Deduzione interessi passivi più "stretta" per le immobiliari

 Deduzione interessi passivi più "stretta" per le immobiliari

A partire dal periodo d’imposta 2016, le società che detengono immobili destinati alla locazione potranno dedurre senza limiti gli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, solo se i ricavi derivanti dai canoni di locazione siano almeno pari a due terzi dei ricavi complessivi. 

È quanto emerge dalla lettura dell’art. 1, co. 36, della legge n. 244/2007 a seguito delle modifiche apportate dall’art. 4, co. 4, del D.Lgs. n. 147/2015 (decreto crescita e internazionalizzazione), il cui testo vigente prima delle modifiche in questione prevede che non si applicano le limitazioni dell’art. 96 del Tuir agli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Con il citato decreto n. 147/2015 da un lato viene confermata la norma in questione, ma dall’altro si delimita in maniera più "stretta" l’ambito soggettivo di applicazione, ed in particolare stabilendo che sono interessate le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, intendendosi per tali quelle che presentano i seguenti due requisiti: valore dell’attivo costituito in prevalenza dal valore normale degli immobili destinati alla locazione (confronto da eseguirsi non in base ai dai contabili, bensì tenendo conto del valore effettivo), e ricavi rappresentati per almeno due terzi da canoni di locazione.
A seguito della novità vengono quindi meno i chiarimenti espressi dall’Agenzia delle Entrate nella citata circ. n. 37/E/2009, in cui era stato individuato un ambito soggettivo limitato alle sole immobiliari di gestione, individuandole in quelle società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa. È bene evidenziare che la modifica inserita dal decreto crescita e internazionalizzazione incide solamente sull’ambito soggettivo, ragion per cui restano validi gli altri chiarimenti a suo tempo forniti con la circ. n. 37/E/2009: gli immobili interessati sono sia quelli patrimoniali (abitativi iscritti nell’attivo) sia quelli strumentali, purché destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto. Tuttavia, affinché la previsione di deducibilità piena degli interessi passivi ipotecari trovi applicazione è necessario inoltre che il mutuo ipotecario abbia ad oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione. Anche tale novità entrerà in vigore dal 2016.
In merito agli effetti derivanti dalle modifiche intervenute (che ricordiamo prestano efficacia dal periodo d’imposta 2016), pare di poter affermare che se da un lato il legislatore non limita l’applicazione della norma alle sole immobiliari di gestione, dall’altro restringe l’ambito applicativo della norma stessa, in quanto ripropone la prevalenza del valore dell’attivo composto da immobili destinati alla locazione (e quindi alle società immobiliari di gestione) e dall’altro richiede quale nuova condizione la prevalenza (almeno due terzi) dei ricavi derivati dai canoni di locazione. Tale ultima condizione pare eccessivamente penalizzante poiché consentirà la possibilità di dedurre gli interessi passivi senza i limiti dell’art. 96 del TUIR (limitatamente a quelli relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca) solamente in presenza di immobili effettivamente locati, altrimenti la condizione dei due terzi di ricavi rivenienti dagli affitti non potrà essere verificata. Lascia quindi perplessi la scelta del legislatore, ricordando che la disposizione di cui all’art. 1, co. 36, della Legge n. 244/2007 è "provvisoria" in attesa del riordino della fiscalità immobiliare, con particolare riguardo a quello abitativo, che tuttavia ad oggi non é ancora arrivato. È facile constatare ancora una volta la scarsa affidabilità del nostro legislatore fiscale, a scapito delle nostre imprese che devono fare i conti con norme "provvisorie" e dall’ambito applicativo non sempre chiaro.

Sandro Cerato

Agenzia Immobiliare Farini

07/10/2015