Eredità e mutuo: cosa succede se il debito non è saldato?

 

Il caso che si può verificare è quello di un mutuo cointestato tra marito e moglie. Uno dei due coniugi viene a mancare: cosa succede al compagno e agli eventuali figli?
In caso di decesso dell’intestatario di un mutuo, come sempre accade, il debito si trasferisce agli eredi. Quindi, in presenza di marito e di figli, saranno questi a dover subentrare al pagamento del debito. Ora, può succedere che sia il coniuge superstite a volersi accollare di fatto tutto il pagamento (anche se formalmente sono cointestatari anche i figli), trattandosi magari di un finanziamento per la casa coniugale. Ma se dovesse capitare una disgrazia anche all’ultimo genitore rimasto, il pagamento dovrebbe ricadere per forza di cose sui figli, pena la perdita della casa una volta accumulato il canonico numero di rate non pagate. Partirebbe inoltre una segnalazione come cattivi pagatori a carico dei figli, che potrebbero così avere difficoltà a stipulare un altro mutuo per proprio conto.

Polizza caso morte e invalidità per il mutuo

Che fare, allora? Una soluzione potrebbe essere quella della stipula, da parte dei genitori cointestatari del mutuo, di una polizza che tuteli dal caso morte o invalidità permanente, al momento della stipula del mutuo. In questo modo, a fronte del premio pagato, la compagnia assicurativa può garantire, al verificarsi dell’evento, il capitale necessario ad estinguere il debito con la banca. In questo modo il debito non graverà sui familiari eredi.

Eredità con beneficio d'inventario: come funziona?

Un’altra soluzione, se non si è provveduto ad assicurare il mutuo, può essere accettare l’eredità con beneficio di inventario. Cosa significa? Le norme sulla successione stabiliscono che quando si accetta una eredità ci si accollino tanto gli attivi quanto i passivi del defunto. Può quindi capitare che i debiti superino l’ammontare del valore dell’eredità stessa: in questo caso per saldare il debito l’erede dovrebbe mettere mano al proprio patrimonio personale. Ciò può facilmente accadere in caso ci sia un mutuo in sospeso di cui saldare le rate.
Se quindi l’erede non intende rifiutare l’eredità in toto (potrebbe farlo, ma in questo modo dovrebbe rinunciare anche agli attivi), può quindi richiedere il beneficio d’inventario, regolato dall’articolo 490 del Codice Civile. Esso stabilisce che l’erede accetti tanto gli attivi quanto i passivi, ma, questi ultimi, solo nella misura in cui siano inferiori o uguali al valore degli attivi ereditati. In questo modo per saldare i debiti si userà solo il patrimonio ereditato dal defunto, e non quello personale dell’erede, che in questo modo non dovrà intaccare i propri beni personali. Male che vada, vedrà sfumare l’eredità ma nulla più.

Eredità con beneficio di inventario: come procedere

Ci sono alcuni casi in cui l’eredità con beneficio d’inventario è obbligatoria, in caso l’erede sia un soggetto debole da tutelare dai debiti del defunto: si tratta di minori, minori emancipati, interdetti, inabilitati, persone giuridiche, fondazioni, associazioni ed enti non riconosciuti. Non sono invece obbligate al beneficio d'inventario le società commerciali. L’atto va comunque compiuto esplicitamente dal rappresentante legale di questi soggetti, come in tutti gli altri casi in cui l’accettazione è solo facoltativa.
Per poter fare l’accettazione con beneficio d’inventario occorre procedere come da articolo 490 del Codice Civile, ovvero presentare una dichiarazione al notaio o cancelliere del Tribunale compente della zona in cui si è aperta la successione.
La dichiarazione va inscritta nel registro delle successioni dello stesso Tribunale.
Entro un mese la dichiarazione sarà trascritta dal Cancelliere presso l'Ufficio dei Beni Immobili competente; dopodiché l’erede potrà procedere al pagamento dei debiti. Mutuo compreso.

Da "Idealista" 
Agenzia Farini 
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Costo di registrazione di un contratto di locazione: chi, quanto e come deve pagare

Un contratto di locazione comporta dei doveri e ha dei costi. Ecco nel dettaglio cosa si deve fare una volta apposta la firma e quali sono le spese da affrontare.
Firmato il contratto di locazione, entro 30 giorni, il proprietario dell’immobile locato deve provvedere alla registrazione obbligatoria del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.
Il contratto di locazione può essere registrato recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando l’apposito modello Rli, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti), incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Le imposte da pagare

Al momento della registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Tali imposte non sono dovute per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in corso.

