Come si denuncia un affitto in nero e quali sono le sanzioni che l’inquilino e il padrone di casa rischiano?

 

Come si denuncia un affitto in nero e quali sono le sanzioni che l’inquilino e il padrone di casa rischiano?

Cosa significa “affitto in nero” e quali rischi corrono l’inquilino e il padrone di casa? Si tratta di un reato o sono previste solo sanzioni di tipo fiscale?

Sull’affitto in nero ci sono molte cose che devi sapere e che richiedono una spiegazione semplice e pratica. Perciò abbiamo dedicato questa guida a rispondere alle principali domande che, di norma, vengono poste sull’argomento. Ma procediamo con ordine.

Indice

• 1 Quando c’è affitto in nero?

• 2 Chi deve registrare l’affitto?

• 3 L’affitto in nero è un reato?

• 4 Cosa si rischia in caso di affitto in nero?

• 5 Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?

• 6 Si può registrare tardi il contratto di affitto?

• 7 Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Quando c’è affitto in nero?

Per affitto in nero si intende un contratto di locazione che non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Dunque, è affitto in nero anche il contratto scritto (la cosiddetta scrittura privata) e non solo l’accordo verbale.

La legge stabilisce che il contratto di locazione debba essere necessariamente registrato per poter essere valido. Diversamente, è come se non esistesse.

Chi deve registrare l’affitto?

La legge dice che il contratto di affitto debba essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Di ciò deve poi darne notizia all’inquilino e, se si tratta di appartamento in condominio, anche all’amministratore nei successivi 60 giorni.

Come vedremo a breve, però, le conseguenze dell’affitto in nero possono riverberarsi anche sull’inquilino, sicché quest’ultimo, per impedire di avere problemi legali, può procedere alla registrazione in mancanza di adempimento da parte del locatore.

L’affitto in nero è un reato?

L’affitto in nero costituisce un’evasione fiscale e, quindi, un illecito tributario (ossia un illecito amministrativo) e non penale.

In particolare, se il contratto non viene registrato si evadono due imposte:

l’imposta di registro che è quella che bisogna versare al momento della registrazione del contratto;

l’Irpef sui canoni di locazione.

Dell’omesso versamento dell’imposta di registro rispondono sia il padrone di casa che l’inquilino. Si dice, a riguardo, che c’è una «responsabilità solidale». Il che significa che l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta sia all’uno che all’altro. L’omesso versamento determina l’emissione di una cartella esattoriale ed eventualmente il pignoramento dei beni. 

Quindi, alla domanda «Cosa rischia l’inquilino in caso di affitto in nero?» bisogna rispondere con il recupero dell’imposta di registro, oltre ovviamente alle sanzioni.

Invece, dell’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione risponde solo il padrone di casa che non ha voluto registrare il contratto. 

Ricordiamo a riguardo che l’evasione fiscale diventa reato (quello di «dichiarazione infedele») solo se l’imposta evasa è superiore a 100mila euro (prima era di 50mila euro), e i redditi non dichiarati superano il 10% del totale o comunque i 3 milioni di euro (prima era 2 milioni). Dunque, per i piccoli contratti di affitto in nero è molto difficile che scatti il penale: tutto rimane nell’orbita dell’illecito amministrativo.

Cosa si rischia in caso di affitto in nero?

Abbiamo appena visto che l’affitto in nero è un’evasione fiscale in parte attribuibile ad entrambe le parti (con riferimento all’imposta di registro) e in parte attribuibile solo al locatore.

La legge dice che l’affitto in nero è nullo. Con la conseguenza che non esplica alcun effetto e le parti non sono tenute a rispettare le sue clausole. Questo significa, ad esempio, che:

• l’inquilino non deve pagare il canone di locazione concordato nel contratto e se non lo versa non può subire un decreto ingiuntivo o lo sfratto;

• l’inquilino e il locatore non devono rispettare né il termine minimo di durata del contratto né il preavviso. Sicché, l’inquilino potrebbe andare via in qualsiasi momento, senza dare i sei mesi di preavviso e, altrettanto, il padrone di casa potrebbe intimargli di sloggiare in qualsiasi momento;

• l’inquilino non è tenuto a pagare le spese di condominio;

• l’inquilino non è obbligato a provvedere alla manutenzione dell’appartamento qualora a suo carico.

