IL NOTAIO RISPONDE

Donazioni e finanziamenti.

Le regole sui conti correnti. 

PUO' CAPITARE che per aiutare figli o famigliari nell'acquisto di beni mobili ( ad esempio aziende) o immobili, i parenti ritengano opportuno effettuare direttamente dei bonifici bancari dal proprio conto corrente al conto corrente del figlio o del familiare che deve procedere all'acquisto.

Tale prassi è stata molto diffusa anche per evitare eventuali accertamenti da parte del fisco in merito alla capacità contributiva del soggetto che effettua l'investimento in relazione al  reddito prodotto o denunciato.

Tuttavia è opportuno predefinire se il versamento avviene a titolo di finanziamento ovvero a titolo di donazione.

Nel primo caso, infatti,l'operazione di bonifico è opportuna a condizione che nella causale del versamento venga esplicitato che trattasi di finanziamento per l'acquisto di immobili o ( ad esempio) di azienda.

Il termine "finanziamento" presuppone infatti l'obbligo di rimborso da parte del soggetto ricevente e quindi esclude la qualificazione come donazione.

E' altre sì opportuno che la modalità di rimborso sia disciplinata da una scrittura privata a latere tra il soggetto finanziatore ed il soggetto finanziato.

Nel secondo caso ( cioè quando il versamento avvenga a titolo di donazione e quindi senza obbligo di rimborso) è altamente sconsigliabile operare mediante bonifico bancario a favore del beneficiario.

La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha infatti più volte ribadito la nullità dell' accredito per vizio di forma.

Ciò in quanto per validità delle donazioni " non di modico valore" è necessario sempre l'atto pubblico notarile, con la presenza dei testimoni.

Inoltre la nullità dell'operazione di donazione diretta di denaro, realizzata mediante il bonifico può avere delle conseguenze negative e pericolose nei successivi rapporti successori fra parenti.

Secondo la giurisprudenza.infatti, il denaro si considera come mai uscito dal patrimonio del donante, con obbligo quindi del soggetto beneficiario di restituirlo a tutti i coeredi,al fine di determinare il compendio e quindi l'ammontare dei beni oggetto di successione e le loro relative attribuzioni.

Comitato Regionale dei Consigli Notarili Dell' Emilia Romagna

Agenzia Farini

Viale Gramsci, 387, Mo

059 454227

 

Come acquistare una casa senza soldi

Come acquistare una casa senza soldi: quattro soluzioni utili

Anche chi non dispone di una liquidità immediata può realizzare il sogno di comprare una casa. Ecco quattro soluzioni per chi vuol acquistare un immobile senza soldi.

Leasing immobiliare, come funziona – Esteso dalla legge di stabilità 2016 anche agli immobili, comprare casa con il leasing immobiliare prevede particolari agevolazioni per i giovani sotto i 35 anni. Ad acquistare l'immobile è una banca o una società che la concede con un affitto mensile a un privato ad un prezzo generalmente superiore a quello di mercato. Alla fine del contratto, l'usufruttuario può decidere se lasciare l'immobile, acquistarlo riscattando i canoni già versati o rinnovare il leasing per un altro periodo.

Vendita con riserva di proprietà di un immobile - La proprietà del bene non viene trasferita al momento della firma del contratto, ma solo con il pagamento dell'ultima rata. Questo anche se il futuro compratore può entrare fin da subito in possesso dell'immobile. In questo modo c'è una certezza dell'acquisto e eventuali debiti o pignoramenti del venditore non vengono trasferiti all'acquirente. Trattandosi pero' di una compravendita vera e propria, le imposte devono essere versate subito.

Affitto con riscatto - l'articolo 23 dello sblocca Italia ha regolato l'affitto con riscatto, spesso erroneamente confuso con il rent to buy. Trascorsi sette anni dalla stipula del contratto, l'inquilino ha la facoltà di riscattare l'unità immobiliare.

Per l'acquirente il vantaggio è duplice: da una parte gli effetti fiscali della compravendita, sia per chi vende sia per chi acquista, scattano al momento del riscatto e non all'inizio del contratto di locazione; dall'altra il compratore ha sette anni di tempo per reperire il capitale necessario all'acquisto dell'immobile

Prestito vitalizio ipotecario - Uno strumento che consente al proprietario di un’abitazione con più di 60 anni di chiedere un finanziamento a una banca, garantito dall’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile. Il proprietario di casa potrà decidere di chiudere quando vuole il contratto, pagando alla banca il capitale ricevuto più gli interessi, oppure lasciare che siano gli eredi a liquidare il prestito vendendo la casa al finanziatore o rimborsando il prestito ottenuto con gli interessi maturati nel tempo

fonte: Idealista

da “Agenzia Farini”

tel: 059/454227

MUTUI SENZA FRENI, IL TASSO FISSO RESTA IL PREFERITO

MUTUI SENZA FRENI, IL TASSO FISSO RESTA IL PREFERITO

Le ultime rilevazioni dell'Abi sostengono che da gennaio a settembre del 2016 le erogazioni segnano un aumento del 40% rispetto all'anno precedente.

