Detrazione interessi passivi per 

acquisto di una casa all’asta, ecco

 come fare 

 

Le Entrate chiariscono quali sono le regole da seguire per 

usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo 

in caso di acquisto di una casa all’asta giudiziaria

Un contribuente ha acquistato un immobile ad un’asta giudiziaria per adibirlo ad 

abitazione principale contraendo un apposito mutuo.

Al riguardo chiede all’Agenzia delle Entrate se:

per poter usufruire della detrazione degli interessi passivi pagati in relazione al mutuo 

contratto per l’acquisto dell’immobile in questione, sia possibile far riferimento, in via 

analogica, alla disposizione prevista per l’acquisto di immobili locati

Secondo l’istante, infatti, la sua condizione specifica è analoga all’acquisto di immobili locati 

(peri i quali è prevista la possibilità di usufruire della detrazione di cui all’art. 15 del TUIR) 

essendo l’unità immobiliare occupata dall’ex proprietario fino al momento della liberazione.

Con l’interpello del 14 ottobre 2018 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che in via generale 

l’articolo 15 del TUIR, comma 1, lett. b), prevede una detrazione d’imposta del 19%, degli 

 interessi passivi e relativi oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui, garantiti da 

ipoteca, contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale 

entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro, pari a 760 

euro annui.

La norma stabilisce, inoltre, che qualora l’acquisto riguardi una unità immobiliare locata, la 

detrazione spetta a condizione che:

• entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione
• entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale

Nel caso prospettato dall’istante, gli interessi passivi si riferiscono ad un mutuo per l’acquisto di un 

immobile all’asta giudiziaria che ha comportato l’instaurarsi di un procedimento esecutivo di rilascio 

nei confronti dell’ex proprietario, con susseguente trasferimento della residenza oltre il termine di un 

anno dall’acquisto dell’abitazione.

Per l’Agenzia si tratterebbe:

di una fattispecie diversa da quella prevista dall’art. 15 richiamato, ma ad essa accomunata dalla 

circostanza che l’acquirente deve attivare un procedimento giudiziario per ottenere la disponibilità 

dell’immobile. In considerazione della analogia con la fattispecie disciplinata dal legislatore, 

si esprime l’avviso che nel caso in esame sia applicabile la previsione di cui all’art. 15, comma 1, 

lettera b), quarto periodo, in forza della quale la detrazione degli interessi pagati in relazione 

all’acquisto del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile compete, a condizione che l’azione 

esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che 

 l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Pertanto, qualora ricorrano le condizioni sopra menzionate, l’istante potrà usufruire della detrazione

  di cui alla disposizione in questione.

Abitazione principale

Cogliamo l’occasione per trattare la questione relativa all’abitazione principale e i relativi benefici 

fiscali. Per una trattazione più approfondita, si rimanda a un precedente articolo di BibLus-net.

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o

 meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta 

municipale unica, l’IMU).

Il DL 101/2011 (Decreto Monti) fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si 

intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel 

quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono 

anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 

condizioni:

• il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Agevolazioni abitazione principale

Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

• l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI)
• la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto
   di una casa
• la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF
• altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei 
  nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
• altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali

Differenza prima casa e abitazione principale

I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di 

prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili 

per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora 

abitualmente.

In definitiva, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e non dar diritto 

alle relative agevolazioni.

Agenzia Immobiliare Farini

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L’Ue torna a chiedere all’Italia di tassare gli immobili, le reazioni di Fiaip e Confedilizia

Nell’European Semester Country Report Italy 2018, la Commissione europea chiede nuovamente al governo italiano di tassare gli immobili. Tempestive le reazioni di Fiaip e Confedilizia.

La tassa sulla prima casa per le famiglie ad alto reddito

Nel rapporto – all’interno del capitolo riguardante “Le priorità di riforma” – quando si parla di fiscalità viene sottolineato che “ci sono stati ritardi nella riforma del sistema catastale obsoleto, nel reintrodurre la tassa sulla prima casa per le famiglie ad alto reddito, nella creazione di una piattaforma digitale per i beni immobili, e nella riduzione del numero e della portata delle agevolazioni fiscali”.
Analizzando poi nel dettaglio le diverse raccomandazioni e facendo una valutazione, la Commissione europea torna a ribadire la necessità di una tassa sulla prima casa per le famiglie ad alto reddito. In particolare, viene affermato: “Sebbene siano state adottate misure per ridurre il carico fiscale sul lavoro e sul capitale, non è stato registrato uno spostamento verso la proprietà e il consumo. Le agevolazioni fiscali sono state riviste, ma non semplificate; non sono stati apportati cambiamenti alla tassa sui beni immobili; la riforma dei valori catastali è ancora pendente”.

Le reazioni di Fiaip e Confedilizia

Il rapporto Ue ha suscitato le reazioni della Federazione italiana agenti immobiliari professionali e dell’Organizzazione dei proprietari di casa.

