Vendere casa dopo il superbonus: il nuovo volto della plusvalenza

Negli ultimi anni il Superbonus ha trasformato migliaia di abitazioni, ma oggi chi decide di vendere dopo i lavori deve fare i conti con una novità fiscale tutt'altro che marginale. La Legge di Bilancio 2024 (n. 213/2023, art. 1, commi 64-67) ha infatti introdotto una regola che cambia il modo di calcolare le tasse sulla plusvalenza per gli immobili ristrutturati con agevolazioni. Tema di grande rilevanza anche alla luce dei recenti chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate contenuti nell'interpello n. 158/2026. Se hai beneficiato del Superbonus (art. 119 del Decreto Rilancio) e vendi l'immobile entro 10 anni dalla fine dei lavori, il guadagno ottenuto - la plusvalenza - può essere tassato. La norma e stata inserita nell'art.67, comma 1, lett.b-bis) del TUIR, e si applica anche quando la cessione avviene tra familiari o comproprietari. Comproprietà ed eredità: chi paga davvero? La legge distingue chiaramente tra le quote acquisite per successione e quelle ottenute per acquisto o donazione. Le quote ereditate restano esenti: non generano plusvalenza tassabile. Solo le parti acquistate con altri titoli rientrano nel calcolo, come ribadito dall'interpello n. 208/2024. In pratica, se erediti metà casa e compri l'altra metà, la tassazione si applicherà solo sulla quota acquistata. Quando manca il prezzo di acquisto. Può capitare di non avere più i documenti originari. In questo caso, l'art. 68 TUIR consente di determinare il valore iniziale tramite perizia giurata redatta da un tecnico abilitato. L'interpello n. 86/2026 ha confermato che questa soluzione è valida e permette di calcolare correttamente la plusvalenza anche in assenza di rogiti o fatture storiche. Chi ha sostenuto le spese dei lavori? Un punto spesso trascurato riguarda la ripartizione delle spese. Se i lavori sono stati pagati da un solo comproprietario, solo lui potrà sommare quei costi al valore d'acquisto. Chi non ha contribuito economicamente non potrà usarli per ridurre la propria base imponibile. È un principio di equità fiscale che evita doppi benefici. La tassa piatta al 26% Chi realizza una plusvalenza può scegliere tra due strade: la tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni o l'imposta sostitutiva del 26%, introdotta dalla Legge 266/2005 e richiamata dalla Legge di Bilancio 2024. La seconda opzione semplifica il calcolo e consente di chiudere la partita fiscale in modo rapido e certo. In sintesi vendere casa dopo il Superbonus non è più una semplice operazione immobiliare: è un atto che richiede attenzione fiscale e documentale. Tecnici e professione.

 

Detrazione delle spese tecniche per il superbonus, cosa succede se i lavori non vengono realizzati?

Tra i costi detraibili dal superbonus ci sono anche le spese tecniche sostenute, ad esempio, per perizie e sopralluoghi. Ma cosa succede nel caso in cui alla fine i lavori dell'ecobonus 110% non vengono portati a termine? 

E' questo l'interrogativo che un lettore di FiscoOggi, la rivista telematica dell'Agenzia delle Entrate, ha posto agli esperti del Fisco. Come ricordano gli esperti, nei limiti previsti per ciascun intervento, sono detraibili nella misura del 110% anche alcune spese sostenute in relazione ai lavori che beneficiano del superbonus. Tra queste, le spese per il rilascio del visto di conformità, di attestazioni e asseverazioni, le somme pagate per la progettazione e per l’esecuzione di prestazioni professionali richieste dalla tipologia di lavoro da effettuare.

Ma c'è un ma. Come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 24/2020, infatti, per usufruire della detrazione di queste spese è necessario che l’intervento a cui si riferiscono sia stato effettivamente realizzato.

Da Idealista

Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

 

Superbonus 110, da ottobre via libera alla cessione del credito

Le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate per accedere alle agevolazioni fiscali

Per ottenere lo sconto in fattura o per esercitare l’opzione di cessione del credito prevista dal Superbonus 110 per le ristrutturazioni la data da tenere a mente è quella del 15 ottobre. Vediamo cosa dispone l’Agenzia delle Entrate.