A questo proposito proponiamo un articolo del giornale "La Repubblica"

Gli spread ai minimi storici, la ripresa delle compravendite, la crescente concorrenza tra istituti di credito.
Tre ragioni per spiegare la corsa dei mutui che prosegue in Italia nonostante l'indebolirsi della spinta proveniente dalle surroghe.

Secondo le ultime rilevazioni dell'Abi nei primi nove mesi del 2016 le erogazioni hanno registrato un balzo del 40% rispetto a dodici mesi prima. La rottamazione dei vecchi mutui prosegue, ma con meno forza rispetto al passato, dato che molti di coloro che avevano in essere finanziamenti con tassi elevati hanno già provveduto a rinegoziare il contratto o a passare a un altro istituto.
Tanto che anche lo stock dei mutui in essere delle famiglie risulta in crescita.

Una conferma in tal senso arriva dalle rilevazioni di Mutuionline.it, che segnalano come le sostituzioni e le surroghe incidano per il 52,5% di tutte le erogazioni online tra luglio e ottobre, in frenata rispetto al 57,5% del primo semestre.
Di pari passo cresce la quota dei mutui casa che passano dal 34,2% 39,3%.
Quanto ai tassi, viene confermata la dominanza del fisso (il 73,3% delle erogazioni), con il variabile a meno di un quarto (23,5%), il variabile con cap al 2,1% e il misto all’1,1%

“Dati che spiegano alla luce del fatto che oggi è possibile trovare sul mercato tassi fissi intorno all'1,5-1,8% contro variabili a poco meno dell'1%», spiega Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline.it.

La distanza resta importante, ma di fronte alla possibilità di fissare il costo della rata per tutta la durata del contratto spinge evidentemente a preferire la strada più sicura.

Anche se la situazione dei tassi ufficiali non lascia immaginare un rialzo consistente in Europa nei prossimi anni. La normalizzazione è inevitabile prima o poi, ma chi sceglie il variabile lo fa soprattutto nella consapevolezza che la maggior parte degli interessi si paga nei primi anni.

Per quanto riguarda la durata invece, la maggioranza dei mutui erogati ha una durata di 20 (il 29,5%) o di 15 anni(il 20,6%). Questo dato si spiega alla luce dell'atteggiamento assunto dagli istituti di credito nel post-crisi: gli spread (in pratica il guadagno della banca che si aggiunge allo spread) sono contenuti, ma solo per chi chiede finanziamenti fino al 60% o poco più del prezzo di compravendita.

Nei casi di maggiore indebitamento, il tasso applicato sale perché il mutuatario viene ritenuto più rischioso. A livello di localizzazione geografica, i mutui erogati, segnala ancora l’osservatorio di Mutuionline.it, sono andati per il 39,7% al Centro Italia, seguito dal Nord con il 36,7%, il Sud al 16% e le Isole in coda (7,6%).

Detto di quel che è stato finora, lo scenario resta positivo anche per chi si appresta oggi ad acquistare casa.

I prezzi in Italia continuano a calare, ma il dato del secondo trimestre (-0,4% rispetto al primo e — 1,4% nel confronto annuo) è il segnale che si va verso una stabilizzazione.
Che per altro è già evidente tra le case già esistenti. La combinazione di queste evidenze fa dire a Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it che «siamo vicino a un punto di svolta».

Anche perché ripresa delle compravendite è già in atto: nel secondo trimestre del 2016, segnala l'Istat, le convenzioni notarili sono cresciute del 20,6% rispetto al medesimo periodo dello scorso anno.

“Appena torneranno a crescere anche i prezzi, vi sarà la spinta psicologica ad accelerare le decisioni d'acquisto», spiega l'esperto.

Anche perché sul fronte degli spread ci sono i primi segnali di tensione.

«Alcuni istituti hanno cominciato a propone i mutui a tasso variabile solo con la clausola floor, che li porta a considerare il parametro base per il calcolo dello spread a zero anziché seguendo l'Euribor a tre mesi, attualmente intorno al — 0,3%».

Il risultato, dunque, è che il tasso finale risulta più elevato. Segno che la battaglia per aggiudicarsi il maggior numero di clienti mostra i primi segnali di stanchezza e si comincia a valutare con maggiore attenzione la sostenibilità economica delle politiche commerciali più aggressive.

Da “La Repubblica”

Agenzia Farini

tel: 059/454227

Bankitalia: gli agenti immobiliari fiduciosi nel futuro del mattone

Gli agenti immobiliari tornano a sperare nel futuro del mattone. Secondo il consueto sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni di Bankitalia, infatti, nel primo trimestre dell'anno si conferma l'ottimismo degli agenti sull'evoluzione a breve termine del proprio mercato locale e sulle prospettive del mercato nazionale.
Le interviste del sondaggio, svolte su un campione di 1004 di agenzie immobiliari, evidenziano un miglioramento del mercato nel primo trimestre dell'anno. La percentuale di operatori che hanno venduto almeno un'abitazione è cresciuta, in connessione con le più favorevoli condizioni della domanda. Si è ridotta anche la percentuale di chi segnala un calo dei prezzi e, secondo le aspettative, dovrebbe ridursi anche nel secondo trimestre.

