene ex lege, ma deve avere l'assenso del locatore.
Nelle prime due fattispecie, residua in capo ai subentranti il diritto di recesso per gravi motivi, siano essi economici o di insostenibilità psicologica a proseguire la vita quotidiana in quei luoghi.
Adempimenti fiscali connessi al subentro nella locazione
Com'è noto i contratti di locazione ad uso abitativo devono essere registrati, a pena di nullità, entro trenta giorni della loro sottoscrizione.
Ciò al fine di assoggettare quell'accordo al pagamento delle imposte di registro, nonché alla tassazione dei canoni percepiti.
Che cosa bisogna fare nel caso di subentro?
Al riguardo, come specifica l'Agenzia delle Entrate nel proprio sito istituzionale, nel caso di cessione volontaria del contratto di locazione, tanto da lato del locatore, quanto da quella del conduttore è dovuta l'imposta di registro,

• in misura fissa pari ad € 67, nelle cessioni di contratto senza corrispettivo;
• nelle cessioni di contratto con corrispettivo, l'imposta è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un pagamento minimo pari ad € 67 euro).

Come per la registrazione del contratto di locazione, ricorda l'agenzia, anche la cessione deve essere registrata entro trenta giorni dal suo avvenimento.
Nel caso di subentro ex lege, invece, tanto dal lato del locatore, quanto del conduttore, non è richiesto alcun adempimento è richiesto né sono dovute imposta. L'Agenzia delle entrate, però, consiglia ai nuovi contraenti di inviare all'ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
Nel caso di subentro del locatore, inoltre, questi può optare per il regime della cedolare secca presentando apposito modulo “all'ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro”. 

Fonte : " Idealista"

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Perché rivolgersi ad una agenzia immobiliare ?

Con l’avvento di internet il mercato immobiliare ha subito un profondo cambiamento in quanto il contatto “tra privati” è all’oggi molto diffuso perché la spesa per l’agenzia è generalmente considerata un esborso superfluo. Ma, per una compravendita immobiliare, sono molti gli ostacoli e le problematiche che potrebbero sorgere e, di conseguenza, spesso ci si trova ad affidarsi ad avvocati o ad altri professionisti per dirimere tali problematiche. Per questo affidarsi ad un unico professionista, l’agente immobiliare, è la scelta migliore in quanto eventuali problematiche vengono subito rese note ed inoltre ci si avvale di un’unica figura che accompagna venditore e acquirente fino all’atto del rogito. L’acquisto di un immobile è un passo molto importante per cui è sempre consigliabile affidarsi ad un serio professionista del settore.
Di seguito “un decalogo” di regole stilato dalle principali associazioni di categoria e dalle associazioni dei consumatori:

1. Evitare il “fai da te”! Affidarsi a un agente immobiliare regolarmente iscritto alla Camera di Commercio (richiedere in visione la tessera rilasciata dalla Camera di Commercio). Meglio se aderente a una delle tre associazioni di categoria.

2. Richiedere l’uso di moduli o formulari depositati in Camera di Commercio contenenti clausole chiare e facilmente comprensibili. Definire tutti i dettagli degli accordi con l’agente immobiliare in forma scritta (provvigione, modalità di pagamento, servizi inclusi e quelli esclusi). Diffidare delle offerte di prestazioni professionali a costo zero.

3. Con l’aiuto di un agente immobiliare professionista, occorre sempre procedere all’identificazione dell’immobile trattato mediante le planimetrie catastali e verificare che il soggetto/i che si qualifica/no come venditori sia o siano il vero/i e unico/i proprietario/i. Verificare che ci sia l’attestato di prestazione/certificazione energetica, realizzato da un tecnico abilitato e richiederne copia. Occorrono inoltre i seguenti documenti: atto di provenienza dell’immobile, visure catastali, visure ipotecarie, concessione edilizia e certificato di abitabilità se l’immobile è stato edificato dopo il 1967.

4. Se lo stato di fatto dell’immobile trattato risulta difforme dalle planimetrie catastali e/o dal progetto comunale occorre chiederne la regolarizzazione tramite uno tecnico abilitato.

5. In caso di immobile occupato in forza di un regolare contratto di locazione, prima di procedere con la trattativa, è indispensabile richiedere copia del contratto e di ogni eventuale ulteriore e utile documentazione e sottoporre il tutto all’esame di un professionista esperto della materia (agente immobiliare, notaio, …).

6. Per il preliminare di compravendita occorre innanzitutto farsi assistere anche da un notaio, oltre che da un agente immobiliare professionista. Prima della stesura e della firma occorre procedere con alcune importanti verifiche: come l’assenza di irregolarità edilizie, analizzare se ci sono ipoteche o altri gravami sull’immobile anche in relazione alla materia condominiale.

7. È bene sapere che il preliminare è soggetto all’obbligo della registrazione è infine consigliabile la trascrizione se intercorre molto tempo tra il preliminare e il rogito.