Calcolo imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato:

• fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo per la locazione effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi;
• fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
  

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. La registrazione del contratto è un obbligo del proprietario, mentre il pagamento dell’imposta di registro è un obbligo in solido tra proprietario e conduttore. Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro, ma se il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.
Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi, l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.
Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si pagano le imposte

Se la registrazione è richiesta in ufficio, l’imposta di registro è versata:

• con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi online dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale; i soggetti non titolari di partita Iva possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali;
• richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio conto corrente, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.
  

L’imposta di bollo è assolta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula. In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.
Se la registrazione è richiesta per via telematica, mediante i servizi telematici dell’Agenzia, il pagamento delle imposte, di registro e di bollo, è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Fonte : "Idealista"

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Acquisto casa, contratto affitto e mutui: le spese che finiscono nel mirino del Fisco

Ci sono spese che fanno scattare il redditometro e gli accertamenti fiscali. Tra queste anche gli esborsi per l’acquisto della casa, il contratto di affitto e la rata del mutuo.
Il redditometro è un algoritmo che misura le spese sostenute dal contribuente nell’arco dello stesso anno e le confronta con il reddito da questi dichiarato. Nel caso in cui le spese sostenute dal contribuente nell’arco dello stesso anno sforino di oltre il 20% i guadagni riportati sulla dichiarazione dei redditi, il contribuente viene chiamato a spiegare come si è procurato il denaro extra per mantenere un tenore di vita più alto delle sue possibilità. In generale, nel database dell’Agenzia delle Entrate finiscono tutti gli acquisti fatti con partita Iva o codice fiscale.
La casa è uno di quei beni che insospettiscono l’Agenzia delle Entrate. Il Fisco viene a conoscenza dell’acquisto del bene quando quest’ultimo è riportato nei pubblici registri. Proprio questo è il caso degli immobili, per i quali c’è l’Ufficio dei Registri Immobiliari, tenuto presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate stessa.
Ma anche i contratti di affitto e i mutui finiscono nel database dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso dei contratti di affitto, bisogna ricordare che si tratta di una spesa che si fa dichiarando il codice fiscale e che quindi finisce tra i dati controllati dal Fisco, senza contare il fatto che al momento della registrazione il contratto di locazione finisce direttamente all’Agenzia delle Entrate. Un canone di affitto elevato, non giustificato dal reddito, può far scattare il redditometro.
Per quanto riguarda i mutui, anche qui bisogna tener presente la proporzione tra entrate e uscite. Se la rata del mutuo risulta sproporzionata rispetto al reddito percepito dal contribuente, il Fisco finisce per insospettirsi.
Bisogna, inoltre, fare attenzione alle spese scaricate dalle tasse. Ad esempio, spese al di sopra di quanto si guadagna per ristrutturazioni, acquisto elettrodomestici, leasing immobiliare possono far scattare il campanello di allarme e spingere l’Agenzia delle Entrate ad effettuare i dovuti controlli.

Fonte : "Idealista"

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Ipoteca sulla casa: cos'è, cosa comporta e come si cancella

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia sopra un bene immobile. Tale diritto viene quindi costituito a garanzia di un credito e serve in caso d'inadempimento da parte del debitore.
È chiaro in tal senso il primo comma dell'art. 2808 del codice civile a mente quale l'ipoteca conferisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, ciò anche ove vi sia un terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.
L'ipoteca, quindi, consente di essere preferiti ad altri creditori nell'ambito di una procedura espropriativa, ove gli stessi non siano privilegiati, nonché proprio in ragione dell'esistenza di tal vincolo, di essere avvisati dell'iniziativa giudiziale di espropriazione.
Il secondo comma dell'art. 2808 c.c. specifica che l'ipoteca “può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari”.
L'iscrizione dell'ipoteca ne determina il grado: l'ipoteca di primo grado, ossia quella iscritta per prima, dà alla persona in favore della quale è stata iscritta precedenza su quelle successive.
L'ipoteca concessa mediante scrittura privata non ha effetto verso terzi, né verso successive ipoteche che trascritte per prime assumono un grado maggiore.
L'ipoteca, solitamente, viene iscritta per una somma pari al valore del credito, più quello di costi e spese ed oneri accessori allo stesso.
Quanto all'oggetto dell'ipoteca, l'art. 2810 c.c. specifica che la stessa può essere concessa su:
a) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;
b) l'usufrutto dei beni stessi;
c) il diritto di superficie;
d) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.
È opinione condivisa che non si possa accendere ipoteca sui diritti di uso ed abitazione, stante il carattere strettamente personale, nonché su quello di servitù, in ragione della sua stretta connessione con i fondi dominante e servente; in effetti non avrebbe senso espropriare una servitù che sarebbe, poi, inutilizzabile.
L'ipoteca si iscrive nell'ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile (art. 2827 c.c.) e ha una durata di vent'anni rinnovabili prima della sua scadenza; all'iscrizione tardiva segue la perdita del grado acquisito con la originaria/precedente iscrizione (art. 2847 e ss. c.c.)