Abbiamo appena accennato al fatto che il padrone di casa non può sfrattare l’inquilino in nero. Questo perché la legge richiede, per la procedura di sfratto, un contratto regolarmente registrato. Ma ciò non significa che l’inquilino possa occupare abusivamente l’immobile, senza pagare, per quanto tempo vuole. Infatti, il locatore, senza dover rispettare il termine di scadenza del contratto, può promuovere contro di lui la cosiddetta «azione di occupazione senza titolo» che, se anche non avrà i tempi brevi dello sfratto (richiedendo una normale causa), comunque sarà diretta a mandarlo via. All’esito dell’azione, può chiedergli un risarcimento per l’occupazione dell’immobile, seppur in misura inferiore al canone convenuto in contratto.

Che succede se il padrone di casa non vuole registrare il contratto?

Abbiamo detto che l’affitto in nero è un contratto nullo. Ma ciò vale solo quando l’omessa registrazione è frutto di un accordo tra inquilino e proprietario. In tal caso, infatti, i due si mettono d’accordo per trarne un utile: l’uno risparmia sul canone e l’altro non paga le tasse. Per tali ipotesi, dunque, la legge prevede delle conseguenze negative sia per il locatore che per il conduttore, conseguenze che abbiamo visto poco fa.

Ma ben potrebbe succedere che l’omessa registrazione sia determinata dalla sola condotta illecita del locatore. Si pensi al locatore che chiede un canone all’inquilino e poi, nonostante le iniziali rassicurazioni, non provvede a registrare il contratto. In questi casi, il contratto è nullo solo per l’affittuario, il quale non è tenuto a rispettarlo, mentre vincola il locatore. Dunque, l’inquilino ha diritto a restare nell’immobile fino alla scadenza del contratto, può però astenersi dal pagare il canone concordato (dovendo comunque versare un ristoro per l’occupazione) così come dall’adempiere alle spese condominiali o provvedere alle opere di manutenzione concordate. Dall’altro lato, il locatore non può sfrattarlo né può fargli decreti ingiuntivi per l’omesso adempimento del canone.

Si può registrare tardi il contratto di affitto?

Abbiamo detto che il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Questo però non toglie che, pagando le relative sanzioni per la “mora”, non possa essere registrato anche in un momento successivo. 

Con la registrazione tardiva si sana la nullità e il contratto acquista valore sin dall’inizio (la registrazione tardiva ha infatti valore retroattivo).

Così, il locatore, qualora dovesse accorgersi che l’inquilino in nero non paga, potrebbe andare a registrare il contratto per fargli decreto ingiuntivo e sfrattarlo.

Che succede se il proprietario chiede un canone più alto di quello del contratto?

Potrebbe infine succedere che l’affitto sia solo “parzialmente” in nero. Ciò avviene quando nel contratto viene fissato un canone inferiore rispetto a quello concordato a voce e che l’inquilino si obbliga a pagare. In questi casi, secondo la Cassazione, la nullità del contratto è limitata solo al surplus di canone non registrato. 

In tali ipotesi, l’inquilino che non dovesse versare al locatore la parte di canone “in più” rispetto a quella riportata nel contratto non può né essere sfrattato né subire un decreto ingiuntivo. Quindi, può pagare meno di ciò che ha promesso.

Anzi, se dovesse aver pagato qualche mensilità in più rispetto a quanto riportato nel contratto registrato, l’inquilino potrebbe chiederne la restituzione al locatore fino a sei mesi dopo la riconsegna delle chiavi dell’immobile.

Da Agenzia Farini

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Modena

Ecobonus 110 corsa al via: da seconde case a cessione del credito, i punti da chiarire

Ecobonus 110 corsa al via dal 1º luglio 2020.  Il bonus 110 per gli interventi di ristrutturazione che comportino un efficientamento energetico dell'immobile entra nel vivo. Ma sull'ecobonus 110 per cento sono ancora molti i punti da chiarire, dalle seconde case al mercato della cessione del credito.

Previsto dal decreto rilancio, l'ecobonus 110 per cento è una detrazione Irpef e Ires del 110% nell'ambito di tre grandi interventi trainanti, ovvero la "sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti" "sugli edifici unifamiliari" o sulle "parti comuni degli edifici"; "la sostituzione di impianti a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geoterminici; "il cappotto termico", e infine "gli interventi antisismici".