8. Nell’atto preliminare occorre sempre indicare gli elementi principali della compravendita. Essi a puro titolo indicativo sono:

• identificativo catastale
• indirizzo
• precisa descrizione dell’immobile:

• riferimento alle planimetrie catastali
• dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (ovvero attestazione di tecnico abilitato)
• attestato di prestazione energetica
• prezzo dell’immobile
• modalità di pagamento
• termine entro il quale deve essere stipulato il rogito
• eventuale penale in caso di inosservanza del termine perentorio.

9. In caso di versamento di una caparra confirmatoria, con assegno bancario o circolare non trasferibile intestato al/i venditore/i, occorre sapere che chi la riceve dovrà restituire il doppio della somma se risulta inadempiente ai suoi obblighi contrattuali, oppure verrà persa in caso di inadempienza dell’acquirente (art. 1385 del C.C.).

10. Onde evitare sorprese, è bene richiedere all’agente immobiliare una previsione dei costi complessivi che si dovranno sostenere in vista dell’acquisto dell’immobile che comprendono, oltre al costo dell’immobile stesso anche: costi notarili (imposte di registro, ipotecarie e catastali, parcella, bolli, accensione dell’eventuale mutuo) e la provvigione dell’agente immobiliare.

Avvertenza!!! Il presente decalogo, per quanto sia completo, non esaurisce tutte le problematiche che si potrebbero presentare in una compravendita immobiliare. Si rinnova pertanto il consiglio di farsi sempre assistere da un agente immobiliare professionista sin dall’avvio della trattativa.

Fonte : " Studio Bernardi" 

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Esercizio abusivo della professione di agente immobiliare: è legge la norma che inasprisce le sanzioni

Dopo sette anni di battaglie parlamentari, l’inasprimento delle sanzioni per chi svolge abusivamente la professione di agente immobiliare è legge. Da lungo tempo parcheggiata in Parlamento, la norma è stata approvata dalla maggioranza delle forze politiche. A partire dal 15 febbraio per gli abusivi ci saranno penali fino a 50mila euro e sequestro degli immobili dove si svolge l'attività abusiva.
“Esprimiamo viva soddisfazione per questo risultato – dichiara Gian Battista Baccarini,Presidente Nazionale Fiaip - che è da condividere con il Governo Gentiloni e con le forze politiche di opposizione. Infatti, il provvedimento è stato approvato a maggioranza senza nessun voto contrario.”
Da sempre laFiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, si batte per sconfiggere la piaga dell’abusivismo professionale, che è la causa principale delle truffe che avvengono nel campo immobiliare.Il centro studi Fiaip ha calcolato che il totale delle provvigioni percepite indebitamente dagli abusivi, ogni anno, è pari a 750 milioni di euro.
Prima della modifica la legge prevedeva che l’abusivo dovesse subire tre sanzioni amministrative, prima di arrivare alla denuncia penale. 
Il nuovo testo introduce a partire dal 15 febbraio 2018 gli aggravi previsti dalla modifica dell’art. 348 del codice penale dopo essere incorsi in una sola sanzione amministrativa.La nuova norma è prevista dall'articolo 12 della legge 11 gennaio 2018 n.3.

Fonte : “Idealista”

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Secondo la Cassazione l'agenzia ha diritto alla provvigione

Preliminare del preliminare di vendita: secondo la Cassazione l'agenzia ha diritto alla provvigione

Una recente sentenza della cassazione è tornata sulla controversa questione del "preliminare del preliminare" della vendita immobiliare. Secondo il Tribunale, l'agenzia immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione anche in seguito alla firma del "preliminare del preliminare", ovvero di una generica lettera di accettazione della proposta di acquisto. E questo anche nel caso in cui la transazione non vada a buon fine.

Preliminare del preliminare, la sentenza della Cassazione

La sentenza n 923/2017 del 17/01/2017 riguarda la disputa tra un privato e un'agenzia immobiliare. Il primo aveva firmato una proposta di acquisto di un immobile con cui si impegnava a firmare in un secondo momento il compromesso vero e proprio (il contratto preliminare) e il successivo rogito. La vendita, per ragioni non imputabili all'agenzia, non era andata a buon fine e l'acquirente si era rifiutato di pagare la provvigione all'agenzia che si era rivolta al tribunale.

Secondo la Cassazione, il diritto alla provvigione del mediatore scatta già nel momento in cui le due parti, venditore e acquirente, vengono messe in relazione e formalizzano la loro disponibilità a concludere un affare, anche se questo viene fatto con una bozza di accordo firmato davanti all'agente e utilizzando, ad esempio, uno dei moduli redatto dalla stessa.

Il diritto alla provvigione scatta per l'agenzia nel momento della "conclusione di un affare" tra venditore e acquirente, ossia il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per inadempimento dei patti stipulati o per il risarcimento del danno.

Validità preliminare del preliminare

La Cassazione passa a risolvere il problema se il preliminare del preliminare possa considerarsi vincolante dal punto di vista giuridico. La risposta è affermativa secondo il principio del nostro ordinamento che stabilisce che il contenuto dei contratti è rimesso alla libertà delle parti contraenti. Per questa ragione se esse formalizzano un impegno ad acquistare o un impegno a vendere tramite un preliminare di preliminare questo crea un vincolo giuridico tra loro e da questo momento scatta il diritto alla provvigione.

Da “Idealista”

Agenzia Farini

tel: 059/454227