I prezzi delle abitazioni

Nel primo trimestre del 2016 continua a ridursi la quota di operatori che riporta una diminuzione congiunturale dei prezzi di vendita, che si attesta ora al 44,8% (46,4 nel trimestre precedente, 59,3 nella rilevazione di un anno fa), a fronte di una prevalenza dei giudizi di stabilità rimasti sostanzialmente invariati al 52,4%. Emerge dal Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia della Banca d'Italia.
Il miglioramento - si spiega - riflette principalmente gli andamenti riscontrati nelle regioni del Nord Est e nel Sud Italia. Per quanto riguarda le compravendite, la quota di agenti che hanno venduto almeno un'abitazione è salita nuovamente (al 79,9% dal 77,8 dell'indagine precedente) confermando una tendenza in atto dal primo trimestre 2015.

Compravendite

La quota di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione è salita nuovamente (al 79,9 per cento dal 77,8 dell’indagine precedente; tav. 3) confermando una tendenza in atto dal primo trimestre del 2015. Le
condizioni della domanda si confermano positive: il saldo tra la quota di agenti che riportano un aumento equella di coloro che segnalano una diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è salito a 17,2 punti
percentuali

Incari a vendere

Per quanto riguarda gli incarichi a vendere, il saldo tra le risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere si è stabilizzato a 7 punti percentuali (era 21,1 un anno prima), a fronte di una lieve diminuzione di quello relativo ai nuovi mandati (8,9 punti percentuali, da 10,4 in gennaio).
Secondo il giudizio degli operatori, le principali cause di cessazione dell'incarico rimangono legate al divario tra prezzi offerti e domandati. Sul fronte delle trattative e tempi di vendita, il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è leggermente sceso (al 13,8% dal 14,2 in gennaio) e anche il tempo medio intercorso tra l'affidamento del mandato e la vendita dell'immobile si è ulteriormente ridotto (8,6 mesi da 9,1 dell'indagine precedente) soprattutto per effetto di una riduzione dei tempi medi di compravendita nel Nord Italia.

Finanziamento degli acquisti

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è salita (al 73,8%, dall'68,5 dell'indagine di gennaio, così come il rapporto tra prestito e valore dell’immobile (al 69,3 per cento, dal 64,7).

Locazioni

Sulle locazioni, la quota di operatori che hanno dichiarato di avere locato almeno un immobile nel primo trimestre è salita rispetto al periodo precedente (all'84,8% dall'82,4).

Prospettive future del mercato locale e nazionale

Le aspettative degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento si confermano favorevoli, seppur in leggera attenuazione: sia il saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso sia quello tra chi si attende un aumento di nuovi incarichi a vendere e chi ne prospetta una riduzione si mantengono positivi.
La quota di operatori che prevede una flessione dei prezzi nel trimestre in corso ha continuato a diminuire (31,8 per cento, dal 35,2), a fronte del rialzo nei giudizi di stabilità (64,7 per cento, dal 62,5); tale andamento è particolarmente accentuato nelle aree non urbane e nelle regioni del Nord Est e del Centro.
Il saldo relativo alle attese circa l’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale si è confermato positivo per il secondo trimestre consecutivo (9,2 punti percentuali, da 8,1 nella precedente indagine).
Anche in un orizzonte di medio termine (due anni) si rafforza l’ottimismo degli operatori: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento continua ad aumentare (al 46,4 dal 45,4 per cento).

da "Idealista"

Agenzia Farini

059 454227

Mutui, +35% nel primo trimestre 2015

Mutui, +35% nel primo trimestre 2015

La Banca d’Italia conferma che le banche hanno ripreso a dare i mutui. Il bollettino statistico di fine giugno evidenzia che nel primo trimestre 2015 sono stati erogati alle famiglie 7,072 milioni di finanziamenti finalizzati all’acquisto della casa, con un incremento del 35% rispetto al medesimo periodo del 2014. Il dato è sicuramente molto positivo anche se è meno eclatante di quanto sembri se lo si legge con attenzione; innanzitutto perché è più basso in misura significativa se confrontato al +50% che per lo stesso periodo era stato segnalato dall’Abi. Inoltre sia i dati dell’istituto di vigilanza sia quelli dell’associazione bancaria, che peraltro elabora dati su base campionaria, non distinguono tra mutui concessi ex novo e surroghe. E che queste ultime abbiamo un peso decisivo lo dice indirettamente sempre la Banca d’Italia, con il dato sulla consistenza dei mutui. Si tratta della cifra che in totale le famiglie debitrici dovrebbero rimborsare se chiudessero il finanziamento; questi dati vengono forniti ogni mese e sono aggiornati a tutto aprile, ma consideriamo quelli del mese precedente per un confronto omogeneo con i numeri delle erogazioni: a fine marzo 2015 le banche vantavano crediti per finanziamenti immobiliari alle famiglie di durata superiore ai cinque anni per 357 miliardi di euro, mentre alla fine di marzo 2014 la consistenza era di 2,2 miliardi superiore.

(Il Corriere Della Sera, Gino Pagliuca – www.corriere.it)