Agenzia delle Entrate, rischi sanzioni se non aggiorni il Catasto dopo i lavori in casa: ecco quando scatta l'obbligo

Non solo superbonus: con una recente risoluzione, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che qualsiasi lavoro capace di aumentare la redditività della casa - dal cappotto termico al fotovoltaico - può far scattare l'obbligo di aggiornare la rendita catastale. Ecco quando succede, qual è la regola del 15% e cosa rischia chi non si adegua.

Hai rifatto il cappotto termico, montato i pannelli fotovoltaici o aggiunto un ascensore in condominio? Forse non lo sai, ma il tuo Comune e l'Agenzia delle Entrate potrebbero già avere gli occhi puntati sulla rendita catastale di casa tua. E non c'entra solo il superbonus. Il falso mito da sfatare subito riguarda il momento in cui scatta l'obbligo di aggiornare il Catasto. In tanti pensano che basti non abbattere un muro o non costruire una stanza in più per stare tranquilli. Non è così. Con la risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, l'Agenzia delle Entrate ha messo nero su bianco che l'obbligo riguarda chiunque abbia eseguito interventi capaci di aumentare il valore reddituale dell'immobile, indipendentemente dal fatto che si sia usato uno sconto fiscale oppure si sia pagato tutto di tasca propria. Il punto di partenza, va detto, è proprio il superbonus: l'articolo 1, commi 86 e 87, della legge n. 213/2023 (la Legge di Bilancio 2024) ha dato all'Agenzia il compito di incrociare le banche dati per controllare chi, dopo aver beneficiato dello sconto del 110%, non ha poi aggiornato la rendita. Da questi controlli sono già partite migliaia di lettere di compliance, e nel triennio 2026-2028 ne arriveranno altre 70.000. Ma la risoluzione chiarisce che le regole valgono per tutti, a prescindere dagli incentivi statali utilizzati. Quando scatta davvero l'obbligo di aggiornare il Catasto Quando scatta davvero l'obbligo? La normativa di riferimento, ricorda l'Agenzia, è quella degli articoli 173 e 204 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249. Il testo è chiaro: "sussiste l'obbligo di dichiarare al Catasto tutte le variazioni nello stato degli immobili che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza", comprese le caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive. Tradotto in parole semplici, non basta guardare se sono cambiati i muri: contano anche gli impianti. Rientrano quindi nel mirino del Fisco gli interventi sull'involucro dell'edificio come il cappotto termico, l'installazione di un ascensore condominiale e il potenziamento degli impianti, dal fotovoltaico ai sistemi di accumulo fino al solare termico. Sono tutte modifiche che, pur non toccando la planimetria, possono far salire il valore economico della casa agli occhi del Catasto. Fotovoltaico e impianti: la regola del 15% per l'aggiornamento Il nodo più delicato, quello su cui l'Agenzia delle Entrate si sofferma più a lungo, riguarda gli impianti tecnologici. Qui la risoluzione fornisce un criterio preciso, quasi matematico: l'obbligo di aggiornamento scatta quando il valore dei nuovi impianti fa crescere la redditività dell'immobile di una percentuale pari o superiore al 15%. Per arrivare a questo numero, i tecnici incaricati devono applicare formule che riportano il valore degli impianti, già deprezzato in base alla loro vita utile, all'epoca censuaria di riferimento del Catasto, cioè il biennio economico 1988-1989. Se l'impianto serve l'intero condominio, si calcola la quota millesimale che spetta alla singola unità immobiliare; se invece i lavori sono stati realizzati in più fasi e in momenti diversi, i valori dei vari interventi si sommano fra loro per stabilire se la soglia del 15% è stata superata. Cosa cambia per i professionisti e quali sono i rischi Per i professionisti che si occupano delle pratiche Docfa - geometri, architetti e ingegneri - la risoluzione introduce paletti piuttosto rigidi: nella relazione tecnica andranno descritti con precisione tutti gli impianti, indicando dati come la potenza nominale dei pannelli fotovoltaici e la capacità dei sistemi di accumulo. Cosa succede se l'immobile si trova già nella classe catastale più alta prevista per quel Comune? In questo caso l'Agenzia spiega che il tecnico dovrà individuare, per confronto, una classe superiore presa da un'altra zona censuaria o da un Comune limitrofo. Attenzione, però, a non sottovalutare la questione: chi ignora l'obbligo rischia sanzioni e il ricalcolo d'ufficio della rendita da parte dell'Agenzia delle Entrate, con effetto retroattivo sulla nuova rendita definitiva. Il messaggio, in sostanza, è semplice da capire: rendere la casa più efficiente dal punto di vista energetico fa bene all'ambiente e al portafoglio, abbassando le bollette, ma per lo Stato significa anche un immobile che vale di più. E, su questo punto, il Catasto non fa sconti a nessuno. Dott. Romina Cardia, Brocardi.it

Posso affittare un appartamento come ufficio?

