Casa e sapere

Detrazione interessi passivi per 

acquisto di una casa all’asta, ecco

 come fare 

 

Le Entrate chiariscono quali sono le regole da seguire per 

usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo 

in caso di acquisto di una casa all’asta giudiziaria

Un contribuente ha acquistato un immobile ad un’asta giudiziaria per adibirlo ad 

abitazione principale contraendo un apposito mutuo.

Al riguardo chiede all’Agenzia delle Entrate se:

per poter usufruire della detrazione degli interessi passivi pagati in relazione al mutuo 

contratto per l’acquisto dell’immobile in questione, sia possibile far riferimento, in via 

analogica, alla disposizione prevista per l’acquisto di immobili locati

Secondo l’istante, infatti, la sua condizione specifica è analoga all’acquisto di immobili locati 

(peri i quali è prevista la possibilità di usufruire della detrazione di cui all’art. 15 del TUIR) 

essendo l’unità immobiliare occupata dall’ex proprietario fino al momento della liberazione.

Con l’interpello del 14 ottobre 2018 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che in via generale 

l’articolo 15 del TUIR, comma 1, lett. b), prevede una detrazione d’imposta del 19%, degli 

 interessi passivi e relativi oneri accessori corrisposti in dipendenza di mutui, garantiti da 

ipoteca, contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale 

entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro, pari a 760 

euro annui.

La norma stabilisce, inoltre, che qualora l’acquisto riguardi una unità immobiliare locata, la 

detrazione spetta a condizione che:

• entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione
• entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale

Nel caso prospettato dall’istante, gli interessi passivi si riferiscono ad un mutuo per l’acquisto di un 

immobile all’asta giudiziaria che ha comportato l’instaurarsi di un procedimento esecutivo di rilascio 

nei confronti dell’ex proprietario, con susseguente trasferimento della residenza oltre il termine di un 

anno dall’acquisto dell’abitazione.

Per l’Agenzia si tratterebbe:

di una fattispecie diversa da quella prevista dall’art. 15 richiamato, ma ad essa accomunata dalla 

circostanza che l’acquirente deve attivare un procedimento giudiziario per ottenere la disponibilità 

dell’immobile. In considerazione della analogia con la fattispecie disciplinata dal legislatore, 

si esprime l’avviso che nel caso in esame sia applicabile la previsione di cui all’art. 15, comma 1, 

lettera b), quarto periodo, in forza della quale la detrazione degli interessi pagati in relazione 

all’acquisto del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile compete, a condizione che l’azione 

esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che 

 l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Pertanto, qualora ricorrano le condizioni sopra menzionate, l’istante potrà usufruire della detrazione

  di cui alla disposizione in questione.

Abitazione principale

Cogliamo l’occasione per trattare la questione relativa all’abitazione principale e i relativi benefici 

fiscali. Per una trattazione più approfondita, si rimanda a un precedente articolo di BibLus-net.

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o

 meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta 

municipale unica, l’IMU).

Il DL 101/2011 (Decreto Monti) fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si 

intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel 

quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono 

anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 

condizioni:

• il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Agevolazioni abitazione principale

Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

• l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI)
• la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto
   di una casa
• la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF
• altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei 
  nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
• altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali

Differenza prima casa e abitazione principale

I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di 

prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili 

per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora 

abitualmente.

In definitiva, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e non dar diritto 

alle relative agevolazioni.

Agenzia Immobiliare Farini

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