La Fiaip

Il presidente della Fiaip, Gian Battista Baccarini, tramite un comunicato ha fatto sapere: “Davvero incomprensibili le nuove richieste che piovono dagli esperti della Commissione europea (con l’European Semester Country Report Italy 2018) al Governo italiano di spostare la tassazione su consumi e proprietà, in un momento particolare che vede l’Italia al centro di scelte delicate per la governance futura del Paese.
Raccomandare in documenti ufficiali una nuova misura come la tassa sulla prima casa per le famiglie con redditi alti significa interferire chiaramente sulle politiche fiscali di uno Stato dell’Unione e auspicare misure bocciate anche dai recenti esiti elettorali.
Fiaip ricorda che l’Euroburocrazia non dovrebbe avere il compito di mettere bocca sulle scelte fiscali da adottare nei singoli paesi. L’Ue ha tante questioni da affrontare, ma non può decidere al posto dei governi locali quali scelte fiscali fare: chiedere di aumentare la tassazione dei beni immobiliari rischia inoltre di creare aspettative negative sugli investitori che hanno scelto l’Italia”.

Confedilizia

E, sempre tramite un comunicato, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha reso noto: “Il nuovo rapporto sull’Italia della Commissione europea reitera la richiesta al nostro Governo di spostare la tassazione su consumi e proprietà, arrivando ad invocare un intervento specifico – e dal sapore più ideologico che di coerenza con i parametri di bilancio europei – come l’introduzione della tassa sulla prima casa per le ‘famiglie con redditi alti’.
Chiedere di aumentare il carico fiscale sugli immobili in un Paese che lo ha visto crescere di 12 miliardi negli ultimi anni, è inquietante. Raccomandare una misura come la tassa sulla prima casa per le famiglie ad alto reddito – che avrebbe effetti risibili sui conti pubblici – è addirittura grottesco. Non è questa l’Europa che vogliamo”.

Fonte : " Idealista"

Agenzia Immobiliare Farini

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Acquisto casa già ipotecata, i diritti dell'acquirente.

Quando si compra una casa e si scopre che su di essa grava un’ipoteca, cosa è necessario fare? La risposta varia a seconda del momento in cui il problema viene alla luce. Vediamo, dunque, quali sono i diritti dell’acquirente di un’abitazione con ipoteca.
Nel caso in cui il venditore non abbia detto nulla e ci si accorga dell’ipoteca sulla casa prima della firma del compromesso, è possibile far valere le proprie ragioni e chiedere il risarcimento del danno solo se le trattative sono arrivate a buon punto e siano state scartate proposte alternative. Secondo l’articolo 1337 del codice civile, le parti contraenti devono comportarsi secondo buona fede nella formazione del contratto. La controparte deve essere informata di tutte le possibili cause che potrebbero invalidare il contratto, chi viola tale dovere deve risarcire il danno, che deve essere provato.
Qualora ci si accorga dell’ipoteca sulla casa dopo la firma del compromesso, ma prima di essersi recati dal notaio per firmare il rogito, è possibile chiedere all’agenzia immobiliare, nel caso in cui ci sia stata la sua intermediazione, il risarcimento del danno. E’, infatti, compito dell’agente controllare che l’immobile sia privo di pesi e oneri come l’ipoteca.
Ci si può, poi, sciogliere dall’obbligo di firmare il rogito e, quindi, recedere dal compromesso, chiedendo ovviamente la restituzione di tutti i pagamenti già anticipati. L’articolo 1482 del codice civile stabilisce però che se il venditore ha informato l’acquirente della presenza dell’ipoteca sulla casa, indicandola in contratto, quest’ultimo non può fare nulla ed è tenuto a recarsi dal notaio per il contratto definitivo.
In alternativa allo scioglimento del preliminare, l’acquirente può esigere la riduzione del prezzo di vendita, eventualmente sospendendo il pagamento del prezzo residuo.
Se si scopre l’ipoteca dopo il rogito, è possibile chiedere anche il risarcimento al notaio, che è tenuto ad effettuare sull’immobile oggetto di compravendita tutte le verifiche necessarie per assicurare al compratore l’acquisto di un bene libero da pesi e vincoli. Solo nel caso in cui l’acquirente abbia espressamente esonerato il notaio da tale ricerca egli non è responsabile delle relative formalità.
C’è poi la responsabilità del venditore, in quanto il venditore di un bene ipotecato deve dichiarare l’esistenza del vincolo all’acquirente al momento del rogito. Il venditore può anche assumere l’impegno nel preliminare di cancellare l’ipoteca esistente entro un certo tempo.
Ma cosa può fare l’acquirente di un immobile indicato come libero da pesi ed oneri, che al momento della stipula del definitivo o successivamente scopre l’esistenza di un’ipoteca?
Può chiedere la risoluzione del contratto, nonché la restituzione del prezzo eventualmente pagato e il risarcimento del danno; oppure può mantenere la proprietà del bene e chiedere la restituzione di parte o dell’intero prezzo pagato; oppure, ancora, può sospendere il pagamento del prezzo residuo.
Nel caso in cui, infine, il creditore metta all’asta il bene nonostante questo sia passato di proprietà, quindi avvii l’esecuzione forzata, l’acquirente può pagare i creditori per l’intero ammontare dei crediti iscritti; oppure può rilasciare la casa ipotecata ai creditori perché provvedano a soddisfarsi vendendola; oppure, ancora, può liberare la casa dall’ipoteca.
Rimane in capo all’acquirente il diritto di chiedere il risarcimento dei danni al venditore dimostrando di non essere stato informato dell’esistenza dell’ipoteca sul bene.

Da "Idealista" 

Agenzia Farini 

059 454227