• Con il provvedimento n. 283847/2020 l’Agenzia delle Entrate stabilisce le condizioni per richiedere le detrazioni legate agli interventi sugli immobili che danno diritto al cosiddetto Superbonus 110. In particolare:
• L’opzione va esercitata per interventi di recupero del patrimonio edilizio, di efficientamento energetico e antisismico, recupero o restauro della facciata degli edifici;
• La richiesta va fatta in via telematica, a partire appunto dal 15 ottobre, utilizzando il modello apposito e il software disponibile sul sito AdE;
• La cessione del credito potrà essere accettata o meno dai cessionari attraverso la “Piattaforma cessione crediti”. In caso di accettazione, i crediti saranno visibili nel relativo cassetto fiscale e utilizzabili dai cessionari in compensazione o ulteriormente ceduti.
• In alternativa alla cessione del credito si può chiedere uno sconto in fattura ai fornitori con riferimento a quanto disposto dall'art. 121 del dl 34/2020. Occorre per questo una copia dell’asseverazione trasmessa dall’Enea o, per gli interventi antisismici, dai professionisti coinvolti.
• Sconto o credito di imposta devono essere calcolati sulla base delle spese sostenute nel periodo di imposta di riferimento
• Se più beneficiari sostengono spese per lo stesso immobile di cui sono possessori, ognuno potrà scegliere liberamente a quale beneficio accedere.

Da Agenzia Farini

viale Gramsci 387

Modena

 

Si può fruire dell’ecobonus 110 per cento per le case prefabbricate? I punti da chiarire

L’ecobonus 110 per cento per i lavori di riqualificazione energetica e ristrutturazione potrebbe rappresentare un'ulteriore spinta per il mercato delle case prefabbricate. Per saperne di più e chiarire i punti incerti, idealista/news ha intervistato Roberto Marzano, amministratore di Dhw System, azienda produttrice di case prefabbricate in acciaio.

L'ecobonus 110 per cento per le case prefabbricate

Innanzitutto è bene chiarire che chiunque volesse investire in una casa prefabbricata può usufruire dell’ormai famoso ecobonus al 110%. “Con la demolizione e ricostruzione, il cliente che commissiona una casa prefabbricata ha diritto all’ecobonus al 110% - spiega Marzano – ma non solo, perché questo tipo di edilizia, che attualmente è la più avanzata dal punto di vista tecnologico, beneficia anche del sismabonus”.

Entrando più nel dettaglio, l’amministratore di Dhw System evidenzia i punti per i quali la costruzione (dopo la demolizione dell’abitazione già esistente) di una casa prefabbricata gode del superbonus: “L’edificio che costruiamo è a impatto zero, degrado zero, altamente performante sotto il punto di vista dell’isolamento termico e antisismico”. Non solo, anche l’ampliamento è agevolabile, nei casi in cui si abbia il permesso per costruire un altro piano di una struttura già esistente.

Demolizione e ricostruzione

Va sottolineato, tuttavia, il punto cruciale della demolizione e ricostruzione. Tali lavori devono rispettare la stessa volumetria, salvo le eventuali innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica. Si tratta, infatti, di tutte quelle opere inglobate nella definizione di "ristrutturazione edilizia" contenuta nell'articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico dell'Edilizia (Dpr 380/2001).

Inoltre, i lavori di ricostruzione devono garantire i requisiti minimi di prestazione energetica previsti dal DM 26 giugno 2015 e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o, nei casi in cui non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante Attestato di Prestazione Energetica (condizione che le case prefabbricate garantiscono).

Quota dei lavori coperta da superbonus

Un aspetto da chiarire, però, è quello che riguarda la porzione di lavori coperta dall’ecobonus 110 per cento. “È vero che, ad esempio, il sismabonus è stato innalzato dall’85% al 110%, ma va anche evidenziato che non tutte le spese sono coperte dal sismabonus”. In sostanza, pur usufruendo dell’ecobonus 110 per cento, non è possibile acquistare in maniera gratuita una casa prefabbricata.

Il perché lo spiega proprio l’amministratore di Dhw System: “Poniamo che il costo complessivo di una casa prefabbricata in acciaio prodotta da noi sia di 100mila euro, sulla somma totale 40mila euro saranno i costi della struttura portante e altrettanti, ad esempio, saranno quelli relativi all’isolamento. Per questi 80mila euro, quindi, il cliente potrà accedere al superbonus. Ma restano altre componenti che hanno un costo che non è coperto da ecobonus, come ad esempio quello dei sanitari o dei rivestimenti”.