Se viene effettuato uno di questi interventi denominati "trainanti" l'ecobonus 110 viene esteso anche ai lavori tradizionali per il risparmio energetico, all'installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, e anche all'installazione di impianti fotovoltaici e sistemi id accumulo. Possono beneficiare del bonus 110% tutti i condomini e in caso di lavori su edifici di un unico proprietario solo se questo è una persona fisica.

Contenuto nel decreto rilancio, in corso di approvazione al Parlamento, la norma sull'ecobonus al 110 per cento, potrà subire ancora ulteriori modifiche. In particolare c'è un emendamento al vaglio della Commissione Bilancio che riguarda l'ecobonus 110% per le seconde case.  Nell'emendamento al dl rilancio viene previsto l'allargamento dell'ecobonus anche alle seconde case unifamiliari, come le villette a schiera (mentre vengono escluse le case signorili, le ville e i castelli) e al terzo settore.  L'estensione dell'ecobonus 110% alle seconde case è consentito su un massimo di due unità immobiliari.

Un altro punto ancora incerto riguarda i decreti attuativi dell'Agenzia delle Entrate per l'ecobonus 110. Secondo quando previsto dalla norma, le modalità attuative per la detrazione o in alternativa per lo sconto in fattura o la cessione del credito devono essere stabilite da decreti attuativi dell'Agenzia delle Entrate, che a questo punto dovrebbero arrivare non prima della conversione definitiva del decreto rilancio.

Inoltre anche per quanto riguarda la cessione del credito d'imposta, alternativa allo sconto in fattura, per l'ecobonus 110, manca una "borsa" delle cessioni con soggetti accreditati per evitare le speculazioni di preventivi troppo gonfiati.

Per quanto riguarda i massimali di spesa del bonus 110, questi saranno rimodulati in base alla tipologia dell'edificio. Mentre la tanta anelata estensione dell'ecobonus 110 fino al 30 giugno 2022 avverrà, con ogni probabilità solo per gli interventi di efficienza energetica per le case di edilizia popolare.

Da Agenzia Farini

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 Modena

Spese di installazione condizionatori e detrazioni fiscali, i chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 140, l'Agenzia delle Entrate è intervenuta in materia di spese di installazione condizionatori e detrazioni fiscali. Ecco quanto chiarito.

Il caso in esame riguarda un contribuente che ha istallato un condizionatore nella propria abitazione "detenuta con contratto di locazione stipulato con un Ente regionale che gestisce il patrimonio edilizio residenziale pubblico". La richiesta di chiarimento riguarda la possibilità di detrarre dall'Irpef, "sulla base della normativa in materia di detrazioni per le ristrutturazioni edilizie (art. 16-bis del D.P.R. 22.12.1986, n.917)", la spesa sostenuta.

Vediamo dunque quanto è disposto in materia e quali sono i casi in cui è possibile la detrazione delle spese di installazione del condizionatore.

Con la risposta n. 140, l'Agenzia delle Entrate ha innanzitutto chiarito che, "ai sensi dell'art. 16-bis del citato TUIR, spetta una detrazione dall'imposta lorda - attualmente pari al 50 per cento delle spese sostenute, calcolata su di un ammontare massimo delle spese stesse pari a 96.000 euro per immobile, ripartita in dieci quote annuali di pari importo - a fronte degli interventi di recupero del patrimonio edilizio ivi elencati. Tra gli interventi agevolabili effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze rientrano - ai sensi del comma 1, lett. h) del citato articolo 16-bis del TUIR - anche i lavori finalizzati al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia".

Secondo quanto spiegato dall'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 140, inoltre, "con la circolare 31 maggio 2019 n. 13/E (cfr. pag. 265) è stato, da ultimo, precisato - confermando, tra le altre, la circolare 24 febbraio 1998 n. 57 - che le tipologie di opere ammesse ai benefici fiscali possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia. Nella medesima circolare n. 13/E del 2019 è, altresì, riportato un elenco non esaustivo di interventi riconducibili alla efficienza energetica e all'utilizzo di fonti di energia rinnovabili - ammessi al beneficio fiscale in questione se realizzati nel rispetto dei limiti e dei requisiti previsti dalle leggi vigenti - tra i quali è indicata anche l'installazione di pompe di calore per la climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell'impianto".