Locazione a uso abitativo o commerciale: che succede se la distinzione dell’immobile non coincide con la categoria catastale dichiarata?

Hai un un immobile accatastato a uso abitativo e per molti mesi hai cercato qualcuno che potesse prenderlo in affitto. Finalmente, hai trovato un potenziale cliente, senonché questi vorrebbe adibirlo a uso ufficio e che ciò fosse riportato – così come la legge impone – sul contratto. Dovresti cambiare l’accatastamento e fare una pratica amministrativa, ma non vuoi spendere soldi. Così ti chiedi: posso affittare un appartamento come ufficio? Cosa dice la legge a riguardo?

La stessa domanda potrebbe essere fatta anche al contrario: posso affittare un ufficio come abitazione? Cosa succederebbe se la polizia dovesse accorgersi che, al posto di un negozio o di uno studio professionale, vi abita invece una famiglia? 

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Destinazione appartamento: va indicata nel contratto?

La legge impone che, nel momento in cui si dà in affitto un appartamento, il contratto debba essere necessariamente registrato. Senza la registrazione il contratto è nullo, anzi inesistente. La registrazione deve essere curata dal locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, che deve poi darne comunicazione al conduttore nei successivi 60 giorni. 

Nel momento in cui si registra il contratto di affitto è necessario, per legge [1], indicare anche i dati catastali dell’immobile. Questo perché è proprio da tale dato che scatteranno dopo, le imposte come l’Imu. La violazione di tale obbligo, quindi, costituisce un’evasione fiscale; in particolare, si evade l’imposta di registro e la Tari (l’imposta sui rifiuti che, per gli uffici, è più cara).

Pertanto, la mancata, errata o inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione implica le seguenti sanzioni:

·        il recupero a tassazione dell’imposta effettivamente dovuta;

·        una sanzione da un minimo del 120 a un massimo del 240% dell’imposta dovuta.

·        Posso affittare un appartamento come ufficio?

·        Anche se la legge non lo dice espressamente, secondo il parere condiviso dagli studiosi, le sanzioni che abbiamo appena visto e che si applicano nel caso di assente o errata indicazione della categoria catastale nel contratto di affitto, valgono anche quando, pur indicata in modo esatto la categoria catastale, l’utilizzo effettivo dell’immobile è diverso rispetto ad essa. 

·        Facciamo degli esempi.

·        Marco affitta la propria casa a Mariano. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Marco scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso ufficio. Le parti incorrono nelle sanzioni appena viste.

·        Marco affitta la propria casa a Mariano. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Marco scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso abitativo ma poi Mariano, nonostante ciò, e con il consenso di Marco, ne fa uno studio professionale. Anche in questo caso scattano le sanzioni. 

Da quanto appena detto, si può facilmente desumere che la categoria catastale indicata nel contratto di locazione vincola le parti: pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva. 

Che fare se l’inquilino trasforma l’abitazione in un ufficio?

Se è vero che le parti, di comune accordo, non possono affittare un appartamento a uso ufficio, a maggior ragione l’affittuario non può trasformare l’immobile senza comunicarlo al locatore. Diversamente, potrebbe subire uno sfratto. 

Nello stesso modo, se una persona prende in affitto un appartamento con lo scopo di farne un ufficio, ma non palesa tale intenzione al locatore oppure, pur palesandola, è comunque consapevole dell’accatastamento dell’immobile, non può poi chiedere una risoluzione del contratto. Egli infatti – sottolinea la Cassazione [2] – ha accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione.

Regole per affittare un appartamento a uso ufficio

Per affittare un appartamento a uso ufficio è necessario, innanzitutto, che le parti siano d’accordo. Il locatore poi, prima della stipula del contratto di locazione, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione. 

Cosa rischio se affitto un appartamento a uso ufficio?

Chi affitta un appartamento a uso ufficio rischia:

·        innanzitutto, il recesso dal contratto da parte dell’inquilino se questi non è stato messo al corrente dell’esatta destinazione dell’immobile;

·        in caso di contestazione del Comune, una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’importo dell’imposta di registro che sarebbe stata dovuta nel caso in cui si fosse indicata l’esatta categoria catastale;

·        il recupero a tassazione, da parte del Comune, delle differenze Imu e Tasi non versate correttamente e le relative sanzioni.

note

[1] Art. 19 DL n. 78/2010: «la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

[2] Cass. sent. n. 1398/2011.

Agenzia immobiliare Farini 

Viale Gramsci, 387 (MO) 

059454227