Chi si fa carico dei crediti?

Ma Marzano insiste anche su un altro punto che sta generando diverse incomprensioni: “Da quando è stato introdotto l’ecobonus 110 per cento c’è stato un aumento dell’interesse per le case prefabbricate, ma molti clienti non hanno le idee chiare e vengono in azienda pensando che si possano commissionare i lavori e partire con la realizzazione del progetto senza spendere un euro”.

A questo proposito, va specificato che le formule con cui fruire del superbonus, infatti, sono tre:

• la detrazione fiscale nelle cinque dichiarazioni dei redditi successive;
• cedere il credito al fornitore dei lavori per ottenere uno sconto immediato nella fattura;
• trasformare il superbonus in credito d’imposta cedendolo agli istituti di credito.

Come è facile immaginare, l’opzione preferita dai committenti è la seconda, quella che di fatto permetterebbe di eseguire i lavori a costo zero. Ma è altrettanto facile immaginare quanto possa essere gravosa per un’azienda produttrice di case prefabbricate.

Come sottolinea lo stesso Marzano: “Se il costruttore si fa carico di tutto il credito che scaturisce dall’opera, non ci sono i margini necessari, le compensazioni non solo tali da poter azzerare l’acquisizione del credito. Inoltre non c’è certezza di quando si ricevano i crediti dallo Stato e il rischio potrebbe essere quello di ritrovarsi a chiudere in pochi mesi”.

Nel caso in cui il committente non abbia la possibilità di compensare il credito, la via più facilmente percorribile potrebbe essere quella della cessione del credito alle banche. In questo senso, sia Unicredit che Intesa San Paolo si sono già mosse con dei servizi ad hoc incentrati sull’ecobonus al 110 per cento.

Da Agenzia Farini

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Anche le imprese possono fruire dell’ecobonus 110 per cento?

Il super bonus per i lavori di ristrutturazione partirà a luglio

Dal il 1° luglio 2020 sarà possibile richiedere l’ecobonus al 110 per cento, la misura introdotta con il decreto rilancio per la super detrazione sui lavori di ristrutturazione. Ma in molti continuano a chiedersi se possono usufruirne anche imprese e lavoratori autonomi.

Attualmente, infatti, si sta lavorando per un’estensione dell’ecobonus 110 per cento anche per le seconde case, ma non è ancora chiaro se a beneficiarne possano essere anche le imprese. Il testo in attesa di conversione stabilisce che a usufruire del superbonus per la ristrutturazione sono i condomini, gli Istituti delle case popolari e nel caso di lavori eseguiti sui singoli appartamenti le persone fisiche fuori dall'esercizio di attività di impresa.

Tuttavia, gli esperti de laleggepertutti.it hanno fornito una loro interpretazione, secondo cui “la legge non pone dei vincoli sulla tipologia del condomino”. Il che comporterebbe che, anche le imprese al di là della loro forma giuridica, così come anche i lavoratori autonomi, possano beneficiare delle detrazioni previste dall’ecobonus 110 per cento.

Per quali interventi? Magari per i lavori di miglioramento dell’efficienza energetica di un condominio come ad esempio un impianto di riscaldamento/raffreddamento centralizzato, cappotto termico o fornitura di acqua calda sanitaria. L’impresa facente parte del condominio, quindi, beneficerebbe dell'ecobonus 110 per cento in base alla loro quota potendo quindi la detrazione per recuperare la spesa in 5 rate annuali di pari importo o di cedere il credito d’imposta.

L'attuale formulazione del decreto rilancio, considera una finestra temporale per l'ecobonus 110% dal 1º luglio al 31 dicembre 2020. Ma l'emendamento citato prima, vuole ampliare il periodo di applicazione dell'ecobonus 110 anche ai lavori eseguiti fino al 31 dicembre 2022. E per le unità unifamiliari per la sostituzione della caldaia con impianti centralizzati, con un ammontare delle spese non superiore ai 30mila euro, comprese le spese per lo smaltimento e la bonifica dell'impianto sostituito.

Da Agenzia Farini

Viale Gramsci 387

Modena