Ricordato quanto sopra, l'Agenzia delle Entrate ha sottolineato che la detrazione spetta "a condizione che le spese siano sostenute per l'acquisto e l'installazione di una pompa di calore per la climatizzatore invernale degli ambienti - anche reversibile e, quindi, per il condizionamento estivo - e sia acquisita idonea documentazione comprovante le predette caratteristiche". La detrazione, inoltre, spetta "a tutti i contribuenti che possiedono o detengono, in base ad un titolo idoneo, l'immobile oggetto degli interventi agevolabili e che sostengono le relative spese".

Le Entrate hanno poi evidenziato che la circolare n. 13/E del 2019 ha confermato che "la detrazione spetta anche ai detentori dell'immobile a condizione che la detenzione stessa risulti da un contratto di locazione o di comodato regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori, o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente il predetto avvio, e che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario".

Nell'esprimere il suo parere, l'Agenzia delle Entrate ha affermato che il diritto alla detrazione è precluso se al momento di inizio dei lavori non c'è un titolo di detenzione dell'immobile risultante da un atto registrato, anche se si provvede alla successiva regolarizzazione.

Per quanto riguarda il consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario, l'Agenzia delle Entrate ha affermato che esso può essere acquisito in forma scritta anche successivamente all'inizio dei lavori, ma deve essere formalizzato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione medesima.

Rispondendo in particolare al caso presentato dal contribuente, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione delle spese di installazione del condizionatore è possibile in quanto l'istante è in possesso dell'autorizzazione in forma scritta dell'Ente proprietario, però le spese devono essere state sostenute per l'acquisto e l'installazione di una pompa di calore per la climatizzatore invernale degli ambienti, ancorché reversibile per la climatizzazione estiva, devono essere stati effettuati tutti gli adempimenti previsti e si deve essere in possesso della documentazione richiesta, compresa quella attestante le caratteristiche tecniche dell'apparecchio installato.

La detrazione delle spese di installazione del condizionatore è possibile per l'anno di sostenimento della spesa. Se la spesa non è stata indicata nella dichiarazione dei redditi relativa a tale periodo d'imposta, è possibile presentare una dichiarazione integrativa entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione relativa al periodo d'imposta successivo.

Agenzia Farini

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Modena

Decreto liquidità, il testo definitivo nel vademecum dell'Agenzia delle Entrate

Le misure fiscali illustrate punto per punto

Il testo definitivo del decreto liquidità, che è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, si può trovare nel vademecum dell'Agenzia delle Entrate realizzato per chiarite le diverse misure. Vediamo quanto specificato.

Il vademecum dell'Agenzia delle Entrate illustra le disposizioni contenute nel decreto legge n. 23 dell'8 aprile 2020, che ha previsto misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, interventi in materia di salute e lavoro e proroga di termini amministrativi e processuali.

Decreto liquidità, sospensione versamenti

Per quanto riguarda la sospensione dei versamenti per impresi e lavoratori autonomi con sede o domicilio nel territorio dello Stato (Articolo 18) il vedemecum dell'Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura nello specifico riguarda la sospensione dei versameni in autoliquidazione di ritenute alla fonte e trattenute relative all'addizionale regionale e comunale sui redditi da lavoro dipendente e assimilati e di Iva; la sospensione dei versamenti dei contributi previdenziali e assistenziali e premi per l'assicurazione obbligatoria.

I soggetti interessati sono coloro che nei mesi di marzo e/o aprile 2020 hanno subito la diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 33% (se nell'anno precedente hanno prodotto ricavi e compensi non superiori a 50 milioni di euro) e coloro che nei mesi di marzo e/o aprile 2020 hanno subito la diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% (se nell'anno precedente hanno prodotto ricavi e compensi superiori a 50 milioni di euro).

Decreto liquidità per i professionisti

Per quanto riguarda la non effettuazione delle ritenute d'acconto su redditi di lavoro autonomo, altri redditi e provvigioni (Articolo 19), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura riguarda i redditi di lavoro autonomo, altri redditi e provvigioni per rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento d'affari. Tutti redditi che non sono soggetti a ritenuta d'acconto da parte del sostituto d'imposta. La misura interessa i ricavi e compensi percepiti dal 17 marzo al 31 maggio 2020.

Riduzione acconti Irpef, Ires e Irap

Per quanto riguarda la riduzione degli acconti Irpef, Ires e Irap dovuti per l'anno 2020 (Articolo 20), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate ha spiegato che la misura riguardatutti i soggetti passivi Irpef, Ires e Irap. Ad essere interessati sono gli acconti dovuti per il periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019. Non sono dovuti interessi e sanzioni nel caso in cui gli acconti Irpef, Ires e Irap versati con il cosidetto metodo previsionale, ossia in base all'imposta che si presume dovuta per il periodo successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019, risultino almeno pari all'80% della somma effettivamente dovuta a titolo di acconto.