Quando iscrivere ipoteca?

Il terzo comma dell'art. 2808 del codice civile distingue tre tipologie di ipoteca:
a) l'ipoteca legale;
b) l'ipoteca giudiziale;
c) l'ipoteca volontaria.
Partiamo dalla primo tipologia: fornirne la nozione vuol dire comprendere quando le ipoteche possano essere iscritte.
L'ipoteca legale è quella riconosciuta dalla legge in favore del creditore ed in ragione della particolarità del credito vantato. Si tratta di ipotesi tipiche, ossia specificamente individuate dalla legge.
L'art. 2817 del codice civile individua tre specifiche ipotesi di ipoteca legale, in favore:
a) dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;
b) dei coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
c) dello Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.
Quanto all'ipoteca legale in favore dell'alienante – ad esempio quando il versamento anche solo parziale del prezzo dell'immobile o altri obblighi sono adempiuti successivamente alla vendita – ed a quella previsti dalla lettera b), la legge prevede comunque la possibilità di rinunciarvi; diversamente deve essere iscritta d'ufficio (art. 28134 c.c.).
L'ipoteca giudiziale è quel diritto reale di garanzia che può essere iscritto in ragione di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o di un obbligo di fare, nonché per i provvedimenti giudiziali aventi effetto di sentenza (es. ordinanze, decreti ingiuntivi), nonché sulla base di lodi arbitrali e sentenze straniere rese esecutive (artt. 2818-2820 c.c.).
Il concessionario della riscossione, nell'iscrivere ipoteca per crediti di cui è tenuto a curare la riscossione deve seguire ben precise regole che, ad esempio, gli impediscono di pignorare la prima casa di abitazione se l'importo complessivo del credito non supera € 120.000,00.
Tali limiti non valgono nei rapporti tra privati, sicché deve ritenersi astrattamente possibile l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale in ragione di un decreto ingiuntivo emesso per poche centinaia o migliaia di euro.
L'ipoteca volontaria, come specifica lo stesso attributo, è costituita in ragione della dichiarazione volontaria della persona che la concede (art. 2821 c.c.). L'ipoteca volontaria deve essere concessa per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, ma la sua iscrizione avviene solamente per atto pubblico o scrittura privata le cui sottoscrizioni sono accertata giudizialmente. Come dire: meglio fin da subito l'atto notarile.
Classico esempio di ipoteca volontaria è quella concessa alla banca dalla persona che acquista un'unità immobiliare, sull'unità immobiliare stessa. Nulla vieta che l'ipoteca possa essere concessa su un altro bene, oppure da un terzo su un bene di sua proprietà a garanzia del credito erogato ad altra persona.
L'ipoteca si può iscrivere anche su beni indivisi, ad esempio su una quota di comunione (art. 2825 c.c.): in tal caso, specifica la legge essa “produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione” (art. 2825, primo comma, c.c.), o chiaramente sulla somma di denaro nel caso di cessione.
All'iscrizione dell'ipoteca accedono dei costi (bolli, eventuali atto notarile) che sono a carico della persona contro cui è iscritta.

Estinzione dell'ipoteca

L'estinzione dell'ipoteca è quel fenomeno che fa venire meno il diritto reale di garanzia. L'art. 2878 del codice civile elenca le cause di estinzione del diritto, che sono:
1) la cancellazione dell'iscrizione;
2) con la mancata rinnovazione della iscrizione entro vent'anni (art. 2847 c.c.), salvo nuova iscrizione;
3) l'estinzione dell'obbligazione;
4) il perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742 (cioè prelazioni e privilegi sulle somme dovute dall'assicuratore in ragione del perimento);
5) la rinunzia del creditore;
6) lo spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva;
7) la pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
Come si può notare, dunque, l'estinzione può avvenire per più di una ragione, non per forza connessa con l'adempimento dell'obbligazione in ragione della quale l'ipoteca era stata iscritta.

Cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione, contrariamente all'iscrizione, è quella formalità a seguito della quale, sul bene immobile (o su un diritto reale sopra di esso) non risultano più iscritte ipoteche.
Essa, evidentemente, è strettamente connessa con l'estinzione dell'ipoteca e può avvenire a seguito di spontanea dichiarazione delle parti o su sentenza. La legge prevede anche la possibilità di presentare ricorso all'Autorità Giudiziaria ove il conservatore dei pubblici registri immobiliari rifiuti le formalità della cancellazione.
È utile ricordare che ai sensi della legge n. 40 del 2007, così detta legge Bersani, la banca è obbligata a comunicare all'Agenzia delle entrate (ex conservatoria) la richiesta di cancellazione entro trenta giorni della estinzione del mutuo.

Fonte : "Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Come acquistare una casa senza soldi

Come acquistare una casa senza soldi: quattro soluzioni utili

Anche chi non dispone di una liquidità immediata può realizzare il sogno di comprare una casa. Ecco quattro soluzioni per chi vuol acquistare un immobile senza soldi.

Leasing immobiliare, come funziona – Esteso dalla legge di stabilità 2016 anche agli immobili, comprare casa con il leasing immobiliare prevede particolari agevolazioni per i giovani sotto i 35 anni. Ad acquistare l'immobile è una banca o una società che la concede con un affitto mensile a un privato ad un prezzo generalmente superiore a quello di mercato. Alla fine del contratto, l'usufruttuario può decidere se lasciare l'immobile, acquistarlo riscattando i canoni già versati o rinnovare il leasing per un altro periodo.

Vendita con riserva di proprietà di un immobile - La proprietà del bene non viene trasferita al momento della firma del contratto, ma solo con il pagamento dell'ultima rata. Questo anche se il futuro compratore può entrare fin da subito in possesso dell'immobile. In questo modo c'è una certezza dell'acquisto e eventuali debiti o pignoramenti del venditore non vengono trasferiti all'acquirente. Trattandosi pero' di una compravendita vera e propria, le imposte devono essere versate subito.

Affitto con riscatto - l'articolo 23 dello sblocca Italia ha regolato l'affitto con riscatto, spesso erroneamente confuso con il rent to buy. Trascorsi sette anni dalla stipula del contratto, l'inquilino ha la facoltà di riscattare l'unità immobiliare.

Per l'acquirente il vantaggio è duplice: da una parte gli effetti fiscali della compravendita, sia per chi vende sia per chi acquista, scattano al momento del riscatto e non all'inizio del contratto di locazione; dall'altra il compratore ha sette anni di tempo per reperire il capitale necessario all'acquisto dell'immobile

Prestito vitalizio ipotecario - Uno strumento che consente al proprietario di un’abitazione con più di 60 anni di chiedere un finanziamento a una banca, garantito dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile. Il proprietario di casa potrà decidere di chiudere quando vuole il contratto, pagando alla banca il capitale ricevuto più gli interessi, oppure lasciare che siano gli eredi a liquidare il prestito vendendo la casa al finanziatore o rimborsando il prestito ottenuto con gli interessi maturati nel tempo

fonte: Idealista

da “Agenzia Farini”

tel: 059/454227

I prezzi delle case scendono ancora

I prezzi delle case scendono ancora

I prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie in Italia diminuiscono dello 0,7% nel primo trimestre 2015 rispetto al trimestre precedente e del 3,4% nei confronti dei primi tre mesi dello scorso anno. Lo rileva l’Istat, che sottolinea che “il 2015 si apre pertanto con una conferma della tendenza al ribasso dei prezzi delle abitazioni in atto da più di tre anni”. Come accade dagli inizi del 2013, precisa l’istituto statistico, anche nel primo trimestre dell’anno in corso la diminuzione annua è dovuta sia ai prezzi delle abitazioni esistenti (-3,8%) sia a quelli delle abitazioni nuove (-2,0%). Come risultato di questi andamenti, il differenziale in valore assoluto tra la variazione annua dei prezzi delle abitazioni esistenti e quella dei prezzi delle abitazioni nuove si riduce a 1,8 punti percentuali, il minimo da quando è possibile calcolare la serie storica delle variazioni annue dell’indice dei prezzi (Ipab).

(La Stampa, Redazione – www.lastampa.it)