Casa e sapere

Posso affittare un appartamento come ufficio?

Locazione a uso abitativo o commerciale: che succede se la distinzione dell’immobile non coincide con la categoria catastale dichiarata?

Hai un un immobile accatastato a uso abitativo e per molti mesi hai cercato qualcuno che potesse prenderlo in affitto. Finalmente, hai trovato un potenziale cliente, senonché questi vorrebbe adibirlo a uso ufficio e che ciò fosse riportato – così come la legge impone – sul contratto. Dovresti cambiare l’accatastamento e fare una pratica amministrativa, ma non vuoi spendere soldi. Così ti chiedi: posso affittare un appartamento come ufficio? Cosa dice la legge a riguardo?

La stessa domanda potrebbe essere fatta anche al contrario: posso affittare un ufficio come abitazione? Cosa succederebbe se la polizia dovesse accorgersi che, al posto di un negozio o di uno studio professionale, vi abita invece una famiglia? 

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Destinazione appartamento: va indicata nel contratto?

La legge impone che, nel momento in cui si dà in affitto un appartamento, il contratto debba essere necessariamente registrato. Senza la registrazione il contratto è nullo, anzi inesistente. La registrazione deve essere curata dal locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, che deve poi darne comunicazione al conduttore nei successivi 60 giorni. 

Nel momento in cui si registra il contratto di affitto è necessario, per legge [1], indicare anche i dati catastali dell’immobile. Questo perché è proprio da tale dato che scatteranno dopo, le imposte come l’Imu. La violazione di tale obbligo, quindi, costituisce un’evasione fiscale; in particolare, si evade l’imposta di registro e la Tari (l’imposta sui rifiuti che, per gli uffici, è più cara).

Pertanto, la mancata, errata o inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione implica le seguenti sanzioni:

·        il recupero a tassazione dell’imposta effettivamente dovuta;

·        una sanzione da un minimo del 120 a un massimo del 240% dell’imposta dovuta.

·        Posso affittare un appartamento come ufficio?

·        Anche se la legge non lo dice espressamente, secondo il parere condiviso dagli studiosi, le sanzioni che abbiamo appena visto e che si applicano nel caso di assente o errata indicazione della categoria catastale nel contratto di affitto, valgono anche quando, pur indicata in modo esatto la categoria catastale, l’utilizzo effettivo dell’immobile è diverso rispetto ad essa. 

·        Facciamo degli esempi.

·        Marco affitta la propria casa a Mariano. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Marco scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso ufficio. Le parti incorrono nelle sanzioni appena viste.

·        Marco affitta la propria casa a Mariano. Si tratta di un appartamento a uso abitativo. Marco scrive sul contratto che si tratta di un locale a uso abitativo ma poi Mariano, nonostante ciò, e con il consenso di Marco, ne fa uno studio professionale. Anche in questo caso scattano le sanzioni. 

Da quanto appena detto, si può facilmente desumere che la categoria catastale indicata nel contratto di locazione vincola le parti: pertanto, non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso. Né è possibile indicare falsamente nel contratto di locazione una categoria catastale differente da quella effettiva. 

Che fare se l’inquilino trasforma l’abitazione in un ufficio?

Se è vero che le parti, di comune accordo, non possono affittare un appartamento a uso ufficio, a maggior ragione l’affittuario non può trasformare l’immobile senza comunicarlo al locatore. Diversamente, potrebbe subire uno sfratto. 

Nello stesso modo, se una persona prende in affitto un appartamento con lo scopo di farne un ufficio, ma non palesa tale intenzione al locatore oppure, pur palesandola, è comunque consapevole dell’accatastamento dell’immobile, non può poi chiedere una risoluzione del contratto. Egli infatti – sottolinea la Cassazione [2] – ha accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione.

Regole per affittare un appartamento a uso ufficio

Per affittare un appartamento a uso ufficio è necessario, innanzitutto, che le parti siano d’accordo. Il locatore poi, prima della stipula del contratto di locazione, dovrà eseguire una variazione catastale. Infine, dovrà essere indicata la nuova categoria catastale nel contratto di locazione. 

Cosa rischio se affitto un appartamento a uso ufficio?

Chi affitta un appartamento a uso ufficio rischia:

·        innanzitutto, il recesso dal contratto da parte dell’inquilino se questi non è stato messo al corrente dell’esatta destinazione dell’immobile;

·        in caso di contestazione del Comune, una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’importo dell’imposta di registro che sarebbe stata dovuta nel caso in cui si fosse indicata l’esatta categoria catastale;

·        il recupero a tassazione, da parte del Comune, delle differenze Imu e Tasi non versate correttamente e le relative sanzioni.

note

[1] Art. 19 DL n. 78/2010: «la richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni o proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili.

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerato fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

[2] Cass. sent. n. 1398/2011.

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