Per quanto riguarda la rimessione in termini per i versamenti in scadenza il 16 marzo 2020 (Articolo 21), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate ha ricordato che la misura riguarda tutti i contribuenti. I versamenti in scadenza il 16 marzo 2020 sono considerati tempestivi se eseguiti entro il 16 aprile 2020.  

Per quanto riguarda la proroga dei termini di consegna e trasmissione telematica della Certificazione Unica 2020 (Articolo 22), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che per la tardiva trasmissione all'Agenzia delle Entrate della Cu 2020 non vengono applicate le sanzioni.

Decreto liquidità per le imprese

Per quanto riguarda la proroga della validità dei certificati di cui all'articolo 17-bis, comma 5, del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 (c.d. Durf) (Articolo 23), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che i certidicati rilasciati alle imprese dall'Agenzia delle Entrate entro il 29 febbraio 2020, che esonerano dagli obblighi in materia di appalti di cui all'articolo 17-bis del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, sono validi fino al 30 giugno 2020.

Decreto liquidità, sospensione termini agevolazioni prima casa

Per quanto riguarda la sospensione dei termini per ottenere i requisiti richiesti per le agevolazioni prima casa, il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che sono sospesi dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 i termini per trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l'abitazione acquistata; per acquistare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale, nel caso di rivendita della prima casa entro 5 anni dall'acquisto; per rivendere la prima casa già posseduta, in caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione; per acquistare una prima casa dopo aver alienato la precedente e ottenere un credito pari alle imposte pagate in occasione del precedente acquisto.

Per quanto riguarda l'assistenza fiscale a distanza per il modello 730 (Articolo 25), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che i lavoratori dipenden9ti e assimilati possono inviare telematicamente ai CAF e ai professionisti abilitati la scansione o la foto della delega sottoscritta per l’accesso alla dichiarazione precompilata e la copia della documentazione necessaria per la compilazione della dichiarazione, unitamente alla copia di un proprio documento di identità.    

Per quanto riguarda la semplificazione del versamento dell'imposta di bollo delle fatture elettroniche (Articolo 26), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che il     pagamento dell'imposta di bollo sulle fatture elettroniche può essere effettuato: per le fatture emesse nel primo trimestre solare, se l'importo dovuto è inferiore a 250 euro, unitamente all'imposta dovuta per il secondo trimestre; per le fatture emesse nei primi due trimestri solari, se l’importo complessivamente dovuto è inferiore a 250 euro, unitamente all’imposta dovuta per il terzo trimestre.    

Cessione gratuita farmaci a uso compassionevole

Per quanto riguarda la cessione gratuita dei farmaci a uso compassionevole (Articolo 27), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che il valore normale dei farmaci ceduti non concorre alla formazione dei ricavi del soggetto cedente ai fini delle imposte dirette e che non opera la presunzione di cessione di cui all'articolo 1 del Dpr n. 441/1997 per le cessioni gratuite di farmaci.

Per quanto riguarda il credito d'imposta per le spese di sanificazione e di acquisto dei dispositivi di protezione e sicurezza (Articolo 30), il vademecum dell'Agenzia delle Entrate spiega che il credito d'imposta è pari al 50% delle spese sostenute nel 2020, fino a un massimo di 20.000 euro.

Fonte : Idealista 

Agenzia Immobiliare Farini 

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Come detrarre gli interessi passivi del mutuo prima casa dal 730 2018

Chi ha contratto un mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa ha diritto a una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori.

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze.
La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale; tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, può fruire nuovamente della detrazione.

Detrazione interessi mutuo prima casa trasferimento residenza

Il contribuente che ha acquistato dall’impresa o tramite una cooperativa edilizia un immobile perde il diritto alla detrazione degli interessi se non riesce a trasferirvi la propria residenza entro 12 mesi, anche se la causa è imputabile al comune a seguito, ad esempio, dei ritardi nella concessione dell’abitabilità (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.2.5).
Nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata oggetto di ordinanze sindacali di sgombero, in quanto inagibile totalmente o parzialmente a causa di un evento sismico, la variazione della dimora dipendente da cause di forza maggiore non pregiudica la fruizione della detrazione per gli interessi passivi.
Non si perde comunque il diritto alla detrazione nei seguenti casi:

• trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro: la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro.
• La detrazione non si perde neanche se l’immobile viene locato 
• ricovero in istituti di ricovero o sanitari: non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case
  

Limite massimo detrazione interessi mutuo prima casa

La detrazione spetta su un importo massimo di euro 4.000. Per i contratti di mutuo stipulati a partire dal 1° gennaio 1993, in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 4.000 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. Tale importo deve essere ripartito in parti uguali tra i mutuatari, ad eccezione del mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, per il quale il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

Modello 730 detrazione interessi mutuo

Il contribuente per poter fruire della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi mutuo deve compilare sul 730: Rigo E7 e codici 8, 9, 10 e 11 e righi da E8 a E12 nei quali va indicato l'importo degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote rivalutate pagate nel corso del 2016 per i mutui, indipendentemente dalla scadenza della rata del mutuo.
In particolare bisogna seguire le seguenti indicazioni

• mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (rigo E7);
• mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 8);
• mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l’abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 9);
• mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale (righi da E8 a E10 codice 10);
• prestiti e mutui agrari di ogni specie (righi da E8 a E10 codice 11)
  

Fonte: “idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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Legge di Bilancio 2018, le novità sul bonus verde

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La legge di Bilancio 2018 ha introdotto per l’anno in corso una nuova agevolazione fiscale legata agli interventi di sistemazione a verde degli immobili. Vediamo di cosa si tratta.

Per il 2018 è prevista una detrazione dall’Irpef lorda pari al 36% delle spese sostenute, nel limite massimo di 5.000 euro, per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi; per la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. Gli interventi devono essere eseguiti su unità immobiliari a uso abitativo.

La detrazione – ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi – spetta ai contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi e che hanno sostenuto le relative spese.

Il pagamento delle spese, per poter usufruire della detrazione, deve essere effettuato attraverso strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle operazioni.

Il cosiddetto bonus verde spetta anche per le spese sostenute per interventi eseguiti sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, fino a un importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo. Ad avere diritto alla detrazione, in questo caso, è il singolo condòmino nel limite della quota a lui imputabile a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Fonte : "idealista"

Agenzia Immobiliare Farini 

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Detrazione dell'affitto per studenti fuori sede, le novità del decreto fiscale

Tra i bonus a disposizione dei contribuenti previsti dal decreto fiscale c’è la detrazione per gli affitti agli studenti. Vediamo in cosa consiste e come cambia.
Il decreto fiscale ha rimodulato questo tipo di bonus fiscale. In particolare, rispetto alle regole attualmente in vigore, per sfruttare la detrazione Irpef del 19% (su un limite massimo di spesa di 2.633 euro), viene eliminato il riferimento alla provincia diversa.
Questo significa che sarà possibile usufruire dello sconto fiscale nei casi in cui il contratto di locazione regolare riguardi anche un fuori sede nella stessa provincia, purché distante dalla famiglia almeno 100 chilometri oppure 50 chilometri se residenti in zone montane o disagiate.
Bisogna fare attenzione alla durata. Secondo quanto sottolineato, “a seguito delle novità introdotte” la detrazione “viene limitata ai periodi d’imposta in corso al 31 dicembre 2017 e al 31 dicembre 2018”. Il “nuovo” bonus può essere sfruttato già nella prossima dichiarazione, indicando i canoni di locazione versati nel 2017.

Fonte : “Idealista”

Agenzia Immobiliare Farini

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comprare casa

Comprare casa, tutte le agevolazioni e i bonus

Incentivi per l’acquisto di immobili ristrutturati, case efficienti o antisismiche, da destinare a prima casa o da affittare. Sono i cardini della guida “Fisco e casa – cessioni locazioni e bonus” messa a punto dall’area Fiscalità edilizia dell’Associazione nazionale costruttori edili (Ance).
“La fiscalità immobiliare - si legge nella prefazione - ha subìto negli ultimi anni continui cambiamenti, tanto da rendere sempre più complicato, sia per l’investitore che per l’impresa, determinare l’esatto costo fiscale di un investimento immobiliare, elemento invece decisivo per qualsiasi scelta di allocazione del risparmio”.Obiettivo della guida è quindi mettere a disposizione di imprese e privati un vademecum riepilogativo.
Dopo una panoramica sulle diverse imposte da pagare per l’acquisto della prima o della seconda casa, e nel caso in cui il contratto sia concluso con un privato o con un’impresa di costruzione o ristrutturazione, la guida dedica un ampio capitolo alle agevolazioni.Incentivi all’acquisto di immobili ristrutturati
È riconosciuta una detrazione IRPEF a favore delle persone fisiche che acquistano abitazioni poste all’interno di fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione o da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dal termine dei lavori, alla vendita o assegnazione dell’immobile.
La detrazione è pari al 50% di un importo corrispondente al 25% del corrispettivo di acquisto e ha un tetto massimo di 96mila euro. L’acquisto di pertinenze è agevolato solo se avviene contestualmente all’acquisto dell’abitazione principale. La detrazione è ammessa anche in relazione agli acconti, ma in ogni caso il rogito deve avvenire entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.Incentivi all’acquisto di case eco-efficienti
Per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B dalle imprese costruttrici, effettuato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2017, viene riconosciuta una detrazione IRPEF commisurata al 50% dell’IVA dovuta da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.
L’agevolazione è indipendente dall’uso che si farà dell’abitazione (prima o seconda casa), quindi risulta più conveniente per chi acquista una seconda casa dal momento che paga un’IVA più alta.
Per godere del beneficio è necessario che sia il pagamento dell’IVA che il rogito avvengano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2017. Non sono agevolabili gli acconti gli acconti pagati entro il 31 dicembre 2017, ma riferiti ad atti di compravendita rogitati successivamente.
Questo bonus, spiega l’Ance, è cumulabile con la detrazione Irpef del 50%, riconosciuta per l’acquisto di unità residenziali facenti parte di fabbricati integralmente ristrutturati dalle imprese cedenti e con la detrazione Irpef del 50%, riconosciuta per l’acquisto di box pertinenziale di nuova realizzazione.Acquisto di abitazioni antisismiche in zona sismica 1
L’agevolazione è stata pensata per favorire le operazioni di acquisto di interi fabbricati da parte di imprese di costruzione destinati alla successiva demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, e il successivo trasferimento delle singole abitazioni, prevedendo una detrazione Irpef pari al 75% o 85% del prezzo di vendita a favore dell’acquirente.
La detrazione può raggiungere l’importo massimo di 96mila euro e va ripartita in cinque rate annuali di pari importo. In alternativa alla detrazione, l’acquirente può cedere il corrispondente credito di imposta a privati diversi da banche o intermediari finanziari, come attualmente previsto per il Sismabonus.Bonus per l’acquisto abitazioni da locare
Fino al 31 dicembre 2017, le persone fisiche non esercenti attività d’impresa possono usufruire di benefici fiscali per l’acquisto di abitazioni non di lusso, nuove o ristrutturate, nonché costruite in appalto du un’area già posseduta, in classe energetica A o B, da destinare, nei successivi 6 mesi, alla locazione a canoni agevolati per almeno 8 anni continuativi.
All’acquirente sono riconosciute:
- una deduzione dall’IRPEF pari al 20% del prezzo dell’immobile(inclusa l’IVA), nel limite massimo di 300mila euro. La deduzione massima sarà, quindi, pari a 60.000 euro e dovrà essere ripartita in 8 quote annuali di pari importo (7.500 euro l’anno), dal periodo d’imposta in cui è concluso il contratto di locazione;
- una deduzione dall’IRPEF degli interessi passivi relativi ai mutui stipulati per l’acquisto delle unità abitative.
Il contratto di locazione non può essere concluso con parenti di primo grado, ad esempio tra genitori e figli.Leasing abitativo
Per il quadriennio 2016-2020, vengono riconosciute specifiche agevolazioni fiscali per i giovani che acquistano l’abitazione principale mediante il leasing abitativo.
Per i soggetti di età inferiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55mila euro, la detrazione IRPEF del 19% (applicabile sugli interessi passivi dei mutui accesi per l’acquisto dell’abitazione principale) viene estesa ai canoni derivanti dal contratto di leasing, per un importo non superiore a 8mila euro l’anno e al prezzo di riscatto dell’abitazione, per un importo non superiore a 20mila euro.
La medesima detrazione, seppur con limiti massimi dimezzati (4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il prezzo di riscatto), viene riconosciuta anche agli over 35, sempre con reddito complessivo massimo di 55mila euro.